01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 417 logements dont 6 701 résidences principales, 99 résidences secondaires et 616 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 701 | 90,3 % |
| Résidences secondaires | 99 | 1,3 % |
| Logements vacants | 616 | 8,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 7 417.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 991 | 14,9 % |
| 1919-1945 | 1 170 | 17,6 % |
| 1946-1970 | 1 365 | 20,5 % |
| 1971-1990 | 1 461 | 22,0 % |
| 1991-2005 | 742 | 11,1 % |
| 2006-2019 | 927 | 13,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 22 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 510 | 7,6 % |
| 2 pièces | 1 559 | 23,3 % |
| 3 pièces | 1 880 | 28,1 % |
| 4 pièces | 1 138 | 17,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 615 | 24,1 % |
Distribution par taille: 31 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 855 | 7 142 | 7 417 |
| Rés. principales | 6 146 | 6 495 | 6 701 |
| Rés. secondaires | 106 | 100 | 99 |
| Vacants | 603 | 547 | 616 |
À titre de comparaison : 58,5 % de part de propriétaires à Vaires-sur-Marne, à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 781 | 56,4 % |
| Locataires (privé) | 2 407 | 35,9 % |
| Locataires HLM | 362 | 5,4 % |
| Logés gratuitement | 152 | 2,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 56,4 %, locataires 41,3 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 565 | 53,2 % |
| Fioul | 285 | 4,3 % |
| Électricité | 2 764 | 41,2 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 64 | 1,0 % |
Le gaz de ville équipe 53 % des résidences principales, devant électricité (41 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 920 |
| 2 à 4 ans | 1 664 |
| 5 à 9 ans | 1 309 |
| 10 ans ou plus | 2 808 |
| Total ménages | 6 701 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 049 |
| Sous-occupation modérée | 1 583 |
| Sous-occupation accentuée | 909 |
| Suroccupation modérée | 1 053 |
| Suroccupation accentuée | 80 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 614 | 24,1 % |
| 1 voiture | 3 594 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 494 | 22,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 54 % à une voiture, 22 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 313 | 4 987 | 84 | 242 |
| 1975 | 5 625 | 5 098 | 64 | 463 |
| 1982 | 5 808 | 5 335 | 103 | 370 |
| 1990 | 6 202 | 5 568 | 131 | 503 |
| 1999 | 6 495 | 5 536 | 102 | 857 |
| 2006 | 6 964 | 6 213 | 78 | 674 |
| 2011 | 6 855 | 6 146 | 106 | 603 |
| 2016 | 7 142 | 6 495 | 100 | 547 |
| 2022 | 7 417 | 6 701 | 99 | 616 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 313 logements, le total atteint 7 417 en 2022 (+40 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 844 | 701 | 830 | 815 | 861 | 523 |
| Dont vacants > 2 ans | 92 | 107 | 113 | 120 | 185 | 243 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 67 | 1,8 % |
| Classe C | 1 036 | 27,8 % |
| Classe D | 944 | 25,3 % |
| Classe E | 887 | 23,8 % |
| Classe F | 455 | 12,2 % |
| Classe G | 334 | 9,0 % |
La classe C domine avec 28 % des diagnostics, et 30 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 321 | 8,6 % |
| Classe B | 973 | 26,1 % |
| Classe C | 962 | 25,8 % |
| Classe D | 412 | 11,1 % |
| Classe E | 569 | 15,3 % |
| Classe F | 332 | 8,9 % |
| Classe G | 159 | 4,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 26 %, 61 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 301 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 309 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 110 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 5 |
| Classe B | 11 | 56 |
| Classe C | 69 | 967 |
| Classe D | 132 | 812 |
| Classe E | 168 | 719 |
| Classe F | 113 | 342 |
| Classe G | 96 | 238 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (292 kWh/m²/an) et appartements en classe C (243).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 278 |
| T2 | 212 |
| T3 | 218 |
| T4 | 78 |
| T5+ | 14 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Raincy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Le Raincy est la commune ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Seine-Saint-Denis. (sur 39 communes) Voir le classement
- Le Raincy est la commune ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Seine-Saint-Denis. (sur 39 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc du Raincy s'élève à 7 417 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (90,3 %, soit 6 701 logements habités à titre permanent). Le collectif l'emporte très largement: 71,6 % d'appartements pour 28,4 % de maisons. Le Raincy se situe dans un environnement une commune francilienne de la première couronne, dans la plaine, à une altitude de 30 m.
