01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 522 logements dont 4 253 résidences principales, 15 résidences secondaires et 254 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 253 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 15 | 0,3 % |
| Logements vacants | 254 | 5,6 % |
Sur les 4 522 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 21 | 0,5 % |
| 1919-1945 | 421 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 1 519 | 36,3 % |
| 1971-1990 | 1 031 | 24,6 % |
| 1991-2005 | 865 | 20,6 % |
| 2006-2019 | 332 | 7,9 % |
La période 1946-1970 concentre 36 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 103 | 2,4 % |
| 2 pièces | 803 | 18,9 % |
| 3 pièces | 1 591 | 37,4 % |
| 4 pièces | 1 252 | 29,4 % |
| 5 pièces ou plus | 504 | 11,9 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 12 % de grands (5p+), moyenne à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 217 | 4 317 | 4 522 |
| Rés. principales | 4 027 | 4 050 | 4 253 |
| Rés. secondaires | 13 | 19 | 15 |
| Vacants | 178 | 248 | 254 |
À Louvres (12 km, 12 560 hab.), la part de propriétaires s'élève à 55,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 548 | 12,9 % |
| Locataires (privé) | 495 | 11,6 % |
| Locataires HLM | 2 800 | 65,8 % |
| Logés gratuitement | 410 | 9,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 12,9 %, locataires 77,5 % — la part HLM s'établit à 66 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 257 | 76,6 % |
| Fioul | 69 | 1,6 % |
| Électricité | 839 | 19,7 % |
| Gaz bouteille | 43 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 45 | 1,1 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 77 %. électricité pèse 20 %, fioul 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 387 |
| 2 à 4 ans | 873 |
| 5 à 9 ans | 833 |
| 10 ans ou plus | 2 159 |
| Total ménages | 4 253 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 456 |
| Sous-occupation modérée | 996 |
| Sous-occupation accentuée | 542 |
| Suroccupation modérée | 832 |
| Suroccupation accentuée | 252 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 228 | 28,9 % |
| 1 voiture | 2 170 | 51,0 % |
| 2 voitures ou plus | 855 | 20,1 % |
Équipement automobile des ménages: 29 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 20 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 48,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 107 | 2 020 | 6 | 81 |
| 1975 | 2 625 | 2 395 | 7 | 223 |
| 1982 | 2 730 | 2 601 | 39 | 90 |
| 1990 | 2 895 | 2 790 | 34 | 71 |
| 1999 | 3 296 | 3 132 | 12 | 152 |
| 2006 | 3 876 | 3 738 | 8 | 130 |
| 2011 | 4 217 | 4 027 | 13 | 178 |
| 2016 | 4 317 | 4 050 | 19 | 248 |
| 2022 | 4 522 | 4 253 | 15 | 254 |
Trajectoire de long terme: 2 107 logements en 1968, 4 522 en 2022 (+115 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 114 | 91 | 85 | 111 | 114 | 65 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 20 | 19 | 15 | 22 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 10 | 0,4 % |
| Classe C | 936 | 37,8 % |
| Classe D | 595 | 24,0 % |
| Classe E | 351 | 14,2 % |
| Classe F | 519 | 21,0 % |
| Classe G | 66 | 2,7 % |
Distribution DPE sur 2 477 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 185 | 7,5 % |
| Classe B | 258 | 10,4 % |
| Classe C | 702 | 28,3 % |
| Classe D | 434 | 17,5 % |
| Classe E | 320 | 12,9 % |
| Classe F | 562 | 22,7 % |
| Classe G | 16 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (28 %), et 46 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 303 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 146 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 113 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 113 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 303 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 9 |
| Classe C | 9 | 927 |
| Classe D | 16 | 579 |
| Classe E | 19 | 332 |
| Classe F | 20 | 499 |
| Classe G | 8 | 58 |
Côté maisons, la dominante est F (300 kWh/m²/an); côté appartements, C (218).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 103 |
| T2 | 696 |
| T3 | 1 227 |
| T4 | 702 |
| T5+ | 123 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dugny (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Dugny est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Seine-Saint-Denis. (sur 39 communes) Voir le classement
- Dugny est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Seine-Saint-Denis. (sur 39 communes) Voir le classement
- Dugny est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) de France. (sur 17 890 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Dugny comprend 4 522 logements, dont l'essentiel (94,1 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Profil très urbain: l'appartement (à 92,5 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (7,5 %). Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m).
