01 Le parc de logements
Le parc comprend 287 logements dont 119 résidences principales, 118 résidences secondaires et 49 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 119 | 41,5 % |
| Résidences secondaires | 118 | 41,1 % |
| Logements vacants | 49 | 17,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 41 % de résidences principales, 41 % de secondaires et 17 % de vacants pour un total de 287 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 75,8 % |
| 1919-1945 | 10 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 6 | 5,0 % |
| 1971-1990 | 5 | 4,2 % |
| 1991-2005 | 3 | 2,5 % |
| 2006-2019 | 5 | 4,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (76 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 76 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,7 % |
| 2 pièces | 10 | 8,4 % |
| 3 pièces | 22 | 18,5 % |
| 4 pièces | 31 | 26,1 % |
| 5 pièces ou plus | 54 | 45,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (45 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 294 | 287 | 287 |
| Rés. principales | 134 | 117 | 119 |
| Rés. secondaires | 118 | 125 | 118 |
| Vacants | 42 | 44 | 49 |
Chaumard, commune de taille similaire à 10 km, affiche 26,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 108 | 90,8 % |
| Locataires (privé) | 8 | 6,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 90,5 % de propriétaires occupants, 6,9 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 23 | 19,3 % |
| Électricité | 16 | 13,4 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 78 | 65,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 66 % au autres sources (bois notamment), 19 % pour fioul, 13 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 13 |
| 5 à 9 ans | 16 |
| 10 ans ou plus | 82 |
| Total ménages | 119 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 27 |
| Sous-occupation modérée | 16 |
| Sous-occupation accentuée | 35 |
| Suroccupation modérée | 9 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 6,7 % |
| 1 voiture | 69 | 58,0 % |
| 2 voitures ou plus | 42 | 35,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 58 % mono-motorisés, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 261 | 156 | 80 | 25 |
| 1975 | 272 | 153 | 96 | 23 |
| 1982 | 265 | 137 | 89 | 39 |
| 1990 | 272 | 115 | 123 | 34 |
| 1999 | 273 | 124 | 121 | 28 |
| 2006 | 283 | 131 | 113 | 38 |
| 2011 | 294 | 134 | 118 | 42 |
| 2016 | 287 | 117 | 125 | 44 |
| 2022 | 287 | 119 | 118 | 49 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 261 logements, le total atteint 287 en 2022 (+10 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 37 | 36 | 38 | 32 | 27 | 22 |
| Dont vacants > 2 ans | 20 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 4 | 17,4 % |
| Classe D | 3 | 13,0 % |
| Classe E | 4 | 17,4 % |
| Classe F | 5 | 21,7 % |
| Classe G | 7 | 30,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: G en tête (30 %), 17 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 8,7 % |
| Classe B | 7 | 30,4 % |
| Classe C | 9 | 39,1 % |
| Classe D | 1 | 4,3 % |
| Classe E | 2 | 8,7 % |
| Classe F | 2 | 8,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (39 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 377 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 372 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 377 kWh/m²/an, contre 372 pour ceux bâtis 1948-1974 — un écart de 6 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 4 | 0 |
| Classe D | 3 | 0 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 6 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe G (367 kWh/m²/an) et appartements en classe G (584).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gâcogne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
118 résidences secondaires sur un parc de 287 logements (soit 41,1 %): le caractère de villégiature de Gâcogne est net. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (99,3 %). Côté cadre local, Gâcogne est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, perchée à 485 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
La détention de son logement domine très largement à Gâcogne (90,5 % de propriétaires).
Selon l'INSEE, 76,5 % des logements de Gâcogne ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de Gâcogne présente des performances DPE contrastées: classe dominante G et 377 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 52,2 % du parc diagnostiqué. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (65,5 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Gâcogne entre 2016 et 2022 (0,0 %). La motorisation des ménages est classique: 6,7 % sans voiture et 35,3 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Gâcogne est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. Le contexte naturel (perchée à 485 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 119 résidences principales de Gâcogne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Gâcogne : -32,5 % en un an, dans un contexte de seulement 6 transactions annuelles.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,6 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Nièvre (188ᵉ rang sur 307 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Correction récente des prix : -32,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gâcogne
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gâcogne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gâcogne s'établit à 869 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
52,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Gâcogne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gâcogne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 6 transactions en 2025 et affiche une évolution de -10,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 869 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 82 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 869 € | 869 € |
| Prix moyen/m² | 986 € | |
| Surface médiane | – | 82 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 972 € |
| 2022 | 6 | 2 037 € |
| 2023 | 4 | 432 € |
| 2024 | 6 | 1 287 € |
| 2025 | 6 | 869 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 autorisations pour 2 démarrages effectifs.
Construction neuve à Gâcogne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 0 logements autorisés sur 5 ans à à Gâcogne.
Fourchettes de loyers à Gâcogne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gâcogne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gâcogne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gâcogne: majorité classée G, part de passoires thermiques à 52,2 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gâcogne
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S'installer à Gâcogne : cadre de vie et logement
Gâcogne, commune de 233 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 410 m d'altitude et arrosée par 1 073 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gâcogne
Gâcogne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gâcogne
Composition du parc immobilier à Gâcogne
287 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Gâcogne: 99,7 % de maisons, 0,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Gâcogne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 119 logements).
- Avant 1919 76,5 % 91 logts
- 1919-1945 8,4 % 10 logts
- 1946-1970 5,0 % 6 logts
- 1971-1990 4,2 % 5 logts
- 1991-2005 2,5 % 3 logts
- 2006-2019 4,2 % 5 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gâcogne
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gâcogne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gâcogne
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
71 258 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gâcogne
Quel est le prix de l'immobilier à Gâcogne ?
Le prix médian au m² à Gâcogne est de 869 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 71 000 €.
Comment Gâcogne se situe-t-elle dans le Nièvre ?
Gâcogne se situe au 188ᵉ rang du Nièvre sur 307 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gâcogne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gâcogne est de 8,6 % (loyer de 6,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Gâcogne est-il énergétiquement dégradé ?
52,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gâcogne.
Communes limitrophes de Gâcogne
Gâcogne est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Gâcogne: 869 €/m² sur 6 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Gâcogne a enregistré une baisse de -10,6 % du prix médian. Au total, 32 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -32,5 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 869 €/m² pour 82 m². Rapporté au revenu médian de Gâcogne, un logement de 82 m² (71 258 €) représente 3,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,1 €/m² pour un appartement et 6,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. La proportion de résidences secondaires (41,1 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gâcogne est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 485 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025).