01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 087 logements dont 6 872 résidences principales, 250 résidences secondaires et 966 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 872 | 85,0 % |
| Résidences secondaires | 250 | 3,1 % |
| Logements vacants | 966 | 11,9 % |
Parmi les 8 087 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 12 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 295 | 19,0 % |
| 1919-1945 | 579 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 1 523 | 22,4 % |
| 1971-1990 | 1 865 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 785 | 11,5 % |
| 2006-2019 | 751 | 11,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (27 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 19 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 285 | 4,1 % |
| 2 pièces | 556 | 8,1 % |
| 3 pièces | 1 360 | 19,8 % |
| 4 pièces | 1 883 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 788 | 40,6 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 41 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 469 | 7 712 | 8 087 |
| Rés. principales | 6 451 | 6 352 | 6 872 |
| Rés. secondaires | 158 | 210 | 250 |
| Vacants | 859 | 1 150 | 966 |
En regard, Doué-en-Anjou (à 91 km, 11 029 hab.) affiche 57,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 859 | 56,2 % |
| Locataires (privé) | 1 885 | 27,4 % |
| Locataires HLM | 952 | 13,9 % |
| Logés gratuitement | 176 | 2,6 % |
Occupation des résidences principales — 56,2 % appartiennent à leurs occupants, 41,3 % sont louées, avec 14 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 545 | 51,6 % |
| Fioul | 528 | 7,7 % |
| Électricité | 2 157 | 31,4 % |
| Gaz bouteille | 88 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 553 | 8,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (52 %), 31 % pour électricité et 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 035 |
| 2 à 4 ans | 1 377 |
| 5 à 9 ans | 1 100 |
| 10 ans ou plus | 3 360 |
| Total ménages | 6 872 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 917 |
| Sous-occupation modérée | 1 544 |
| Sous-occupation accentuée | 1 788 |
| Suroccupation modérée | 392 |
| Suroccupation accentuée | 23 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 169 | 17,0 % |
| 1 voiture | 3 754 | 54,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 949 | 28,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 55 % à une voiture, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 64,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 159 | 3 764 | 136 | 259 |
| 1975 | 5 201 | 4 697 | 156 | 348 |
| 1982 | 5 810 | 5 212 | 201 | 397 |
| 1990 | 5 960 | 5 417 | 179 | 364 |
| 1999 | 6 499 | 5 835 | 179 | 485 |
| 2006 | 7 017 | 6 410 | 121 | 486 |
| 2011 | 7 469 | 6 451 | 158 | 859 |
| 2016 | 7 712 | 6 352 | 210 | 1 150 |
| 2022 | 8 087 | 6 872 | 250 | 966 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 4 159 à 8 087 logements, soit +94 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 788 | 760 | 806 | 828 | 892 | 647 |
| Dont vacants > 2 ans | 289 | 265 | 274 | 278 | 277 | 315 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 0,7 % |
| Classe B | 81 | 2,0 % |
| Classe C | 1 157 | 29,3 % |
| Classe D | 1 803 | 45,6 % |
| Classe E | 574 | 14,5 % |
| Classe F | 222 | 5,6 % |
| Classe G | 90 | 2,3 % |
Distribution DPE sur 3 954 diagnostics: la majorité se situe en classe D (46 %), avec 32 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 413 | 10,4 % |
| Classe B | 887 | 22,4 % |
| Classe C | 946 | 23,9 % |
| Classe D | 1 214 | 30,7 % |
| Classe E | 329 | 8,3 % |
| Classe F | 131 | 3,3 % |
| Classe G | 34 | 0,9 % |
Répartition climat du parc: D concentre 31 % des diagnostics et 57 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 228 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 148 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 228 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 148 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 2 |
| Classe B | 55 | 26 |
| Classe C | 378 | 779 |
| Classe D | 601 | 1 202 |
| Classe E | 312 | 262 |
| Classe F | 137 | 85 |
| Classe G | 58 | 32 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (211 kWh/m²/an) et appartements en classe D (201).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 50 |
| T2 | 93 |
| T3 | 455 |
| T4 | 396 |
| T5+ | 125 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fontenay-le-Comte (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Fontenay-le-Comte est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Vendée. (sur 23 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Fontenay-le-Comte est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Vendée. (sur 23 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Fontenay-le-Comte est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Vendée. (sur 23 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc immobilier de Fontenay-le-Comte totalise 8 087 logements en 2022, dominé par la résidence principale (6 872 unités, 85,0 %). Profil pavillonnaire affirmé: 65,4 % de maisons individuelles pour 34,6 % d'appartements. Côté cadre local, Fontenay-le-Comte est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 20 m).
