01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 633 logements dont 14 024 résidences principales, 87 résidences secondaires et 522 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 024 | 95,8 % |
| Résidences secondaires | 87 | 0,6 % |
| Logements vacants | 522 | 3,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 14 633 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 146 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 857 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 4 658 | 33,3 % |
| 1971-1990 | 5 077 | 36,3 % |
| 1991-2005 | 1 091 | 7,8 % |
| 2006-2019 | 2 167 | 15,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 018 | 7,3 % |
| 2 pièces | 2 303 | 16,4 % |
| 3 pièces | 4 891 | 34,9 % |
| 4 pièces | 3 919 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 892 | 13,5 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 13 %, les T1-T2 24 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 275 | 14 098 | 14 633 |
| Rés. principales | 12 681 | 13 494 | 14 024 |
| Rés. secondaires | 24 | 37 | 87 |
| Vacants | 570 | 566 | 522 |
La part de propriétaires atteint 34,8 % à Bondy, commune de 50 595 hab. à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 462 | 31,8 % |
| Locataires (privé) | 3 043 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 6 310 | 45,0 % |
| Logés gratuitement | 210 | 1,5 % |
Occupation des résidences principales — 31,8 % appartiennent à leurs occupants, 66,7 % sont louées, avec 45 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 213 | 72,8 % |
| Fioul | 350 | 2,5 % |
| Électricité | 3 234 | 23,1 % |
| Gaz bouteille | 48 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 179 | 1,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (73 %), 23 % pour électricité et 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 073 |
| 2 à 4 ans | 2 466 |
| 5 à 9 ans | 2 909 |
| 10 ans ou plus | 7 576 |
| Total ménages | 14 024 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 411 |
| Sous-occupation modérée | 3 091 |
| Sous-occupation accentuée | 1 379 |
| Suroccupation modérée | 3 459 |
| Suroccupation accentuée | 1 179 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 680 | 33,4 % |
| 1 voiture | 6 807 | 48,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 537 | 18,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 33 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 18 % multi-motorisés. Par ailleurs, 38,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 011 | 7 288 | 47 | 676 |
| 1975 | 11 884 | 10 913 | 85 | 886 |
| 1982 | 12 542 | 11 686 | 45 | 811 |
| 1990 | 13 152 | 12 833 | 107 | 212 |
| 1999 | 13 247 | 12 389 | 79 | 779 |
| 2006 | 13 056 | 12 529 | 40 | 487 |
| 2011 | 13 275 | 12 681 | 24 | 570 |
| 2016 | 14 098 | 13 494 | 37 | 566 |
| 2022 | 14 633 | 14 024 | 87 | 522 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 8 011 à 14 633, soit +83 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 605 | 521 | 593 | 769 | 865 | 399 |
| Dont vacants > 2 ans | 126 | 130 | 148 | 167 | 225 | 252 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,0 % |
| Classe B | 118 | 1,5 % |
| Classe C | 4 366 | 55,1 % |
| Classe D | 2 379 | 30,0 % |
| Classe E | 582 | 7,3 % |
| Classe F | 244 | 3,1 % |
| Classe G | 228 | 2,9 % |
La classe C domine avec 55 % des diagnostics, et 57 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 553 | 7,0 % |
| Classe B | 311 | 3,9 % |
| Classe C | 4 003 | 50,5 % |
| Classe D | 2 197 | 27,7 % |
| Classe E | 456 | 5,8 % |
| Classe F | 230 | 2,9 % |
| Classe G | 170 | 2,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (51 %), et 61 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 279 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 167 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 120 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 279 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2 |
| Classe B | 15 | 103 |
| Classe C | 154 | 4 212 |
| Classe D | 131 | 2 248 |
| Classe E | 91 | 491 |
| Classe F | 60 | 184 |
| Classe G | 87 | 141 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 259 kWh/m²/an côté maisons, C à 160 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 383 |
| T2 | 1 175 |
| T3 | 2 152 |
| T4 | 1 921 |
| T5+ | 450 |
Faut-il investir à Garges-lès-Gonesse en 2026 ?
