01 Le parc de logements
Le parc comprend 64 113 logements dont 59 039 résidences principales, 838 résidences secondaires et 4 236 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 59 039 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 838 | 1,3 % |
| Logements vacants | 4 236 | 6,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 64 113.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 307 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 5 216 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 14 578 | 25,1 % |
| 1971-1990 | 15 394 | 26,5 % |
| 1991-2005 | 7 900 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 11 727 | 20,2 % |
La période 1971-1990 concentre 26 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 20 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 602 | 14,6 % |
| 2 pièces | 14 939 | 25,3 % |
| 3 pièces | 18 520 | 31,4 % |
| 4 pièces | 11 850 | 20,1 % |
| 5 pièces ou plus | 5 128 | 8,7 % |
Le parc compte 2,9 pièces en moyenne par logement, avec 9 % de logements de cinq pièces ou plus et 40 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 54 839 | 58 131 | 64 113 |
| Rés. principales | 51 302 | 53 833 | 59 039 |
| Rés. secondaires | 546 | 548 | 838 |
| Vacants | 2 991 | 3 749 | 4 236 |
Reims, commune de taille similaire à 128 km, affiche 24,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 13 954 | 23,6 % |
| Locataires (privé) | 21 120 | 35,8 % |
| Locataires HLM | 22 757 | 38,5 % |
| Logés gratuitement | 1 208 | 2,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 23,6 %, locataires 74,3 % — la part HLM s'établit à 39 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 34 540 | 58,5 % |
| Fioul | 794 | 1,3 % |
| Électricité | 22 898 | 38,8 % |
| Gaz bouteille | 223 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 585 | 1,0 % |
Le gaz de ville équipe 59 % des résidences principales, devant électricité (39 %) et fioul (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 7 146 |
| 2 à 4 ans | 14 047 |
| 5 à 9 ans | 12 810 |
| 10 ans ou plus | 25 037 |
| Total ménages | 59 039 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 878 |
| Sous-occupation modérée | 11 360 |
| Sous-occupation accentuée | 4 335 |
| Suroccupation modérée | 16 164 |
| Suroccupation accentuée | 4 441 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 30 756 | 52,1 % |
| 1 voiture | 23 242 | 39,4 % |
| 2 voitures ou plus | 5 041 | 8,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 52 % sans véhicule, 39 % mono-motorisés, 9 % multi-motorisés. Par ailleurs, 38,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 41 156 | 39 682 | 164 | 1 310 |
| 1975 | 45 558 | 41 397 | 299 | 3 862 |
| 1982 | 46 852 | 42 326 | 357 | 4 169 |
| 1990 | 46 721 | 42 730 | 1 013 | 2 978 |
| 1999 | 48 252 | 42 302 | 721 | 5 229 |
| 2006 | 50 772 | 47 470 | 484 | 2 819 |
| 2011 | 54 839 | 51 302 | 546 | 2 991 |
| 2016 | 58 131 | 53 833 | 548 | 3 749 |
| 2022 | 64 113 | 59 039 | 838 | 4 236 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 41 156 à 64 113, soit +56 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 6 295 | 6 156 | 5 742 | 6 021 | 6 556 | 4 058 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 237 | 1 483 | 1 690 | 1 731 | 2 192 | 2 686 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 180 | 0,5 % |
| Classe B | 1 345 | 4,1 % |
| Classe C | 17 514 | 53,2 % |
| Classe D | 7 710 | 23,4 % |
| Classe E | 4 280 | 13,0 % |
| Classe F | 1 082 | 3,3 % |
| Classe G | 804 | 2,4 % |
La classe C domine avec 53 % des diagnostics, et 58 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 990 | 9,1 % |
| Classe B | 4 822 | 14,6 % |
| Classe C | 18 511 | 56,2 % |
| Classe D | 4 858 | 14,8 % |
| Classe E | 1 081 | 3,3 % |
| Classe F | 474 | 1,4 % |
| Classe G | 179 | 0,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (56 %), 80 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 282 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 282 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 122 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 179 |
| Classe B | 15 | 1 330 |
| Classe C | 177 | 17 337 |
| Classe D | 285 | 7 425 |
| Classe E | 205 | 4 075 |
| Classe F | 137 | 945 |
| Classe G | 137 | 667 |
Performance comparée: maisons classées D (270), appartements classés C (188), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 025 |
| T2 | 5 824 |
| T3 | 9 420 |
| T4 | 6 204 |
| T5+ | 1 475 |
Faut-il investir à Saint-Denis en 2026 ?
