01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 879 logements dont 15 910 résidences principales, 160 résidences secondaires et 809 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 910 | 94,3 % |
| Résidences secondaires | 160 | 0,9 % |
| Logements vacants | 809 | 4,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 16 879 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 541 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 1 572 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 5 627 | 36,4 % |
| 1971-1990 | 4 585 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 1 940 | 12,6 % |
| 2006-2019 | 1 180 | 7,6 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (36 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 792 | 5,0 % |
| 2 pièces | 2 624 | 16,5 % |
| 3 pièces | 4 574 | 28,7 % |
| 4 pièces | 3 771 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 4 149 | 26,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 26 % du parc, contre 21 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 119 | 16 394 | 16 879 |
| Rés. principales | 15 262 | 15 341 | 15 910 |
| Rés. secondaires | 118 | 123 | 160 |
| Vacants | 739 | 930 | 809 |
Massy, commune de taille similaire à 26 km, affiche 37,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 171 | 57,6 % |
| Locataires (privé) | 3 446 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 3 037 | 19,1 % |
| Logés gratuitement | 256 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 57,6 %, locataires 40,7 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 300 | 64,7 % |
| Fioul | 788 | 5,0 % |
| Électricité | 4 452 | 28,0 % |
| Gaz bouteille | 75 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 295 | 1,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 28 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 652 |
| 2 à 4 ans | 3 115 |
| 5 à 9 ans | 3 002 |
| 10 ans ou plus | 8 141 |
| Total ménages | 15 910 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 447 |
| Sous-occupation modérée | 3 980 |
| Sous-occupation accentuée | 2 617 |
| Suroccupation modérée | 2 186 |
| Suroccupation accentuée | 519 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 681 | 23,1 % |
| 1 voiture | 8 373 | 52,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 855 | 24,2 % |
Équipement automobile des ménages: 23 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 63,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 406 | 10 327 | 451 | 628 |
| 1975 | 12 834 | 11 914 | 240 | 680 |
| 1982 | 13 394 | 12 367 | 160 | 867 |
| 1990 | 14 145 | 13 159 | 247 | 739 |
| 1999 | 15 256 | 14 044 | 228 | 984 |
| 2006 | 15 593 | 14 672 | 112 | 809 |
| 2011 | 16 119 | 15 262 | 118 | 739 |
| 2016 | 16 394 | 15 341 | 123 | 930 |
| 2022 | 16 879 | 15 910 | 160 | 809 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 11 406 à 16 879 logements, soit +48 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 223 | 1 214 | 1 301 | 1 859 | 1 920 | 976 |
| Dont vacants > 2 ans | 176 | 170 | 200 | 186 | 401 | 481 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,1 % |
| Classe B | 84 | 1,1 % |
| Classe C | 2 730 | 34,5 % |
| Classe D | 2 726 | 34,5 % |
| Classe E | 1 453 | 18,4 % |
| Classe F | 517 | 6,5 % |
| Classe G | 390 | 4,9 % |
La classe C domine avec 35 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 449 | 5,7 % |
| Classe B | 1 014 | 12,8 % |
| Classe C | 2 521 | 31,9 % |
| Classe D | 2 198 | 27,8 % |
| Classe E | 1 067 | 13,5 % |
| Classe F | 445 | 5,6 % |
| Classe G | 214 | 2,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 50 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 306 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 117 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 306 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 1 |
| Classe B | 26 | 58 |
| Classe C | 199 | 2 531 |
| Classe D | 526 | 2 200 |
| Classe E | 430 | 1 023 |
| Classe F | 251 | 266 |
| Classe G | 243 | 147 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 274 kWh/m²/an côté maisons, C à 196 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 139 |
| T2 | 812 |
| T3 | 1 700 |
| T4 | 908 |
| T5+ | 222 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gagny (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Gagny totalise 16 879 logements dont 94,3 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Parc mixte: 44,3 % de maisons et 55,7 % d'appartements cohabitent. Ce contexte résidentiel — Gagny est une commune de la petite couronne parisienne, en plaine, à 30 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à Gagny: 57,6 % contre 40,7 % de locataires. 19,1 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Le taux SRU communal — 22,8 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Entre héritage et modernité: 3,5 % de logements d'avant 1919 et 7,6 % postérieurs à 2006. Le parc de Gagny présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 213 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 11,5 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (64,7 %).
Gagny conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+3,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 23,1 % de ménages sans voiture, 24,2 % à au moins deux voitures.
Gagny appartient au tissu une commune de la petite couronne parisienne, repère pour lire son marché résidentiel. Gagny est en plaine, à 30 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Gagny en 2026 ?
