01 Le parc de logements
Le parc comprend 514 logements dont 374 résidences principales, 105 résidences secondaires et 35 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 374 | 72,8 % |
| Résidences secondaires | 105 | 20,4 % |
| Logements vacants | 35 | 6,8 % |
Sur les 514 logements recensés, 73 % sont occupés à l'année, 20 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 99 | 27,1 % |
| 1919-1945 | 33 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 60 | 16,4 % |
| 1971-1990 | 98 | 26,8 % |
| 1991-2005 | 39 | 10,7 % |
| 2006-2020 | 36 | 9,9 % |
Structure du bâti par époque: 27 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (27 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 2,1 % |
| 2 pièces | 20 | 5,4 % |
| 3 pièces | 56 | 15,0 % |
| 4 pièces | 95 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 194 | 52,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (52 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 482 | 496 | 514 |
| Rés. principales | 318 | 343 | 374 |
| Rés. secondaires | 141 | 128 | 105 |
| Vacants | 23 | 24 | 35 |
Pour référence, Arignac (7 km) affiche 84,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 281 | 75,1 % |
| Locataires (privé) | 77 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 16 | 4,3 % |
Occupation des résidences principales — 75,2 % appartiennent à leurs occupants, 20,6 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 121 | 32,3 % |
| Fioul | 11 | 2,9 % |
| Électricité | 110 | 29,3 % |
| Gaz bouteille | 7 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 126 | 33,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 34 % au autres sources (bois notamment), 32 % pour gaz de ville, 29 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 35 |
| 2 à 4 ans | 70 |
| 5 à 9 ans | 59 |
| 10 ans ou plus | 210 |
| Total ménages | 374 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 60 |
| Sous-occupation accentuée | 85 |
| Sous-occupation très accentuée | 197 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 4,5 % |
| 1 voiture | 175 | 46,8 % |
| 2 voitures ou plus | 181 | 48,4 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 48 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 291 | 165 | 103 | 23 |
| 1975 | 317 | 168 | 122 | 27 |
| 1982 | 367 | 195 | 142 | 30 |
| 1990 | 412 | 230 | 141 | 41 |
| 1999 | 423 | 279 | 137 | 7 |
| 2007 | 448 | 299 | 117 | 32 |
| 2012 | 482 | 318 | 141 | 23 |
| 2017 | 496 | 343 | 128 | 24 |
| 2023 | 514 | 374 | 105 | 35 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 291 logements, le total atteint 514 en 2023 (+77 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 41 | 37 | 35 | 30 | 55 | 37 |
| Dont vacants > 2 ans | 22 | 19 | 19 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 3,1 % |
| Classe B | 5 | 3,9 % |
| Classe C | 17 | 13,4 % |
| Classe D | 35 | 27,6 % |
| Classe E | 33 | 26,0 % |
| Classe F | 21 | 16,5 % |
| Classe G | 12 | 9,4 % |
Distribution DPE sur 127 diagnostics: la majorité se situe en classe D (28 %), avec 20 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 15,0 % |
| Classe B | 31 | 24,4 % |
| Classe C | 34 | 26,8 % |
| Classe D | 19 | 15,0 % |
| Classe E | 18 | 14,2 % |
| Classe F | 5 | 3,9 % |
| Classe G | 1 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (27 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 288 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 272 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 288 kWh/m²/an, contre 82 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 206 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 14 | 3 |
| Classe D | 27 | 8 |
| Classe E | 26 | 7 |
| Classe F | 20 | 1 |
| Classe G | 12 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 262 kWh/m²/an côté maisons, D à 233 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Ganac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Ganac recense 514 logements en 2023: 374 résidences principales (72,8 %), 105 résidences secondaires et 35 logements vacants. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (92,8 %). Ancrage local: la commune est au cœur de la chaîne des Pyrénées, à une altitude moyenne de 510 m, sur un relief marqué.
Ganac compte une très forte proportion de propriétaires occupants (75,2 %), le locatif ne représentant que 20,6 %.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 27,1 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (258 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 26,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 33,6 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+3,6 %). La multi-motorisation est la norme à Ganac: 48,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Ganac est au cœur de la chaîne des Pyrénées. Ganac est à une altitude moyenne de 510 m, sur un relief marqué, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Positionnement sur le marché
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Analyse du marché immobilier à Ganac
Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Ganac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ganac s'établit à 1 952 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Ganac se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Ariège.
26,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
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Évolution du marché immobilier de Ganac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ganac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 952 €/m² pour 7 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 113 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 1 952 € | 1 952 € |
| Prix moyen/m² | 1 868 € | |
| Surface médiane | – | 113 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 19 | 1 162 € |
| 2022 | 17 | 1 284 € |
| 2023 | 9 | 1 079 € |
| 2024 | 20 | 1 375 € |
| 2025 | 7 | 1 952 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
50 logements autorisés cumulés, 32 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Ganac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ganac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Ganac: 14 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (+100 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ganac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ganac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Ganac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 127 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Ganac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 26,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Ganac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ganac : cadre de vie et logement
Ganac, commune de 759 habitants étendue sur 20,19 km², se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 939 m d'altitude et arrosée par 1 182 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ganac
Ganac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ganac
Composition du parc immobilier à Ganac
514 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Ganac: 93,3 % de maisons, 6,7 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Ganac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 365 logements).
- Avant 1919 27,1 % 99 logts
- 1919-1945 9,0 % 33 logts
- 1946-1970 16,4 % 60 logts
- 1971-1990 26,8 % 98 logts
- 1991-2005 10,7 % 39 logts
- 2006-2020 9,9 % 36 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Ganac
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ganac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ganac
Pour une maison de 113 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
220 576 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ganac
Quel est le prix de l'immobilier à Ganac ?
Le prix médian au m² à Ganac est de 1 952 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 113 m² (surface médiane locale), compter environ 221 000 €.
Comment Ganac se situe-t-elle dans le Ariège ?
Ganac se classe au 61ᵉ rang sur 304 communes du Ariège — dans le top 20 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Ganac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ganac est de 4,8 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Ganac est-il énergétiquement dégradé ?
26,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ganac.
Communes limitrophes de Ganac
Ganac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Ganac s'établit à 1 952 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Ariège.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 952 €/m² pour 113 m². Un bien type de 113 m² revient à environ 220 576 €, soit 9,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,0 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,8 %, un niveau intermédiaire. Avec 20,4 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les permis de construire autorisent 3 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (86 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Ganac est au cœur de la chaîne des Pyrénées. Contexte physique: à une altitude moyenne de 510 m, sur un relief marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.