Première ville de Seine-Saint-Denis par sa population, Saint-Denis combine une densité record, un patrimoine historique et une situation de hub multimodal avec la gare TGV à moins de 7 km. Cette dynamique contraste avec une fragilité économique marquée (taux de chômage à 18,6 %) et un parc immobilier ancien. L'analyse des transactions 2024 permet de trancher sur l'opportunité d'investissement.
Correction de -6,3 % en 2024 et un rendement brut de 6 % : Saint-Denis présente un profil locatif solide malgré une accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif à moyen terme et d'accepter un risque modéré sur un marché en correction.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés d'Île-de-France
- ✓ Démographie dynamique (+8,2 % en 10 ans)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée potentiel
- ⚠ Solvabilité locale limitée, marché porté par l'extérieur
- ⚠ Taux de chômage élevé, fragilité économique sous-jacente
- ⚠ Parc ancien, attention aux passoires énergétiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Saint-Denis affiche un prix médian supérieur de 16 % à la médiane nationale estimée.
- Dans le département, son prix au mètre carré dépasse la médiane de Seine-Saint-Denis, mais l'accessibilité y est nettement plus faible.
- Son rendement locatif brut de 6 % surpasse celui des grandes métropoles régionales comme Tours ou Reims.
Analyse du marché immobilier à Saint-Denis
Le marché immobilier de Saint-Denis affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,4 %.
Indices immobiliers de Saint-Denis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et liquide, avec une demande solide pour les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et liquide, avec une demande solide pour les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, créant une dépendance aux acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, créant une dépendance aux acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et une forte proportion de locataires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et une forte proportion de locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée (4,8/10) : le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée (4,8/10) : le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4176,5 — Percentile dept : 69/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 77/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 66/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 42/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 12423,1 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 23/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 21,8 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 35,5 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 76,4 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 66/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 79/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4176,5 — Percentile dept : 31/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 66/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 79/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 12423,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Denis : opportunités et risques
Investir à Saint-Denis en 2026 relève d'une stratégie de rendement locatif à moyen terme, plus que de spéculation sur la plus-value. La correction des prix de -6,3 % en 2024 offre une fenêtre d'entrée intéressante, surtout pour des biens nécessitant une légère remise aux normes. Le taux de vacance (6,6 %) et le poids des logements sociaux (47 %) indiquent un marché segmenté où la qualité du bien et son emplacement feront toute la différence.
La taxe foncière élevée (39,63 %) pèse directement sur la rentabilité nette, estimée autour de 3,7 % après charges. Il est donc crucial de sélectionner des biens énergétiquement performants (classe C dominante) pour éviter les surcoûts et les interdictions de location futures. Les zones en renouvellement, près des gares ou du futur Village Olympique, présentent un potentiel de valorisation plus fort.
Enfin, la fragilité économique locale (taux de chômage à 18,6 %) impose de cibler une clientèle locative solvable, souvent extérieure à la commune : étudiants, jeunes professionnels travaillant à Paris ou dans les quartiers d'affaires voisins. La présence de 128 établissements scolaires et d'une université conforte ce créneau.
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Données du marché immobilier à Saint-Denis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier dionysien est marqué par une contradiction apparente. D'un côté, un rendement locatif brut de 6 % qui figure parmi les plus élevés de la région, attirant les investisseurs. De l'autre, une accessibilité catastrophique pour les ménages locaux, dont le revenu médian (16 620 €) nécessiterait plus de 10 ans d'épargne pour acheter un appartement type, selon les données DVF.
