01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 138 logements dont 9 698 résidences principales, 59 résidences secondaires et 381 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 698 | 95,7 % |
| Résidences secondaires | 59 | 0,6 % |
| Logements vacants | 381 | 3,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 96 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 10 138.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 258 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 720 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 2 442 | 25,8 % |
| 1971-1990 | 2 856 | 30,1 % |
| 1991-2005 | 1 356 | 14,3 % |
| 2006-2019 | 1 847 | 19,5 % |
La période 1971-1990 concentre 30 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 352 | 3,6 % |
| 2 pièces | 1 513 | 15,6 % |
| 3 pièces | 2 421 | 25,0 % |
| 4 pièces | 2 436 | 25,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 976 | 30,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (31 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 370 | 9 238 | 10 138 |
| Rés. principales | 8 799 | 8 837 | 9 698 |
| Rés. secondaires | 81 | 46 | 59 |
| Vacants | 491 | 355 | 381 |
En comparaison, Villeparisis (à 6 km) enregistre 50,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 755 | 59,3 % |
| Locataires (privé) | 1 638 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 2 152 | 22,2 % |
| Logés gratuitement | 153 | 1,6 % |
La répartition du parc occupé: 59,3 % de propriétaires, 39,1 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 398 | 55,7 % |
| Fioul | 455 | 4,7 % |
| Électricité | 3 368 | 34,7 % |
| Gaz bouteille | 38 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 439 | 4,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 911 |
| 2 à 4 ans | 1 755 |
| 5 à 9 ans | 2 211 |
| 10 ans ou plus | 4 821 |
| Total ménages | 9 698 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 963 |
| Sous-occupation modérée | 2 122 |
| Sous-occupation accentuée | 1 459 |
| Suroccupation modérée | 1 424 |
| Suroccupation accentuée | 401 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 681 | 17,3 % |
| 1 voiture | 4 655 | 48,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 361 | 34,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 17 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 371 | 5 594 | 405 | 372 |
| 1975 | 7 038 | 6 375 | 194 | 469 |
| 1982 | 7 377 | 6 760 | 156 | 461 |
| 1990 | 8 147 | 7 503 | 127 | 517 |
| 1999 | 8 612 | 7 774 | 60 | 778 |
| 2006 | 9 084 | 8 504 | 60 | 520 |
| 2011 | 9 370 | 8 799 | 81 | 491 |
| 2016 | 9 238 | 8 837 | 46 | 355 |
| 2022 | 10 138 | 9 698 | 59 | 381 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 6 371 à 10 138, soit +59 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 797 | 541 | 666 | 687 | 853 | 416 |
| Dont vacants > 2 ans | 107 | 103 | 88 | 102 | 176 | 231 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 64 | 1,8 % |
| Classe C | 1 445 | 40,0 % |
| Classe D | 1 158 | 32,1 % |
| Classe E | 580 | 16,1 % |
| Classe F | 186 | 5,2 % |
| Classe G | 168 | 4,7 % |
Le graphique décompose les 3 610 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 42 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 241 | 6,7 % |
| Classe B | 749 | 20,7 % |
| Classe C | 1 310 | 36,3 % |
| Classe D | 743 | 20,6 % |
| Classe E | 328 | 9,1 % |
| Classe F | 143 | 4,0 % |
| Classe G | 96 | 2,7 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe C, 64 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 118 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 287 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 118 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 4 |
| Classe B | 37 | 27 |
| Classe C | 194 | 1 251 |
| Classe D | 364 | 794 |
| Classe E | 300 | 280 |
| Classe F | 133 | 53 |
| Classe G | 134 | 34 |
Les maisons affichent une classe dominante D (257 kWh/m²/an), les appartements C (175) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 79 |
| T2 | 532 |
| T3 | 945 |
| T4 | 622 |
| T5+ | 127 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montfermeil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montfermeil est le ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Montfermeil rassemble 10 138 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (9 698 unités). Parc mixte: 57,9 % de maisons et 42,1 % d'appartements cohabitent. La commune est une commune de la petite couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 30 m).
La propriété reste majoritaire à Montfermeil: 59,3 % contre 39,1 % de locataires. Le parc social représente 22,2 % des résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 24,7 %.
Le parc neuf pèse lourd: 19,5 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Montfermeil présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 202 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (55,7 %).
Croissance modérée du parc de Montfermeil entre 2016 et 2022 (+9,7 %). La motorisation des ménages est classique: 17,3 % sans voiture et 34,7 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la petite couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 30 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Montfermeil en 2026 ?
