01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 067 logements dont 14 090 résidences principales, 43 résidences secondaires et 934 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 090 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 43 | 0,3 % |
| Logements vacants | 934 | 6,2 % |
Parmi les 15 067 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 0 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 165 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 1 647 | 11,8 % |
| 1946-1970 | 5 042 | 36,2 % |
| 1971-1990 | 4 081 | 29,3 % |
| 1991-2005 | 847 | 6,1 % |
| 2006-2019 | 2 147 | 15,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 744 | 12,4 % |
| 2 pièces | 3 052 | 21,7 % |
| 3 pièces | 4 062 | 28,8 % |
| 4 pièces | 3 434 | 24,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 798 | 12,8 % |
Distribution par taille: 34 % de petits logements (T1-T2), 13 % de grands (5p+), moyenne à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 023 | 14 479 | 15 067 |
| Rés. principales | 12 108 | 13 439 | 14 090 |
| Rés. secondaires | 35 | 24 | 43 |
| Vacants | 880 | 1 015 | 934 |
Commune voisine de taille comparable, Goussainville (10 km) affiche 48,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 752 | 26,6 % |
| Locataires (privé) | 3 229 | 22,9 % |
| Locataires HLM | 6 964 | 49,4 % |
| Logés gratuitement | 145 | 1,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 26,6 % de propriétaires occupants, 72,3 % de locataires et 49 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 505 | 74,6 % |
| Fioul | 181 | 1,3 % |
| Électricité | 3 246 | 23,0 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 135 | 1,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (75 %), 23 % pour électricité et 1 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 179 |
| 2 à 4 ans | 3 024 |
| 5 à 9 ans | 2 839 |
| 10 ans ou plus | 7 048 |
| Total ménages | 14 090 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 984 |
| Sous-occupation modérée | 2 566 |
| Sous-occupation accentuée | 1 139 |
| Suroccupation modérée | 3 714 |
| Suroccupation accentuée | 1 189 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 706 | 40,5 % |
| 1 voiture | 6 716 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 668 | 11,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 40 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 12 % multi-motorisés. Par ailleurs, 38,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 037 | 9 343 | 60 | 634 |
| 1975 | 12 512 | 11 233 | 29 | 1 250 |
| 1982 | 12 762 | 12 016 | 38 | 708 |
| 1990 | 12 734 | 11 850 | 86 | 798 |
| 1999 | 12 765 | 11 594 | 87 | 1 084 |
| 2006 | 12 767 | 12 174 | 43 | 550 |
| 2011 | 13 023 | 12 108 | 35 | 880 |
| 2016 | 14 479 | 13 439 | 24 | 1 015 |
| 2022 | 15 067 | 14 090 | 43 | 934 |
Trajectoire de long terme: 10 037 logements en 1968, 15 067 en 2022 (+50 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 918 | 767 | 862 | 873 | 997 | 519 |
| Dont vacants > 2 ans | 210 | 193 | 192 | 177 | 294 | 331 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,0 % |
| Classe B | 64 | 0,7 % |
| Classe C | 3 135 | 35,1 % |
| Classe D | 2 151 | 24,1 % |
| Classe E | 2 510 | 28,1 % |
| Classe F | 833 | 9,3 % |
| Classe G | 234 | 2,6 % |
La classe C domine avec 35 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 136 | 1,5 % |
| Classe B | 531 | 5,9 % |
| Classe C | 3 785 | 42,4 % |
| Classe D | 1 720 | 19,3 % |
| Classe E | 1 885 | 21,1 % |
| Classe F | 768 | 8,6 % |
| Classe G | 105 | 1,2 % |
Émissions CO₂: 42 % des logements relèvent de la classe C, 50 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 328 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 196 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 121 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 116 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 328 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 8 | 56 |
| Classe C | 118 | 3 017 |
| Classe D | 184 | 1 967 |
| Classe E | 154 | 2 356 |
| Classe F | 88 | 745 |
| Classe G | 118 | 116 |
Performance comparée: maisons classées D (285), appartements classés C (220), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 630 |
| T2 | 1 432 |
| T3 | 2 831 |
| T4 | 1 950 |
| T5+ | 1 065 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Stains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Stains est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Stains est le ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Stains rassemble 15 067 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (14 090 unités). Profil très urbain: l'appartement (à 74,0 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (26,0 %). Côté cadre local, Stains est au cœur de l'agglomération francilienne dense, en plaine, à 49 m d'altitude.