Le parc penche vers la propriété occupante (56,4 %), le locatif étant minoritaire (41,3 %). Part du parc social: 5,4 % des résidences principales. Le constat SRU est sévère pour Le Raincy: carence avérée, 10,6 % contre 25,0 % requis.
Le bâti du Raincy s'étend d'un noyau historique (14,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,9 % après 2006). Le parc du Raincy consomme plus que la moyenne: C dominante, 251 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 21,2 % sont des passoires thermiques (F+G). Au plan énergétique résidentiel, 53,2 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Progression modérée du parc: +3,9 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 24,1 % de ménages sans voiture, 22,3 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune francilienne de la première couronne — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 30 m nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (6 701 résidences principales du Raincy) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir au Raincy en 2026 ?
En plein cœur de la Seine-Saint-Denis, Le Raincy affiche un profil de petite ville bourgeoise bien dotée en services. Avec une population stable et un taux de chômage (10,4 %) proche de la moyenne nationale, son marché immobilier porte une surcote significative face à ses voisines. Ce positionnement est-il justifié pour un investisseur en 2026 ?
Le Raincy affiche un écart de prix de 5 % à 19 % avec ses voisines similaires, une surcote justifiée par son niveau d'équipements exceptionnel.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser l'accession à la propriété et la recherche de confort plutôt qu'une rentabilité locative élevée.
Points clés
- ✓ Correction de -2,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité très élevée (IAI 8,2/10)
- ✓ Confort de services exceptionnel (ICS 8,2/10)
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL 2,9/10)
- ⚠ Rendement net locatif modeste (3,9 %)
- ⚠ Correction continue depuis 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 257 €/m², Le Raincy reste plus abordable que de nombreuses communes françaises de l'hyper-couronne parisienne.
- Son prix médian dépasse de loin la moyenne de communes comparables du département, comme Arnouville (-29 %).
- Son accessibilité financière (7,1 années de revenu pour un appartement) la rend plus attractive que les métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier au Raincy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Raincy : opportunités et risques
Avec un rendement brut locatif de 6,0 % pour les appartements et de 4,5 % pour les maisons, Le Raincy n'offre pas la rentabilité attendue par les investisseurs institutionnels. Le rendement net, amputé par une taxe foncière élevée (31,83 %) et les frais de gestion, peine à dépasser 3,9 %. L'indice IOL très faible (2,9/10) confirme que la demande locative n'est pas le moteur principal du marché.
La présence de 21,1 % de passoires thermiques (classes F/G) dans le parc, d'après les 3 510 diagnostics, introduit un risque réglementaire et financier. La loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025 et des F en 2028. Acquérir un bien mal classé nécessitera donc un budget de rénovation non négligeable pour rester en conformité.
L'opportunité réside plutôt dans l'acquisition-résidence pour des ménages recherchant un cadre de vie urbain et bien équipé, à proximité immédiate de la gare des Pavillons-sous-Bois. La baisse récente des prix constitue une fenêtre d'entrée plus favorable, à condition de s'engager sur un horizon long terme pour espérer une revalorisation.
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Données du marché immobilier au Raincy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Raincy s'établit à 4 257 €, sur la base de 220 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Raincy se positionne dans le top 23 % des communes les plus chères du Seine-Saint-Denis.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Raincy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF 2024 révèlent une évolution en trois temps : une phase de stabilité relative entre 2020 et 2021, suivie d'un pic en 2022 à 4 932 €/m², avant une correction sensible sur les deux dernières années (-10,6 % depuis le sommet). Cette baisse de 2,9 % en 2024 concerne aussi bien les maisons que les appartements. Elle s'inscrit dans un contexte général de ralentissement, mais reste plus prononcée qu'ailleurs en Seine-Saint-Denis, interrogeant la solidité de la surcote historique de la commune. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre une fenêtre de négociation plus favorable qu'il y a deux ans.
