01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 412 logements dont 5 041 résidences principales, 46 résidences secondaires et 325 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 041 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 46 | 0,8 % |
| Logements vacants | 325 | 6,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 5 412.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 121 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 625 | 12,5 % |
| 1946-1970 | 1 639 | 32,9 % |
| 1971-1990 | 1 587 | 31,8 % |
| 1991-2005 | 733 | 14,7 % |
| 2006-2019 | 279 | 5,6 % |
La période 1946-1970 concentre 33 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 6 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 212 | 4,2 % |
| 2 pièces | 457 | 9,1 % |
| 3 pièces | 1 058 | 21,0 % |
| 4 pièces | 1 397 | 27,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 918 | 38,0 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 217 | 5 259 | 5 412 |
| Rés. principales | 4 919 | 4 930 | 5 041 |
| Rés. secondaires | 33 | 15 | 46 |
| Vacants | 265 | 314 | 325 |
En regard, Le Bourget (à 6 km, 15 925 hab.) affiche 30,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 655 | 72,5 % |
| Locataires (privé) | 1 009 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 229 | 4,5 % |
| Logés gratuitement | 148 | 2,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,5 %, locataires 24,6 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 750 | 54,6 % |
| Fioul | 350 | 6,9 % |
| Électricité | 1 771 | 35,1 % |
| Gaz bouteille | 34 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 136 | 2,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (55 %), 35 % pour électricité et 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 396 |
| 2 à 4 ans | 742 |
| 5 à 9 ans | 908 |
| 10 ans ou plus | 2 995 |
| Total ménages | 5 041 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 118 |
| Sous-occupation modérée | 1 280 |
| Sous-occupation accentuée | 927 |
| Suroccupation modérée | 556 |
| Suroccupation accentuée | 241 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 753 | 14,9 % |
| 1 voiture | 2 414 | 47,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 875 | 37,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 48 % à une voiture, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 946 | 3 544 | 182 | 220 |
| 1975 | 4 160 | 3 807 | 97 | 256 |
| 1982 | 4 335 | 3 864 | 97 | 374 |
| 1990 | 4 775 | 4 472 | 79 | 224 |
| 1999 | 4 982 | 4 622 | 78 | 282 |
| 2006 | 5 190 | 4 828 | 53 | 309 |
| 2011 | 5 217 | 4 919 | 33 | 265 |
| 2016 | 5 259 | 4 930 | 15 | 314 |
| 2022 | 5 412 | 5 041 | 46 | 325 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 946 logements, le total atteint 5 412 en 2022 (+37 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 352 | 329 | 370 | 402 | 468 | 248 |
| Dont vacants > 2 ans | 63 | 78 | 99 | 92 | 130 | 137 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,1 % |
| Classe B | 43 | 2,3 % |
| Classe C | 362 | 19,5 % |
| Classe D | 592 | 31,9 % |
| Classe E | 475 | 25,6 % |
| Classe F | 204 | 11,0 % |
| Classe G | 179 | 9,6 % |
Distribution DPE sur 1 856 diagnostics: la majorité se situe en classe D (32 %), avec 22 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 216 | 11,6 % |
| Classe B | 373 | 20,1 % |
| Classe C | 252 | 13,6 % |
| Classe D | 445 | 24,0 % |
| Classe E | 297 | 16,0 % |
| Classe F | 193 | 10,4 % |
| Classe G | 80 | 4,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (24 %), 45 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 324 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 291 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 204 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 113 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 324 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 113 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 13 | 30 |
| Classe C | 92 | 270 |
| Classe D | 202 | 390 |
| Classe E | 165 | 310 |
| Classe F | 93 | 111 |
| Classe G | 104 | 75 |
Performance comparée: maisons classées D (277), appartements classés D (239), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 26 |
| T2 | 82 |
| T3 | 190 |
| T4 | 147 |
| T5+ | 25 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Arnouville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Arnouville est le petite ville ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Val-d'Oise. (sur 36 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Arnouville totalise 5 412 logements dont 93,1 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil pavillonnaire affirmé: 69,8 % de maisons individuelles pour 30,2 % d'appartements. Ancrage local: la commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m).