La structure d'occupation de Stains penche nettement du côté du locatif (72,3 %). Côté logement social, 49,4 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 65,0 % (cible 25,0 %).
Construction récente dynamique: 15,4 % des logements de Stains ont été bâtis depuis 2006. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 225 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 11,9 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 74,6 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +4,1 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages de Stains traduit un profil urbain: 40,5 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Stains est au cœur de l'agglomération francilienne dense, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (en plaine, à 49 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Stains en 2026 ?
Ville de la première couronne parisienne en pleine croissance démographique (+7 % en 5 ans), Stains combine une accessibilité ferroviaire via le T11 et des fragilités socio-économiques structurelles. Son marché immobilier, très abordable, génère des rendements locatifs élevés. Cette dualité définit l'enjeu d'un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 8,5 %, soit le double de la moyenne francilienne, Stains se positionne comme une enclave de rentabilité au sein d'une métropole sous tension.
Verdict
➤ Miser sur le locatif à Stains exige une sélection rigoureuse pour profiter du rendement, mais reste réservé aux investisseurs aguerris capables de gérer le risque territorial.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel (8,5 %)
- ✓ Correction de -7,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Prix d'acquisition inférieur de 15 % à 86 % par rapport aux voisines
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (indice 6,5/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI 3/10)
- ⚠ Parc ancien avec risque rénovation (25 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur de 25 % à la moyenne nationale.
- Prix au m² inférieur de 20 % à la médiane de la Seine-Saint-Denis.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui de Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Stains
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Stains : opportunités et risques
Investir à Stains en 2026 cible prioritairement la recherche de rendement locatif brut. Le taux de 8,5 % pour les appartements, validé par la Carte des Loyers, est un argument massif. Toutefois, il doit être nuancé par des charges spécifiques : une taxe foncière à 41,88 % et un parc ancien (25 % construit avant 1945) comportant un risque rénovation, avec encore 10,1 % de passoires thermiques (F/G).
La stratégie gagnante réside dans l'acquisition d'appartements de type T2 ou T3, bien situés près des transports (gare La Cerisaie) ou des commerces, et si possible rénovés pour éviter les travaux obligatoires. Le marché des maisons, plus cher et au rendement brut moindre (5,6 %), est moins attractif pour du placement financier, mais peut convenir pour une stratégie de résidence principale à terme.
La forte dynamique de construction neuve (941 logements autorisés en 5 ans) doit être surveillée. Elle pourrait créer une sur-offre temporaire dans certains segments, mais à moyen terme, elle contribue à l'amélioration du cadre de vie et à l'attraction de nouveaux ménages, consolidant la demande locative. L'horizon de détention doit être d'au moins 5 à 10 ans pour lisser les cycles du marché.
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Données du marché immobilier à Stains
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Stains se singularise par un écart spectaculaire entre son niveau de prix, très contenu, et ses rendements locatifs, parmi les plus élevés d'Île-de-France. Selon les données DVF 2024, le prix médian global s'établit à 3 079 €/m², en repli de 7,9 % sur un an. Cette correction suit une période de forte hausse et reflète la sensibilité du secteur aux tensions économiques et à la montée des taux.
La structure du parc, avec 57 % de logements sociaux et seulement 26,6 % de propriétaires, explique en partie cette dynamique. Elle génère une demande locative captive et soutenue, mais pèse aussi sur la valorisation du parc privé. La proximité immédiate de l'aéroport du Bourget (4,5 km) et de la gare du T11 est un atout majeur pour la desserte, sans pour autant tirer les prix vers le haut comme dans d'autres communes de la Plaine de France.
L'évolution démographique, avec une population jeune (âge médian de 32,1 ans) et en croissance, constitue un socle solide pour la demande. Néanmoins, le taux de chômage élevé (17,6 %) et la fragilité territoriale indiquée par l'indice IFE (6,5/10) tempèrent cet optimisme et rappellent que la solvabilité des ménages locaux reste limitée.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Stains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Stains est marquée par une forte volatilité. Après une hausse continue entre 2020 et 2022 (+12,8 %), le marché a entamé une correction sensible en 2023 et 2024, avec un repli annuel de -7,9 % ramenant le prix médian à un niveau proche de 2020. Cette trajectoire anticipe celle de nombreux marchés franciliens, avec une amplitude plus prononcée. Les maisons (3 582 €/m²) résistent mieux que les appartements (2 903 €/m²), mais les deux segments corrigent. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée relativement bas, mais dans un contexte de marché globalement déprimé pour le département.
