01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 474 logements dont 2 287 résidences principales, 26 résidences secondaires et 162 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 287 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 26 | 1,1 % |
| Logements vacants | 162 | 6,5 % |
Parmi les 2 474 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 70 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 28 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 152 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 530 | 26,5 % |
| 1991-2005 | 423 | 21,1 % |
| 2006-2020 | 798 | 39,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2020 arrive en tête avec 40 %, devant les constructions récentes (40 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 21 | 0,9 % |
| 2 pièces | 292 | 12,8 % |
| 3 pièces | 495 | 21,6 % |
| 4 pièces | 617 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 863 | 37,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 38 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 756 | 2 016 | 2 474 |
| Rés. principales | 1 607 | 1 880 | 2 287 |
| Rés. secondaires | 13 | 19 | 26 |
| Vacants | 136 | 118 | 162 |
La part de propriétaires atteint 79,2 % à Fontenilles, commune de 5 906 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 320 | 57,7 % |
| Locataires (privé) | 601 | 26,3 % |
| Locataires HLM | 338 | 14,8 % |
| Logés gratuitement | 27 | 1,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 57,7 % de propriétaires occupants, 41,1 % de locataires et 15 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 977 | 42,7 % |
| Fioul | 30 | 1,3 % |
| Électricité | 1 070 | 46,8 % |
| Gaz bouteille | 46 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 163 | 7,1 % |
Le électricité équipe 47 % des résidences principales, devant gaz de ville (43 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 285 |
| 2 à 4 ans | 605 |
| 5 à 9 ans | 410 |
| 10 ans ou plus | 986 |
| Total ménages | 2 287 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 536 |
| Sous-occupation modérée | 602 |
| Sous-occupation accentuée | 541 |
| Sous-occupation très accentuée | 508 |
| Suroccupation modérée | 96 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 118 | 5,2 % |
| 1 voiture | 1 028 | 44,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 141 | 49,9 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 45 % avec une voiture et 50 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 87,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 401 | 320 | 47 | 34 |
| 1975 | 465 | 400 | 44 | 21 |
| 1982 | 725 | 660 | 27 | 38 |
| 1990 | 886 | 831 | 12 | 43 |
| 1999 | 1 076 | 1 038 | 14 | 24 |
| 2007 | 1 474 | 1 389 | 7 | 79 |
| 2012 | 1 756 | 1 607 | 13 | 136 |
| 2017 | 2 016 | 1 880 | 19 | 118 |
| 2023 | 2 474 | 2 287 | 26 | 162 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 401 à 2 474, soit +517 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 218 | 223 | 165 | 206 | 175 | 91 | 135 |
| Dont vacants > 2 ans | 20 | 22 | 29 | 29 | 36 | 47 | 38 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 3,5 % |
| Classe B | 84 | 9,4 % |
| Classe C | 568 | 63,5 % |
| Classe D | 161 | 18,0 % |
| Classe E | 37 | 4,1 % |
| Classe F | 9 | 1,0 % |
| Classe G | 5 | 0,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (63 %), 76 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 241 | 26,9 % |
| Classe B | 188 | 21,0 % |
| Classe C | 369 | 41,2 % |
| Classe D | 69 | 7,7 % |
| Classe E | 21 | 2,3 % |
| Classe F | 6 | 0,7 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe C, 89 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 219 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 80 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 10 |
| Classe B | 31 | 53 |
| Classe C | 189 | 379 |
| Classe D | 90 | 71 |
| Classe E | 30 | 7 |
| Classe F | 8 | 1 |
| Classe G | 2 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 156 kWh/m²/an côté maisons, C à 116 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 87 |
| T3 | 168 |
| T4 | 79 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roques (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2023, Roques totalise 2 474 logements dont 92,4 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil pavillonnaire affirmé: 67,5 % de maisons individuelles pour 32,5 % d'appartements. Ancrage local: la commune est dans le tissu de l'Occitanie intérieure.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 57,7 % de propriétaires, 41,1 % de locataires. 14,8 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Le taux SRU communal — 16,6 % — n'atteint pas la cible légale de 20,0 %.
Le parc neuf pèse lourd: 39,9 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Roques se classe bien côté DPE: C en tête et 133 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité équipe 46,8 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2017 et 2023, le parc de Roques a progressé de +22,7 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. La multi-motorisation est la norme à Roques: 49,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu de l'Occitanie intérieure.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Analyse du marché immobilier à Roques
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Roques
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roques s'établit à 2 706 €, sur la base de 60 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Roques se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roques Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Roques
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 778 €/m² à 2 706 €/m² (-2,6 %), pour 60 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements parmi les 60 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (63,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 775 €/m² pour les maisons et 2 651 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 60 | 38 | 22 |
| Prix médian/m² | 2 706 € | 2 775 € | 2 651 € |
| Prix moyen/m² | 2 719 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 72 | 2 778 € |
| 2022 | 66 | 2 800 € |
| 2023 | 62 | 2 836 € |
| 2024 | 59 | 2 739 € |
| 2025 | 60 | 2 706 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 040 logements ont été autorisés et 1 580 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Vacance longue durée à Roques
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Roques (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Roques: 315 logements autorisés sur 5 ans, 63 pour la dernière année (-44 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roques
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Roques
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Roques
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 895 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roques: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,6 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Roques
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S'installer à Roques : cadre de vie et logement
Avec 5 436 habitants concentrés sur 9,30 km² (585 hab/km²), Roques affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 262 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roques
Roques et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roques
Composition du parc immobilier à Roques
2 474 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 67,8 % de maisons, 32,2 % d'appartements sur un total de 2 474 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Roques
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 001 logements).
- Avant 1919 3,5 % 70 logts
- 1919-1945 1,4 % 28 logts
- 1946-1970 7,6 % 152 logts
- 1971-1990 26,5 % 530 logts
- 1991-2005 21,1 % 423 logts
- 2006-2020 39,9 % 798 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Roques
262 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roques
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Roques - Garonne amont PPRN Approuvé approuvé le 03/12/2003
- PPRN-Multi - Garonne amont - Roques -Garonne - Révision PPRN Prescrit
- PPR Sécheresse - Territoire 3 PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Roques
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
273 306 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roques
Quel est le prix de l'immobilier à Roques ?
Le prix médian au m² à Roques est de 2 706 € (données DVF, 60 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 280 000 €.
Comment Roques se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Roques se situe dans le top 20 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
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Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roques est de 4,9 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian de Roques s'établit à 2 706 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Haute-Garonne.
Marché en palier: -2,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 319 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (63,3 % des transactions, 2 775 €/m²) et les appartements (36,7 %, 2 651 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Roques, un logement de 101 m² (280 275 €) représente 10,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,7 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 315 logements autorisés, soit 63/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 66 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Roques s'interprète dans un contexte plus large — Roques est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.