01 Le parc de logements
Le parc comprend 368 logements dont 145 résidences principales, 217 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 145 | 39,4 % |
| Résidences secondaires | 217 | 59,0 % |
| Logements vacants | 6 | 1,6 % |
Parmi les 368 logements du parc, 39 % assurent la fonction de résidence principale, contre 59 % de secondaires et 2 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 42 | 29,4 % |
| 1919-1945 | 21 | 14,7 % |
| 1946-1970 | 14 | 9,8 % |
| 1971-1990 | 34 | 23,8 % |
| 1991-2005 | 20 | 14,0 % |
| 2006-2019 | 12 | 8,4 % |
La période avant 1919 concentre 30 % du parc, tandis que 30 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 12 | 8,3 % |
| 3 pièces | 39 | 26,9 % |
| 4 pièces | 38 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 56 | 38,6 % |
Distribution par taille: 8 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 348 | 360 | 368 |
| Rés. principales | 172 | 149 | 145 |
| Rés. secondaires | 166 | 201 | 217 |
| Vacants | 10 | 10 | 6 |
À 13 km, Riventosa (145 hab.) enregistre 27,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 114 | 78,6 % |
| Locataires (privé) | 21 | 14,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 6,9 % |
La répartition du parc occupé: 78,8 % de propriétaires, 14,3 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 2,7 % |
| Fioul | 6 | 4,1 % |
| Électricité | 74 | 50,7 % |
| Gaz bouteille | 12 | 8,2 % |
| Autre (bois…) | 50 | 34,2 % |
Le électricité équipe 51 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (34 %) et gaz bouteille (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 20 |
| 10 ans ou plus | 95 |
| Total ménages | 145 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 26 |
| Sous-occupation modérée | 43 |
| Sous-occupation accentuée | 33 |
| Suroccupation modérée | 1 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 18,6 % |
| 1 voiture | 65 | 44,8 % |
| 2 voitures ou plus | 53 | 36,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 45 % à une voiture et 37 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 41,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 192 | 173 | 13 | 6 |
| 1975 | 283 | 228 | 37 | 18 |
| 1982 | 296 | 152 | 139 | 5 |
| 1990 | 312 | 149 | 150 | 13 |
| 1999 | 339 | 146 | 151 | 42 |
| 2006 | 309 | 148 | 147 | 14 |
| 2011 | 348 | 172 | 166 | 10 |
| 2016 | 360 | 149 | 201 | 10 |
| 2022 | 368 | 145 | 217 | 6 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 192 logements à l'origine, 368 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 83 | 78 | 75 | 82 | 91 | 48 |
| Dont vacants > 2 ans | 42 | 44 | 39 | 45 | 52 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 4,0 % |
| Classe C | 5 | 20,0 % |
| Classe D | 5 | 20,0 % |
| Classe E | 3 | 12,0 % |
| Classe F | 5 | 20,0 % |
| Classe G | 6 | 24,0 % |
Lecture de la performance énergétique: G concentre 24 % des logements et 24 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 12,0 % |
| Classe B | 9 | 36,0 % |
| Classe C | 8 | 32,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 4,0 % |
| Classe F | 1 | 4,0 % |
| Classe G | 3 | 12,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 36 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 337 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 293 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 300 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 337 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 102 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 3 | 2 |
| Classe D | 2 | 3 |
| Classe E | 2 | 1 |
| Classe F | 0 | 5 |
| Classe G | 4 | 2 |
Côté maisons, la dominante est G (274 kWh/m²/an); côté appartements, F (302).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vezzani (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 217 résidences secondaires dans son parc, soit 59,0 % — un niveau élevé. La maison individuelle reste largement majoritaire (74,5 % du parc contre 25,5 % d'appartements). Vezzani est une commune de l'Île de Beauté, en moyenne montagne, à 615 m d'altitude, à 26 km du littoral oriental corse.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 78,8 % des résidences principales de Vezzani sont occupées par leur propriétaire, contre 14,3 % de locataires.
Le bâti de Vezzani est notablement ancien: 29,6 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. DPE: classe G dominante et 289 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 44,0 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Au plan énergétique résidentiel, 50,7 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Vezzani reste stable (+2,2 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 18,6 % de ménages sans voiture, 36,6 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de l'Île de Beauté dans lequel s'inscrit Vezzani. Le décor géographique — en moyenne montagne, à 615 m d'altitude, à 26 km du littoral oriental corse — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (145 résidences principales de Vezzani) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Vezzani affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Corse (46ᵉ rang le moins élevé sur 203 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 11,9 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Corse (46ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -46,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Vezzani
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vezzani
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vezzani s'établit à 1 310 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Vezzani fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Corse.
44,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vezzani Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vezzani
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 310 €/m² de prix médian pour 5 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -4,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements parmi les 5 transactions enregistrées.
40,0 % maisons, 60,0 % appartements sur 5 ventes: le collectif pèse 60,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 2 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 310 € | 1 705 € | 1 192 € |
| Prix moyen/m² | 1 369 € | ||
| Surface médiane | – | 36 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 364 € |
| 2022 | 1 | 375 € |
| 2023 | 5 | 758 € |
| 2024 | 2 | 2 462 € |
| 2025 | 5 | 1 310 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
30 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Vezzani (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 8 logements ont été autorisés à à Vezzani, +100 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vezzani
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vezzani
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Vezzani
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vezzani: classe G en tête, 44,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Vezzani
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vezzani : cadre de vie et logement
Vezzani compte 269 habitants, à 577 m d'altitude. Le climat local affiche 14,1 °C de moyenne annuelle et 1 044 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vezzani
Vezzani et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vezzani
Composition du parc immobilier à Vezzani
368 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 274 maisons et 92 appartements à à Vezzani.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Vezzani
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 142 logements).
- Avant 1919 29,6 % 42 logts
- 1919-1945 14,8 % 21 logts
- 1946-1970 9,9 % 14 logts
- 1971-1990 23,9 % 34 logts
- 1991-2005 14,1 % 20 logts
- 2006-2019 8,5 % 12 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Vezzani
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vezzani
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vezzani
Pour une maison de 36 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
47 160 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vezzani
Quel est le prix de l'immobilier à Vezzani ?
Le prix médian au m² à Vezzani est de 1 310 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 36 m² (surface médiane locale), compter environ 61 000 €.
Comment Vezzani se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Vezzani figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Corse : 158ᵉ rang sur 203, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Vezzani ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vezzani est de 7,9 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Vezzani ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Vezzani est-il énergétiquement dégradé ?
44,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Vezzani
Vezzani est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Vezzani se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 310 € sur la base de 5 transactions enregistrées en 2026.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Vezzani se replie de -4,0 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 18 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -46,8 % — un retournement à surveiller.
La ventilation des ventes associe 40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Vezzani, un logement de 36 m² (61 380 €) représente 3,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Vezzani: 11,8 €/m²/mois pour un appartement, 11,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 11,9 % pour un appartement (7,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 59,0 % de résidences secondaires, Vezzani est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 8 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 2 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vezzani est une commune de l'Île de Beauté. La géographie joue son rôle: la commune est à 26 km du littoral oriental corse, en moyenne montagne, à 615 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.