Évolution du marché immobilier du Raincy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 516 €/m² → 4 257 €/m² (-5,7 %), volume annuel actuel 220 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 4 410 €/m² et un loyer moyen de 20,5 €/m², le rendement brut locatif pour un appartement s'élève à 6,0 %. Toutefois, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 31,83 %), le rendement net estimé tombe à 3,9 %. Pour acquérir un appartement type de 50 m² (205 950 €), un ménage au revenu médian local (28 820 €) devra consacrer environ 7,1 années de revenus. Le loyer perçu couvre une partie significative de la mensualité de crédit, réduisant l'effort résiduel, mais la rentabilité nette reste modeste pour un investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 220 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse de 9 % par rapport à 2023 et loin du pic de 341 ventes en 2021. Le marché est majoritairement porté par les appartements (156 ventes, médiane à 50 m²) plutôt que par les maisons (64 ventes, médiane à 111 m²). Cette répartition reflète le caractère urbain et dense de la commune. La baisse du volume, couplée à la baisse des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, avec moins de pression et davantage de temps pour la négociation.
Répartition des ventes
29,1 % de maisons et 70,9 % d'appartements parmi les 220 transactions enregistrées.
29,1 % maisons, 70,9 % appartements sur 220 ventes: le collectif pèse 70,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 220 | 64 | 156 |
| Prix médian/m² | 4 257 € | 4 876 € | 4 038 € |
| Prix moyen/m² | 4 518 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 295 | 4 516 € |
| 2022 | 295 | 4 798 € |
| 2023 | 189 | 4 469 € |
| 2024 | 177 | 4 389 € |
| 2025 | 220 | 4 257 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est au ralenti à Le Raincy. Seulement 122 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 79 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 12 logements ont été autorisés. Cette faible production, dans une commune déjà dense et où seulement 13,9 % du parc date d'après 2006, indique une offre neuve très limitée. Cela évite les risques de sur-offre mais limite aussi les opportunités d'investissement dans le neuf et maintient la pression sur l'ancien, malgré la correction des prix.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 362 autorisations et 1 166 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 86 %.
Vacance longue durée au Raincy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Raincy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 44 logements ont été autorisés à au Raincy, -91 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Raincy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Raincy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne reflète pas votre revenu net. Pour obtenir ce dernier, déduisez systématiquement la taxe foncière (31,83 % au Raincy en 2024), les charges de copropriété, les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer) et une provision pour travaux et vacance locative. Le taux de logements vacants local de 8,3 % invite à provisionner cette possibilité. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut (6,0 %) et net (3,9 %) pour les appartements.
Performance énergétique du parc au Raincy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 728 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Raincy: classe C en tête, 21,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier du Raincy affiche une performance énergétique globalement correcte, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 250 kWh/m²/an. Cependant, 21,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028, 2034). C'est aussi un levier de négociation sur le prix pour financer des travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 50 m² (type T2/T3) en bon état, qui offrent le meilleur rendement brut (6,0 %). Les studios peuvent être risqués face à la demande familiale. Les maisons, moins rentables (4,5 % brut), visent un public plus aisé. Méfiez-vous du parc ancien (32,5 % d’avant 1945) et des passoires thermiques (21,1 % du parc), soumises aux interdictions de location à venir.
Quelles zones cibler au Raincy ?
Le centre-bourg, près de la gare des Pavillons-sous-Bois et des commerces (108 équipements), est le plus recherché. La périphérie résidentielle, plus calme, convient aux maisons de famille. Aucune zone en développement majeur n’est signalée, la construction neuve ayant chuté de 79 % sur cinq ans. La proximité de l’aéroport du Bourget (9,7 km) peut générer une demande saisonnière limitée.
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Risques à connaître avant d'investir au Raincy
Le principal risque est la vacance, avec un taux de logements vacants de 8,3 % et une estimation de 8 % dans le calcul du rendement net. La dépendance à l’économie locale est réelle, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne. Enfin, la rénovation énergétique est impérative pour 21,1 % du parc classé F ou G, sous peine de dépréciation. La taxe foncière élevée (31,83 %) grève aussi la rentabilité.
Cas pratique : un investissement type au Raincy
Pour un appartement type de 50 m² au prix médian de 4 119 €/m², l'investissement s'élève à environ 206 000 €. Avec un loyer moyen de 20,5 €/m², le revenu locatif brut atteint 1 025 € par mois. Le rendement brut est ainsi de 6,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net se rapproche de 3,9 %, laissant un cash-flow potentiellement légèrement positif ou neutre selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit au Raincy
- Oublier la taxe foncière, élevée à 31,83 %.
- Négliger le risque vacance, avec 8,3 % de logements vacants.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché réel (20,5 €/m²).
