Investir à Gentilly offre un rendement brut estimé à 4,5 % pour les appartements, supérieur à celui des maisons (3,9 %). Ce chiffre, tiré de la Carte des Loyers, place la commune dans la moyenne basse de la petite couronne. Cependant, après déduction des charges (vacance locative estimée à 8 %, gestion à 12 % et taxe foncière à 50,33 %), le rendement net tombe autour de 2,5 %. La forte proportion de logements sociaux (52 %) et un taux de chômage local de 12,5 % influencent la demande locative privée.
Indices immobiliers de Gentilly
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée signifie un marché tendu où la demande excède nettement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée signifie un marché tendu où la demande excède nettement l'offre, ce qui soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible indique que les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local ; le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible indique que les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local ; le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée confirme une demande locative solide et constante, favorable à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée confirme une demande locative solide et constante, favorable à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée oriente vers un marché locatif principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée oriente vers un marché locatif principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Gentilly ?
L'investissement locatif à Gentilly présente un profil de rentabilité correct, avec un rendement brut de 4,5 % pour les appartements. La demande locative est structurellement forte, portée par une population jeune (âge médian de 35,5 ans) et un taux de propriétaires très bas. Cependant, le rendement net chute rapidement une fois déduites les charges, notamment une taxe foncière à 50,33 % qui représente environ un mois de loyer.
Le parc immobilier, dominé par des constructions d'avant 1945 (25,9 %), présente un risque réglementaire croissant avec la loi Climat et Résilience. Bien que la part de passoires thermiques (F/G) ne soit que de 9 %, la classe énergétique dominante D (210 kWh/m²/an) impose d'intégrer un budget rénovation dans tout projet d'acquisition pour sécuriser la valeur du bien à moyen terme.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle en appartement, en ciblant les biens bien situés près des transports et des commerces. La pression touristique modérée (IPTI 4,8/10) et le faible nombre d'hébergements touristiques (4) limitent l'intérêt d'une stratégie saisonnière. L'horizon d'investissement doit être au moins le moyen terme pour absorber les frais d'acquisition et espérer une plus-value, dans un marché déjà valorisé.
Profil locatif à Gentilly
La demande locative est portée par la jeunesse de la population (âge médian de 35,5 ans) et la proximité de Paris. Les profils principaux sont les jeunes actifs travaillant dans la tech (proximité de la Bibliothèque François Mitterrand) et les étudiants, attirés par la desserte en transports. Les familles sont moins présentes en location, la part de maisons étant faible. La demande est donc plutôt urbaine, recherchant des petites surfaces bien desservies, avec une faible saisonnalité.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2, correspondant à la surface médiane des appartements (50 m²), sont les biens les plus adaptés à la demande locative. L'ancien domine largement le parc (25,9 % construit avant 1945), ce qui implique une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique. Seulement 12,5 % du parc est récent (post-2006). Privilégier les biens rénovés ou à fort potentiel de rénovation est essentiel pour limiter le risque lié aux passoires thermiques (9 % de logements classés F ou G).
Quelles zones cibler à Gentilly ?
L'offre est répartie sur un territoire exigu de seulement 1 km². La valeur et la demande locative sont homogènes, tirées par la proximité des gares RER B (Gentilly) et du tramway. Aucun quartier ne se détache clairement, mais la rénovation urbaine et la fibre optique déployée à 98,4 % sont des atouts uniformes. La vigilance se portera sur les secteurs potentiellement concernés par les PPR (anciennes carrières, ruissellement urbain), qui peuvent impacter l'assurabilité.
Performance énergétique du parc à Gentilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 323 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gentilly: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (210 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le vrai point de vigilance est le taux de passoires thermiques (F/G) à 9 %. Ces biens sont concernés par les interdictions de location progressives : les classements G à partir de 2025, F en 2028. Pour un acheteur, cela implique soit d'éviter ces biens, soit de budgéter immédiatement des travaux de rénovation lourds. La réglementation future rendra ces passoires invendables sans mise aux normes.