En première couronne nord de Paris, Garges-lès-Gonesse cristallise les contrastes du Val-d'Oise : une accessibilité ferroviaire directe, un parc de logements sociaux important (45 %) et un revenu médian parmi les plus bas du département. Dans ce contexte, l'investissement immobilier s'appuie sur des indicateurs spécifiques.
Avec un prix au m² inférieur de 50 % à ses voisines et un rendement locatif brut dépassant 9 %, Garges-lès-Gonesse représente un point d'entrée à fort effet de levier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel pour son rendement élevé, tout en acceptant une plus-value longue à maturer dans un contexte socio-économique fragile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel de 9,6 %
- ✓ Prix d'entrée le plus bas de la zone (2 576 €/m²)
- ✓ Correction de -5,3 % : opportunité d'achat en creux
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian de 15 750 €
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 7,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à 60 % des communes franciliennes de même taille
- Moins chère de 42 % à 135 % que les communes comparables du Val-d'Oise
- Rendement locatif près de deux fois supérieur à la moyenne des grandes métropoles
Analyse du marché immobilier à Garges-lès-Gonesse
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Garges-lès-Gonesse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation et la sélection.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation et la sélection.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : le prix des biens est largement décorrélé du revenu médian local, ce qui limite la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : le prix des biens est largement décorrélé du revenu médian local, ce qui limite la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession à la propriété, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession à la propriété, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : aucune opportunité pour de la location saisonnière ou touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : aucune opportunité pour de la location saisonnière ou touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2560,4 — Percentile dept : 10/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,7 — Percentile dept : 15/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8358,2 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 30,5 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 43,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 68,2 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,7 — Percentile dept : 15/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2560,4 — Percentile dept : 90/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 9/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8358,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Garges-lès-Gonesse : opportunités et risques
Investir à Garges-lès-Gonesse relève d'une stratégie de rendement brut plus que de plus-value spéculative. Le rendement net, estimé autour de 5,6 % après déduction des charges et de la taxe foncière (44,6 %), reste compétitif. Toutefois, ce calcul est sensible à la vacance locative : avec un taux de chômage local élevé, le risque de turnover ou d'impayés n'est pas nul, même si la demande locative globale est soutenue.
La sélection du bien est cruciale. Le parc, dont seulement 6,5 % est classé passoire thermique, présente un risque limité face aux nouvelles réglementations. Privilégier les appartements récents (15,5 % du parc est post-2006) dans des copropriétés saines permet de limiter les charges de rénovation. À l'inverse, les maisons, plus chères au m², offrent un rendement brut moindre (6,5 %) et ciblent un marché locatif plus étroit.
L'horizon doit être le long terme. La fragilité territoriale (IFE 7,2/10) et la baisse démographique récente (-2,7 % en 5 ans) n'augurent pas d'une flambée des prix. L'investisseur doit viser une rentabilité via les loyers, en s'appuyant sur la desserte en transports et les 648 services de proximité répertoriés par l'INSEE, qui constituent des arguments locatifs concrets.
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Données du marché immobilier à Garges-lès-Gonesse
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 576 €/m², le prix médian de Garges-lès-Gonesse se situe en bas de l'échelle francilienne. Cette attractivité prix est le premier levier d'un investissement locatif dont le rendement brut, à 9,6 %, figure parmi les plus élevés de la région selon la carte des loyers du Ministère. La baisse de -5,3 % enregistrée en 2024 par la DGFiP doit être lue comme une correction après une hausse soutenue, offrant une fenêtre d'achat relative.
Néanmoins, ce marché est structurellement dual. La forte proportion de logements sociaux (45 %) et un taux de chômage élevé (17,1 %) pèsent sur la solvabilité locale et la dynamique des prix. L'activité transactionnelle, bien que ralentissant, reste portée à 74 % par la vente d'appartements de petite surface, cible privilégiée des investisseurs. La proximité de l'aéroport du Bourget (2,8 km) et de la gare de Sarcelles représente un atout concret pour la demande locative, tirée par des actifs travaillant à l'extérieur.
