Connaître la valeur précise de votre bien à Gentilly est l'étape indispensable pour vendre au bon prix, sans délai.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Gentilly en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Gentilly issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 26 m² | 2 | 7 192 € | 187 000 € | 30/03/2023 |
| Appartement | 86 m² | 4 | 6 977 € | 600 000 € | 23/03/2023 |
| Appartement | 34 m² | 2 | 6 324 € | 215 000 € | 21/03/2023 |
| Maison | 88 m² | 6 | 48 239 € | 4 245 000 € | 21/03/2023 |
| Appartement | 58 m² | 2 | 6 034 € | 350 000 € | 16/03/2023 |
| Appartement | 56 m² | 3 | 7 143 € | 400 000 € | 13/03/2023 |
Le marché immobilier à Gentilly
Le marché gentilléen est spécifique : un prix médian global de 6 291 €/m², mais avec un écart important entre appartements (6 253 €/m²) et maisons (6 950 €/m²). Les données DVF 2024 montrent que 90 % des ventes concernent des appartements, souvent de 50 m². La fourchette de prix est large (de 5 605 à 7 909 €/m²), prouvant que des facteurs comme l'état, la vue, l'étage ou la proximité du RER influencent fortement la valeur. Une estimation précise doit intégrer ces paramètres locaux, ainsi que la dynamique démographique (+7,5 % en 5 ans) qui soutient la demande.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste, basée sur les transactions réelles et non sur des aspirations, évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une stagnation du bien sur le marché, et une sous-évaluation qui génère une moins-value. À Gentilly, où le prix au m² peut varier de plus de 2 300 € entre le premier et le troisième quartile, l'enjeu est financièrement significatif. Seule une analyse fine intégrant la typologie (la part de maisons est faible), l'état du bien (25,9 % du parc est antérieur à 1945) et la performance énergétique (classe D dominante) permet de se positionner correctement face à une demande locale essentiellement tournée vers l'investissement locatif.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gentilly ?
À Gentilly, la valeur est d'abord dictée par la proximité des transports : la gare Bibliothèque François Mitterrand (2,6 km) et la ligne de TGV sont des atouts majeurs. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec un parc ancien où les rénovations sont valorisantes. Pour un appartement, l'étage, la présence d'ascenseur et la vue dégagée font la différence. La surface des terrains est rare sur 1 km², donc très prisée. Enfin, la proximité des 61 commerces et des 13 établissements scolaires soutient la demande. Un bien bien orienté et rénové peut dépasser de 10 à 15 % le prix médian.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne sur une zone, mais ne captent pas les micro-marchés de Gentilly. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare se négocie différemment d'un logement social dans une copropriété des années 1960. Il évalue l'état réel, les charges de copropriété et l'impact exact du DPE sur la valorisation. Il connaît aussi la demande cible : jeunes actifs attirés par la proximité de Paris et étudiants liés aux universités voisines. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et évite une mise en vente trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les rues.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas intégrer la plus-value d'une proximité avec les 13 écoles.
- Surestimer la valeur d'un jardin sans vérifier les risques de ruissellement.
Le saviez-vous ?
- Gentilly est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-de-Marne.
- La ville ne compte que 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 28,3 % par an.
À retenir avant d'estimer votre bien à Gentilly
- 22 % seulement des habitants sont propriétaires occupants.
- 52 % du parc est constitué de logements sociaux.
- Le parc est ancien : 26 % construit avant 1945.
- Densité la plus forte de sa catégorie (rang 1/13).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Gentilly
Comment estimer gratuitement son bien à Gentilly ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, qui croise les dernières données de ventes DVF 2024, les caractéristiques de votre logement et les tendances du marché gentilléen.
Combien vaut une maison à Gentilly ?
Le prix médian des maisons est de 6 950 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², la valeur médiane approche 660 000 €, mais une estimation personnalisée est nécessaire.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local ?
Un expert local connaît les micro-marchés et les facteurs de valorisation spécifiques à Gentilly, comme l'impact de la rénovation urbaine ou de la proximité du RER B, pour affiner l'estimation.