Construction neuve à Gentilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gentilly: 328 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-66 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 328 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 66 % par rapport à la période précédente, indiquent un net ralentissement de la construction neuve. Cette faible production, seulement 2 logements autorisés en 2024, limite fortement l'offre nouvelle. Cela soutient mécaniquement les prix de l'ancien, en évitant une sur-offre. Pour les acheteurs, cela signifie que les opportunités en neuf seront rares. Pour les propriétaires de l'ancien, c'est un facteur de stabilité de la valeur, la concurrence du neuf étant quasi inexistante.
Fourchettes de loyers à Gentilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gentilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une rentabilité théorique avant frais. À Gentilly, la taxe foncière sur le bâti est de 50,33 % en 2024, un prélèvement non négligeable. Le passage au net implique aussi des charges de copropriété, des frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer) et une provision pour travaux, surtout dans un parc ancien (26 % antérieur à 1945). Un rendement net de 2,5 % signifie qu'après toutes charges, la rentabilité réelle est modeste. La très faible part de résidences secondaires (2,5 %) confirme une logique d'investissement locatif de long terme.
Calculateur de rendement à Gentilly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Gentilly ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Gentilly
Pour un appartement de 50 m² typique à Gentilly, comptez environ 312 650 € à l'achat. Au loyer médian de 23,6 €/m², il générerait 1 180 € par mois. Cela donne un rendement brut de 4,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel pourrait être positif de 200 à 300 € si le crédit est bien structuré.
Erreurs à éviter quand on investit à Gentilly
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Oublier de provisionner pour rénover les passoires thermiques (9 % du parc).
- Surévaluer les loyers dans un marché où 52 % sont des logements sociaux.
- Ne pas vérifier si le bien est dans une zone à risque d'anciennes carrières.
Le saviez-vous ?
- Gentilly est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-de-Marne.
- La ville ne compte que 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 28,3 % par an.
Risques à connaître avant d'investir à Gentilly
Le risque de vacance locative (estimé à 8 %) est modéré, mais le rendement net faible (2,5 %) le rend sensible. La dépendance à la conjoncture économique locale, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, est un facteur de risque. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (210 kWh/m²/an). Enfin, la taxe foncière élevée (50,33 %) grève significativement la rentabilité nette.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Une simulation de crédit affiche l'effort mensuel pour devenir bailleur. À Gentilly, avec un prix médian de 6 291 €/m², l'effort résiduel (mensualité moins loyer perçu) peut être faible si l'apport est conséquent. Pour un investisseur, l'objectif est souvent de viser un loyer couvrant au moins 80 % de la mensualité. La forte proportion de logements sociaux (52 %) suggère un marché locatif privé sous tension, ce qui limite le risque de vacance. Un taux d'endettement raisonnable doit intégrer un taux d'intérêt à +1 point pour anticiper les hausses futures.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Pression immobilière très élevée (IPI 8,9/10)
- Opportunité locative solide (IOL 7/10)
- Attractivité territoriale forte (IAT 7,9/10)
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible (IAI 0,3/10)
- Revenu médian local limité (22 390 €)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser une plus-value à long terme plutôt qu'un cash-flow immédiat, le rendement net étant modeste. Adapté aux investisseurs acceptant une faible rentabilité directe pour un ancrage en petite couronne dynamique.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Gentilly
- Rendement brut locatif de 4,5 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée à 50,33 % du revenu cadastral.
- Taux de vacance des logements à 6,5 %.
- 9 % du parc est classé passoire thermique (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Gentilly
Quel rendement locatif à Gentilly ?
Le rendement brut estimé est de 4,5 % pour un appartement, soit environ 2,5 % net après charges. Pour une maison, il est de 3,9 % brut (2,2 % net).
Quel type de bien privilégier pour louer à Gentilly ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou studio, d'environ 50 m², bien desservis et si possible rénovés pour éviter les contraintes du DPE.
Quels sont les risques à investir à Gentilly ?
Les principaux risques sont un rendement net faible (2,5 %), un parc ancien nécessitant des rénovations, et une taxe foncière élevée à 50,33 %.
Vous envisagez d'investir à Gentilly ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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