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 72,5 % de propriétaires, 24,6 % de locataires. Le parc social représente 4,5 % des résidences principales. Arnouville est exemptée des obligations de l'article 55 de la loi SRU pour la période en cours; son taux s'établit à 9,1 %.
L'ancienneté du parc d'Arnouville mêle deux époques — 2,4 % avant 1919, 5,6 % après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (253 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 20,6 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 54,6 % des résidences principales.
Le parc d'Arnouville est stable sur la période 2016-2022 (+2,9 %). La motorisation des ménages est classique: 14,9 % sans voiture et 37,2 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Arnouville se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Arnouville en 2026 ?
À moins de 3 km de l'aéroport du Bourget et dotée d'une gare, Arnouville conjugue proximité des pôles d'emploi franciliens et profil résidentiel de petite ville. Son marché immobilier, après plusieurs années de hausse, marque un coup d'arrêt en 2024. Ce contexte invite à un examen précis des opportunités et des risques pour un investisseur.
Avec une correction de -6,6 % en 2024 et un rendement brut sur maisons de 6,6 %, Arnouville se positionne comme un marché à fort effet de levier locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir ici cible d'abord l'investisseur locatif patient, prêt à sélectionner un bien rénové et à composer avec un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Correction récente de -6,6 % : point d'entrée favorable
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons à 6,6 %
- ✓ Densité d'équipements et de services élevée (ICS 7,2/10)
- ⚠ Fragilité économique avec chômage à 15,5 %
- ⚠ 20,6 % de passoires thermiques : risque rénovation
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 2,7/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de 2 % à la médiane nationale estimée.
- Arnouville se positionne au-dessous de la moyenne départementale du Val-d'Oise, avec un prix médian inférieur d'environ 15 %.
- Le rendement locatif brut des maisons (6,6 %) est le double de celui observé dans Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Arnouville
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Arnouville : opportunités et risques
Le rendement brut sur maisons (6,6 %) est le principal argument locatif à Arnouville. Néanmoins, il doit être immédiatement nuancé par la réalité du parc : 20,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), selon les derniers DPE consolidés. Investir dans un bien mal isolé expose à des travaux obligatoires et, à terme, à des interdictions de location. La stratégie impose donc une sélection drastique sur l'état du bien, en privilégiant les biens rénovés ou, à défaut, en intégrant le coût des travaux dans le plan de financement.
La taxe foncière, à 46,6 %, pèse significativement sur la rentabilité nette, qui chute à environ 3,8 % pour les maisons après vacance et gestion. Cette charge, couplée à un taux de vacance structurel de 6 %, réduit la marge d'erreur. Par ailleurs, la faible opportunité locative (IOL 4,1/10) indique un marché locatif non tendu, où le risque de délai de relocation ou de baisse des loyers doit être pris en compte.
La vigoureuse dynamique de construction neuve (+298 % d'autorisations) apporte un élément de contexte crucial. Elle peut moderniser l'offre et attirer une nouvelle population, mais elle représente aussi une concurrence pour l'ancien non rénové. L'investisseur doit donc évaluer si son bien pourra supporter cette comparaison, en misant sur la qualité de la rénovation ou sur un prix d'acquisition suffisamment bas pour rester compétitif.
Simuler un investissement immobilier à Arnouville
Estimation sur un maison type de 81 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Arnouville.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Arnouville ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Arnouville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Arnouville s'établit à 3 236 €, sur la base de 106 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arnouville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Arnouville a progressé de près de 13 %, culminant à 3 680 €/m². L'année 2024 marque un net infléchissement avec une correction de -6,6 %, ramenant le prix à 3 438 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Villetaneuse, pourrait signaler un réajustement après des années de forte hausse ou une sensibilité accrue au contexte économique local (chômage à 15,5 %). Pour un acheteur en 2026, cette dynamique crée un environnement de négociation potentiellement favorable, mais incite à la prudence quant à la reprise immédiate de la valeur.