En comparaison départementale, l'écart de valorisation avec des communes aux profils similaires comme Stains ou Pierrefitte-sur-Seine, dont les prix dépassent 3 700 €/m², est frappant. Cet écart s'explique par des indicateurs socio-économiques plus dégradés à Garges-lès-Gonesse, mais crée aussi un potentiel effet de levier si la commune parvient à réduire son retard.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Garges-lès-Gonesse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Garges-lès-Gonesse, selon les données DVF, dessine un cycle classique : une hausse continue de 2020 à 2023 (+11,3 % au total), suivie d'une correction de -5,3 % en 2024. Ce repli intervient dans un contexte national de ralentissement et est plus marqué pour les appartements, moteur du marché. Comparé aux voisines dont les prix ont souvent continué à grimper, cet ajustement offre un point d'entrée relativement plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cela signifie potentiellement acheter en deçà du pic récent, mais dans un marché où la dynamique de fond reste conditionnée par la faible solvabilité locale.
Évolution du marché immobilier de Garges-lès-Gonesse
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Garges-lès-Gonesse évolue de +1,7 %, passant de 2 532 à 2 576 €/m²; 154 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent le cœur de l'opportunité : un appartement type de 60 m² à 139 560 € peut générer un loyer mensuel de 1 116 €. Avec un taux d'endettement standard, le loyer perçu pourrait couvrir une grande partie de la mensualité, réduisant l'effort net de trésorerie. Le rendement brut de 9,6 % est exceptionnellement élevé. Cependant, ce calcul idéal doit être nuancé par les charges locatives, une taxe foncière à 44,6 % et un risque de vacance non nul (3,6 % de logements vacants). La viabilité réelle du montage dépendra donc du taux d'emprunt et de l'état du bien.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 154 transactions en 2024, le marché de Garges-lès-Gonesse est actif, bien qu'en net retrait par rapport au pic de 2022 (265 ventes). Les appartements dominent largement (74 % des ventes), avec une surface médiane de 60 m², reflétant une demande de petits logements. Le volume de transactions reste soutenu par les investisseurs en quête de rendement, tandis que la part des maisons (26 % des ventes) concerne un segment plus familial. Ce marché est donc liquide et orienté vendeur sur les biens bien positionnés, mais l'offre est abondante et la concurrence entre vendeurs peut exister sur les lots moins attractifs.
Répartition des ventes
31,8 % de maisons et 68,2 % d'appartements parmi les 154 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (68,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 266 €/m² pour les maisons et 2 333 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 154 | 49 | 105 |
| Prix médian/m² | 2 576 € | 3 266 € | 2 333 € |
| Prix moyen/m² | 2 904 € | ||
| Surface médiane | – | 79 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 222 | 2 532 € |
| 2022 | 249 | 2 549 € |
| 2023 | 192 | 2 533 € |
| 2024 | 170 | 2 465 € |
| 2025 | 154 | 2 576 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Garges-lès-Gonesse est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 38 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en chute libre de -94 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement brutal indique un net refroidissement des promoteurs, probablement lié aux difficultés socio-économiques locales et à la saturation en logements sociaux. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre neuve venant concurrencer l'ancien, mais aussi l'absence de signal positif sur l'attractivité résidentielle nouvelle. L'offre future reposera sur la rénovation du parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 972 logements autorisés cumulés, 1 854 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Garges-lès-Gonesse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Garges-lès-Gonesse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 36 logements ont été autorisés à à Garges-lès-Gonesse, -93 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Garges-lès-Gonesse
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Garges-lès-Gonesse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut (9,6 % pour les appartements) au net (5,6 %) implique de déduire les frais récurrents. La taxe foncière, à 44,6 % à Garges-lès-Gonesse, pèse lourd. S'ajoutent les charges de copropriété, la gestion locative (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien et une provision pour vacance. Dans une ville où 45 % du parc est social, le marché locatif libre est étroit. Ce taux net est votre véritable indicateur de rentabilité.
