01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 332 logements dont 9 918 résidences principales, 45 résidences secondaires et 369 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 918 | 96,0 % |
| Résidences secondaires | 45 | 0,4 % |
| Logements vacants | 369 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 96 % d'habitat permanent, 0 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 10 332.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 273 | 2,8 % |
| 1919-1945 | 710 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 2 478 | 25,7 % |
| 1971-1990 | 2 770 | 28,7 % |
| 1991-2005 | 1 393 | 14,5 % |
| 2006-2020 | 2 012 | 20,9 % |
La période 1971-1990 concentre 29 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 21 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 360 | 3,6 % |
| 2 pièces | 1 485 | 15,0 % |
| 3 pièces | 2 537 | 25,6 % |
| 4 pièces | 2 560 | 25,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 975 | 30,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 551 | 9 462 | 10 332 |
| Rés. principales | 8 964 | 9 034 | 9 918 |
| Rés. secondaires | 83 | 37 | 45 |
| Vacants | 504 | 392 | 369 |
En comparaison, Villeparisis (à 6 km) enregistre 54,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 805 | 58,5 % |
| Locataires (privé) | 1 615 | 16,3 % |
| Locataires HLM | 2 312 | 23,3 % |
| Logés gratuitement | 187 | 1,9 % |
La répartition du parc occupé: 58,5 % de propriétaires, 39,6 % de locataires, dont 23 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 552 | 56,0 % |
| Fioul | 393 | 4,0 % |
| Électricité | 3 451 | 34,8 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 486 | 4,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par électricité (35 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 891 |
| 2 à 4 ans | 1 782 |
| 5 à 9 ans | 2 153 |
| 10 ans ou plus | 5 092 |
| Total ménages | 9 918 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 928 |
| Sous-occupation modérée | 2 284 |
| Sous-occupation accentuée | 1 579 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 437 |
| Suroccupation modérée | 1 395 |
| Suroccupation accentuée | 421 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 800 | 18,1 % |
| 1 voiture | 4 736 | 47,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 382 | 34,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 371 | 5 594 | 405 | 372 |
| 1975 | 7 038 | 6 375 | 194 | 469 |
| 1982 | 7 377 | 6 760 | 156 | 461 |
| 1990 | 8 147 | 7 503 | 127 | 517 |
| 1999 | 8 612 | 7 774 | 60 | 778 |
| 2007 | 8 992 | 8 476 | 70 | 445 |
| 2012 | 9 551 | 8 964 | 83 | 504 |
| 2017 | 9 462 | 9 034 | 37 | 392 |
| 2023 | 10 332 | 9 918 | 45 | 369 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 6 371 à 10 332, soit +62 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 797 | 541 | 666 | 687 | 853 | 416 | 556 |
| Dont vacants > 2 ans | 107 | 103 | 88 | 102 | 176 | 231 | 167 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,2 % |
| Classe B | 69 | 1,7 % |
| Classe C | 1 614 | 39,9 % |
| Classe D | 1 329 | 32,9 % |
| Classe E | 648 | 16,0 % |
| Classe F | 195 | 4,8 % |
| Classe G | 179 | 4,4 % |
Le graphique décompose les 4 044 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 42 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 271 | 6,7 % |
| Classe B | 804 | 19,9 % |
| Classe C | 1 435 | 35,5 % |
| Classe D | 895 | 22,1 % |
| Classe E | 387 | 9,6 % |
| Classe F | 148 | 3,7 % |
| Classe G | 104 | 2,6 % |
Émissions CO₂: 35 % des logements relèvent de la classe C, 62 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 231 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 287 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 119 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 5 |
| Classe B | 41 | 28 |
| Classe C | 210 | 1 404 |
| Classe D | 386 | 943 |
| Classe E | 315 | 333 |
| Classe F | 141 | 54 |
| Classe G | 143 | 36 |
Les maisons affichent une classe dominante D (257 kWh/m²/an), les appartements C (176) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 79 |
| T2 | 532 |
| T3 | 945 |
| T4 | 622 |
| T5+ | 127 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montfermeil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montfermeil est la ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Montfermeil rassemble 10 332 logements au recensement de 2023, dont l'essentiel sert de résidence principale (9 918 unités). Parc mixte: 56,3 % de maisons et 43,7 % d'appartements cohabitent. La commune est une commune de la petite couronne parisienne.