Gagny, ville de la métropole du Grand Paris en forte croissance démographique, bénéficie d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après plusieurs années de hausse, connaît un net infléchissement. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre pour les investisseurs ?
Avec une baisse de prix de 9,4 % en un an et un rendement locatif brut de 7 %, Gagny devient un point d'entrée stratégique pour capter une correction.
Verdict
➤ Un marché à privilégier pour l'investissement locatif en appartement, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et le secteur.
Points clés
- ✓ Correction de -9,4 % : fenêtre d'opportunité
- ✓ Rendement brut de 7 % sur les appartements
- ✓ Accessibilité très élevée pour les primo-accédants
- ⚠ Marché locatif modéré : demande à vérifier
- ⚠ Solvabilité locale limitée : porté par l'extérieur
- ⚠ DPE : 11,3 % de passoires à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du m² reste inférieur à celui des grandes métropoles régionales comme Lyon ou Bordeaux.
- En Seine-Saint-Denis, Gagny affiche un prix médian inférieur à des communes similaires comme Franconville ou Massy.
- Son rendement locatif brut de 7 % dépasse largement la moyenne des grandes agglomérations françaises.
Analyse du marché immobilier à Gagny
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gagny : opportunités et risques
Investir à Gagny en 2026 cible prioritairement le segment locatif des appartements, dont le rendement brut de 7 % est élevé pour l'Île-de-France. Le rendement net, estimé à 4,3 % après déduction des charges dont une taxe foncière de 37,35 %, reste compétitif. La clé du succès réside dans le choix d'un bien économe (classe DPE C dominante) pour éviter les lourdes rénovations imposées par la loi Climat, d'autant que 11,3 % du parc est encore classé F ou G.
La forte accessibilité (IAI à 8,3/10) est un atout pour dégager une rentabilité correcte, mais elle reflète aussi la fragilité économique locale. Un investisseur doit donc impérativement sélectionner des biens proches de la gare ou des commerces pour attirer une population active solvable, souvent extérieure à la commune. La demande locative, notée modérée (IOL 4,3/10), n'est pas explosive mais réelle, portée par la croissance démographique et les migrations résidentielles.
La stratégie de plus-value semble risquée à court terme compte tenu de la correction en cours. En revanche, à moyen terme (5-8 ans), la combinaison d'un prix d'entrée corrigé, d'une démographie positive et d'une offre neuve limitée pourrait permettre une revalorisation. Il faut intégrer dans son modèle économique le coût de la taxe foncière, qui représente ici l'équivalent d'environ un mois de loyer perçu.
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Données du marché immobilier à Gagny
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de près de 10 % en un an à Gagny, une correction plus violente que dans nombre de communes comparables d'Île-de-France. Selon les transactions DVF 2024, cette baisse ramène le mètre carré en dessous de 3 600 €, un niveau proche de celui de 2020. Cette décrue offre une fenêtre d'opportunité, d'autant que le volume de ventes, bien qu'en baisse, reste substantiel avec près de 400 opérations.
La structure du marché local est particulière, avec une forte proportion de maisons individuelles (44,6 % du parc) qui tirent les prix médians vers le haut. Néanmoins, le segment des appartements, plus accessible, affiche un rendement locatif brut de 7 %, un des points forts du territoire. Cet écart important entre les deux typologies crée deux marchés distincts, l'un familial et patrimonial, l'autre tourné vers l'investissement locatif.
La proximité de la gare et de l'aéroport du Bourget, citée dans le contexte territorial, constitue un atout structurel pour l'attractivité résidentielle. Cependant, le taux de chômage local de 12,2 % et un revenu médian modeste (23 090 €) signent une solvabilité limitée. Le marché est donc très dépendant de la demande extérieure, issue de Paris ou des pôles économiques voisins, pour soutenir les prix et la demande locative.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gagny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Après une hausse continue entre 2020 et 2023, le prix médian à Gagny a connu une correction de 9,4 % en 2024, revenant à 3 587 €/m² selon les données DVF. Cette baisse, la plus marquée sur la période, intervient dans un contexte de resserrement du crédit et ramène les prix en dessous de leur niveau de 2020. Les maisons, qui représentent plus de la moitié des transactions, résistent mieux que les appartements. Comparée à ses voisines franciliennes, Gagny affiche désormais un décrochage, se positionnant comme l'une des communes les plus accessibles de son secteur. Pour un acheteur en 2026, cela signifie potentiellement un point d'entrée à un cycle baissier, avec une marge de négociation retrouvée.