Selon l'INSEE, 77,5 % des résidences principales de Dugny sont occupées par des locataires. Côté logement social, 65,8 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune satisfait la loi SRU — 79,8 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 0,5 % du parc date d'avant 1919, 7,9 % d'après 2006. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 220 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 23,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (76,6 % des résidences principales).
Le parc de Dugny a progressé de +4,7 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 28,9 % à Dugny, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le profil régional — Dugny est une commune de la petite couronne parisienne — éclaire les choix d'habitat localement. Le parc résidentiel de Dugny s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m).
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 253 résidences principales de Dugny et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Dugny en 2026 ?
En bordure de l'aéroport du Bourget et intégrée à la Métropole du Grand Paris, Dugny bénéficie d'une desserte ferroviaire (T11) et d'une dynamique démographique positive. Cependant, un taux de chômage élevé et un parc immobilier très socialisé dessinent un contexte spécifique. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut frôlant les 10 % et un prix au m² inférieur de 35 % à la moyenne départementale, Dugny se positionne comme un marché à fort effet de levier dans la première couronne.
Verdict
➤ Un investissement locatif à haut rendement, mais réservé aux opérateurs avertis prêts à gérer les risques sociaux et la vétusté du parc.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés d'Île-de-France
- ✓ Correction de -17 % depuis 2021 : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+8,8 % en 5 ans)
- ⚠ Fragilité économique locale : chômage à 20,2 %
- ⚠ Parc vieillissant avec 24,3 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à celui de 70 % des communes françaises de taille comparable
- Inférieure de 33 % au prix médian de la Seine-Saint-Denis
- Rendement locatif trois fois supérieur à celui des grandes métropoles régionales
Analyse du marché immobilier à Dugny
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Dugny : opportunités et risques
Investir à Dugny en 2026 cible prioritairement la location annuelle, portée par un rendement brut de 9,7 % pour les appartements. Ce taux, l'un des plus élevés d'Île-de-France, compense partiellement le risque lié au profil socio-économique de la commune (taux de chômage à 20,2 %).
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges réelles importantes. La taxe foncière s'élève à 48,06 % et le parc présente 24,3 % de passoires thermiques (classes F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires pour rester louable à moyen terme.
La stratégie gagnante repose sur une sélection rigoureuse d'un bien rénové ou facilement rénovable, proche de la gare T11 ou des commerces de proximité (35 équipements recensés). Éviter les lots dans des immeubles très dégradés est crucial, la rénovation étant ici une nécessité économique, pas une option.
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Données du marché immobilier à Dugny
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Dugny se caractérise par un écart prononcé entre la valeur des maisons (2 862 €/m²) et celle des appartements (3 157 €/m²), selon les transactions DVF 2024. Cette différence de près de 50 % reflète à la fois la rareté du pavillonnaire (7,6 % du parc) et une demande locative concentrée sur des biens compacts et accessibles.
Comparé aux communes voisines de même catégorie, Dugny affiche un discount significatif, jusqu'à -64 % par rapport à Vaires-sur-Marne. Cet écart s'explique moins par la desserte – la gare T11 Express est à 1,3 km – que par la perception d'un environnement urbain plus contraint et d'une fragilité économique locale plus marquée.
La structure du parc, avec 69 % de logements sociaux et seulement 12,9 % de propriétaires occupants, crée un marché privé étroit. Cette configuration limite la liquidité à la revente pour le parc privé mais soutient une demande locative de relogement forte, contribuant au rendement élevé.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dugny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Dugny sur les cinq dernières années, selon les données DVF, est marquée par un pic en 2021 à 3 011 €/m² suivi d'une correction significative de 17 % pour atteindre 2 498 €/m² en 2023. La légère remontée de 2024 (+2,4 %) ne comble pas cette baisse, créant un point d'entrée bien en dessous des niveaux pré-pandémiques. Cette trajectoire contraste avec la relative stabilité de certaines communes voisines, soulignant la plus grande sensibilité du marché dugnysien aux facteurs économiques. La différence de prix entre maisons et appartements s'est également accentuée, indiquant une demande plus résistante pour l'habitat individuel. Pour un acheteur en 2026, cette correction historique offre une opportunité de prix, sous réserve d'intégrer le risque lié à la vétusté d'une partie du parc.