Évolution du marché immobilier d'Arnouville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 286 €/m² → 3 236 €/m² (-1,5 %), volume annuel actuel 106 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions à Arnouville a chuté de près de moitié entre le pic de 2022 (201 ventes) et 2024 (109 ventes). Cette contraction de l'activité est typique d'un marché qui passe d'une dynamique de vendeur à une phase d'attente. Les maisons, qui représentent 53 % des ventes, s'échangent à un prix médian de 3 448 €/m² pour une surface de 88 m² en médiane, soit un bien type de plain-pied ou de petite taille. Les appartements, plus chers au m² (2 778 €/m²), sont souvent de petits deux-pièces (42 m² médians). Ce profil de biens vendus indique un marché tourné vers la primo-accession et les petits investissements locatifs.
Répartition des ventes
73,6 % de maisons et 26,4 % d'appartements parmi les 106 transactions enregistrées.
73,6 % maisons, 26,4 % appartements sur 106 ventes: le collectif pèse 26,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 106 | 78 | 28 |
| Prix médian/m² | 3 236 € | 3 448 € | 2 778 € |
| Prix moyen/m² | 3 388 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 162 | 3 286 € |
| 2022 | 172 | 3 431 € |
| 2023 | 137 | 3 549 € |
| 2024 | 91 | 3 140 € |
| 2025 | 106 | 3 236 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Arnouville est vigoureuse : 167 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une accélération marquée en 2024 (+298 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette tendance traduit une volonté de répondre à la pression démographique (+4,8 % de population en 5 ans) et d'actualiser un parc vieillissant. Pour l'investisseur, cette offre nouvelle peut représenter une concurrence à la location pour l'ancien non rénové, mais aussi une opportunité d'acquisition avec des DPE performants. Elle indique également des zones en cours de renouvellement urbain, à surveiller pour leur potentiel de valorisation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 290 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 736 autorisations pour 62 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Arnouville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Arnouville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Arnouville: 308 logements autorisés sur 5 ans, 145 pour la dernière année (+806 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Arnouville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arnouville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute sensiblement une fois les charges déduites. À Arnouville, la taxe foncière sur le bâti s’élève à 46,6 % du revenu cadastral, un taux conséquent. Il faut ensuite soustraire les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d’entretien (1 % du prix du bien annuellement) et la provision pour vacance locative, non négligeable dans un parc où 6 % des logements sont vacants. Pour un appartement, le passage de 4,8 % de rendement brut à environ 2,8 % net est donc réaliste. Intégrez ces coûts fixes dans votre plan de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Arnouville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 856 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Arnouville: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 251 kWh/m²/an. Cependant, 20,6 % du parc est classé F ou G, soit une passoire thermique sur cinq logements diagnostiqués. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire immédiat : la loi Climat interdit la location des passoires à partir de 2025 pour les étiquettes G, puis 2028 pour les F. Même pour une résidence principale, des travaux de rénovation énergétique seront inévitables à moyen terme, avec un coût à anticiper dans le budget acquisition.
Calculateur de rendement à Arnouville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Arnouville
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,6 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier le classement DPE avant achat.
- Sous-estimer le risque de vacance dans certains quartiers.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un pic d’activité au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). À Arnouville, la vente peut être plus fluide durant ces périodes, avec une offre de biens plus étoffée. À l’inverse, l’été et la fin d’année sont plus calmes, ce qui peut favoriser des négociations pour un acheteur déterminé. Pour un vendeur, anticiper la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer le calendrier de mise en vente. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local.
Le saviez-vous ?
- L’aéroport du Bourget n’est qu’à 2,7 km à vol d’oiseau.
- La commune compte 3 monuments historiques protégés.
