Le marché immobilier de Gentilly affiche un prix médian de 6 291 €/m², en légère progression de 0,5 % sur un an. Cette petite ville très dense du Val-de-Marne, située à moins de 3 km de la gare Bibliothèque François Mitterrand, présente un parc de logements dominé par les appartements. Sur les 118 transactions enregistrées en 2024 (DVF), 106 concernaient des appartements, avec une surface médiane de 50 m².
Comment se porte le marché immobilier à Gentilly
Le marché est caractérisé par une relative stabilité des prix, la hausse annuelle de 0,5 % restant modeste. La fourchette de prix interquartile, comprise entre 5 605 et 7 909 €/m², indique une dispersion importante des valeurs. Les maisons, plus rares (12 ventes), se négocient en moyenne 11 % plus cher que les appartements (6 950 €/m² contre 6 253 €/m²). Comparée aux communes voisines, Gentilly se positionne au-dessus de Verrières-Le-Buisson (5 163 €/m²) mais reste moins chère que Vélizy-Villacoublay (6 487 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La variation annuelle de +0,5 % sur le prix médian au m² montre un marché en stagnation, après des années de forte hausse. Ce plateau pourrait refléter une absorption des prix élevés, couplée à la montée des taux d'intérêt. Cependant, la démographie dynamique (+7,5 % en 5 ans) et la faible construction neuve maintiennent une pression sous-jacente. Pour un vendeur, le moment est moins porteur qu'il y a trois ans, mais la rareté de l'offre de maisons constitue un atout. Un acheteur peut profiter de cette phase de stabilisation pour négocier, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gentilly
Le parc immobilier est très majoritairement composé d'appartements (91,6 % des transactions). La faible part de maisons (8,3 % du parc total) explique leur prix plus élevé. Avec seulement 22 % de propriétaires occupants, le marché est fortement orienté vers la location, soutenu par une part importante de logements sociaux (52 %). Les acquéreurs typiques sont donc souvent des investisseurs ou des primo-accédants cherchant un pied-à-terre en petite couronne.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt favorable aux vendeurs, avec un volume de transactions soutenu et un taux de logements vacants modéré (6,5 %). Toutefois, la dynamique démographique (+7,5 % en 5 ans) et la baisse significative des autorisations de construire (-66 % sur 5 ans) pourraient accentuer la tension à moyen terme. La vente d'un appartement type de 50 m² nécessite environ 14 ans de revenu médian local, un effort d'accession important mais courant en Île-de-France.
Vacance longue durée à Gentilly
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gentilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gentilly: 284 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-66 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 328 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 66 % par rapport à la période précédente, indiquent un net ralentissement de la construction neuve. Cette faible production, seulement 2 logements autorisés en 2024, limite fortement l'offre nouvelle. Cela soutient mécaniquement les prix de l'ancien, en évitant une sur-offre. Pour les acheteurs, cela signifie que les opportunités en neuf seront rares. Pour les propriétaires de l'ancien, c'est un facteur de stabilité de la valeur, la concurrence du neuf étant quasi inexistante.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché gentilléen, très urbain, connaît un pic d'activité au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés étant partis. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'absence de tourisme de masse (4 hébergements) atténue les effets de saisonnalité estivale. Pour un achat, visiter en hiver permet de juger du confort thermique des logements anciens.
Le saviez-vous ?
- Gentilly est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-de-Marne.
- La ville ne compte que 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 28,3 % par an.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gentilly
- Prix médian à 6 291 €/m², en hausse de 0,5 % sur 1 an.
- Une maison coûte en moyenne 660 250 €, soit 10 % de plus qu'un appart.
- Le marché est composé à 91,7 % d'appartements.
- Seulement 328 logements neufs autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gentilly
Quel est le prix au m² à Gentilly ?
Le prix médian global à Gentilly est de 6 291 €/m² en 2024 (source DVF). Il varie de 5 605 €/m² pour le premier quartile à 7 909 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Gentilly est-il en hausse ?
Oui, mais légèrement. La variation annuelle des prix est de +0,5 %, signe d'un marché stable dans un contexte francilien tendu.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Gentilly ?
Le prix médian des maisons s'établit à 6 950 €/m², pour une surface médiane de 95 m². Le budget médian approche donc les 660 000 €.
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