01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 260 logements dont 14 325 résidences principales, 38 résidences secondaires et 896 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 325 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 38 | 0,2 % |
| Logements vacants | 896 | 5,9 % |
Parmi les 15 260 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 0 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 184 | 1,3 % |
| 1919-1945 | 1 780 | 12,6 % |
| 1946-1970 | 4 480 | 31,8 % |
| 1971-1990 | 4 386 | 31,1 % |
| 1991-2005 | 924 | 6,6 % |
| 2006-2020 | 2 332 | 16,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 771 | 12,4 % |
| 2 pièces | 2 862 | 20,0 % |
| 3 pièces | 4 264 | 29,8 % |
| 4 pièces | 3 504 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 925 | 13,4 % |
Distribution par taille: 32 % de petits logements (T1-T2), 13 % de grands (5p+), moyenne à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 174 | 14 565 | 15 260 |
| Rés. principales | 12 313 | 13 455 | 14 325 |
| Rés. secondaires | 27 | 30 | 38 |
| Vacants | 834 | 1 080 | 896 |
Commune voisine de taille comparable, Goussainville (10 km) affiche 53,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 828 | 26,7 % |
| Locataires (privé) | 3 186 | 22,2 % |
| Locataires HLM | 7 212 | 50,3 % |
| Logés gratuitement | 99 | 0,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 26,7 % de propriétaires occupants, 72,6 % de locataires et 50 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 532 | 73,5 % |
| Fioul | 198 | 1,4 % |
| Électricité | 3 422 | 23,9 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 155 | 1,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (74 %), 24 % pour électricité et 1 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 171 |
| 2 à 4 ans | 2 992 |
| 5 à 9 ans | 2 837 |
| 10 ans ou plus | 7 325 |
| Total ménages | 14 325 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 909 |
| Sous-occupation modérée | 2 728 |
| Sous-occupation accentuée | 1 199 |
| Sous-occupation très accentuée | 525 |
| Suroccupation modérée | 3 887 |
| Suroccupation accentuée | 1 107 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 755 | 40,2 % |
| 1 voiture | 6 665 | 46,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 905 | 13,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 40 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 13 % multi-motorisés. Par ailleurs, 38,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 037 | 9 343 | 60 | 634 |
| 1975 | 12 512 | 11 233 | 29 | 1 250 |
| 1982 | 12 762 | 12 016 | 38 | 708 |
| 1990 | 12 734 | 11 850 | 86 | 798 |
| 1999 | 12 765 | 11 594 | 87 | 1 084 |
| 2007 | 12 782 | 12 204 | 42 | 535 |
| 2012 | 13 174 | 12 313 | 27 | 834 |
| 2017 | 14 565 | 13 455 | 30 | 1 080 |
| 2023 | 15 260 | 14 325 | 38 | 896 |
Trajectoire de long terme: 10 037 logements en 1968, 15 260 en 2023 (+52 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 918 | 767 | 862 | 873 | 997 | 519 | 714 |
| Dont vacants > 2 ans | 210 | 193 | 192 | 177 | 294 | 331 | 269 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,0 % |
| Classe B | 67 | 0,7 % |
| Classe C | 3 619 | 37,8 % |
| Classe D | 2 243 | 23,4 % |
| Classe E | 2 544 | 26,6 % |
| Classe F | 854 | 8,9 % |
| Classe G | 237 | 2,5 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 39 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 142 | 1,5 % |
| Classe B | 592 | 6,2 % |
| Classe C | 4 275 | 44,7 % |
| Classe D | 1 760 | 18,4 % |
| Classe E | 1 907 | 19,9 % |
| Classe F | 785 | 8,2 % |
| Classe G | 106 | 1,1 % |
Émissions CO₂: 45 % des logements relèvent de la classe C, 52 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 327 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 197 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 115 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 327 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 8 | 59 |
| Classe C | 119 | 3 500 |
| Classe D | 196 | 2 047 |
| Classe E | 163 | 2 381 |
| Classe F | 92 | 762 |
| Classe G | 117 | 120 |
Performance comparée: maisons classées D (284), appartements classés C (215), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 630 |
| T2 | 1 432 |
| T3 | 2 831 |
| T4 | 1 950 |
| T5+ | 1 065 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Stains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Stains est la ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Stains est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département Seine-Saint-Denis. (sur 39 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Stains rassemble 15 260 logements au recensement de 2023, dont l'essentiel sert de résidence principale (14 325 unités). Profil très urbain: l'appartement (à 73,9 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (26,1 %). Côté cadre local, Stains est au cœur de l'agglomération francilienne dense.