- 95,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Arnouville : cadre de vie et logement
Avec 706 équipements recensés par l'INSEE pour 15 000 habitants, Arnouville offre une densité de services et de commerces remarquable pour une commune de cette taille. Les habitants bénéficient d'une autonomie quotidienne, renforcée par la desserte ferroviaire (RER D) qui relie Paris en une trentaine de minutes. Ce cadre pratique, allié à un prix de l'immobilier contenu, explique l'attrait persistant pour les jeunes ménages et actifs, comme en témoigne l'âge médian de 35,6 ans.
Le territoire présente cependant des fragilités. Le taux de chômage (15,5 %) est l'un des plus élevés du Val-d'Oise, et le revenu médian des ménages y est faible. Cette réalité socio-économique se traduit dans l'espace public et peut impacter le sentiment de sécurité ou la mixité sociale. Le parc de logements, très majoritairement individuel, dessine un paysage de petite ville pavillonnaire, où la part des logements sociaux (9 %) reste en deçà des objectifs de la loi SRU.
Carte du marché immobilier à Arnouville
Arnouville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arnouville
Avec une température moyenne de 12,1 °C et seulement 616 mm de pluie par an, le climat d’Arnouville est tempéré et plutôt sec pour l’Île-de-France. Les hivers y sont modérés, avec peu de jours de gel prononcé du fait de l’altitude basse (61 m). Ce profil convient aux acheteurs recherchant un cadre moins humide que l’est francilien, sans extrêmes thermiques. L’ensoleillement, typique du Val-d’Oise, profite aux maisons avec jardin. Un atout pour le confort quotidien et la consommation énergétique des logements.
Composition du parc immobilier à Arnouville
5 412 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 71,1 % de maisons, 28,9 % d'appartements sur un total de 5 412 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (71,1 %), ce qui dessine un marché stable et ancré, avec 72,5 % de propriétaires occupants. Le taux de résidences secondaires est infime (0,8 %) et la vacance (6,0 %) reste proche de la moyenne régionale. Cette structure indique une demande locale solide pour l’accession, surtout familiale, et une relative rareté des appartements. Le faible taux de logements sociaux (9,0 %) suggère un marché moins soumis aux variations des politiques publiques de l’habitat qu’ailleurs en petite couronne.
Ancienneté du parc à Arnouville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 984 logements).
- Avant 1919 2,4 % 121 logts
- 1919-1945 12,5 % 625 logts
- 1946-1970 32,9 % 1 639 logts
- 1971-1990 31,8 % 1 587 logts
- 1991-2005 14,7 % 733 logts
- 2006-2019 5,6 % 279 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Arnouville
706 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arnouville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un niveau de risque radon faible et une sismicité très faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour des inondations ou mouvements de terrain. Il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour tout bien situé près des cours d’eau ou sur des zones identifiées. Ces contraintes peuvent impacter l’assurabilité et le coût des assurances habitation. Une vérification en mairie ou sur Géorisques est une étape préalable sérieuse à toute offre.
Cas pratique : un achat type à Arnouville
Une maison de 88 m² (prix médian 277 112 €) représente 13,3 années de revenu médian local (20 790 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité capitale + intérêts s’élève à environ 1£100 €. À cela s’ajoutent la taxe foncière (environ 1 700 €/an) et les charges courantes. Cet effort d’endettement, proche de 35 % du revenu pour un ménage gagnant le revenu médian, est accessible pour un couple de deux actifs.
Erreurs à éviter quand on achète à Arnouville
- Ne pas consulter le dossier DPE et son audit énergétique.
- Omettre de vérifier les arrêtés catastrophes naturelles historiques.
- Ignorer la composition de la copropriété pour les apparts.
- Négocier sans connaître le prix au m² exact du secteur.
Points clés à retenir à Arnouville
- Prix médian en baisse de 6,6 % sur un an (DVF 2024).
- 71,1 % de maisons individuelles dans le parc.
- Écart de 43 % entre le m² maison et appartement.
- Taxe foncière sur le bâti à 46,6 % (taux 2024).
- Climat tempéré avec 616 mm de pluie annuels seulement.
- 1 logement sur 5 est une passoire thermique (DPE F/G).