Évolution du marché immobilier de Gagny
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Gagny évolue de -6,0 %, passant de 3 638 à 3 418 €/m²; 390 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité est le point fort de Gagny, avec seulement 8 années de revenu médian nécessaires pour acquérir un appartement type, contre 13,3 pour une maison. Le rendement brut de 7 % sur les appartements est robuste, mais le rendement net estimé à 4,3 % intègre déjà des charges significatives comme la taxe foncière (37,35 %) et la gestion. Le loyer moyen couvrirait une large part d'une mensualité d'emprunt, réduisant l'effort financier mensuel net. Toutefois, ce montage reste sensible à une hausse des taux et dépend de la stabilité de la demande locative, modérée selon l'indice IOL.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 388 ventes en 2024, le volume d'activité à Gagny reste dynamique, bien qu'en baisse par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 600 transactions). Le marché est équilibré entre maisons (216 ventes) et appartements (174 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste (médiane de 81 m² pour les maisons, 58 m² pour les appartements), reflétant un parc ancien et un public d'acheteurs aux budgets serrés. La baisse récente du nombre de transactions et du prix médian indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur, où la négociation reprend ses droits. Le profil typique est celui d'un bien nécessitant souvent des travaux, comme en témoigne la part non négligeable de passoires thermiques.
Répartition des ventes
55,4 % de maisons et 44,6 % d'appartements parmi les 390 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 55,4 % des mutations, pour un prix médian de 3 629 €/m² (maisons) contre 3 105 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 390 | 216 | 174 |
| Prix médian/m² | 3 418 € | 3 629 € | 3 105 € |
| Prix moyen/m² | 3 746 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 581 | 3 638 € |
| 2022 | 523 | 3 750 € |
| 2023 | 414 | 3 682 € |
| 2024 | 356 | 3 450 € |
| 2025 | 390 | 3 418 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Gagny est en retrait, avec une tendance à la baisse de 5 % sur les autorisations de logement et seulement 76 logements autorisés en 2024. Ce ralentissement contraste avec la forte pression démographique (+6,8 % en 5 ans). À moyen terme, cela limite les risques de sur-offre et devrait soutenir les prix de l'ancien, mais il indique aussi un certain essoufflement de l'attractivité pour les promoteurs. Les zones d'aménagement futur restent à identifier, d'autant que le parc est déjà dense et que les contraintes liées aux PPR (carrières et inondation) peuvent limiter le foncier disponible.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 200 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 284 autorisations pour 6 932 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Gagny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gagny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 516 logements autorisés à à Gagny, dont 100 en 2025 (-50 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gagny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gagny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut affiché (7,0 % pour les appartements) au net nécessite de soustraire les charges réelles. À Gagny, la taxe foncière (37,35 % du revenu cadastral) pèse. Ajoutez environ 15 % du loyer pour frais de gestion, vacance (taux de logements vacants de 4,8 %) et travaux courants. Dans une copropriété, la provision pour charges est à scruter. Au final, un rendement brut de 7 % peut tomber à 4,3 % net, voire moins pour un bien ancien.
Performance énergétique du parc à Gagny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 908 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gagny: la classe C domine, 11,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier de Gagny est plutôt performant : la classe C domine, avec une consommation moyenne de 211 kWh/m²/an. Seulement 11,3 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des F/G en 2028). Pour un acheteur, c'est un gage de moindres travaux de rénovation et de factures énergétiques maîtrisées, confirmé par les 7,6 % de logements construits après 2006.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire de ménages modestes. Le petit parc neuf (7,6 % construit après 2006) est limité. L'ancien domine, avec un risque DPE : 11,3 % du parc est classé F ou G (passoires). Une rénovation énergétique peut s'imposer pour louer dès 2025. Les maisons, moins rentables (rendement brut 5,1 %), visent une location plus longue mais plus sélective.
Quelles zones cibler à Gagny ?
La proximité de la gare de Gagny (ligne E du RER) est le premier critère de valorisation locative. Le centre-bourg, bien équipé (97 commerces), attire également. Les quartiers plus éloignés de la gare offrent des prix d'acquisition plus bas mais une demande locative potentiellement plus fragile. Surveillez les zones en développement, comme autour des 2 336 logements autorisés sur 5 ans, pour éviter une future sur-offre qui pèserait sur les loyers.