Évolution du marché immobilier de Stains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 149 transactions en 2025 et affiche une évolution de -1,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 079 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Stains, avec 155 ventes en 2024, montre une activité en repli par rapport aux années record 2021-2022 (plus de 250 transactions). Cette baisse de volume accompagne la correction des prix. La répartition est équilibrée entre appartements (75 ventes, surface médiane 58 m²) et maisons (74 ventes, 66 m²). Le prix moyen (3 373 €/m²) dépasse significativement le médian (3 079 €/m²), signe d'un marché segmenté avec des biens rénovés ou mieux situés qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché reste liquide mais est clairement en phase d'ajustement, favorable aux acheteurs négociateurs.
Répartition des ventes
49,7 % de maisons et 50,3 % d'appartements parmi les 149 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 49,7 % de maisons et 50,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 149 | 74 | 75 |
| Prix médian/m² | 3 079 € | 3 582 € | 2 903 € |
| Prix moyen/m² | 4 237 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 239 | 3 111 € |
| 2022 | 225 | 3 267 € |
| 2023 | 172 | 3 169 € |
| 2024 | 153 | 2 939 € |
| 2025 | 149 | 3 079 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Stains est vigoureuse, avec 941 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 135 %. Cette accélération répond à une pression démographique forte (+13,8 % en 10 ans) et traduit la volonté des pouvoirs publics de renouveler un parc vieillissant. Concentrée sur du collectif, cette nouvelle offre pourrait temporairement exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien dans les secteurs concernés. Pour l'investisseur, elle indique aussi des zones en mutation et l'émergence de biens aux normes énergétiques récentes, moins exposés aux risques réglementaires.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 376 logements autorisés cumulés, 3 356 commencés: la dynamique récente affiche 734 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Stains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Stains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 015 logements autorisés à à Stains, dont 367 en 2025 (+107 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Stains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Stains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 8,5 % pour les appartements ne tient pas compte des charges réelles. À Stains, la taxe foncière s'élève à 41,88 % du revenu cadastral. Il faut aussi soustraire les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les copropriétés, les travaux et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,2 %). Ce qui conduit à un rendement net moyen d'environ 5,1 %.
Performance énergétique du parc à Stains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 930 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Stains: la classe C domine, 11,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (218 kWh/m²/an), ce qui est relativement performant pour une ville de cette taille. Seulement 10,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Attention néanmoins aux futures obligations de rénovation (loi Climat) : les logements les plus énergivores devront être améliorés d'ici 2028 pour la location, et 2034 pour tous.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (T2, T3), correspondant à la demande majoritaire et offrant le meilleur rendement brut (8,5 % contre 5,6 % pour les maisons). Le parc est ancien (seulement 15,4 % construit après 2006), attention donc aux DPE. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,1 % du parc, un risque réglementaire avec la loi Climat. Le neuf, rare (91 logements autorisés en 2024), peut séduire pour sa gestion facilitée mais avec un rendement compressé.
Quelles zones cibler à Stains ?
La demande se concentre autour des axes de transport, notamment la gare de La Cerisaie (T11) et les bus vers Paris. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, est également recherché. Aucun quartier ne se détache comme véritablement premium, la valorisation est homogène. La proximité immédiate de l'aéroport du Bourget (4,5 km) peut générer une demande spécifique de personnel aéroportuaire. Méfiance dans les secteurs les plus enclavés, où la vacance pourrait être plus élevée.
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Risques à connaître avant d'investir à Stains
Le risque de vacance locative est réel (taux de vacants à 6,2 %) et pèse sur le rendement net. La taxe foncière, à 41,88 %, est une charge significative. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) rend les loyers sensibles à la conjoncture. Enfin, le parc ancien implique des travaux de rénovation énergétique pour se mettre en conformité (loi Climat). L'indice de pression locative (IPL) de 3,6/10 suggère un marché locatif peu tendu, confirmant ce risque.