56,2 % des ménages de Fontenay-le-Comte possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 13,9 % des résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 19,1 % avant 1919 et 11,0 % depuis 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 205 kWh/m²/an. 51,6 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc de Fontenay-le-Comte a progressé de +4,9 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 17,0 % sans voiture et 28,4 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest — un ancrage qui colore le parc. Fontenay-le-Comte est en contexte de plaine (altitude moyenne: 20 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Fontenay-le-Comte en 2026 ?
Sous-préfecture de la Vendée, Fontenay-Le-Comte combine un riche patrimoine historique avec une attractivité territoriale forte. Cependant, son taux de chômage (13,6 %) et son indice de vieillissement (320) révèlent des fragilités. Ce contraste définit les opportunités et les risques de son marché immobilier pour 2026.
Après une correction de -9,3 % en 2023, le marché repart avec un IOL de 6,1/10 et un rendement brut de 6,6 % sur les maisons, révélant une fenêtre d'opportunité.
Verdict
➤ Investir ici requiert une sélection rigoureuse et une stratégie locative annuelle en maison pour capitaliser sur la demande locale.
Points clés
- ✓ Correction 2023: opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,6 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,3/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière faible (2,7/10)
- ⚠ Fragilité économique du bassin (13,6 % chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 529 €/m², Fontenay-Le-Comte se situe dans la moitié inférieure des petites villes françaises.
- Elle affiche un prix inférieur de 37 % à celui des Herbiers, commune comparable du département.
- Son rendement locatif brut (6,6 %) dépasse nettement celui des métropoles régionales, compensant la plus-value potentiellement plus faible.
Analyse du marché immobilier à Fontenay-le-Comte
Le marché immobilier de Fontenay-le-Comte affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Fontenay-le-Comte
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (5,4/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (5,4/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accès difficile (2,7/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, signe d'un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccès difficile (2,7/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, signe d'un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est solide, favorable à un investissement locatif classique en maison.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est solide, favorable à un investissement locatif classique en maison.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,1/10) : la location saisonnière n'est pas une stratégie prioritaire, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,1/10) : la location saisonnière n'est pas une stratégie prioritaire, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1987,3 — Percentile dept : 52/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 56/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 413,5 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 44/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,7 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 12/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1987,3 — Percentile dept : 48/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 12/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 98/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 413,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fontenay-le-Comte : opportunités et risques
Investir à Fontenay-Le-Comte en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 6,6 % est solide, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, élevée à 45,04 %. Cette charge annuelle représente près d'un mois et demi de loyer, ramenant le rendement net autour de 3,9 % selon nos estimations. La stratégie gagnante consiste donc à viser des biens nécessitant peu de travaux pour éviter la case rénovation énergétique, d'autant que 7,8 % du parc est encore classé F ou G.
La demande locative, notée 6,1/10, est portée par une population jeune (27,7 % de moins de 30 ans) et une relative précarité qui limite l'accès à la propriété. Néanmoins, le revenu médian modeste (21 440 €) implique une sensibilité forte aux hausses de loyers. Une politique de pricing raisonnable est impérative pour garantir une occupation continue et limiter les vacances locatives, dans un parc où 11,9 % des logements sont déjà vacants.
L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme. La dynamique de construction neuve (560 logements autorisés en 5 ans) modernise l'offre et soutient l'attractivité globale, sans risque de saturation immédiat. L'enjeu pour l'investisseur sera de sélectionner un bien dans un secteur pérenne, à l'abri des risques d'inondation (PPRi actif) et bien connecté aux 657 équipements de la commune, atout majeur pour attirer et fidéliser des locataires.
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Données du marché immobilier à Fontenay-le-Comte
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fontenay-le-Comte s'établit à 1 529 €, sur la base de 252 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-le-Comte Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fontenay-le-Comte
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 390 €/m² à 1 529 €/m² (+10,0 %), pour 252 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, acquérir une maison médiane de 91 m² (153 153 €) avec un emprunt à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport entraîne une mensualité d'environ 665 €. Le loyer médian de 9,3 €/m² génère 846 € de recettes mensuelles, couvrant la mensualité et laissant un cash-flow positif avant charges. Le rendement brut de 6,6 % est attractif, mais la taxe foncière (45,04 %) et les frais de gestion réduisent le net à environ 3,9 %. L'effort financier net est donc faible, voire nul, pour un investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 252 transactions ont été enregistrées à Fontenay-Le-Comte, un volume en repli par rapport aux années 2021-2022 mais qui témoigne d'une activité soutenue. Les maisons individuelles constituent l'essentiel du marché (193 ventes), avec une surface médiane de 91 m², dessinant un profil d'acheteur plutôt familial. Les appartements, moins nombreux (59 ventes), affichent un prix au m² bien plus élevé (1 429 €), signe d'une concentration dans le centre historique recherché. Ce marché, équilibré, n'est pas sous tension excessive, mais la part élevée de logements vacants (11,9 %) suggère une sélectivité accrue des acquéreurs sur l'état et la localisation des biens.