Montfermeil, en Seine-Saint-Denis, bénéficie d'une démographie dynamique (+5,5 % en 5 ans) et d'un parc de logements récents. Mais avec un taux de chômage de 14,7 %, le marché local reste fragile. Faut-il investir en 2026 ? L'analyse des transactions révèle un potentiel locatif intéressant, tempéré par des indicateurs économiques en demi-teinte.
Avec un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, Montfermeil se positionne dans le top 30 % des communes françaises pour la rentabilité immédiate, malgré un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie de rendement à moyen terme, en acceptant un marché local peu liquide et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé en appartement
- ✓ Accessibilité financière supérieure à la moyenne
- ✓ Parc récent avec peu de passoires thermiques
- ⚠ Opportunité locative faible : marché peu dynamique
- ⚠ Correction des prix et taux de chômage élevé
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de 12 % à la moyenne nationale (estimée à 4 000 €/m²)
- Une accessibilité immobilière supérieure à la moyenne du département
- Un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, bien au-delà des grandes métropoles comme Paris
Analyse du marché immobilier à Montfermeil
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montfermeil : opportunités et risques
Le principal atout pour l'investisseur est le rendement locatif brut des appartements, évalué à 6,8 % d'après la carte des loyers du ministère. Ce chiffre est supérieur à la plupart des marchés franciliens, créant une rentabilité immédiate intéressante. Le parc relativement récent (seulement 9,9 % de passoires thermiques) évite le piège des rénovations urgentes imposées par la loi Climat et Résilience.
En revanche, l'indice d'opportunité locative faible (3,1/10) indique une demande locative peu dynamique. Cela se traduit par un risque de vacance plus long et une négociation plus dure sur les loyers. La taxe foncière, à 38,08 %, vient également grever le rendement net, déjà réduit à environ 4,2 % selon nos estimations.
Investir à Montfermeil relève donc d'une stratégie de rendement à moyen terme, plutôt que de spéculation sur la plus-value. Il nécessite une sélection rigoureuse du bien, de préférence un appartement bien situé près de la gare du Chénay-Gagny (3,1 km) ou des commerces, pour attirer une population active travaillant à l'extérieur. La baisse récente des permis de construire limite le risque de sur-offre mais aussi les opportunités dans le neuf.
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Données du marché immobilier à Montfermeil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Montfermeil s'établit à 3 503 €/m², selon les données DVF 2024. Après une hausse continue jusqu'en 2022, le marché a entamé une correction de -1,8 % l'an dernier, s'alignant sur le ralentissement observé en Île-de-France. Cette baisse modérée offre un point d'entrée plus accessible, notamment pour les appartements dont le prix médian (3 158 €/m²) est nettement inférieur à celui des maisons.
Comparée aux communes voisines, Montfermeil affiche une valorisation intermédiaire. Elle est 17 % moins chère que Bussy-Saint-Georges, mais 9 % plus chère que Gonesse. Cet écart s'explique en partie par une meilleure dotation en équipements (1 262 équipements au total) et une connectivité fibre quasi totale, facteurs qui soutiennent l'attractivité résidentielle.
La structure des transactions révèle un marché segmenté. Les maisons, qui représentent près de 60 % du parc, attirent une clientèle familiale locale, tandis que les petits appartements suscitent l'intérêt des investisseurs pour le rendement. Néanmoins, le taux de chômage élevé (14,7 %) limite la solvabilité d'une partie de la population, rendant le marché dépendant des acheteurs et locateurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montfermeil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Montfermeil ont progressé de 3 411 à 3 333 €/m² entre 2020 et 2024, avec un pic à 3 713 €/m² en 2022. La correction de -1,8 % en 2024 suit la tendance nationale, mais reste modérée. Comparé aux voisines, Montfermeil résiste mieux que Gonesse (-9 %) mais moins bien que Champs-sur-Marne (+12 %). Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation ouvre une fenêtre de négociation, d'autant que le parc récent (19,5 % construit après 2006) limite le risque de travaux coûteux liés aux nouvelles normes énergétiques.