Cas pratique : un investissement type à Stains
Pour un appartement de 58 m² (surface médiane), comptez environ 154 686 € à l'achat. Le loyer mensuel attendu est de 1 102 € (19 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 895 €. Le rendement brut atteint 8,5 %, mais après charges et taxe foncière, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou nul.
Erreurs à éviter quand on investit à Stains
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,88 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Surévaluer les loyers dans un parc social important.
- Ne pas vérifier le DPE avant l'achat (risque d'interdiction de location).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Stains suit la saisonnalité francilienne : plus actif au printemps et à l'automne. L'été peut être plus calme. Pour les vendeurs, mettre en vente en mars ou septembre permet de capter plus d'acheteurs. Les investisseurs peuvent trouver des opportunités en fin d'année, certains vendeurs étant pressés. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi motiver des ventes.
Le saviez-vous ?
- Stains compte 3 monuments historiques protégés.
- La ville a autorisé 941 logements neufs en 5 ans.
- L'aéroport du Bourget n'est qu'à 4,5 km.
S'installer à Stains : cadre de vie et logement
S'installer à Stains, c'est bénéficier des avantages de la métropole parisienne à un coût très inférieur. La commune est dense et bien équipée, avec près de 1 500 équipements recensés par l'INSEE, dont 135 commerces et 294 structures de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connexion numérique est excellente, avec une couverture fibre et THD à 100 %.
Le cadre urbain est en mutation, comme en témoigne la forte activité de construction. Le tissu associatif et la jeunesse de la population (47 % de moins de 30 ans) dynamisent la vie locale. Cependant, l'indice de fragilité territoriale élevé se traduit concrètement par des difficultés socio-économiques visibles. Le choix du quartier est donc primordial, les secteurs proches de la gare T11 et du centre-ville étant les plus prisés.
Carte du marché immobilier à Stains
Stains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Stains
Le climat de Stains est tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,1 °C et 616 mm de précipitations. Les hivers sont frais mais les gels peu fréquents, l'altitude moyenne n'étant que de 43 m. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans extrêmes, et favorise une vie extérieure agréable une bonne partie de l'année.
À qui s'adresse Stains ?
L'achat à Stains s'adresse principalement aux primo-accédants franciliens aux budgets serrés, prêts à accepter un cadre urbain dense pour devenir propriétaires. Les jeunes actifs travaillant en Île-de-France et les petites familles (47 % de la population a moins de 30 ans) y trouvent une solution abordable. Les profils plus aisés ou recherchant le calme et l'espace seront en revanche moins séduits. La faible part de propriétaires (26,6 %) indique que c'est un marché d'accès à la propriété, pas de confirmation.
Avantages et limites à Stains
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible pour la petite couronne
- Desserte correcte par les transports (T11, proximité autoroutes)
- Démographie jeune et dynamique (+14 % de population en 10 ans)
- Services et équipements nombreux pour une ville de cette taille
- Parc immobilier mixte (appartements et maisons individuelles)
− À prendre en compte
- Environnement urbain dense avec peu d'espaces verts
- Fragilités socio-économiques (taux de chômage à 17,6 %)
- Part très élevée de logements sociaux (57 %), influant sur le marché
Composition du parc immobilier à Stains
15 067 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (73,2 %) sur un total de 15 067 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Stains est marqué par une forte proportion de logements sociaux (57,0 %) et seulement 26,6 % de propriétaires occupants. Les maisons individuelles représentent 26,8 % des résidences. Ce tissu locatif important indique un marché dynamique pour la location, mais une stabilité relative pour la revente, les propriétaires occupants étant minoritaires. Le taux de vacance de 6,2 % indique une certaine rotation.
Ancienneté du parc à Stains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 929 logements).
- Avant 1919 1,2 % 165 logts
- 1919-1945 11,8 % 1 647 logts
- 1946-1970 36,2 % 5 042 logts
- 1971-1990 29,3 % 4 081 logts
- 1991-2005 6,1 % 847 logts
- 2006-2019 15,4 % 2 147 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Stains
1 466 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Stains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Stains présente 8 risques naturels recensés et a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) et l'état des risques et pollutions (ERP) pour tout achat. Ces documents précisent les contraintes constructives et les zones inondables éventuelles.
