01 Le parc de logements
Le parc comprend 74 logements dont 61 résidences principales, 8 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 61 | 82,4 % |
| Résidences secondaires | 8 | 10,8 % |
| Logements vacants | 4 | 5,4 % |
Le graphique détaille la structure des 74 logements: 82 % sont habités en permanence, 11 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 17 | 27,9 % |
| 1919-1945 | 5 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 4 | 6,6 % |
| 1971-1990 | 16 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 8 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 11 | 18,0 % |
Structure du bâti par époque: 28 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (28 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 3,3 % |
| 3 pièces | 2 | 3,3 % |
| 4 pièces | 10 | 16,4 % |
| 5 pièces ou plus | 47 | 77,0 % |
Taille moyenne: 5,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 77 %, les T1-T2 3 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 68 | 72 | 74 |
| Rés. principales | 52 | 62 | 61 |
| Rés. secondaires | 12 | 10 | 8 |
| Vacants | 4 | 0 | 4 |
La part de propriétaires atteint 73,9 % à Saint-Mars-Vieux-Maisons, commune de 244 hab. à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 58 | 95,1 % |
| Locataires (privé) | 3 | 4,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 94,9 % de propriétaires occupants, 5,1 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 11 | 18,0 % |
| Électricité | 23 | 37,7 % |
| Gaz bouteille | 4 | 6,6 % |
| Autre (bois…) | 23 | 37,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (38 %), suivi par autres sources (bois notamment) (38 %) et fioul (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 |
| 2 à 4 ans | 13 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 31 |
| Total ménages | 61 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 31 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 3,3 % |
| 1 voiture | 16 | 26,2 % |
| 2 voitures ou plus | 44 | 72,1 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 26 % en ont une et 72 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 95,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 37 | 21 | 15 | 1 |
| 1975 | 37 | 18 | 16 | 3 |
| 1982 | 53 | 33 | 16 | 4 |
| 1990 | 55 | 34 | 16 | 5 |
| 1999 | 59 | 41 | 16 | 2 |
| 2006 | 65 | 52 | 13 | 0 |
| 2011 | 68 | 52 | 12 | 4 |
| 2016 | 72 | 62 | 10 | 0 |
| 2022 | 74 | 61 | 8 | 4 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 37 logements à l'origine, 74 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 15,4 % |
| Classe C | 3 | 23,1 % |
| Classe D | 4 | 30,8 % |
| Classe E | 4 | 30,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (31 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 23,1 % |
| Classe B | 5 | 38,5 % |
| Classe C | 2 | 15,4 % |
| Classe D | 3 | 23,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (38 %), 77 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 184 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 154 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 254 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 224 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 254 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 113 (2001-2012).
Faut-il investir à Frétoy en 2026 ?
Frétoy affiche des prix parmi les plus accessibles du Seine-et-Marne (28ᵉ rang le moins élevé sur 505 communes).
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel) i
- Investisseur plus-value long terme i
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Seine-et-Marne (28ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -51,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Frétoy
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,6/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Frétoy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 0/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 86/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 62/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 86/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 33/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 24,7 — Percentile dept : 89/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Frétoy : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Frétoy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Frétoy s'établit à 1 592 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Frétoy fait partie du quart des communes les moins chères du Seine-et-Marne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Frétoy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Frétoy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, 1 592 €/m² de prix médian pour 3 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -11,9 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 103 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 592 € | 1 592 € |
| Prix moyen/m² | 1 769 € | |
| Surface médiane | – | 103 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 808 € |
| 2022 | 2 | 2 394 € |
| 2023 | 1 | 3 281 € |
| 2024 | 3 | 1 592 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 autorisations pour 2 démarrages effectifs.
Construction neuve à Frétoy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 0 logements autorisés sur 5 ans à à Frétoy.
Fourchettes de loyers à Frétoy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Frétoy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Frétoy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Frétoy: la classe D domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Frétoy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Frétoy : cadre de vie et logement
Frétoy compte 173 habitants, à 149 m d'altitude. Le climat local affiche 11,2 °C de moyenne annuelle et 694 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Frétoy
Frétoy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Frétoy
Composition du parc immobilier à Frétoy
74 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,3 % du parc à Frétoy, 2,7 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Frétoy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 61 logements).
- Avant 1919 27,9 % 17 logts
- 1919-1945 8,2 % 5 logts
- 1946-1970 6,6 % 4 logts
- 1971-1990 26,2 % 16 logts
- 1991-2005 13,1 % 8 logts
- 2006-2019 18,0 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Frétoy
5 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Frétoy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Frétoy
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
163 976 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Frétoy
Quel est le prix de l'immobilier à Frétoy ?
Le prix médian au m² à Frétoy est de 1 592 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 103 m² (surface médiane locale), compter environ 164 000 €.
Comment Frétoy se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Frétoy figure parmi les communes les plus abordables du Seine-et-Marne : 478ᵉ rang sur 505, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Frétoy ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Frétoy est de 8,1 % (loyer de 10,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Frétoy.
Communes limitrophes de Frétoy
Frétoy est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Frétoy est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 592 €/m² en 2026, en retrait de la moyenne départementale. Sur 505 communes classées dans le Seine-et-Marne, Frétoy figure parmi les 5 % les moins chères au m².
Repli du prix médian: -11,9 % entre 2021 et 2024 à Frétoy. Sur l'ensemble de la période, 12 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -51,5 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 592 €/m² pour une surface médiane de 103 m². Le bien médian (103 m² à 163 976 €) équivaut à 6,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 10,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Frétoy (10,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Frétoy est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est à 158 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.