Évolution du marché immobilier de Dugny
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 38 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 087 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
5,3 % de maisons et 94,7 % d'appartements parmi les 38 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 5,3 % de maisons et 94,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 38 | 2 | 36 |
| Prix médian/m² | 3 087 € | 2 862 € | 3 157 € |
| Prix moyen/m² | 3 056 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 3 000 € |
| 2022 | 46 | 3 001 € |
| 2023 | 31 | 2 498 € |
| 2024 | 26 | 2 589 € |
| 2025 | 38 | 3 087 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Dugny, analysée via les données SITADEL, montre une autorisation de 959 logements sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 111 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce chiffre élevé traduit une volonté de densification et de renouvellement urbain, particulièrement dans le contexte de la Métropole du Grand Paris. Cependant, l'année 2024 ne compte que 2 logements autorisés, indiquant un ralentissement brutal des projets. Cette dynamique contrastée, couplée à une croissance démographique soutenue (+8,8 % en 5 ans), devrait maintenir une pression à la hausse sur la demande locative à moyen terme. L'investisseur doit toutefois surveiller le risque de sur-offre si la construction reprenait à un rythme soutenu dans un parc déjà très locatif.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 1 254 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 10 sur 2013 — soit +12440,0 %.
Vacance longue durée à Dugny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dugny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 582 logements autorisés à à Dugny, dont 627 en 2025 (+309 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Dugny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dugny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges incontournables. À Dugny, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,06 %, un taux élevé qui pèse directement sur la rentabilité. Il faut ensuite comptabiliser les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et un taux de vacance reflétant les 5,6 % de logements vacants. C'est ce qui explique l'écart entre un brut attractif de 9,7 % et un net approximatif de 5,5 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Dugny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 477 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Dugny: la classe C domine, 23,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local affiche une performance moyenne (classe C, 224 kWh/m²/an), mais cache une part non négligeable de passoires thermiques (24,3 % classées F ou G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Acquérir une passoire à Dugny impose donc un plan de rénovation énergétique sous peine de voir son bien se déprécier et devenir inlouable.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif, du fait de leur prédominance dans le parc et de leur rendement brut supérieur. L'ancien domine largement (seulement 7,9 % construits après 2006). Attention au DPE : 24,3 % du parc est classé F ou G (passoires), ce qui impliquera des travaux de rénovation énergétique obligatoires à moyen terme.
Quelles zones cibler à Dugny ?
La localisation à privilégier dépend de la proximité des transports. Le secteur de la gare Dugny - La Courneuve (T11) offre la meilleure attractivité pour les locataires. Le centre-bourg, bien que limité, concentre les commerces et services. Aucune zone en développement massif n'est signalée, mais 959 logements ont été autorisés sur 5 ans, ce qui pourrait à terme modérer la tension locative.
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Risques à connaître avant d'investir à Dugny
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,6 %. La dépendance à la conjoncture économique locale est forte, compte tenu du faible revenu médian (17 070 €) et du taux de chômage. La taxe foncière est élevée (48,06 %). Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation, surtout pour les passoires thermiques (24,3 % du parc).
Erreurs à éviter quand on investit à Dugny
- Négliger la taxe foncière élevée (48,06 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Surévaluer les loyers face à un revenu médian local de 17 070 €.
- Oublier de provisionner des travaux pour les 24,3 % de passoires thermiques.
- Ignorer la composition du parc (69 % de sociaux) et ses effets sur le marché.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Dugny, très orienté primo-accédants et investisseurs, connaît un pic d'activité au printemps. Les annonces publiées en mars-avril bénéficient d'une plus grande visibilité avant les vacances d'été. À l'automne, le marché reprend, porté par les projets de rentrée. Attention au mois de septembre, où la taxe foncière (à 48,06 %) est mise en recouvrement : certains vendeurs peuvent être plus flexibles pour céder avant cette échéance. L'hiver est traditionnellement plus calme.