Évolution du marché immobilier de Montfermeil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 513 €/m² à 3 333 €/m² (-5,1 %), pour 216 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 45 m² à 143 505 €, financé sur 20 ans à 4 %, génère une mensualité d'environ 868 €. Le loyer perçu (810 €) couvre 93 % de cette mensualité, laissant un effort net de 58 €/mois avant charges. Avec un rendement brut de 6,8 %, la rentabilité est correcte, mais le rendement net (4,2 %) est rogné par la vacance locative estimée, les frais de gestion et une taxe foncière élevée (38,08 %). Cela indique un investissement viable à condition de maîtriser les coûts et d'anticiper une période de mise en location.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 216 transactions ont été enregistrées à Montfermeil, en baisse par rapport au pic de 2021 (353). Le marché est dominé par les maisons (166 ventes, médiane 3 456 €/m²) avec une surface médiane de 83 m². Les appartements (50 ventes, 3 158 €/m²) sont plus petits (45 m²). Ce double marché reflète une demande familiale pour les maisons et une demande d'investisseurs pour les appartements. Le volume d'échanges reste liquide, mais la baisse du nombre de transactions depuis 2022 indique un marché d'acheteur qui se renforce, offrant davantage de pouvoir de négociation.
Répartition des ventes
76,9 % de maisons et 23,1 % d'appartements parmi les 216 transactions enregistrées.
76,9 % maisons, 23,1 % appartements sur 216 ventes: le collectif pèse 23,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 216 | 166 | 50 |
| Prix médian/m² | 3 333 € | 3 456 € | 3 158 € |
| Prix moyen/m² | 3 636 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 298 | 3 513 € |
| 2022 | 290 | 3 641 € |
| 2023 | 213 | 3 529 € |
| 2024 | 203 | 3 500 € |
| 2025 | 216 | 3 333 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Selon les données SITADEL, 762 logements ont été autorisés à Montfermeil sur les 5 dernières années, mais la tendance est en baisse de 48 % par rapport à la période précédente. Seulement 186 logements ont été autorisés en 2024, ce qui indique un ralentissement net de la construction neuve. Avec une démographie en hausse (+5,5 % en 5 ans), cette faible offre neuve pourrait soutenir les prix à moyen terme en limitant l'inflation de l'offre. Pour un investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre mais aussi peu d'opportunités dans le neuf, concentrant la demande sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 540 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 420 sur 2013 — soit +28,6 %.
Vacance longue durée à Montfermeil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montfermeil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 834 logements autorisés à à Montfermeil, dont 270 en 2025 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montfermeil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montfermeil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire les charges incompressibles. La taxe foncière à Montfermeil est de 38,08 %, un niveau conséquent qui pèse sur la rentabilité. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété et une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 3,8 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le 6,8 % brut et le 4,2 % net estimé pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Montfermeil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 610 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montfermeil: la classe C domine, 9,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (202 kWh/m²/an) place Montfermeil dans une position plutôt favorable. Seulement 9,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation coûteux et les contraintes réglementaires à venir, comme l'interdiction de location pour les logements les plus énergivores prévue par la loi Climat. C'est un indicateur de parc relativement moderne.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus rares (23 % du parc), offrent le meilleur rendement brut (6,8 %) et ciblent des petits ménages ou des couples. Les studios et T2 en bon état, bien desservis, sont les plus liquides. Les maisons, majoritaires, séduisent les familles mais leur rendement brut est plus faible (5,3 %) et l'entretien peut être plus coûteux. Le neuf (19,5 % du parc construit après 2006) attire les investisseurs en loi Pinel, mais l'offre nouvelle baisse fortement (-48 %), indiquant un ralentissement des programmes.
Quelles zones cibler à Montfermeil ?
Il n'existe pas de quartier officiellement identifié comme plus rentable. Traditionnellement, la proximité immédiate de la gare du Chénay-Gagny (3,1 km) et des axes de bus vers les pôles d'emploi (Roissy, Paris) valorise un bien locatif. Le centre-bourg, avec ses commerces et services (1 262 équipements recensés), reste également attractif pour les familles. Il faut être vigilant sur les zones soumises au PPR (risques naturels), signalé comme actif, car elles peuvent impliquer des contraintes ou des assurances plus onéreuses.
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Risques à connaître avant d'investir à Montfermeil
Le principal risque est la vacance locative, même si le taux de logements vacants (3,8 %) est modéré. Le profil économique local (taux de chômage à 14,7 %) peut rendre les impayés plus probables. La loi Climat implique aussi de vérifier scrupuleusement le DPE : 9,9 % du parc est classé F ou G (passoires), et ces biens seront interdits à la location à horizon 2028. La taxe foncière, à 38,08 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse des prix à la vente (-1,8 %) peut impacter la plus-value à la revente.