- Revenu médian local de 20 790 €, inférieur à la moyenne départementale.
- Loyer maison à 17,4 €/m², légèrement moins cher qu’en appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Arnouville ?
À Arnouville, au-delà de la surface, l’état du bien et sa performance énergétique sont devenus déterminants, avec 20,6 % de passoires dans le parc. Une rénovation complète peut justifier une prime de 10 à 15 % sur le prix au m². La proximité de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (0,5 km) et des commerces (82 équipements recensés) valorise aussi. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud-ouest comptent. Dans un marché en correction (-6,6 % sur un an), un bien bien entretenu et bien situé résiste mieux à la baisse.
Estimation indicative d'une maison à Arnouville
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
262 116 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : les prix au m² diffèrent sensiblement entre le secteur pavillonnaire ancien et les résidences récentes près de la gare. Il évalue l’impact concret du DPE sur la valeur, en connaissant le coût des rénovations courantes dans le bâti local. Il peut aussi juger de la demande réelle pour votre type de bien (71,1 % de maisons). Enfin, son estimation sert de base légitime aux négociations avec les acheteurs et leurs financeurs, évitant les déconvenues d’une surévaluation ou d’une sous-vente face à un marché devenu sélectif.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian de la commune sans distinction de type de bien.
- Oublier de déduire le coût des travaux nécessaires du prix de vente.
- Ne pas tenir compte de la dynamique baissière actuelle (-6,6 %).
- Surestimer l’impact de la proximité de l’aéroport du Bourget.
Investir à Arnouville : passer à l'action
Les données DVF et INSEE offrent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur le terrain : identification des biens hors passoire, négociation dans un marché en correction, calcul précis de la rentabilité nette. Une expertise locale est indispensable pour saisir les nuances entre les quartiers et transformer cette analyse en investissement viable.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien précis et de sa localisation dans la commune.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Arnouville grâce à l'analyse fine des 109 transactions DVF de 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Arnouville
- Projections de rendement intégrant la taxe foncière locale
- Connexion avec un expert du territoire
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Arnouville
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Arnouville
Quel est le prix immobilier moyen à Arnouville ?
En 2024, le prix médian s'établit à 3 438 €/m². Il existe un écart important entre les maisons (3 448 €/m²) et les appartements (2 778 €/m²), ces derniers étant généralement de plus petite surface.
Est-ce le bon moment pour acheter à Arnouville ?
Le marché est en correction (-6,6 % sur un an), ce qui peut créer des opportunités de négociation. Cependant, cette baisse reflète aussi des fragilités économiques locales, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Arnouville est-elle plus chère que ses voisines comme Montmagny ?
Non, les prix médians sont quasi identiques (3 444 €/m² à Montmagny contre 3 438 €/m² à Arnouville). En revanche, Saint-Brice-sous-Forêt est environ 14 % plus chère.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Arnouville ?
Le rendement brut médian est de 6,6 % pour une maison et de 4,8 % pour un appartement. Le rendement net est nettement plus faible, autour de 3,8 % pour une maison, après charges et impôts.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Arnouville ?
Deux risques majeurs : la part élevée de passoires thermiques (20,6 %) pouvant imposer des travaux coûteux, et la fragilité du marché locatif local liée à un taux de chômage élevé (15,5 %).
Marché immobilier des communes voisines
Arnouville affiche un prix médian inférieur de 14 % à celui de Saint-Brice-sous-Forêt, une commune voisine aux caractéristiques similaires, révélant un écart de valorisation qui pourrait offrir une marge de plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arnouville.
Communes limitrophes d'Arnouville
Arnouville est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Arnouville atteint 3 236 € sur 106 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Arnouville varie peu (-1,5 %). Au total, 668 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 448 €/m² (surface médiane 81 m²) et celui des appartements à 2 778 €/m² (50 m²). Rapporté au revenu médian d'Arnouville, un logement de 81 m² (279 288 €) représente 13,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,1 €/m² pour un appartement et 17,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 62 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Arnouville est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).