- Minimiser le coût des travaux dans un parc ancien (32,5 % avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier du Raincy suit le rythme francilien classique : une accélération au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre), périodes où l'offre et la demande sont les plus actives. L'automne est propice aux négociations, certains vendeurs souhaitant conclure avant l'hiver. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. L'été et la fin d'année sont traditionnellement plus calmes, offrant parfois moins de choix mais moins de concurrence.
Le saviez-vous ?
- Le Raincy est l'une des communes les plus denses de sa catégorie (rang 3/9).
- Seulement 1,3 % de résidences secondaires, signe d'une vie locale active.
- La commune dispose de 2 monuments historiques protégés.
S'installer au Raincy : cadre de vie et logement
S'établir à Le Raincy, c'est opter pour le confort d'une petite ville dense (7 367,5 hab/km²) bénéficiant d'une offre de services digne d'une ville bien plus importante. Les 897 équipements recensés par l'INSEE, dont 171 en santé et 108 commerces, assurent une autonomie quotidienne remarquable. La connexion fibre à 91,2 % des logements et la couverture 5G facilitent le télétravail.
La desserte ferroviaire, avec la gare des Pavillons-sous-Bois à 600 mètres, offre un accès direct à Paris. La commune doit néanmoins composer avec son histoire : 32,5 % du parc bâti est antérieur à 1945, conférant du caractère mais aussi des obligations d'entretien. La présence de 8 risques naturels recensés et de 15 arrêtés catastrophes naturelles historiques impose une vérification attentive des assurances.
Carte du marché immobilier au Raincy
Le Raincy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Raincy
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de précipitations, le climat du Raincy est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. Les résidents profitent d'un nombre d'heures d'ensoleillement proche de la moyenne parisienne, sans gel intense prolongé. Ce profil climatique, doux et sans contraintes majeures, convient particulièrement aux actifs recherchant une transition sereine depuis Paris et aux familles habituées aux saisons franciliennes.
À qui s'adresse Le Raincy ?
La commune s’adresse aux jeunes actifs cherchant un appartement bien connecté, et aux familles disposant d’un budget conséquent pour une maison. Les retraités (21,7 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi des services de santé nombreux. Les amateurs de patrimoine apprécieront les monuments historiques. En revanche, les budgets très serrés ou les rechercheurs d’un marché très dynamique seront moins séduits.
Avantages et limites au Raincy
✓ Points forts
- Densité d'équipements (897) et services de santé
- Bonne accessibilité avec gare à 0,6 km et aéroport proche
- Patrimoine historique avec 2 monuments classés
- Parc immobilier de qualité (DPE classe C dominante)
- Connectivité fibre très élevée (91,2 %)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-2,9 %) pouvant inquiéter
- Revenu médian modéré (28 820 €) limitant le pouvoir d'achat
- Présence de risques naturels (inondation prescrite)
Composition du parc immobilier au Raincy
7 417 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
5 263 appartements pour 2 105 maisons: le parc au Raincy relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier du Raincy, composé à 71,4 % d'appartements et 28,6 % de maisons, révèle un double visage : une majorité de logements collectifs en copropriété et un segment de maisons individuelles recherché. La forte proportion de propriétaires (56,4 %) et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, signe de stabilité. Les 8,3 % de logements vacants, légèrement supérieurs à la moyenne nationale, peuvent signaler des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc au Raincy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 655 logements).
- Avant 1919 14,9 % 991 logts
- 1919-1945 17,6 % 1 170 logts
- 1946-1970 20,5 % 1 365 logts
- 1971-1990 22,0 % 1 461 logts
- 1991-2005 11,1 % 742 logts
- 2006-2019 13,9 % 927 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Raincy
897 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Raincy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Mouvements de Terrain prescrit. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces données, accessibles via Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'éventuelle exposition à des désordres (retrait-gonflement des argiles). Un diagnostic précis en amont de l'achat est indispensable pour mesurer d'éventuelles contraintes constructives ou travaux de mise en sécurité.
Cas pratique : un achat type au Raincy
Une maison médiane de 111 m² (pour atteindre le prix total type de 541 014 €) représente un investissement conséquent. Avec le revenu médian local de 28 820 €, l'achat équivaut à près de 19 années de revenus. Avec un apport de 10 % (54 100 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 950 €, soit un taux d'effort très élevé de plus de 100 % du revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète au Raincy
- Négocier sans connaître le DPE, crucial face à 21,1 % de passoires.
