01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 803 logements dont 5 521 résidences principales, 70 résidences secondaires et 211 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 521 | 95,1 % |
| Résidences secondaires | 70 | 1,2 % |
| Logements vacants | 211 | 3,6 % |
Sur les 5 803 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 32 | 0,6 % |
| 1946-1970 | 177 | 3,2 % |
| 1971-1990 | 1 273 | 23,4 % |
| 1991-2005 | 2 388 | 43,8 % |
| 2006-2020 | 1 486 | 27,3 % |
La période 1991-2005 concentre 44 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 27 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 80 | 1,4 % |
| 2 pièces | 538 | 9,7 % |
| 3 pièces | 783 | 14,2 % |
| 4 pièces | 1 536 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 583 | 46,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (47 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 630 | 4 982 | 5 803 |
| Rés. principales | 4 435 | 4 705 | 5 521 |
| Rés. secondaires | 24 | 51 | 70 |
| Vacants | 171 | 227 | 211 |
En regard, Léguevin (à 7 km, 9 945 hab.) affiche 62,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 987 | 72,2 % |
| Locataires (privé) | 892 | 16,2 % |
| Locataires HLM | 602 | 10,9 % |
| Logés gratuitement | 41 | 0,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 72,2 % de propriétaires face à 27,1 % de locataires (dont 11 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 759 | 31,9 % |
| Fioul | 88 | 1,6 % |
| Électricité | 3 130 | 56,7 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 526 | 9,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 57 % au électricité, 32 % pour gaz de ville, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 409 |
| 2 à 4 ans | 1 222 |
| 5 à 9 ans | 1 190 |
| 10 ans ou plus | 2 700 |
| Total ménages | 5 521 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 975 |
| Sous-occupation modérée | 1 344 |
| Sous-occupation accentuée | 1 366 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 683 |
| Suroccupation modérée | 175 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 270 | 4,9 % |
| 1 voiture | 2 248 | 40,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 003 | 54,4 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 88,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 320 | 272 | 32 | 16 |
| 1975 | 668 | 570 | 52 | 46 |
| 1982 | 1 046 | 955 | 21 | 70 |
| 1990 | 1 428 | 1 363 | 27 | 38 |
| 1999 | 2 389 | 2 292 | 16 | 81 |
| 2007 | 4 009 | 3 894 | 21 | 94 |
| 2012 | 4 630 | 4 435 | 24 | 171 |
| 2017 | 4 982 | 4 705 | 51 | 227 |
| 2023 | 5 803 | 5 521 | 70 | 211 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 320 à 5 803, soit +1713 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 392 | 280 | 338 | 246 | 283 | 155 | 225 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 39 | 49 | 41 | 57 | 67 | 45 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 88 | 4,4 % |
| Classe B | 151 | 7,5 % |
| Classe C | 1 330 | 66,5 % |
| Classe D | 349 | 17,4 % |
| Classe E | 53 | 2,6 % |
| Classe F | 23 | 1,1 % |
| Classe G | 7 | 0,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 66 % des logements et 78 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 717 | 35,8 % |
| Classe B | 528 | 26,4 % |
| Classe C | 606 | 30,3 % |
| Classe D | 116 | 5,8 % |
| Classe E | 14 | 0,7 % |
| Classe F | 19 | 0,9 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 36 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 205 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 80 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 83 | 5 |
| Classe B | 115 | 36 |
| Classe C | 647 | 683 |
| Classe D | 187 | 162 |
| Classe E | 38 | 15 |
| Classe F | 22 | 1 |
| Classe G | 7 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (143), appartements classés C (145), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 154 |
| T3 | 336 |
| T4 | 276 |
| T5+ | 47 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fonsorbes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Fonsorbes s'élève à 5 803 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (95,1 %, soit 5 521 logements habités à titre permanent). La maison individuelle reste largement majoritaire (79,0 % du parc contre 21,0 % d'appartements). Fonsorbes se situe dans un environnement dans le tissu de l'Occitanie intérieure.
La propriété occupe la première place dans le parc de Fonsorbes (72,2 %), suivie par le locatif (27,1 %). 10,9 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Le taux SRU communal — 15,6 % — n'atteint pas la cible légale de 20,0 %.
Près d'27,3 % du parc de Fonsorbes a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Fonsorbes se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 144 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Mode de chauffage dominant: électricité (56,7 %).
Hausse marquée du parc de Fonsorbes: +16,5 % entre 2017 et 2023. La multi-motorisation est la norme à Fonsorbes: 54,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu de l'Occitanie intérieure.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Prix médian au m² à 2 575 € à Fonsorbes, dans un marché de 150 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne (144ᵉ rang sur 506 communes)
Analyse du marché immobilier à Fonsorbes
Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fonsorbes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fonsorbes s'établit à 2 575 €, sur la base de 150 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 61,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fonsorbes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fonsorbes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 567 €/m² → 2 575 €/m² (+0,3 %), volume annuel actuel 150 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
64,7 % de maisons et 35,3 % d'appartements parmi les 150 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 64,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 761 €/m² (maisons) contre 2 380 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 150 | 97 | 53 |
| Prix médian/m² | 2 575 € | 2 761 € | 2 380 € |
| Prix moyen/m² | 2 624 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 209 | 2 567 € |
| 2022 | 172 | 2 792 € |
| 2023 | 133 | 2 758 € |
| 2024 | 134 | 2 626 € |
| 2025 | 150 | 2 575 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 366 logements ont été autorisés et 2 038 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 86 %.
Vacance longue durée à Fonsorbes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Fonsorbes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 212 logements ont été autorisés à à Fonsorbes, -69 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fonsorbes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Fonsorbes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fonsorbes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 001 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fonsorbes: classe C en tête, 1,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Fonsorbes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fonsorbes : cadre de vie et logement
Fonsorbes compte 12 954 habitants sur 19,03 km². Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 619 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 459 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fonsorbes
Fonsorbes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fonsorbes
Composition du parc immobilier à Fonsorbes
5 803 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 584 maisons et 1 207 appartements à à Fonsorbes.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Fonsorbes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 447 logements).
- Avant 1919 1,7 % 91 logts
- 1919-1945 0,6 % 32 logts
- 1946-1970 3,2 % 177 logts
- 1971-1990 23,4 % 1 273 logts
- 1991-2005 43,8 % 2 388 logts
- 2006-2020 27,3 % 1 486 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fonsorbes
459 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fonsorbes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Touch aval PPRN Approuvé approuvé le 05/08/2021
- PPR Sécheresse - Territoire 3 PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fonsorbes
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
270 375 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fonsorbes
Quel est le prix de l'immobilier à Fonsorbes ?
Le prix médian au m² à Fonsorbes est de 2 575 € (données DVF, 150 transactions). Pour une maison de 105 m² (surface médiane locale), compter environ 290 000 €.
Comment Fonsorbes se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Fonsorbes se situe au 144ᵉ rang du Haute-Garonne sur 506 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fonsorbes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fonsorbes est de 4,9 % (loyer de 11,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Fonsorbes
Fonsorbes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 575 €/m² en médiane, Fonsorbes s'inscrit au niveau de la médiane de l'Haute-Garonne (3 056 €/m²) et reste +5,3 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Fonsorbes varie peu (+0,3 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 798 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 64,7 % de maisons et 35,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Fonsorbes, un logement de 105 m² (289 905 €) représente 10,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Fonsorbes: 11,5 €/m²/mois pour un appartement, 11,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 42 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Fonsorbes est dans le tissu de l'Occitanie intérieure.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).