Cas pratique : un achat type à Stains
Pour une maison de 66 m² (surface médiane maison), comptez environ 246 576 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 15 années du revenu médian local (16 130 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 1¢215 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Stains
- Omettre de consulter l'état des risques (8 risques naturels recensés).
- Ignorer la composition du quartier (57,0 % de logements sociaux).
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-7,9 %).
- Oublier de vérifier la connectivité fibre (100 % couverte).
Points clés à retenir à Stains
- Prix médian au m² : 3 079 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif : 8,5 % pour les appartements.
- Âge médian des habitants : 32,1 ans.
- 26,6 % de propriétaires occupants.
- Maisons à 3 582 €/m², appartements à 2 903 €/m².
- Taxe foncière élevée : 41,88 %.
- 57,0 % de logements sociaux.
- Prix des maisons en baisse sur un an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Stains ?
À Stains, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare de La Cerisaie (T11, à 0,7 km) et aux commerces (135 équipements). L'état du logement et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour un appartement, l'étage et la présence d'ascenseur sont déterminants. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition comptent. Les biens bien rénovés et proches des transports se vendent mieux.
Estimation indicative d'une maison à Stains
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
234 004 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée coûte cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée (le taux de logements vacants est déjà de 6,2 % à Stains). Un prix trop bas vous prive d'une partie de votre capital. L'expertise locale intègre des paramètres invisibles dans les données brutes : l'attractivité d'une rue, la qualité de la copropriété, les projets d'aménagement. Avec une taxe foncière à 41,88 %, chaque euro de valorisation compte pour le vendeur. Seul un professionnel maîtrisant les micro-secteurs de Stains peut affiner l'évaluation au mètre carré près.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne capturent pas les nuances de Stains. Un professionnel local connaît la valeur ajoutée d'une rue calme, l'impact d'une copropriété bien gérée, ou le potentiel d'une rénovation. Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, des travaux récents et du marché du moment. Son estimation facilite aussi la négociation avec des acheteurs sérieux, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable.
- Ne pas tenir compte de l'état énergétique (DPE).
- Oublier l'impact de la proximité de la gare T11.
- Sous-estimer le temps de vente dans un marché en baisse.
Investir à Stains : passer à l'action
L'analyse DVF révèle des opportunités, mais les écarts de valorisation entre les quartiers sont majeurs. Identifier le bon bien, au bon prix, requiert une expertise hyperlocale que seul un professionnel du secteur peut fournir.
Le potentiel est chiffré, mais sa concrétisation dépend d'une parfaite connaissance des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Stains grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Stains
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Stains
Quel est le prix immobilier moyen à Stains ?
Le prix médian global à Stains est de 3 079 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 2 903 €/m² et les maisons à 3 582 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Stains ?
Le marché a corrigé de -7,9 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut élevé (8,5 %) rend l'investissement pertinent, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Stains est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Stains est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 9 % à Garges-lès-Gonesse, de 15 % à Goussainville et de 86 % à Houilles, selon les comparaisons 2024.
Quel rendement locatif espérer à Stains ?
Le rendement locatif brut médian pour un appartement est de 8,5 %, l'un des plus hauts d'Île-de-France. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 5,1 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Stains ?
Les secteurs les plus demandés sont ceux proches de la gare Stains-La Cerisaie (T11) pour la connexion, et du centre-ville pour les commerces et services. La dynamique de construction neuve identifie aussi des zones en renouvellement.
Marché immobilier des communes voisines
Stains affiche un prix au m² inférieur de 9 % à Garges-lès-Gonesse et de 86 % à Houilles pour des indicateurs locatifs similaires, offrant ainsi un effet de levier supérieur aux investisseurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Stains.
Communes limitrophes de Stains
Stains est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 149 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 079 €/m² à Stains, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 39 communes classées dans la Seine-Saint-Denis, Stains figure parmi les 15 % les moins chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-1,0 %). Sur l'ensemble de la période, 938 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,8 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Stains: 3 582 €/m² pour les maisons (surface médiane 76 m²) et 2 903 €/m² pour les appartements (58 m²). Rapporté au revenu médian de Stains, un logement de 76 m² (272 232 €) représente 16,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,0 € (appartements) et 17,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 015 logements autorisés au permis de construire à Stains — un rythme moyen de 203 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 94 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Stains est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 49 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.