Cas pratique : un investissement type à Montfermeil
Pour un appartement type de 45 m² à Montfermeil, comptez environ 143 500 € à l'achat. Au loyer médian de 18 €/m², cela génère 810 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 4,2 %, nécessitant un complément de trésorerie pour rembourser un crédit à 100 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montfermeil
- Négliger la taxe foncière à 38,08 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisions.
- Oublier la vacance locative (3,8 % de vacants).
- Sous-estimer les travaux dans l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montfermeil suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et une forte période de transactions à l'automne, jusqu'à la Toussaint. L'hiver est plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre fin août et octobre maximise les visites. Les acheteurs peuvent trouver plus de souplesse négociatrice en novembre-décembre. Pensez aussi à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour planifier votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Montfermeil compte 3 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 93,8 % des logements.
- Altitude moyenne : 102 m, l'une des plus hautes du 93.
S'installer à Montfermeil : cadre de vie et logement
S'installer à Montfermeil, c'est bénéficier des services d'une ville bien équipée, avec 820 services et 201 établissements de santé recensés par l'INSEE. La commune, membre de la Métropole du Grand Paris, affiche un indice de confort de services élevé (7,1/10). La population est jeune (médiane d'âge de 35,4 ans) et la fibre optique est déployée à 93,8 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Huit risques naturels sont recensés et un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif, principalement lié au ruissellement. Quatorze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, un facteur à intégrer dans le choix du secteur et dans le calcul des assurances. La proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (12 km) est à la fois un atout pour les déplacements et une source potentielle de nuisances sonores selon l'exposition.
Carte du marché immobilier à Montfermeil
Montfermeil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montfermeil
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et des précipitations annuelles de 723 mm, le climat de Montfermeil est typique de l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans être excessivement rigoureux, et les étés modérément chauds. Ce profil tempéré convient à une population active recherchant une transition douce entre la ville et un cadre de vie plus aéré, d'autant que l'altitude moyenne de 102 m offre un air un peu moins confiné que les zones basses.
À qui s'adresse Montfermeil ?
Montfermeil s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles franciliens recherchant une maison avec jardin à un prix raisonnable. Le revenu médian local (20 870 €) étant relativement modeste, les acheteurs externes à la commune, avec des revenus supérieurs, y trouvent un réel pouvoir d'achat. La dynamique démographique (+5,5 % en 5 ans) et la jeunesse de la population (âge médian 35,4 ans) en font un territoire au profil familial affirmé. Les amateurs de patrimoine pourront aussi y trouver des biens anciens à rénover.
Avantages et limites à Montfermeil
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à nombreuses communes voisines (ex : -14% vs Bussy-Saint-Georges).
- Prédominance des maisons individuelles (58,3% du parc), idéal pour les familles.
- Dynamisme démographique : population en hausse de +5,5% sur 5 ans.
- Accès rapide à l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle et au réseau TGV (12 km).
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
Composition du parc immobilier à Montfermeil
10 138 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,3 %) et collectif (41,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc dominé à 58,3 % par des maisons individuelles indique un marché orienté vers les familles et les acheteurs recherchant un pied-à-terre avec extérieur. Le taux de propriétaires (59,3 %) est robuste, indiquant une certaine stabilité résidentielle. La part modeste de résidences secondaires (0,6 %) et un taux de vacants contenu (3,8 %) suggèrent une pression locative soutenue et un marché de l'achat principal plutôt que spéculatif.
Ancienneté du parc à Montfermeil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 478 logements).
- Avant 1919 2,7 % 258 logts
- 1919-1945 7,6 % 720 logts
- 1946-1970 25,8 % 2 442 logts
- 1971-1990 30,1 % 2 856 logts
- 1991-2005 14,3 % 1 356 logts
- 2006-2019 19,5 % 1 847 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montfermeil
1 262 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montfermeil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, référencé R111.3. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Cependant, 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour des inondations et coulées de boue. Tout acheteur doit consulter ce document en mairie pour connaître les contraintes constructives ou d'assurance affectant spécifiquement son bien, sans pour autant dramatiser le risque global.
Cas pratique : un achat type à Montfermeil
Une maison médiane de 83 m² représente un investissement d'environ 305 600 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de près de 15 années du revenu médian local (20 870 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans à un taux de 4 % conduit à une mensualité d'environ 1 700 €, un effort important pour un ménage aux revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Montfermeil
- Omettre de vérifier le PPR en vigueur (R111.3).
- Ne pas consulter l'historique des DPE du bâtiment.