Calculateur de rendement à Gagny
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Gagny
Le risque de vacance locative (estimé à 8 % dans notre calcul de rendement net) est réel, le taux de vacance structurel étant de 4,8 %. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 12,2 %) expose aux impayés. La réglementation sur les passoires thermiques (11,3 % du parc) implique des travaux obligatoires. Enfin, la taxe foncière, à 37,35 %, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Gagny
Pour un appartement type de 55 m² à Gagny (au prix médian de 3 193 €/m²), l'investissement s'élève à environ 175 615 €. Le loyer mensuel moyen serait de 1 023 € (18,6 €/m²), générant un rendement brut de 7,0 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et gestion, le rendement net plafonnerait à 4,3 %, soit un revenu net d'environ 630 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Gagny
- Négliger la taxe foncière, élevée à 37,35 % à Gagny.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (18,6 €/m² en moyenne).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (13,7 % d'avant 1945).
- Choisir un bien sans vérifier son classement DPE, sous peine de travaux obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
À Gagny, comme en Île-de-France, le marché est plus actif de mars à juin. La rentrée de septembre est aussi un moment favorable, avant le ralentissement hivernal. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant souvent plus pressés. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Gagny dispose de 1 338 équipements publics et privés (INSEE BPE).
- La fibre est disponible pour 90 % des foyers gabiniens.
- La dette communale s'élève à 127 € par habitant, un niveau maîtrisé.
S'installer à Gagny : cadre de vie et logement
S'installer à Gagny, c'est profiter d'une ville bien reliée, à 20 minutes de Paris-Est par la gare de la commune, et dotée d'une gamme complète d'équipements de proximité (plus de 1300 selon l'INSEE). Le cadre de vie est urbain et dense (6 045 hab/km²), avec une population jeune (âge médian de 36,7 ans) et familiale. La part importante de maisons individuelles confère à certains quartiers une atmosphère pavillonnaire.
La commune n'est pas exempte de contraintes : elle est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et un PPR carrières, ce qui peut impacter l'assurabilité et les travaux dans certains secteurs. La connectivité numérique est excellente (fibre à 90 %), un atout pour les télétravailleurs. Enfin, avec seulement 0,9 % de résidences secondaires, Gagny est une ville de résidents permanents, ce qui favorise la vie de quartier mais limite les opportunités de location saisonnière.
Carte du marché immobilier à Gagny
Gagny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gagny
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de précipitations, Gagny offre un climat francilien typique, modéré. Les hivers sont frais sans excès, les étés relativement doux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un équilibre, sans les rigueurs du nord ni la chaleur accablante du sud. La faible altitude (70 m) et la proximité de zones boisées atténuent les écarts. Un atout pour les familles et les actifs habitués au bassin parisien.
À qui s'adresse Gagny ?
Gagny s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes familles cherchant à devenir propriétaires d'un appartement ou d'une maison avec jardin à un prix raisonnable. Les actifs travaillant dans l'est parisien ou près des gares de la ligne E y trouvent leur compte. Les investisseurs visant la rentabilité locative peuvent cibler les petits appartements. En revanche, les chercheurs d'une vie nocturne animée ou d'un centre-ville historique très marqué pourraient être déçus.
Avantages et limites à Gagny
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à nombreuses communes franciliennes
- Desserte correcte par le RER E (gare de Gagny)
- Environnement verdoyant et parc de logements comportant 44,6 % de maisons
- Dynamisme démographique (+6,8 % en 5 ans) et population jeune
- Équipements et services de proximité nombreux (1 338 équipements au total)
Composition du parc immobilier à Gagny
16 879 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (44,6 %) et collectif (55,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est mixte : 44,6 % de maisons et 55,4 % d'appartements. La forte majorité de résidences principales (94,3 %) et de propriétaires (57,6 %) indique un ancrage résidentiel stable, peu soumis à la spéculation touristique (0,9 % de résidences secondaires). Un taux de vacants de 4,8 % reste dans la moyenne, indiquant un marché actif. Ce paysage attire des acheteurs en quête de stabilité, entre pavillons familiaux et collectifs denses près de la gare.
Ancienneté du parc à Gagny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 445 logements).
- Avant 1919 3,5 % 541 logts
- 1919-1945 10,2 % 1 572 logts
- 1946-1970 36,4 % 5 627 logts
- 1971-1990 29,7 % 4 585 logts
- 1991-2005 12,6 % 1 940 logts
- 2006-2019 7,6 % 1 180 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gagny
1 338 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gagny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Gagny est soumise à un PPR révisé carrières et un PPRI approuvé (inondation). La sismicité est très faible et le radon faible. Les 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout des inondations et coulées de boue. Avant d'acheter, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien se situe en zone réglementée. Ces contraintes, bien réelles, peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité de certaines parcelles.