- Oublier de vérifier les risques naturels (15 arrêtés catastrophes).
- Se fier à la moyenne du m², qui masque les écarts par type de bien.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un marché à 4 410 €/m².
Points clés à retenir au Raincy
- Prix médian : 4 257 €/m², en baisse de 2,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Marché de résidence principale : 56,4 % de propriétaires.
- Écart maison/appartement : +18 % pour les maisons (4 876 €/m²).
- Rendement net estimé : environ 3,9 % après charges.
- Parc locatif stable : 8,3 % de logements vacants seulement.
- Bâti ancien : 32,5 % des logements construits avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Raincy ?
Au Raincy, au-delà du prix au m² moyen, la valeur d'un bien est très sensible à plusieurs critères. La proximité immédiate de la gare des Pavillons-sous-Bois (à 0,6 km) et des 108 commerces locaux peut majorer un prix. Pour un appartement, l'étage, l'exposition et la vue sur le parc influencent fortement. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont désormais des leviers majeurs : un logement classé C vaut significativement plus qu'un F. Pour une maison, la superficie du terrain et son orientation sont primordiales.
Estimation indicative d'une maison au Raincy
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
438 471 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien risque de le laisser invendu, dans un marché où 8,3 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c’est perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros, surtout pour une maison dont la surface médiane est de 111 m². Une estimation professionnelle, qui intègre la proximité de la gare, l’état du bâti et les risques locaux (comme le PPR inondation), est indispensable pour fixer un prix attractif et réaliste. L’indice de pression immobilière (IPI) de 5/10 confirme que la négociation est serrée.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique se base sur des moyennes. Or, au Raincy, le marché est un assemblage de micro-secteurs : le voisinage du parc, les abords de la gare, les rues commerçantes ont leurs propres dynamiques. Un agent local connaît l'état réel des copropriétés, la qualité des matériaux dans ce bâti ancien (32,5 % construit avant 1945) et la demande spécifique des acheteurs (familles, investisseurs). Son expertise permet de valoriser des atouts invisibles dans les données brutes et de cibler la fourchette de prix qui attirera des acquéreurs sérieux, facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un appartement rénové avec un logement nécessitant des travaux.
- Ne pas tenir compte de la proximité exacte de la gare (0,6 km).
- Oublier de valoriser une bonne exposition ou une vue dégagée.
- Utiliser un prix au m² moyen sans pondérer par la surface.
Investir au Raincy : passer à l'action
L'analyse des transactions passées est une chose. Identifier le bon bien, au bon prix, dans un marché en correction nécessite une expertise locale et une réactivité dont seuls les professionnels implantés disposent.
Les chiffres posent un diagnostic clair. Sa traduction en opportunité concrète dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
Découvrez la valeur réelle de votre bien au Raincy grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Raincy
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Raincy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Raincy
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Raincy ?
Le prix médian global est de 4 257 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 4 038 €/m² et les maisons à 4 876 €/m², selon les données DVF.
Le Raincy est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au mètre carré est significativement plus élevé. Il dépasse celui d'Arnouville de 29 % et celui de Claye-Souilly de 19 %, selon la liste des communes comparables.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut de 6,0 % pour les appartements est correct, mais l'opportunité locative est jugée faible (indice IOL : 2,9/10). Le marché est davantage porté par l'accession à la propriété.
Quels sont les quartiers à privilégier au Raincy ?
La commune est petite (2 km²) et homogène. La proximité de la gare des Pavillons-sous-Bois et du centre-ville, riche en commerces et services, constitue généralement un atout majeur.
La ville est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare des Pavillons-sous-Bois est à moins de 10 minutes à pied du centre, offrant des liaisons vers Paris. L'aéroport du Bourget est à moins de 10 km.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré supérieur de 5 % à 29 % à ses voisines comparables comme Arnouville ou Claye-Souilly, Le Raincy jouit d'une valorisation prémium qui limite l'effet de levier pour un investisseur recherchant de la marge.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Raincy.
Communes limitrophes du Raincy
Le Raincy est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian au Raincy s'échange à 4 257 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian du Raincy se replie de -5,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 176 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -3,0 %.
La ventilation des ventes associe 29,1 % de maisons et 70,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 103 m² revient à environ 502 228 €, soit 17,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés au Raincy: 20,5 €/m²/mois pour un appartement, 18,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires au Raincy (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (44 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Le Raincy est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 30 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.