Le saviez-vous ?
- Dugny abrite l'un des plus anciens aérodromes de France, Le Bourget, à 2,3 km.
- 12,9 % seulement des habitants sont propriétaires de leur logement.
- La commune a gagné 14,5 % d'habitants en 10 ans, une forte croissance.
S'installer à Dugny : cadre de vie et logement
S'installer à Dugny offre une accessibilità remarquable à la capitale, avec la gare T11 Express vers Noisy-le-Sec et une proximité immédiate de l'aéroport d'affaires du Bourget. La commune bénéficie d'une couverture fibre complète (95,1 %) et d'une offre de services correcte pour sa taille, avec 99 services et 39 équipements de santé recensés par l'INSEE.
Le cadre de vie reste toutefois marqué par une densité élevée (2 925 hab/km²) et un environnement largement urbain. La jeunesse de la population (âge médian de 31,2 ans) et la croissance démographique dynamique animent le tissu local, mais la fragilité économique et le taux de chômage élevé sont des réalités du quotidien.
Carte du marché immobilier à Dugny
Dugny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dugny
Avec une température moyenne de 12,1 °C et des précipitations annuelles modérées (616 mm), le climat de Dugny est typique du bassin parisien : doux et peu extrême. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés supportables. Ce profil convient à ceux qui recherchent une certaine douceur, sans les excès de chaleur du sud ou le froid prononcé de l'est. La proximité immédiate de l'aéroport du Bourget (2,3 km) peut cependant générer des nuisances sonores pour certains secteurs, à vérifier au cas par cas.
À qui s'adresse Dugny ?
L'achat à Dugny s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs recherchant un pied-à-terre abordable en Île-de-France, avec un bon accès aux transports. Les familles peuvent être attirées par la dynamique démographique (+14,5 % en 10 ans) et les 16 établissements scolaires, mais la faible part de maisons (7,6 %) et l'environnement urbain dense sont des freins.
Avantages et limites à Dugny
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif en petite couronne parisienne.
- Desserte correcte par les transports (T11, proximité autoroutes).
- Connectivité numérique excellente (fibre, 5G).
- Dynamisme démographique (+8,8% en 5 ans).
- Équipements et services nombreux pour une ville de 4 km².
Composition du parc immobilier à Dugny
4 522 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (92,4 %) sur un total de 4 522 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Dugny est très particulier : 69 % de logements sociaux et seulement 12,9 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché locatif dominant et une faible tradition d'accession à la propriété. Avec 7,6 % de maisons, l'offre en pavillons est rare et recherchée. La faible vacance (5,6 %) et l'absence de résidences secondaires (0,3 %) indiquent un marché tendu pour la location et une certaine stabilité des habitants, souvent locataires de longue durée.
Ancienneté du parc à Dugny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 189 logements).
- Avant 1919 0,5 % 21 logts
- 1919-1945 10,1 % 421 logts
- 1946-1970 36,3 % 1 519 logts
- 1971-1990 24,6 % 1 031 logts
- 1991-2005 20,6 % 865 logts
- 2006-2019 7,9 % 332 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dugny
313 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dugny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 8 risques naturels recensés (inondation, mouvements de terrain...) et a fait l'objet de 3 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces données, publiques sur Géorisques, doivent orienter les vérifications avant achat : consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur à long terme.
Erreurs à éviter quand on achète à Dugny
- Omettre de vérifier le DPE, sous peine de travaux coûteux ou d'inlouabilité.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques (8 risques recensés).
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux de chômage local de 20,2 %.
- Acheter sans viser la proximité des transports (T11) ou des 35 commerces.
Points clés à retenir à Dugny
- Prix médian à 3 087 €/m², en hausse de 2,4 % en un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 9,7 %.
- Classe énergétique dominante C, mais 24,3 % de passoires (F/G).