Cas pratique : un achat type à Gagny
Acquérir une maison type de 81 m² à Gagny (au prix médian de 3 780 €/m²) représente un budget de 306 180 € hors frais. Avec un apport de 10 % (30 618 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % hors assurance, la mensualité capital-intérêt s'élèverait à environ 1 600 €. Cela requiert un revenu stable, supérieur au revenu médian local de 23 090 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Gagny
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon les quartiers.
- Omettre de consulter l'état des risques (ESRIS) pour les zones inondables.
- Sous-estimer le coût des charges en copropriété, à demander impérativement.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente des prix (-9,4 %).
Points clés à retenir à Gagny
- Prix médian à 3 587 €/m², en baisse de 9,4 % en un an.
- Rendement brut locatif de 7,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne et 723 mm de pluie annuels.
- Écart maison/appartement : 3 629 €/m² contre 3 105 €/m².
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges et taxe foncière.
- Parc équilibré : 44,6 % de maisons, 55,4 % d'appartements.
- Facteur clé de valeur : proximité de la gare (0,8 km).
- Budget type : 306 180 € pour une maison, 185 194 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gagny ?
À Gagny, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,8 km du centre) et des 97 commerces locaux prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (seulement 13,7 % du parc est antérieur à 1945) font la différence. Un DPE dégradé (classe F/G) peut déprécier de 5 à 15 % face à la future interdiction de location. Un diagnostic précis est indispensable.
Estimation indicative d'une maison à Gagny
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
280 276 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, surévaluer son bien entraîne une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, sous-évaluer c'est perdre de l'argent. À Gagny, où le parc compte 11,3 % de passoires thermiques (DPE F/G), une mauvaise estimation de l'impact des travaux peut être fatale. Une estimation professionnelle, croisant les données des 388 transactions récentes, les indices micro-locaux et la réglementation (DPE, loi Climat), vous donne le prix juste pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local saisit les nuances des micro-marchés : la cote d'une rue calme versus une artère passante, l'impact d'une copropriété bien gérée, ou la vraie valeur d'une extension. À Gagny, où le parc est mixte et les prix varient de -9,4 % en un an, cette expertise est cruciale. Elle permet aussi de cibler la bonne fourchette pour attirer des acheteurs sérieux et négocier en connaissance de cause, bien au-delà d'un simple prix au m².
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian communal comme référence unique pour tout le territoire.
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la baisse de 9,4 % des prix en un an.
- Oublier de valoriser les atouts concrets comme la proximité de la gare.
- Cacher un DPE dégradé, élément désormais crucial pour la valorisation.
Investir à Gagny : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix requiert une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau de professionnels implantés analyse en temps réel les transactions et les tendances de Gagny pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les données révèlent une opportunité, mais son succès dépend du bien précis et de son adresse.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gagny grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gagny
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gagny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gagny ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Gagny est de 3 587 €. Pour un appartement type de 58 m², il faut compter environ 185 000 €, et 306 000 € pour une maison de 81 m².
Le marché immobilier à Gagny est-il en baisse ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de 9,4 % du prix médian entre 2023 et 2024. Après plusieurs années de hausse, le marché semble entrer dans une phase de consolidation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gagny ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estimé à 7,0 %, l'un des plus élevés du secteur. Le loyer médian se situe à 18,6 €/m²/mois.
Gagny est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Gagny est généralement moins chère que des communes comparables comme Franconville (+11 %), Massy (+27 %) ou Bezons (+27 %). Elle est en revanche plus onéreuse que Garges-lès-Gonesse (-10 %).
Quels sont les quartiers recommandés pour investir à Gagny ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Gagny pour un bon potentiel locatif, ainsi que les zones commerçantes et bien desservies par les transports. Évitez les zones soumises aux PPR (inondation, carrières).
Marché immobilier des communes voisines
Gagny présente un écart de valorisation significatif avec des communes aux indicateurs similaires comme Bezons ou Massy (-27 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement en Seine-Saint-Denis.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gagny.
Communes limitrophes de Gagny
Gagny est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Gagny est un marché tendu — 3 418 €/m² sur 390 ventes récentes, -6,2 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis.
Repli du prix médian: -6,0 % entre 2021 et 2025 à Gagny. Sur l'ensemble de la période, 2 264 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 629 €/m² (surface médiane 82 m²) et celui des appartements à 3 105 €/m² (56 m²). Le bien médian (82 m² à 297 578 €) équivaut à 12,9 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,6 € (appartements) et 16,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 516 logements autorisés au permis de construire à Gagny — un rythme moyen de 303 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Gagny s'interprète dans un contexte plus large — Gagny est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 30 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).