La propriété reste majoritaire à Montfermeil: 58,5 % contre 39,6 % de locataires. Le parc social représente 23,3 % des résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 24,9 %.
Le parc neuf pèse lourd: 20,9 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Montfermeil présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 201 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (56,0 %).
Croissance modérée du parc de Montfermeil entre 2017 et 2023 (+9,2 %). La motorisation des ménages est classique: 18,1 % sans voiture et 34,1 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la petite couronne parisienne.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 3 323 € à Montfermeil, dans un marché de 211 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 %
- ⚠ 11,1 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Seine-Saint-Denis (24ᵉ rang sur 39 communes)
Analyse du marché immobilier à Montfermeil
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Montfermeil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montfermeil s'établit à 3 323 €, sur la base de 211 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montfermeil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montfermeil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 481 €/m² à 3 323 €/m² (-4,5 %), pour 211 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
76,8 % de maisons et 23,2 % d'appartements parmi les 211 transactions enregistrées.
76,8 % maisons, 23,2 % appartements sur 211 ventes: le collectif pèse 23,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 211 | 162 | 49 |
| Prix médian/m² | 3 323 € | 3 445 € | 3 158 € |
| Prix moyen/m² | 3 549 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 281 | 3 481 € |
| 2022 | 275 | 3 606 € |
| 2023 | 199 | 3 513 € |
| 2024 | 192 | 3 436 € |
| 2025 | 211 | 3 323 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 540 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 420 sur 2013 — soit +28,6 %.
Vacance longue durée à Montfermeil
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Montfermeil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 834 logements autorisés à à Montfermeil, dont 270 en 2025 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montfermeil
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Montfermeil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Montfermeil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 044 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montfermeil: la classe C domine, 9,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Montfermeil
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S'installer à Montfermeil : cadre de vie et logement
Avec 28 703 habitants concentrés sur 5,45 km² (5 267 hab/km²), Montfermeil affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 1 305 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Montfermeil
Montfermeil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montfermeil
Composition du parc immobilier à Montfermeil
10 332 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (56,6 %) et collectif (43,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Montfermeil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 636 logements).
- Avant 1919 2,8 % 273 logts
- 1919-1945 7,4 % 710 logts
- 1946-1970 25,7 % 2 478 logts
- 1971-1990 28,7 % 2 770 logts
- 1991-2005 14,5 % 1 393 logts
- 2006-2020 20,9 % 2 012 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montfermeil
1 305 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montfermeil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 - Montfermeil PPRN Approuvé approuvé le 16/12/1986
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Montfermeil
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
275 809 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montfermeil
Quel est le prix de l'immobilier à Montfermeil ?
Le prix médian au m² à Montfermeil est de 3 323 € (données DVF, 211 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 286 000 €.
Comment Montfermeil se situe-t-elle dans le Seine-Saint-Denis ?
Montfermeil se situe au 24ᵉ rang du Seine-Saint-Denis sur 39 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Montfermeil ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Montfermeil est de 5,7 % (loyer de 16,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Montfermeil
Montfermeil est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Montfermeil: 3 323 €/m² en médiane, +35,9 % par rapport à la médiane nationale.
Le prix médian au m² à Montfermeil diminue de 4,5 % entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 158 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (2024-2025): -3,3 %.
Le marché de Montfermeil est dominé par les maisons individuelles — 76,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 445 €/m² pour 83 m² en surface médiane. Un bien type de 83 m² revient à environ 285 935 €, soit 12,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,0 € (appartements) et 16,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montfermeil (0,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Montfermeil: 834 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 167 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (70 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Montfermeil s'interprète dans un contexte plus large — Montfermeil est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).