Performance énergétique du parc à Garges-lès-Gonesse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 920 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Garges-lès-Gonesse: classe C en tête, 6,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance moyenne, avec une classe dominante C (172 kWh/m²/an). Seulement 6,5 % des logements sont classés F ou G, une proportion bien inférieure à la moyenne nationale. Ce chiffre rassure sur le risque réglementaire lié à la loi Climat, qui interdira la location des passoires thermiques d'ici 2028 pour les plus énergivores. L'acheteur doit néanmoins rester vigilant, car les biens des classes D ou E restent majoritaires et nécessiteront des travaux de rénovation à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en appartement sont les plus adaptés, correspondant à la demande majoritaire et à la surface médiane des ventes (60 m²). L'ancien domine largement (seulement 15,5 % du parc est post-2006), impliquant une vigilance accrue sur le DPE : 6,5 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), un risque règlementaire pour 2028. Le neuf est quasi inexistant (8 logements autorisés en 2024).
Quelles zones cibler à Garges-lès-Gonesse ?
La zone la plus attractive se situe près de la gare de Garges - Sarcelles, assurant une connexion directe aux bassins d'emploi franciliens. Le centre-bourg, avec ses 1¢522 équipements de proximité, offre également une demande locative stable. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient dynamiser de nouveau quartier à court terme, la tendance des permis de construire étant en chute libre (-94 %).
Calculateur de rendement à Garges-lès-Gonesse
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Risques à connaître avant d'investir à Garges-lès-Gonesse
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de chômage élevé (17,1 %) et une population locataire potentiellement fragile. La forte proportion de logements sociaux (45 %) exerce une pression à la baisse sur les loyers du parc privé. La taxe foncière, à 44,6 %, grève significativement le rendement net. Enfin, l'état du parc (DPE classe C en moyenne) impose souvent des travaux de rénovation énergétique pour rester louable et valorisable.
Cas pratique : un investissement type à Garges-lès-Gonesse
Pour un appartement type de 60 m² à Garges, l'investissement s'élève à environ 139 560 €. Avec un loyer moyen de 18,6 €/m², vous percevrez 1 116 € mensuels, soit un rendement brut de 9,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net tombe autour de 5,6 %, dégageant une trésorerie nette positive si votre crédit est inférieur à 800 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Garges-lès-Gonesse
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur à 44,6 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative dans un marché tendu.
- Surévaluer les loyers en se basant sur des moyennes brutes.
- Ignorer l'état de la copropriété et ses comptes avant d'acheter.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien, avec une reprise d'activité en septembre après les congés d'été et un ralentissement en décembre. Vendre au printemps peut être stratégique pour capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut aussi motiver certains vendeurs à conclure avant l'été pour ne pas l'avancer. Acheter en fin d'année peut parfois permettre de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite un seul monument historique protégé.
- L'aéroport Paris-Le Bourget n'est qu'à 2,8 km à vol d'oiseau.
- Le score numérique de la ville est très élevé, à 100/100 pour la fibre.
S'installer à Garges-lès-Gonesse : cadre de vie et logement
S'installer à Garges-lès-Gonesse, c'est bénéficier des services d'une ville de taille moyenne dense, avec plus de 1 500 équipements répertoriés. La commune offre une gamme complète de commerces (125), de services de santé (245) et d'établissements scolaires (39), lui conférant une autonomie quotidienne. La connexion numérique est excellente, avec une couverture fibre et 5G à 100 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est cependant marqué par une forte densité (8 358 hab/km²) et une part importante de logements collectifs. Le patrimoine historique est limité à un monument protégé. Les risques naturels recensés (15 arrêtés catastrophes naturelles historiques) et une sismicité très faible complètent un profil environnemental standard pour la région. Le budget communal, avec une dette de 932 €/habitant, ne indique pas de fragilité financière aiguë susceptible d'impacter fortement la fiscalité locale à court terme.