Répartition des ventes
76,6 % de maisons et 23,4 % d'appartements parmi les 252 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 76,6 % des mutations, pour un prix médian de 1 550 €/m² (maisons) contre 1 429 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 252 | 193 | 59 |
| Prix médian/m² | 1 529 € | 1 550 € | 1 429 € |
| Prix moyen/m² | 2 063 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 287 | 1 390 € |
| 2022 | 265 | 1 576 € |
| 2023 | 242 | 1 524 € |
| 2024 | 213 | 1 630 € |
| 2025 | 252 | 1 529 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Fontenay-Le-Comte est vigoureuse, avec 560 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une hausse de 105 % par rapport à la période précédente. Les 90 autorisations de 2024 confirment cette tendance. Cette offre neuve répond à une pression démographique modérée (+5,7 % sur 5 ans) et contribue à moderniser un parc ancien (27,6 % d'avant 1945). Pour un investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre à court terme, mais aussi l'émergence de quartiers neufs susceptibles d'attirer une nouvelle demande locative. La vigilance s'impose sur la localisation des programmes pour éviter les zones en concurrence frontale.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 320 logements ont été autorisés et 1 096 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 47 %.
Vacance longue durée à Fontenay-le-Comte
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fontenay-le-Comte (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fontenay-le-Comte: 763 logements autorisés sur 5 ans, 300 pour la dernière année (+153 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fontenay-le-Comte
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontenay-le-Comte
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. La taxe foncière, à 45,04 % du revenu cadastral, est le premier poste. Prévoyez aussi une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,9 %), des frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), et l'entretien courant. En copropriété, ajoutez les charges annuelles. Ces éléments expliquent l'écart de près de 2 points entre le brut et le net, ramenant le rendement réel des appartements autour de 2,7 %.
Performance énergétique du parc à Fontenay-le-Comte
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 954 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fontenay-le-Comte: majorité classée D, part de passoires thermiques à 7,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine le parc, avec une consommation moyenne de 204 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 7,8 % des logements, une proportion inférieure à la moyenne française. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un achat, priorisez les biens déjà rénovés (D ou mieux) ou budgétisez des travaux de performance énergétique, devenus incontournables.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons individuelles, majoritaires, offrent un meilleur rendement net (3,9 %) et correspondent à la demande familiale locale. Les appartements, plus chers à l'achat, visent des célibataires ou couples sans enfants. Attention au parc ancien : 27,6 % des logements sont antérieurs à 1945 et 7,8 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique incontournables pour rester louable après 2028.
Quelles zones cibler à Fontenay-le-Comte ?
Le centre-bourg historique, avec ses 25 monuments protégés, peut attirer une clientèle sensible au cadre. Les quartiers périphériques, mieux dotés en logements récents, conviendront aux familles. La proximité des équipements (657 au total) et de la gare TGV de Niort (à 31,5 km) est un atout pour la valorisation locative. Les zones en développement, où 560 logements ont été autorisés en cinq ans, pourraient générer une sur-offre à court terme, pesant sur les loyers.
Calculateur de rendement à Fontenay-le-Comte
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Fontenay-le-Comte
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 11,9 % qui indique une possible difficulté à louer certains biens. La taxe foncière, à 45,04 %, grève significativement la rentabilité nette. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 13,6 %) rend la demande locative vulnérable. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques concerne 1 logement sur 13, imposant des investissements de rénovation pour les acquéreurs de biens anciens mal isolés.
Erreurs à éviter quand on investit à Fontenay-le-Comte
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 45,04 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 11,9 %).
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local (11 €/m² pour un appartement).
- Investir sans vérifier le DPE et les futures interdictions de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Fontenay-le-Comte suit un rythme classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été. Pour un acheteur, l'hiver (hors périodes de fêtes) peut offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est exigible en septembre ; cela n'influence pas directement les prix mais peut motiver certaines ventes en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-le-Comte compte 25 monuments historiques protégés pour 14 059 habitants.