- Ignorer la part de logements sociaux (23 %).
- Acheter sans viser la gare (3,1 km) ou les commerces.
Points clés à retenir à Montfermeil
- Prix médian au m² : 3 503 € (DVF 2024).
- Rendement brut appartements : 6,8 %.
- Climat tempéré (12,3 °C de moyenne).
- Marché en léger recul (-1,8 % sur 1 an).
- Écart maison/appartement : près de 500 €/m².
- Taxe foncière élevée à 38,08 %.
- Parc à 58,3 % de maisons individuelles.
- Revenu médian local : 20 870 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montfermeil ?
À Montfermeil, la valeur d'un bien dépend fortement de sa typologie : l'écart de prix entre maisons (3 456 €/m²) et appartements (3 158 €/m²) est significatif. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage, la vue et la proximité des commerces (65 équipements recensés) ou de la gare du Chénay Gagny (3,1 km) sont décisifs. Un DPE dégradé peut faire baisser le prix de 5 à 15 %, tandis qu'une rénovation récente justifie une surcote.
Estimation indicative d'une maison à Montfermeil
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
273 306 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien peut le laisser des mois invendu dans un marché devenu plus sélectif. Le sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif souvent majeur. Une estimation professionnelle croise les références de vente (DVF) avec les spécificités de votre bien : surface exacte, état, vue, orientation, présence d'un jardin ou d'un parking, et surtout sa classe DPE. À Montfermeil, où le parc est globalement économe, un mauvais DPE (F ou G) peut dévaloriser un bien de plus de 10 %, d'autant que leur location sera interdite. Estimer juste, c'est se donner les clés pour négocier en position de force.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas les subtilités des micro-secteurs de Montfermeil, comme la différence entre le secteur du vieux bourg et les quartiers plus récents. Un professionnel local évalue l'impact concret de la vue, des nuisances sonores, de l'état réel de la copropriété et de la demande spécifique (familles versus investisseurs). Il peut aussi ajuster le prix en fonction du taux d'acceptation des offres sur le secteur, crucial dans un marché où les prix ont reculé de 1,8 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Oublier d'actualiser face à la baisse des prix (-1,8 %).
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G.
- Surestimer l'attrait d'un jardin sans entretien.
Investir à Montfermeil : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, anticipation des charges. Notre réseau de professionnels locaux connaît Montfermeil en profondeur et peut vous aider à transformer ces données en achat avisé, en évitant les pièges d'un marché exigeant.
Les données dessinent un marché accessible mais exigeant. Un accompagnement local est indispensable pour identifier le bon bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montfermeil grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Montfermeil
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montfermeil
Quel est le prix immobilier moyen à Montfermeil ?
Le prix médian à Montfermeil est de 3 503 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 3 456 €/m² et les appartements 3 158 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Montfermeil ?
Le marché est en légère correction (-1,8 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif des appartements (6,8 % brut) est intéressant, mais la demande locative locale est limitée.
Montfermeil est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montfermeil est moins chère que Bussy-Saint-Georges (-17 %) et Champs-sur-Marne (-12 %), mais plus chère que Gonesse (+9 %). Son prix est quasi équivalent à celui de Torcy.
Quel rendement locatif espérer à Montfermeil ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,8 % pour un appartement, soit environ 4,2 % net après déduction des charges. Pour une maison, le rendement brut est de 5,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montfermeil ?
Les secteurs proches de la gare du Chénay-Gagny (3,1 km) et du centre-ville, bien dotés en commerces et services, sont les plus recherchés pour la location. Il est conseillé de vérifier l'exposition aux risques de ruissellement selon le PPR en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Montfermeil affiche un prix médian inférieur de 9 % à Gonesse et de 2 % à Villeparisis, mais avec un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, elle offre un effet de levier plus intéressant pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montfermeil.
Communes limitrophes de Montfermeil
Montfermeil est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Montfermeil: 3 333 €/m² en médiane, +34,8 % par rapport à la médiane nationale.
Le prix médian au m² à Montfermeil diminue de -5,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 220 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,8 %.
Le marché de Montfermeil est dominé par les maisons individuelles — 76,9 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 456 €/m² pour 82 m² en surface médiane. Un bien type de 82 m² revient à environ 283 392 €, soit 13,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,0 € (appartements) et 16,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montfermeil (0,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Montfermeil: 834 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 167 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (70 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Montfermeil s'interprète dans un contexte plus large — Montfermeil est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 30 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).