Carte du marché immobilier à Garges-lès-Gonesse
Garges-lès-Gonesse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Garges-lès-Gonesse
Le climat est tempéré, avec 12,1°C de moyenne annuelle et 616 mm de précipitations, soit un niveau inférieur à la moyenne nationale. L'altitude très basse (52 m) et l'absence de relief exposent peu au gel. Ce profil, couplé à une connectivité fibre et THD à 100 %, convient particulièrement aux actifs jeunes (âge médian de 33 ans) recherchant un cadre de vie sans contraintes météorologiques marquées, à quelques kilomètres seulement de Paris.
À qui s'adresse Garges-lès-Gonesse ?
Cette commune s'adresse d'abord aux primo-accédants et aux investisseurs recherchant un ticket d'entrée bas en Île-de-France. Les familles modestes peuvent y trouver des surfaces plus grandes pour un budget contenu, malgré une offre limitée en maisons individuelles (18,9 % du parc). Les jeunes actifs travaillant près des pôles de transport (Roissy, Bourget) y trouvent aussi un compromis géographique. En revanche, les chercheurs de calme et de standing devront regarder ailleurs.
Avantages et limites à Garges-lès-Gonesse
✓ Points forts
- Prix au m² très accessible pour l'Île-de-France (2 493 € médian)
- Très bon maillage de transports (gare, autoroutes, aéroport proche)
- Équipements et services de proximité nombreux (1 522 au total)
- Fibre optique et 5G déployés intégralement (connectivité 100 %)
- Population jeune dynamisant la vie locale (âge médian 33 ans)
− À prendre en compte
- Indice de sécurité perçue et de tranquillité parmi les plus bas du département
- Taux de chômage élevé (17,1 %) et revenu médian faible (15 750 €)
- Parc immobilier ancien, avec seulement 15,5 % de logements post-2006
Composition du parc immobilier à Garges-lès-Gonesse
14 633 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
11 753 appartements pour 2 744 maisons: le parc à Garges-lès-Gonesse relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est dominé à 81,1 % par les appartements, avec seulement 18,9 % de maisons. Cette densité (8 360 hab./km²) et la forte proportion de logements sociaux (45 %) façonnent un marché locatif important. Seuls 31,8 % des habitants sont propriétaires, indiquant une population locataire et donc un réservoir potentiel d'acheteurs modestes. Le taux de vacance modéré (3,6 %) suggère une demande soutenue, mais le faible volume de construction neuve (-94 %) limite l'offre.
Ancienneté du parc à Garges-lès-Gonesse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 996 logements).
- Avant 1919 1,0 % 146 logts
- 1919-1945 6,1 % 857 logts
- 1946-1970 33,3 % 4 658 logts
- 1971-1990 36,3 % 5 077 logts
- 1991-2005 7,8 % 1 091 logts
- 2006-2019 15,5 % 2 167 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Garges-lès-Gonesse
1 522 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Garges-lès-Gonesse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est en zone de sismicité très faible. Le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé à potentiel faible. Deux risques naturels sont recensés, avec 15 arrêtés de catastrophes naturelles historiques, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Tout acheteur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour vérifier si le bien est en zone exposée, ce qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Garges-lès-Gonesse
Une maison de 81 m², au prix médian de 3 228 €/m², coûte environ 261 468 €. Avec un apport de 10 %, un emprunt de 235 321 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 360 €. Cela représente plus de 8 ans du revenu médian local (15 750 €), un effort conséquent qui explique la part minoritaire des maisons (18,9 %) dans le parc.
Erreurs à éviter quand on achète à Garges-lès-Gonesse
- Omettre de vérifier le DPE, clé pour l'éligibilité au crédit et la future valeur.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques (PPR) pour les inondations.
- Sous-estimer les frais de notaire sur les biens anciens.
- Acheter sans avoir exploré les 648 services de proximité disponibles.
Points clés à retenir à Garges-lès-Gonesse
- Prix médian à 2 576 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé à 9,6 % pour les appartements.
- Climat doux (12,1°C de moyenne) et peu arrosé (616 mm/an).
- Écart important entre maisons (3 266 €/m²) et appartements (2 333 €/m²).
- Taxe foncière conséquente, à 44,6 %.