Cette fracture se lit dans la structure des transactions : 788 ventes d'appartements contre seulement 85 maisons en 2024. Le petit format (43 m² médian) domine, orientant le marché vers de l'investissement locatif de rendement, souvent détenu par des bailleurs extérieurs à la commune. La proximité immédiate de Paris et la gare Saint-Denis (à 0,9 km) assurent une demande locative constante, notamment estudiantine et de jeunes actifs.
Néanmoins, le parc ancien (14,7 % d'avant 1945) et la part non négligeable de passoires énergétiques (6,1 % en F/G) constituent un risque réglementaire et financier à intégrer. La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, imposant des travaux de rénovation coûteux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Denis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix médians à Saint-Denis dessine un cycle caractéristique : hausse continue de 2020 à 2022 (+7,3 % sur deux ans), suivie d'une correction en 2023 et qui s'accélère en 2024 (-6,3 %). Ce repli ramène les prix en dessous de leur niveau de 2020. Il s'explique par le durcissement des conditions de crédit et la fragilité économique locale, touchant plus fortement un marché déjà très tendu. Comparé à la dynamique départementale, Saint-Denis affiche une volatilité plus marquée, avec un écart qui se creuse avec les communes les plus côtières. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre une fenêtre de négociation, mais impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien.
Évolution du marché immobilier de Saint-Denis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 864 €/m² de prix médian pour 915 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -10,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données DVF 2024 et de loyers, révèle un effort mensuel net modéré pour l'investisseur. Pour un appartement type de 43 m² à 179 955 €, avec un financement à 100 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 090 €. Le loyer médian estimé de 903 € couvre ainsi près de 80 % de cette charge, laissant un effort résiduel d'environ 187 €. Le rendement brut de 6 % est attractif, mais la taxe foncière élevée (39,63 %) et la vacance locative potentielle rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3,7 %.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 776 ventes enregistrées en 2024, le marché de Saint-Denis reste actif, bien que le volume ait chuté de près de 30 % par rapport au pic de 2021-2022. La répartition est très déséquilibrée : les appartements représentent 89 % des transactions, avec une surface médiane de seulement 43 m², illustrant un marché tourné vers les petits budgets et la location. Le prix moyen (7 150 €/m²) s'écarte significativement de la médiane (3 925 €/m²), signe d'un marché segmenté où coexistent des biens très abordables et des opérations de standing. Cette structure confirme un marché d'investisseur, peu porté par l'accession à la propriété des ménages locaux.
Répartition des ventes
13,9 % de maisons et 86,1 % d'appartements parmi les 915 transactions enregistrées.
Sur 915 transactions enregistrées, 13,9 % portent sur des maisons (3 232 €/m²) et 86,1 % sur des appartements (3 925 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 915 | 127 | 788 |
| Prix médian/m² | 3 864 € | 3 232 € | 3 925 € |
| Prix moyen/m² | 4 278 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 980 | 4 333 € |
| 2022 | 956 | 4 458 € |
| 2023 | 772 | 4 333 € |
| 2024 | 672 | 4 000 € |
| 2025 | 915 | 3 864 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Denis, bien que toujours significative (2 771 logements autorisés sur 5 ans), montre un net ralentissement (-30 % par rapport aux cinq années précédentes). Seulement 345 permis ont été délivrés en 2024. Ce reflux s'explique par la saturation relative du foncier et le cycle économique. Cette offre neuve, qui représentait 20,2 % du parc construit après 2006, cible majoritairement le locatif et contribue à moderniser l'offre. Toutefois, face à une croissance démographique soutenue (+4,3 % en 5 ans), ce ralentissement pourrait maintenir une pression à la hausse sur les loyés des biens bien situés, en particulier près de la gare ou du Stade de France.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 030 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 16 932 autorisations pour 13 842 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Denis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Denis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 426 logements autorisés à à Saint-Denis, dont 515 en 2025 (-33 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Denis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Denis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est une vision théorique. À Saint-Denis, le passage au net implique des charges spécifiques. La taxe foncière, à 39,63 % de la valeur locative cadastrale, pèse lourd. Ajoutez environ 1 % du prix d'achat pour frais de gestion si vous passez par une agence, et provisionnez 0,5 à 1 % pour travaux et réparations. Le taux de vacance, dans une ville où 6,6 % des logements sont vacants, est à anticiper. En copropriété, les charges courantes grèvent aussi le revenu. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (6,0 %) et le net estimé (3,7 %).