- L'âge médian de la population est de 51,7 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- Seulement 3,1 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Fontenay-le-Comte : cadre de vie et logement
S'installer à Fontenay-Le-Comte, c'est opter pour une petite ville où la qualité des services quotidiens est remarquable. Avec 657 équipements recensés par l'INSEE, dont 144 commerces et 173 structures de santé, la commune offre une autonomie rare pour une agglomération de cette taille. Le taux de couverture en fibre (70,7 %) permet un télétravail efficace, un atout pour compenser l'éloignement relatif des grands pôles d'emploi.
Le cadre de vie est marqué par un patrimoine historique riche (25 monuments protégés) et une rivière, la Vendée, qui offre des paysages agréables mais impose aussi une vigilance. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) révisé, une réalité à intégrer dans le choix du quartier et dans le coût des assurances. Le climat doux (13,1 °C de moyenne) et la proximité du littoral à moins d'une heure complètent une offre résidentielle attractive, notamment pour les retraités qui représentent 39,7 % de la population.
Carte du marché immobilier à Fontenay-le-Comte
Fontenay-le-Comte et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fontenay-le-Comte
Le climat vendéen à Fontenay-le-Comte est doux, avec une température moyenne annuelle de 13,1°C et des précipitations modérées (855 mm/an). L'altitude basse (27 m) et la proximité de l'océan limitent les extrêmes. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des hivers peu rigoureux et évitant la forte chaleur estivale. L'ensoleillement, typique de la région, bénéficie au cadre de vie mais demande une vigilance sur l'orientation et l'isolation des biens pour le confort d'été.
À qui s'adresse Fontenay-le-Comte ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités en recherche de tranquillité et d'un patrimoine historique. Le faible taux de résidences secondaires et la dominance des maisons en font un choix résidentiel plutôt que d'investissement pur. Les primo-accédants locaux, avec un bon apport, peuvent y trouver leur compte, notamment sur les appartements récents. Les profils actifs mobiles devront composer avec des trajets vers Niort ou La Roche-sur-Yon pour des emplois spécialisés.
Avantages et limites à Fontenay-le-Comte
✓ Points forts
- Patrimoine historique remarquable (25 monuments protégés)
- Accès correct aux transports (gare TGV à 30 min en voiture)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Environnement naturel préservé avec un risque radon faible
- Dynamisme démographique (+5,7% en 5 ans) et construction neuve active
− À prendre en compte
- Risques d'inondation (PPRi actif) et sismicité modérée
- Taux de chômage élevé (13,6%) limitant les opportunités locales
- Parc de logements ancien énergivore (classe D dominante)
Composition du parc immobilier à Fontenay-le-Comte
8 087 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 65,8 % de maisons, 34,2 % d'appartements sur un total de 8 087 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (65,8 %), signe d'un habitat plutôt familial et pavillonnaire. La part de propriétaires occupants (56,2 %) est stable, et celle des résidences secondaires très faible (3,1 %). En revanche, le taux de logements vacants (11,9 %) dépasse la moyenne nationale, indiquant un marché potentiellement moins tendu mais aussi un parc pouvant nécessiter des travaux. Cela dessine un marché ancré dans la résidence principale, avec un turnover modéré.
Ancienneté du parc à Fontenay-le-Comte
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 797 logements).
- Avant 1919 19,1 % 1 295 logts
- 1919-1945 8,5 % 579 logts
- 1946-1970 22,4 % 1 523 logts
- 1971-1990 27,4 % 1 865 logts
- 1991-2005 11,5 % 785 logts
- 2006-2019 11,0 % 751 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fontenay-le-Comte
657 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fontenay-le-Comte
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fontenay-le-Comte est soumise à un risque inondation, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant la rivière Vendée. La sismicité est classée modérée. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et le zonage du PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Ces vérifications sont cruciales pour les biens en bordure de cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Fontenay-le-Comte
Pour une maison type de 91 m² (prix médian 1 683 €/m²), le budget est d'environ 153 153 €. Cela représente environ 7,1 années du revenu médian local (21 440 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait proche de 720 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Fontenay-le-Comte
- Oublier de consulter le PPR inondation de la rivière Vendée.
- Acheter un bien avec un DPE F ou G sans budget travaux.
- Ne pas vérifier la couverture réelle en fibre optique (70,7 % du territoire).
- Ignorer le taux de logements vacants (11,9 %), signe d'un marché potentiellement moins tendu.
Points clés à retenir à Fontenay-le-Comte
- Prix au m² en hausse de +8,2 % en un an.
