01 Le parc de logements
Le parc comprend 487 logements dont 119 résidences principales, 342 résidences secondaires et 26 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 119 | 24,4 % |
| Résidences secondaires | 342 | 70,2 % |
| Logements vacants | 26 | 5,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 24 % d'habitat permanent, 70 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 487.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 35,7 % |
| 1919-1945 | 20 | 17,4 % |
| 1946-1970 | 23 | 20,0 % |
| 1971-1990 | 17 | 14,8 % |
| 1991-2005 | 13 | 11,3 % |
| 2006-2019 | 1 | 0,9 % |
Structure du bâti par époque: 36 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (36 %), 1 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 13 | 10,9 % |
| 3 pièces | 29 | 24,4 % |
| 4 pièces | 46 | 38,7 % |
| 5 pièces ou plus | 31 | 26,1 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 26 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 459 | 496 | 487 |
| Rés. principales | 124 | 126 | 119 |
| Rés. secondaires | 320 | 349 | 342 |
| Vacants | 14 | 21 | 26 |
À Aghione, commune similaire à 17 km, la part de propriétaires est de 36,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 86 | 72,3 % |
| Locataires (privé) | 20 | 16,8 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,8 % |
| Logés gratuitement | 12 | 10,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 72,6 % de propriétaires occupants, 17,5 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 2 | 1,7 % |
| Électricité | 68 | 57,1 % |
| Gaz bouteille | 4 | 3,4 % |
| Autre (bois…) | 45 | 37,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par autres sources (bois notamment) (38 %) et gaz bouteille (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 |
| 2 à 4 ans | 19 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 86 |
| Total ménages | 119 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 14 |
| Sous-occupation modérée | 37 |
| Sous-occupation accentuée | 44 |
| Suroccupation modérée | 1 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 13,4 % |
| 1 voiture | 79 | 66,4 % |
| 2 voitures ou plus | 24 | 20,2 % |
Équipement automobile des ménages: 13 % sans voiture, 66 % avec une voiture et 20 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 25,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 353 | 276 | 67 | 10 |
| 1975 | 358 | 295 | 48 | 15 |
| 1982 | 373 | 148 | 219 | 6 |
| 1990 | 378 | 149 | 200 | 29 |
| 1999 | 329 | 128 | 193 | 8 |
| 2006 | 403 | 117 | 279 | 7 |
| 2011 | 459 | 124 | 320 | 14 |
| 2016 | 496 | 126 | 349 | 21 |
| 2022 | 487 | 119 | 342 | 26 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 353 logements à l'origine, 487 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 116 | 120 | 122 | 128 | 143 | 69 |
| Dont vacants > 2 ans | 61 | 74 | 81 | 81 | 103 | 56 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 33,3 % |
| Classe D | 1 | 11,1 % |
| Classe E | 1 | 11,1 % |
| Classe F | 1 | 11,1 % |
| Classe G | 3 | 33,3 % |
Distribution DPE sur 9 diagnostics: la majorité se situe en classe C (33 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 11,1 % |
| Classe B | 3 | 33,3 % |
| Classe C | 5 | 55,6 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (56 %), 100 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 339 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 389 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 159 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 389 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 2 |
| Classe D | 0 | 1 |
| Classe E | 0 | 1 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 1 | 2 |
Performance comparée: maisons classées C (324), appartements classés C (332), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Ghisoni (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Ghisoni comporte une forte dimension touristique (70,2 % du parc en résidences secondaires). Habitat intermédiaire — la maison (57,5 %) coexiste avec l'appartement (42,5 %). L'environnement communal: une commune corse du maillage insulaire, perchée à 660 m, en contexte de moyenne montagne, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 28 km environ.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 72,6 % de propriétaires occupants.
Le parc ancien occupe une place forte à Ghisoni: 35,7 % des logements ont été bâtis avant 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation de 330 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 44,4 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le électricité est la première source de chauffage du parc (57,1 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Ghisoni entre 2016 et 2022 (-1,8 %). La motorisation des ménages est classique: 13,4 % sans voiture et 20,2 % avec deux voitures ou plus.
Ghisoni est une commune corse du maillage insulaire, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique perchée à 660 m, en contexte de moyenne montagne, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 28 km environ nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (119 résidences principales de Ghisoni) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Ghisoni a bondi de +61,5 % en un an, signal rare sur une commune de 182 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +61,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Ghisoni
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Ghisoni
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ghisoni s'établit à 1 407 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
44,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 10,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ghisoni Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ghisoni
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 407 €/m² de prix médian pour 4 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +3,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 77 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
25,0 % de maisons et 75,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 25,0 % de maisons et 75,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 1 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 407 € | 2 967 € | 1 299 € |
| Prix moyen/m² | 1 695 € | ||
| Surface médiane | – | 60 m² | 77 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 359 € |
| 2022 | 4 | 685 € |
| 2023 | 7 | 1 389 € |
| 2024 | 4 | 871 € |
| 2025 | 4 | 1 407 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
16 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Ghisoni
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ghisoni (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Ghisoni totalise 3 logements sur 5 ans, soit -25 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Ghisoni
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ghisoni
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Ghisoni
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Ghisoni est C, avec 44,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Ghisoni
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ghisoni : cadre de vie et logement
Ghisoni compte 182 habitants, à 1 071 m d'altitude. Le climat local affiche 13,7 °C de moyenne annuelle et 1 356 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 13 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ghisoni
Ghisoni et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ghisoni
Composition du parc immobilier à Ghisoni
487 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Ghisoni combine 57,5 % de maisons et 42,5 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Ghisoni
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 115 logements).
- Avant 1919 35,7 % 41 logts
- 1919-1945 17,4 % 20 logts
- 1946-1970 20,0 % 23 logts
- 1971-1990 14,8 % 17 logts
- 1991-2005 11,3 % 13 logts
- 2006-2019 0,9 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Ghisoni
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ghisoni
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ghisoni
Pour une maison de 60 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
84 420 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ghisoni
Quel est le prix de l'immobilier à Ghisoni ?
Le prix médian au m² à Ghisoni est de 1 407 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 60 m² (surface médiane locale), compter environ 178 000 €.
Comment Ghisoni se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Ghisoni se situe dans la moyenne départementale du Haute-Corse.
Quel rendement locatif espérer à Ghisoni ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ghisoni est de 4,5 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Ghisoni est-il énergétiquement dégradé ?
44,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Ghisoni
Ghisoni est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Ghisoni s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 407 €/m², soit -43,1 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Progression modérée: ++3,5 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 21 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +61,5 %.
Typologie urbaine marquée: 75,0 % des transactions de Ghisoni concernent des appartements, autour de 1 299 €/m². Un bien type de 60 m² revient à environ 178 020 €, soit 8,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Ghisoni avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 11,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 70,2 % de résidences secondaires, Ghisoni est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 3 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Ghisoni est une commune corse du maillage insulaire. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 28 km environ, perchée à 660 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.