Performance énergétique du parc à Saint-Denis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 915 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Denis: la classe C domine, 5,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (191 kWh/m²/an), un score relativement vertueux pour une ville dense. Seulement 6,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ceci s'explique par une construction récente significative (20,2 % du parc post-2006). Pour un acheteur, le risque de travaux contraints à court terme est donc limité. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier le DPE reste impératif pour tout achat locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) en bon état et bien connectés sont les plus recherchés et offrent la meilleure liquidité. Le neuf (20,2 % du parc construit après 2006) peut offrir des avantages fiscaux mais à un prix au m² plus élevé. Les maisons, plus rares, ciblent un public familial mais avec une rentabilité brute plus faible (5,2 %). Attention au parc ancien : 14,7 % des logements sont antérieurs à 1945 et 6,1 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des restrictions de location.
Quelles zones cibler à Saint-Denis ?
La demande est maximale dans le centre-ville historique, près de la basilique et de la gare Saint-Denis (RER D). Les quartiers proches du Stade de France et des futures gares du Grand Paris Express (Ligne 16) présentent un potentiel de plus-value à moyen terme. La périphérie, moins bien desservie, offre des prix d'acquisition plus bas mais une attractivité locative moindre. La vigilance s'impose sur les zones en PPR inondation (PPRI de la Seine) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Saint-Denis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Denis
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % en moyenne. Le taux de logements vacants structurel est de 6,6 %. La sensibilité économique locale (taux de chômage) peut fragiliser la solvabilité des locataires. La réglementation thermique (loi Climat) impose la rénovation des logements classés F ou G d'ici 2028, un coût à anticiper. Enfin, la taxe foncière, à 39,63 %, grève significativement le rendement net.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Denis
Pour un appartement de 43 m² au prix médian de 4 185 €/m², l'investissement s'élève à environ 180 000 €. Comptez un loyer mensuel de 903 € (21 €/m²), soit un rendement brut de 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 800 €/an), des charges de copropriété et d'une provision pour gestion/vacance, le rendement net se rapproche de 3,7 %. Votre effort mensuel net, après crédit, dépendra fortement du taux et de la durée de votre emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Denis
- Oublier la taxe foncière, à 39,63 % à Saint-Denis.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner charges et vacance.
- Négliger le DPE, source de travaux obligatoires futurs.
- Ignorer la composition du parc (47 % de logements sociaux).
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Denis, le marché immobilier suit le rythme francilien : une reprise d'activité en mars-avril, un ralentissement estival en juillet-août, et une seconde vague à la rentrée de septembre. Vendre au printemps peut maximiser la visibilité auprès des familles souhaitant une entrée dans les écoles à la rentrée. Acheter en décembre peut être propice aux négociations, les vendeurs étant souvent plus pressés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'affluence liée aux événements du Stade de France crée des pics de demande locative courte durée.
Le saviez-vous ?
- Seulement 23,6 % des Dionysiens sont propriétaires de leur logement.
- La ville compte 128 établissements scolaires sur 12 km².
- 44,5 % de la population a moins de 30 ans.
S'installer à Saint-Denis : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Denis, c'est opter pour l'hyper-urbanité et la mixité sociale d'une ville de près de 150 000 habitants. La commune bénéficie d'une desserte exceptionnelle (gare TGV à 6,2 km, aéroport du Bourget à 7 km) et d'un maillage dense de transports en commun. Avec 5 963 équipements recensés par l'INSEE, dont 755 commerces et 760 services de santé, l'autonomie au quotidien est réelle.
Le cadre de vie reste néanmoins contrasté. Le patrimoine historique, avec la basilique et 17 monuments protégés, côtoie des ensembles urbains denses. Les risques naturels, comme les inondations (PPRI de la Seine actif), sont une réalité à intégrer dans le choix du secteur. La ville, jeune (âge médian de 33,7 ans) et dynamique, offre une animation culturelle forte, portée par le Stade de France et des projets d'aménagement d'envergure.
