Acheter à Gentilly, c'est opter pour une urbanité franche à deux pas de Paris. Cette commune de moins d'1 km², où vivent près de 20 000 habitants, offre une accessibilité remarquable avec la gare TGV Paris-Austerlitz à 3,2 km et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 5 km. Le marché immobilier, stable, est principalement constitué d'appartements. Le cadre de vie est marqué par une densité extrême (la plus élevée de sa catégorie dans le département) et une population jeune, avec 41,9 % de moins de 30 ans.
Carte du marché immobilier à Gentilly
Gentilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gentilly
10 218 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 91,7 % d'appartements, 8,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par une écrasante majorité d'appartements (91,7 %) et une forte proportion de logements sociaux (52 %). Seuls 22 % des Gentilléens sont propriétaires occupants, un taux très bas qui indique un marché locatif dominant et une population plutôt jeune (âge médian 35,5 ans). La part de logements vacants (6,5 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, pouvant indiquer quelques biens en attente de réhabilitation. Ce paysage reflète une ville très urbaine, où l'achat d'une maison (8,3 % du parc) constitue un accès rare et coûteux.
Évolution démographique à Gentilly
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Gentilly
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gentilly
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 19,4 %
- Autres sans activité professionnelle 19,1 %
- Retraités 17,8 %
- Professions intermédiaires 16,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 15,9 %
- Ouvriers 9,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Gentilly
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Gentilly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 110 logements).
- Avant 1919 4,6 % 422 logts
- 1919-1945 21,3 % 1 936 logts
- 1946-1970 30,1 % 2 740 logts
- 1971-1990 21,5 % 1 961 logts
- 1991-2005 10,0 % 914 logts
- 2006-2019 12,5 % 1 137 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Gentilly
565 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Gentilly
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gentilly
Une maison de 95 m², au prix médian de 6 950 €/m², représente un investissement de 660 250 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 3 250 €. Cela nécessite un foyer aux revenus confortables, le revenu médian local étant de 22 390 € par an.
Erreurs à éviter quand on achète à Gentilly
- Oublier de consulter le DPE avant l'offre, sous peine de travaux obligatoires.
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien à la fibre (98,4 % couverture).
- Ignorer les règles de copropriété dans un parc à 91,7 % d'appartements.
- Minimiser l'impact du bruit ou du manque de lumière en visitant une seule fois.
Le saviez-vous ?
- Gentilly est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-de-Marne.
- La ville ne compte que 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 28,3 % par an.
Performance énergétique du parc à Gentilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 507 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gentilly: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (210 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le vrai point de vigilance est le taux de passoires thermiques (F/G) à 9 %. Ces biens sont concernés par les interdictions de location progressives : les classements G à partir de 2025, F en 2028. Pour un acheteur, cela implique soit d'éviter ces biens, soit de budgéter immédiatement des travaux de rénovation lourds. La réglementation future rendra ces passoires invendables sans mise aux normes.
Risques naturels et géorisques à Gentilly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque identifié est lié aux anciennes carrières souterraines (PPRMT 94). Un acheteur doit systématiquement vérifier si le bien est en zone de risque et consulter l'état des cavités. Le PPRi Ruissellement urbain implique aussi une vigilance sur les potentiels débordements en cas de fortes pluies. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Les 5 arrêtés catastrophes naturelles historiques rappellent que le territoire n'est pas totalement épargné par des événements extrêmes. Une étude géotechnique préalable est recommandée pour les maisons avec sous-sol.
Cadre de vie à Gentilly
Gentilly bénéficie d'un climat francilien tempéré (12,8°C de moyenne) et de 635 mm de précipitations annuelles. La ville est bien équipée avec 565 commerces et services, dont 95 établissements de santé. La connectivité est excellente (fibre à 98,4 %, 5G). Deux monuments historiques, comme l'église Saint-Saturnin, animent le patrimoine. Cependant, l'espace est limité : seulement 23 équipements de sports et loisirs pour une forte densité. Les risques naturels sont faibles (radon, sismicité), mais un PPR inondation par ruissellement urbain existe.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 50 m², prévoyez un budget médian d'environ 312 650 € (6 253 €/m²). Une maison de 95 m² requiert environ 660 250 €. La fourchette des prix est large : 25 % des biens se vendent sous les 5 605 €/m² et 25 % au-dessus de 7 909 €/m². Le marché est actif (118 ventes annuelles) et les délais de vente ne sont pas anormalement longs, signe d'une certaine liquidité. L'accession est exigeante : il faut 14 années de revenu médian local (22 390 €) pour acheter un appartement type.
À qui s'adresse Gentilly ?
Gentilly s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux investisseurs recherchant la proximité parisienne et les transports. La part faible de maisons (8,3 %) et la densité en font un choix moins spontané pour les familles. Les primo-accédants y trouvent un point d'entrée en petite couronne, tandis que les retraités (18 % de la population) y sont sous-représentés. La vie y est urbaine, pratique et bien desservie, mais sans l'espace et le calme d'une ville moins dense.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (moins de 5 km).
- Excellente desserte transports (RER, tram, gare TGV proche).
- Équipements et services nombreux (565 au total).
- Population jeune et dynamique (âge médian 35,5 ans).
- Connectivité numérique optimale (fibre, 5G).
− À prendre en compte
- Densité extrême (près de 20 000 hab/km²).
- Offre en maisons très limitée (8,3 % du parc).
- Taxe foncière élevée (50,33 %).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gentilly est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gentilly
- Climat tempéré, 12,8 °C et 635 mm de pluie par an.
- Population jeune, âge médian de 35,5 ans.
- Proximité de 2 gares majeures en moins de 3,2 km.
- 565 équipements et services recensés sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gentilly
Quel budget pour acheter un appartement à Gentilly ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 312 650 €, sur la base d'un prix de 6 253 €/m² et d'une surface type de 50 m².
Gentilly est-elle adaptée aux familles ?
L'offre en maisons est rare (8,3 % du parc) et la densité très forte. Les 13 établissements scolaires sont un atout, mais l'espace manque pour un profil familial classique.
Quels sont les transports à Gentilly ?
La commune est desservie par le RER B (gare Gentilly), le tramway, et est proche des gares Bibliothèque François Mitterrand (2,6 km) et Paris-Austerlitz (3,2 km).
Vous envisagez d'acheter à Gentilly ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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