- Le prix des maisons dépasse de 45 % celui des appartements.
- Écart majeur : maisons à 2 862 €/m² vs appartements à 3 157 €/m².
- Rendement net ramené à ~5,5 % après charges et taxe foncière.
- Population jeune : âge médian de 31,2 ans.
- La taxe foncière est de 48,06 %, un paramètre crucial pour l'acheteur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dugny ?
À Dugny, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : une maison, représentant seulement 7,6 % du parc, se vend 45 % plus cher au m² qu'un appartement. Ensuite, l'état et la performance énergétique (DPE) sont cruciaux face à la réglementation sur les passoires. La proximité de la gare du T11 (1,3 km) et des 35 commerces locaux est un vrai plus. Pour un appartement, l'étage, la vue, la présence d'un ascenseur et la santé financière de la copropriété (taux de logements sociaux important) sont des facteurs clés à expertiser.
Estimation indicative d'une maison à Dugny
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
284 004 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans une commune où le volume de ventes est faible, une surévaluation peut conduire à une mise en retrait durable du bien, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche pour le vendeur. Les données DVF indiquent que les prix au m² peuvent varier de plus de 1 000 € entre le premier et le troisième quartile. Seule une analyse fine croisant la surface, la typologie, l'état, la localisation exacte et les tendances de consommation (demande pour les biens rénovés) permet de se positionner correctement. L'estimation professionnelle est d'autant plus cruciale que le profil des acheteurs (budgets serrés) rend le marché très sensible au prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés de Dugny. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare T11 n'a pas la même valeur qu'un logement identique dans une résidence des années 1970 plus éloignée. Il évalue l'impact réel d'un DPE F, la demande spécifique pour les rares maisons, et connaît les projets d'aménagement (959 logements autorisés sur 5 ans) qui vont influencer les prix. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, évitant une décote de dernière minute.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très différent entre maisons et apparts.
- Oublier de valoriser un bon DPE face à la future réglementation.
- Négliger l'impact des 959 logements neufs en construction sur l'offre.
- Sous-évaluer l'attrait d'un bien proche de la gare T11 (1,3 km).
Investir à Dugny : passer à l'action
Les chiffres dessinent un profil de marché, mais l'acquisition réussie se joue sur la sélection du bien, son état et la négociation. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs de Dugny et peut vous aider à transformer cette analyse en investissement viable.
Le potentiel locatif est élevé, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du parc et des quartiers.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dugny grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Dugny
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Dugny
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dugny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Dugny ?
Le prix médian global est de 3 087 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les appartements se vendent en moyenne 3 157 €/m² et les maisons 2 862 €/m².
Dugny est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut élevé (9,7 % pour les appartements). Mais le risque est élevé en raison de la fragilité économique locale et de la présence de passoires thermiques, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Comment évoluent les prix à Dugny depuis 5 ans ?
Après un pic à 3 011 €/m² en 2021, les prix ont corrigé de 17 % pour se stabiliser autour de 2 550 €/m². Une légère remontée de 2,4 % a été observée en 2024.
Dugny est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune est reliée par la ligne T11 Express (gare à 1,3 km) et est à 9,5 km de la gare TGV Paris-Nord. L'aéroport du Bourget est à 2,3 km.
Quel est le profil des acheteurs à Dugny ?
Le marché est majoritairement porté par des investisseurs pour la location, attirés par le rendement. Les primo-accédants locaux sont peu présents en raison d'un revenu médian faible (17 070 €/an).
Marché immobilier des communes voisines
Dugny affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Vaires-sur-Marne (-64 %) ou Fosses (-23 %), offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs de transport et de démographie similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dugny.
Communes limitrophes de Dugny
Dugny est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 38 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 087 €/m² à Dugny, niveau conforme à la médiane départementale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,9 %). Sur l'ensemble de la période, 195 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +19,2 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (94,7 %), vendus autour de 3 157 €/m² en médiane. Le bien médian (92 m² à 263 304 €) équivaut à 15,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,7 € (appartements) et 17,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 582 logements autorisés et 954 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Dugny est une commune de la petite couronne parisienne. Dugny est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).