Carte du marché immobilier à Saint-Denis
Saint-Denis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Denis
Le climat de Saint-Denis est typique de l'Île-de-France, avec une température moyenne de 12,1 °C et 616 mm de pluie annuels. Les hivers sont modérés, les étés relativement chauds sans excès. Ce profil tempéré convient particulièrement aux actifs recherchant une faible amplitude thermique et supportant une grisaille hivernale occasionnelle. La faible altitude (34 m) et l'urbanisation dense atténuent les gelées sévères. Un acheteur attaché à un ensoleillement généreux toute l'année pourrait être déçu, mais ce climat est adapté à un rythme de vie urbain soutenu.
À qui s'adresse Saint-Denis ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un accès rapide à Paris (moins de 15 minutes en RER) avec un budget maîtrisé. Les investisseurs recherchant un rendement locatif y sont également actifs. Les familles peuvent être attirées par la dynamique démographique (+4,3 % en 5 ans) et les équipements, mais doivent composer avec la faible part de maisons (11,7 % du parc) et la densité. Les retraités (15,3 % de la population) y sont moins représentés.
Avantages et limites à Saint-Denis
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (6 km) et excellente desserte transports
- Dynamisme et jeunesse de la population (âge médian 33,7 ans)
- Patrimoine historique et culturel riche (basilique, Stade de France)
- Équipements et services nombreux (5 963 équipements recensés)
- Marché en correction offrant des opportunités de négociation
− À prendre en compte
- Densité très élevée (12 423 hab/km²) et urbanisme minéral
- Taux de pauvreté et de chômage (18,6 %) parmi les plus hauts du département
- Certains secteurs exposés au risque inondation (PPRI de la Seine)
Composition du parc immobilier à Saint-Denis
64 113 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (88,3 %) sur un total de 64 113 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier dionysien est marqué par une forte proportion de logements sociaux (47,0 %) et de locataires (76,4 % de non-propriétaires). Seulement 11,7 % des résidences sont des maisons, confirmant un habitat très vertical. Ce faible taux de propriétaires occupants peut influencer la stabilité du marché de l'ancien libre, parfois plus volatile. Le taux de vacance de 6,6 % et la part minime de résidences secondaires (1,3 %) dessinent un marché locatif structurant. L'acheteur typique est souvent un primo-accédant ou un investisseur, dans une ville jeune où 44,5 % de la population a moins de 30 ans.
Ancienneté du parc à Saint-Denis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 58 123 logements).
- Avant 1919 5,7 % 3 307 logts
- 1919-1945 9,0 % 5 216 logts
- 1946-1970 25,1 % 14 578 logts
- 1971-1990 26,5 % 15 394 logts
- 1991-2005 13,6 % 7 900 logts
- 2006-2019 20,2 % 11 727 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Denis
5 963 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Denis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Denis est exposée à plusieurs risques naturels modérés, avec trois PPR actifs (mouvements de terrain, inondation de la Seine). La sismicité est très faible et le radon négligeable. Les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement des inondations et coulées de boue. Pour un acheteur, cela signifie consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie avant toute offre, surtout pour les biens en bord de Seine ou sur les coteaux. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Une vigilance standard est requise, sans alarmisme excessif.
Cas pratique : un achat type à Saint-Denis
Une maison type de 66 m² à Saint-Denis coûte environ 271 000 € (4 107 €/m²). Avec un apport de 10 %, soit 27 100 €, et un crédit sur 20 ans à 3,5 % hors assurance, la mensualité capital+intérêt s'établit près de 1 400 €. Ce montant représente environ 8,5 années du revenu médian local. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent 21 700 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Denis
- Ne pas consulter les PPR actifs (inondation, mouvement de terrain).
- Acheter sans vérifier l'état réel de la copropriété.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt avec un taux de chômage à 18,6 %.
- Négliger la proximité des transports, clé pour la revente.
Points clés à retenir à Saint-Denis
- Prix médian en baisse de 6,3 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif attractif, à 6,0 % pour les appartements.
- Population jeune : âge médian de 33,7 ans.
- Écart minimal entre maison (3 232 €/m²) et appartement (3 925 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 39,63 % (2024).