- Rendement brut médian : 4,6 % pour les appartements, 6,6 % pour les maisons.
- Climat doux avec une température moyenne annuelle de 13,1°C.
- Écart important entre maisons (1 550 €/m²) et appartements (1 429 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 45,04 % du revenu cadastral.
- Parc à 65,8 % de maisons individuelles.
- 27,6 % du parc est antérieur à 1945, l'état est crucial.
- Dynamique démographique positive (+5,7 % en 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fontenay-le-Comte ?
À Fontenay-le-Comte, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec 27,6 % du parc construit avant 1945. La proximité des équipements (657 au total, dont 144 commerces) et des écoles (23 établissements) valorise aussi. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont clés. Pour un appartement, l'étage et la qualité de la copropriété font la différence. Un bien rénové près du centre-ville historique se vendra avec une prime significative par rapport à un logement nécessitant des travaux, même plus grand.
Estimation indicative d'une maison à Fontenay-le-Comte
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
148 313 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché fontenaisien est micro-localisé. Un professionnel maîtrise la valeur d'une rue calme près des berges de la Vendée versus un axe passant. Il évalue précisément l'impact d'une véranda, d'une isolation récente ou d'une cuisine ouverte. Son estimation, étayée par des visites comparatives réelles, est bien plus fiable pour négocier. Il sait aussi identifier les acheteurs sérieux, notamment dans un contexte où 39,7 % de la population a plus de 60 ans, ce qui influence les motifs de vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très différent entre maisons et appartements.
- Surestimer la valeur d'un bien ancien sans comptabiliser le coût des rénovations énergétiques.
- Négliger l'impact de la proximité des 25 monuments historiques sur l'attractivité du quartier.
- Oublier de comparer avec le neuf, en plein essor (560 autorisations sur 5 ans).
Investir à Fontenay-le-Comte : passer à l'action
Une analyse ne suffit pas. Acquérir le bon bien au bon prix à Fontenay-Le-Comte exige une connaissance intime des quartiers et de la valeur réelle, que seul un professionnel implanté peut offrir.
Ces chiffres dessinent un potentiel. Sa concrétisation dépend du bien précis et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Fontenay-Le-Comte grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 282 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontenay-le-Comte
Quel est le prix moyen d'une maison à Fontenay-Le-Comte ?
Le prix médian d'une maison est de 1 550 €/m², soit environ 153 000 € pour une surface de 91 m². Le prix moyen, lui, est plus élevé à 2 313 €/m², signe que des biens plus chers et plus grands sont vendus.
Fontenay-Le-Comte est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?
Oui, son indice d'opportunité locative est élevé (6,1/10) et son rendement brut sur les maisons atteint 6,6 %. Cependant, l'accessibilité est faible pour les acheteurs locaux, ce qui peut limiter la plus-value à la revente.
Quels sont les risques naturels à Fontenay-Le-Comte ?
La ville est concernée par un risque d'inondation (PPRi actif sur la rivière Vendée) et a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est modérée et le radon faible. Consulter le plan de prévention est essentiel avant tout achat.
Le marché est-il en hausse ou en baisse à Fontenay-Le-Comte ?
Après une baisse en 2023, le prix médian a rebondi de 8,2 % en 2024 pour atteindre 1 529 €/m². La tendance sur 5 ans reste haussière (+30,6 %), mais le marché montre une certaine volatilité.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement ?
Le loyer médian pour un appartement est de 11,0 €/m²/mois. Pour un deux-pièces de 45 m², typique du parc, cela représente un loyer de l'ordre de 495 € par mois, générant un rendement brut d'environ 4,6 %.
Marché immobilier des communes voisines
Fontenay-Le-Comte affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines touristiques comme Saint-Hilaire-de-Riez (-114 %), offrant un effet de levier bien supérieur pour des indicateurs de services et d'équipements comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontenay-le-Comte.
Communes limitrophes de Fontenay-le-Comte
Fontenay-le-Comte est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Fontenay-le-Comte affiche un prix médian de 1 529 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Le prix médian de Fontenay-le-Comte gagne +10,0 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 259 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -6,2 %.
Typologie largement pavillonnaire à Fontenay-le-Comte: 76,6 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 550 €/m². Rapporté au revenu médian de Fontenay-le-Comte, un logement de 97 m² (150 350 €) représente 7,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,0 €/m² pour un appartement et 9,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,2 % pour un appartement (7,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 763 logements autorisés et 241 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Fontenay-le-Comte est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 20 m)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.