01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 444 logements dont 4 245 résidences principales, 28 résidences secondaires et 170 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 245 | 95,5 % |
| Résidences secondaires | 28 | 0,6 % |
| Logements vacants | 170 | 3,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 4 444 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 80 | 1,9 % |
| 1919-1945 | 43 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 281 | 6,6 % |
| 1971-1990 | 1 036 | 24,4 % |
| 1991-2005 | 1 303 | 30,7 % |
| 2006-2019 | 1 502 | 35,4 % |
La période 2006-2019 concentre 35 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 35 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 14 | 0,3 % |
| 2 pièces | 523 | 12,3 % |
| 3 pièces | 746 | 17,6 % |
| 4 pièces | 1 291 | 30,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 672 | 39,4 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 370 | 3 824 | 4 444 |
| Rés. principales | 3 200 | 3 572 | 4 245 |
| Rés. secondaires | 9 | 14 | 28 |
| Vacants | 161 | 238 | 170 |
Pibrac, commune de taille similaire à 13 km, affiche 67,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 783 | 65,6 % |
| Locataires (privé) | 986 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 439 | 10,3 % |
| Logés gratuitement | 37 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 65,6 % de propriétaires face à 33,6 % de locataires (dont 10 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 922 | 45,3 % |
| Fioul | 60 | 1,4 % |
| Électricité | 1 991 | 46,9 % |
| Gaz bouteille | 44 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 229 | 5,4 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par gaz de ville (45 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 526 |
| 2 à 4 ans | 869 |
| 5 à 9 ans | 811 |
| 10 ans ou plus | 2 039 |
| Total ménages | 4 245 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 847 |
| Sous-occupation modérée | 1 212 |
| Sous-occupation accentuée | 1 064 |
| Suroccupation modérée | 87 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 297 | 7,0 % |
| 1 voiture | 1 852 | 43,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 096 | 49,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 44 % à une voiture et 49 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 87,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 396 | 328 | 14 | 54 |
| 1975 | 621 | 579 | 13 | 29 |
| 1982 | 972 | 918 | 13 | 41 |
| 1990 | 1 302 | 1 237 | 10 | 55 |
| 1999 | 2 091 | 2 016 | 19 | 56 |
| 2006 | 2 482 | 2 417 | 3 | 62 |
| 2011 | 3 370 | 3 200 | 9 | 161 |
| 2016 | 3 824 | 3 572 | 14 | 238 |
| 2022 | 4 444 | 4 245 | 28 | 170 |
Trajectoire de long terme: 396 logements en 1968, 4 444 en 2022 (+1022 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 290 | 331 | 441 | 232 | 252 | 153 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 35 | 24 | 22 | 25 | 39 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 2,6 % |
| Classe B | 138 | 9,4 % |
| Classe C | 1 041 | 71,2 % |
| Classe D | 187 | 12,8 % |
| Classe E | 39 | 2,7 % |
| Classe F | 15 | 1,0 % |
| Classe G | 4 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (71 %), 83 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 506 | 34,6 % |
| Classe B | 279 | 19,1 % |
| Classe C | 577 | 39,5 % |
| Classe D | 72 | 4,9 % |
| Classe E | 20 | 1,4 % |
| Classe F | 8 | 0,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (39 %), 93 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 175 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 136 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 221 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 79 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 1 |
| Classe B | 98 | 40 |
| Classe C | 317 | 724 |
| Classe D | 117 | 70 |
| Classe E | 32 | 7 |
| Classe F | 11 | 4 |
| Classe G | 2 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (136 kWh/m²/an) et appartements en classe C (127).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 |
| T2 | 170 |
| T3 | 269 |
| T4 | 119 |
| T5+ | 41 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Frouzins (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Frouzins s'élève à 4 444 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (95,5 %, soit 4 245 logements habités à titre permanent). La maison individuelle reste largement majoritaire (70,5 % du parc contre 29,5 % d'appartements). À l'échelle locale, Frouzins est une commune de l'Occitanie intérieure, sur un relief modérément vallonné, à 164 m d'altitude — contexte utile pour lire le parc.
Majorité de propriétaires à Frouzins (65,6 %), complétée par 33,6 % de locataires. Au plan locatif social, 10,3 % des résidences principales sont en HLM. Au regard de la loi SRU, Frouzins est en situation de carence — 14,5 % de logements sociaux pour une cible de 20,0 %.
Le renouvellement du parc est marqué — 35,4 % des logements datent de 2006 ou après. Le parc de Frouzins se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 131 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le chauffage principal est dominé par électricité (46,9 % des résidences principales).
Dynamique de construction marquée: +16,2 % de logements en plus entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Frouzins: 49,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Frouzins est une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique sur un relief modérément vallonné, à 164 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 20 % du Haute-Garonne
Analyse du marché immobilier à Frouzins
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Frouzins
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Frouzins s'établit à 2 730 €, sur la base de 88 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Frouzins se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Frouzins Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Frouzins
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 834 €/m² → 2 730 €/m² (-3,7 %), volume annuel actuel 88 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
61,4 % de maisons et 38,6 % d'appartements parmi les 88 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 61,4 % des mutations, pour un prix médian de 2 824 €/m² (maisons) contre 2 684 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 88 | 54 | 34 |
| Prix médian/m² | 2 730 € | 2 824 € | 2 684 € |
| Prix moyen/m² | 2 720 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 122 | 2 834 € |
| 2022 | 120 | 2 874 € |
| 2023 | 93 | 2 710 € |
| 2024 | 96 | 2 670 € |
| 2025 | 88 | 2 730 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 072 logements autorisés cumulés, 1 864 commencés: la dynamique récente affiche 26 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Frouzins
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Frouzins (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 622 logements ont été autorisés à à Frouzins, +5 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Frouzins
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Frouzins
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Frouzins
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 462 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Frouzins: classe C en tête, 1,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
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S'installer à Frouzins : cadre de vie et logement
Frouzins compte 9 805 habitants, à 170 m d'altitude. Le climat local affiche 14,3 °C de moyenne annuelle et 636 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 283 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Frouzins
Frouzins et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Frouzins
Composition du parc immobilier à Frouzins
4 444 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 133 maisons et 1 298 appartements à à Frouzins.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Frouzins
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 245 logements).
- Avant 1919 1,9 % 80 logts
- 1919-1945 1,0 % 43 logts
- 1946-1970 6,6 % 281 logts
- 1971-1990 24,4 % 1 036 logts
- 1991-2005 30,7 % 1 303 logts
- 2006-2019 35,4 % 1 502 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Frouzins
283 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Frouzins
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Frouzins
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
262 080 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Frouzins
Quel est le prix de l'immobilier à Frouzins ?
Le prix médian au m² à Frouzins est de 2 730 € (données DVF, 88 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 271 000 €.
Comment Frouzins se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Frouzins se classe au 114ᵉ rang sur 572 communes du Haute-Garonne — dans le top 20 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Frouzins ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Frouzins est de 4,9 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Frouzins.
Communes limitrophes de Frouzins
Frouzins est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 730 €/m² en médiane, Frouzins s'inscrit au niveau de la médiane de l'Haute-Garonne (3 062 €/m²) et reste +10,4 % au regard de la médiane nationale.
Correction observée: -3,7 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 519 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Frouzins — maisons à 2 824 €/m² pour 96 m² en surface médiane, appartements à 2 684 €/m² pour 52 m². Un bien type de 96 m² revient à environ 271 104 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Frouzins: 12,5 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 622 logements autorisés et 93 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Frouzins est une commune de l'Occitanie intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est sur un relief modérément vallonné, à 164 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).