- Climat tempéré, 12,1 °C et 616 mm de pluie/an.
- 20,2 % du parc construit après 2006.
- Revenu médian local de 16 620 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation micro-géographique. La proximité de la gare (0,9 km du centre), du Stade de France ou du futur village olympique crée des surcotes. L'état du bien est crucial : un appartement rénové se vend jusqu'à 20 % plus cher qu'un logement à refaire. La performance énergétique (DPE) devient un argument de vente tangible, les classes A/B étant rares. La présence d'un balcon, la vue, l'étage dans un immeuble sans ascenseur, et la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) sont scrutés. En maison, la taille du terrain et son exposition nord-sud pèsent lourd. La proximité des 128 écoles et des 755 commerces est également valorisée.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Denis
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
297 528 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est la clé d'une vente réussie dans le contexte actuel. Une surévaluation peut entraîner une vacance commerciale prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte de capital. Compte tenu de la baisse des prix et de la densité de l'offre, se positionner au juste prix est stratégique pour attirer les acheteurs, souvent des primo-accédants ou des investisseurs locatifs très informés. Les données DVF, croisées avec les caractéristiques précises de votre bien (surface, état, année de construction, proximité gare/commmerces), permettent d'établir une fourchette de valeur réaliste et défendable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue une singularité. Il connaît la différence de prix au m² entre le quartier de la Basilique et celui de La Plaine, l'impact des nuisances sonores ou des projets urbains. Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel, invisible sur les bases de données : qualité de la rénovation, problèmes d'humidité, ambiance de copropriété. Son réseau lui permet aussi de jauger la demande effective et de vous mettre en relation avec des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix. Enfin, il anticipe les évolutions réglementaires, comme les restrictions sur les passoires thermiques, qui affectent directement la valeur.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Sous-estimer l'impact des nuisances de voisinage.
- Ne pas tenir compte du ralentissement de la construction neuve.
Investir à Saint-Denis : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs de Saint-Denis et peut vous aider à identifier la perle rare dans un marché en mutation.
Saint-Denis présente un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien, du secteur et de votre stratégie de financement.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Denis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Denis ?
En 2024, le prix médian est de 3 864 €/m², mais le prix moyen s'élève à 7 150 €/m², reflétant un marché très segmenté. Pour un appartement type de 43 m², il faut compter environ 180 000 €.
Saint-Denis est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Oui, pour le rendement brut (6 % pour les appartements). La demande locative est soutenue par une population jeune et une forte proportion de locataires. Il faut toutefois intégrer une taxe foncière élevée et un parc ancien.
Les prix baissent-ils à Saint-Denis ?
Oui, les données DVF montrent une baisse de 6,3 % du prix médian entre 2023 et 2024, après un pic en 2022. Cette correction suit le cycle national et offre des opportunités de négociation.
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Saint-Denis ?
Les secteurs proches de la gare Saint-Denis, de la Basilique et du Stade de France sont très prisés pour leur accessibilité et leur dynamisme. Les projets d'aménagement du Village Olympique attirent également l'attention.
Combien coûte un loyer à Saint-Denis ?
Le loyer médian pour un appartement est de 21 €/m²/mois, soit environ 900 € par mois pour un deux-pièces de 43 m². Les maisons se louent autour de 18 €/m²/mois.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Denis affiche un écart de valorisation majeur avec des capitales régionales comme Le Mans ou Amiens (-44 %), mais son rendement locatif et sa dynamique démographique offrent un effet de levier plus puissant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Denis.
Communes limitrophes de Saint-Denis
Saint-Denis est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 864 €/m², Saint-Denis se place parmi les communes chères de la Seine-Saint-Denis, au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Saint-Denis diminue de -10,8 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 4 295 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,4 % — un retournement à surveiller.
L'appartement domine nettement le marché de Saint-Denis (86,1 % des ventes), avec un prix médian de 3 925 €/m². Un bien type de 77 m² revient à environ 248 864 €, soit 15,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,0 € (appartements) et 18,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Saint-Denis: 2 426 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 485 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Denis est une commune de la petite couronne parisienne. Saint-Denis est en plaine, à 49 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).