La structure d'occupation de Stains penche nettement du côté du locatif (72,6 %). Côté logement social, 50,3 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 64,5 % (cible 25,0 %).
Construction récente dynamique: 16,6 % des logements de Stains ont été bâtis depuis 2006. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 220 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 11,4 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 73,5 % des résidences principales.
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +4,8 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages de Stains traduit un profil urbain: 40,2 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Stains est au cœur de l'agglomération francilienne dense, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Stains affiche des prix parmi les plus accessibles du Seine-Saint-Denis (8ᵉ rang le moins élevé sur 39 communes).
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,2 %
- ⚠ 13,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Seine-Saint-Denis (8ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Stains
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Stains
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Stains s'établit à 3 056 €, sur la base de 138 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Stains fait partie du quart des communes les moins chères du Seine-Saint-Denis.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Stains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Stains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 138 transactions en 2025 et affiche une évolution de -0,2 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 056 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,7 % de maisons et 49,3 % d'appartements parmi les 138 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 50,7 % de maisons et 49,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 138 | 70 | 68 |
| Prix médian/m² | 3 056 € | 3 494 € | 2 765 € |
| Prix moyen/m² | 3 267 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 226 | 3 061 € |
| 2022 | 203 | 3 199 € |
| 2023 | 160 | 3 086 € |
| 2024 | 150 | 2 927 € |
| 2025 | 138 | 3 056 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 376 logements autorisés cumulés, 3 356 commencés: la dynamique récente affiche 734 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Stains
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Stains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 015 logements autorisés à à Stains, dont 367 en 2025 (+107 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Stains
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Stains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Stains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 567 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Stains: la classe C domine, 11,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
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S'installer à Stains : cadre de vie et logement
Avec 41 388 habitants concentrés sur 5,39 km² (7 679 hab/km²), Stains affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 1 512 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Stains
Stains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Stains
Composition du parc immobilier à Stains
15 260 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (73,0 %) sur un total de 15 260 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Stains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 085 logements).
- Avant 1919 1,3 % 184 logts
- 1919-1945 12,6 % 1 780 logts
- 1946-1970 31,8 % 4 480 logts
- 1971-1990 31,1 % 4 386 logts
- 1991-2005 6,6 % 924 logts
- 2006-2020 16,6 % 2 332 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Stains
1 512 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Stains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Stains
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
232 256 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Stains
Quel est le prix de l'immobilier à Stains ?
Le prix médian au m² à Stains est de 3 056 € (données DVF, 138 transactions). Pour une maison de 76 m² (surface médiane locale), compter environ 266 000 €.
Comment Stains se situe-t-elle dans le Seine-Saint-Denis ?
Stains figure parmi les communes les plus abordables du Seine-Saint-Denis : 32ᵉ rang sur 39, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Stains ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Stains est de 6,0 % (loyer de 17,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Stains
Stains est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 138 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 056 €/m² à Stains, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 39 communes classées dans la Seine-Saint-Denis, Stains figure parmi les 18 % les moins chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-0,2 %). Sur l'ensemble de la période, 877 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,4 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Stains: 3 494 €/m² pour les maisons (surface médiane 76 m²) et 2 765 €/m² pour les appartements (58 m²). Rapporté au revenu médian de Stains, un logement de 76 m² (265 544 €) représente 15,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,0 € (appartements) et 17,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 015 logements autorisés au permis de construire à Stains — un rythme moyen de 203 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 94 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Stains est au cœur de l'agglomération francilienne dense.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.