- Parc immobilier performant, seulement 6,5 % de passoires thermiques.
- La valeur dépend fortement de la proximité de la gare (0,9 km).
- La ville concentre 45 % de logements sociaux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Garges-lès-Gonesse ?
À Garges-lès-Gonesse, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 400 équipements de transport et à la gare de Garges - Sarcelles (0,9 km du centre). La performance énergétique (DPE) devient un critère financier, les passoires thermiques voyant leur valeur se déprécier. Pour un appartement, l'étage, l'exposition et l'état de la copropriété (fraîcheur des parties communes, fonds de travaux) sont décisifs. Pour une maison, la surface du terrain et la proximité des 125 commerces ou des 39 établissements scolaires font la différence. L'état général reste le premier levier de valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Garges-lès-Gonesse
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
203 504 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne sait pas que les prix au m² varient de plus de 20 % entre un appartement rénové près de la gare et un autre dans une copropriété vieillissante. L'expert local connaît ces micro-marchés, l'état réel des copropriétés (dettes, projets) et la demande spécifique pour la commune, où 45,8 % de la population a moins de 30 ans. Son estimation, fondée sur des visites et des comparaisons fines, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et éviter une sous-évaluation coûteuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique récente.
- Comparer avec des biens en logement social (45 % du parc).
- Négliger l'impact de la vue, de l'étage et de l'exposition.
Investir à Garges-lès-Gonesse : passer à l'action
Identifier le bon bien à Garges-lès-Gonesse requiert une connaissance fine des micro-quartiers et des copropriétés. La correction des prix ouvre une fenêtre, mais le risque de vacance ou de dégradation du parc ancien impose une expertise locale pour transformer le rendement brut affiché en rentabilité nette durable.
Ces données DVF dévoilent un potentiel locatif réel, dont la concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Garges-lès-Gonesse grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Garges-lès-Gonesse
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Garges-lès-Gonesse ?
Le prix médian global s'établit à 2 576 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les appartements se vendent en médiane à 2 333 €/m² et les maisons à 3 266 €/m².
Est-ce rentable d'investir en location à Garges-lès-Gonesse ?
Le rendement locatif brut est très élevé, à 9,6 % pour les appartements. Après charges et taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 5,6 %, ce qui reste attractif dans le paysage francilien.
Pourquoi Garges-lès-Gonesse est-elle moins chère que ses voisines ?
L'écart de prix, jusqu'à -135 % vs Gennevilliers, s'explique par des indicateurs socio-économiques moins favorables : un revenu médian de 15 750 € et un taux de chômage de 17,1 % qui pèsent sur la demande locale.
Le marché immobilier est-il en baisse à Garges-lès-Gonesse ?
Oui, les prix médians ont reculé de 5,3 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant, notamment pour les investisseurs.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par la gare de Garges - Sarcelles (0,9 km) et les copropriétés récentes. Évitez les zones éloignées des commerces et services, où la demande locative peut être plus volatile.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Gennevilliers affiche un prix au m² supérieur de 135 % et Bondy de 42 %, Garges-lès-Gonesse offre des indicateurs locatifs similaires à un coût d'entrée radicalement plus bas, créant un effet de levier puissant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Garges-lès-Gonesse.
Communes limitrophes de Garges-lès-Gonesse
Garges-lès-Gonesse est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 576 €/m² en médiane, Garges-lès-Gonesse s'inscrit dans la moyenne du Val-d'Oise (3 438 €/m²) et reste +1,6 % au regard de la médiane nationale. Sur 179 communes classées dans le Val-d'Oise, Garges-lès-Gonesse figure parmi les 12 % les moins chères au m².
Le prix médian de Garges-lès-Gonesse reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 987 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +4,5 %.
La ventilation des ventes associe 31,8 % de maisons et 68,2 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 79 m² revient à environ 258 014 €, soit 16,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Garges-lès-Gonesse: 18,6 €/m²/mois pour un appartement, 17,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 9,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve reste limitée: 36 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Garges-lès-Gonesse est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. La géographie joue son rôle: la commune est à 49 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.