Fontenay-Le-Comte, ancienne capitale du Bas-Poitou, offre un cadre de vie paisible marqué par un riche patrimoine historique et une taille humaine (14 000 habitants). Acheter ici, c'est opter pour une ville vendéenne au marché immobilier dynamique (+8,2 %), où la maison individuelle reste la norme. Avec un revenu médian local de 21 440 €, l'accession à la propriété demande un effort financier équivalent à 6-7 ans de revenus pour un bien type.
Carte du marché immobilier à Fontenay-le-Comte
Fontenay-le-Comte et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Fontenay-le-Comte
8 087 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 65,8 % de maisons, 34,2 % d'appartements sur un total de 8 087 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (65,8 %), signe d'un habitat plutôt familial et pavillonnaire. La part de propriétaires occupants (56,2 %) est stable, et celle des résidences secondaires très faible (3,1 %). En revanche, le taux de logements vacants (11,9 %) dépasse la moyenne nationale, indiquant un marché potentiellement moins tendu mais aussi un parc pouvant nécessiter des travaux. Cela dessine un marché ancré dans la résidence principale, avec un turnover modéré.
Évolution démographique à Fontenay-le-Comte
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Fontenay-le-Comte
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Fontenay-le-Comte
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 38,5 %
- Employés 16,1 %
- Autres sans activité professionnelle 15,5 %
- Ouvriers 12,1 %
- Professions intermédiaires 9,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,4 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Fontenay-le-Comte
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Fontenay-le-Comte
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 797 logements).
- Avant 1919 19,1 % 1 295 logts
- 1919-1945 8,5 % 579 logts
- 1946-1970 22,4 % 1 523 logts
- 1971-1990 27,4 % 1 865 logts
- 1991-2005 11,5 % 785 logts
- 2006-2019 11,0 % 751 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fontenay-le-Comte
657 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Fontenay-le-Comte
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Fontenay-le-Comte
Pour une maison type de 91 m² (prix médian 1 683 €/m²), le budget est d'environ 153 153 €. Cela représente environ 7,1 années du revenu médian local (21 440 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait proche de 720 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Fontenay-le-Comte
- Oublier de consulter le PPR inondation de la rivière Vendée.
- Acheter un bien avec un DPE F ou G sans budget travaux.
- Ne pas vérifier la couverture réelle en fibre optique (70,7 % du territoire).
- Ignorer le taux de logements vacants (11,9 %), signe d'un marché potentiellement moins tendu.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-le-Comte compte 25 monuments historiques protégés pour 14 059 habitants.
- L'âge médian de la population est de 51,7 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- Seulement 3,1 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Fontenay-le-Comte
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 954 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fontenay-le-Comte: majorité classée D, part de passoires thermiques à 7,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine le parc, avec une consommation moyenne de 204 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 7,8 % des logements, une proportion inférieure à la moyenne française. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un achat, priorisez les biens déjà rénovés (D ou mieux) ou budgétisez des travaux de performance énergétique, devenus incontournables.
Risques naturels et géorisques à Fontenay-le-Comte
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fontenay-le-Comte est soumise à un risque inondation, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant la rivière Vendée. La sismicité est classée modérée. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et le zonage du PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Ces vérifications sont cruciales pour les biens en bordure de cours d'eau.
Cadre de vie à Fontenay-le-Comte
Bénéficiant d'un climat doux (13,1°C de moyenne) et d'un relief plat, la commune est propice aux activités de plein air. Son centre historique, avec 25 monuments classés, offre un cadre agréable. La desserte est correcte : gare TGV à Niort (31,5 km), aéroport à 36 km. Les services sont nombreux avec 657 équipements, dont 144 commerces et 173 en santé. La couverture fibre (70,7 %) est bonne. En revanche, la vigilance s'impose sur les risques naturels : la ville est concernée par des PPR inondation (rivière Vendée) et a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle.
Budgets et types de biens disponibles
Pour devenir propriétaire, le budget médian global tourne autour de 170 000 € pour 100 m². Une maison de 100 m² se négocie aux alentours de 168 000 € (1 683 €/m²), tandis qu'un appartement de 50 m² approche les 144 000 €. Comparée aux voisines, Fontenay se situe entre Thouars (1 310 €/m²) et Les Herbiers (2 334 €/m²), offrant un relatif bon rapport qualité-prix. Les délais de vente peuvent être plus longs pour les biens énergivores (classe D dominante) ou situés en zone inondable.
À qui s'adresse Fontenay-le-Comte ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités en recherche de tranquillité et d'un patrimoine historique. Le faible taux de résidences secondaires et la dominance des maisons en font un choix résidentiel plutôt que d'investissement pur. Les primo-accédants locaux, avec un bon apport, peuvent y trouver leur compte, notamment sur les appartements récents. Les profils actifs mobiles devront composer avec des trajets vers Niort ou La Roche-sur-Yon pour des emplois spécialisés.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique remarquable (25 monuments protégés)
- Accès correct aux transports (gare TGV à 30 min en voiture)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Environnement naturel préservé avec un risque radon faible
- Dynamisme démographique (+5,7% en 5 ans) et construction neuve active
− À prendre en compte
- Risques d'inondation (PPRi actif) et sismicité modérée
- Taux de chômage élevé (13,6%) limitant les opportunités locales
- Parc de logements ancien énergivore (classe D dominante)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Fontenay-le-Comte est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Fontenay-le-Comte
- Climat doux avec une température moyenne annuelle de 13,1°C.
- Parc à 65,8 % de maisons individuelles.
- Seulement 7,8 % de passoires thermiques (classes F/G).
- Commune dotée de 25 monuments historiques protégés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Fontenay-le-Comte
Quel budget prévoir pour acheter à Fontenay-Le-Comte ?
Comptez un budget médian d'environ 170 000 € pour 100 m². Une maison de 120 m² coûtera près de 202 000 €, un appartement de 60 m² environ 172 000 €. Le revenu médian local étant de 21 440 €, l'effort d'accession est significatif.
Fontenay-Le-Comte est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 23 établissements scolaires, 65,8% de maisons individuelles et 252 services, la commune est structurée pour la vie familiale. La densité modérée (413 hab/km²) et la présence d'équipements de sports et loisirs (57) sont des atouts.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Fontenay-Le-Comte ?
Avantages : cadre historique, services complets, croissance démographique. Inconvénients : exposition aux inondations (PPRi), marché de l'emploi local tendu (13,6% de chômage), et un parc de logements globalement ancien et peu performant énergétiquement.
Vous envisagez d'acheter à Fontenay-le-Comte ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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