01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 634 logements dont 2 394 résidences principales, 72 résidences secondaires et 168 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 394 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 72 | 2,7 % |
| Logements vacants | 168 | 6,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 2 634.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 344 | 15,9 % |
| 1919-1945 | 114 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 315 | 14,6 % |
| 1971-1990 | 513 | 23,8 % |
| 1991-2005 | 439 | 20,3 % |
| 2006-2019 | 435 | 20,1 % |
La période 1971-1990 concentre 24 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 20 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 44 | 1,8 % |
| 2 pièces | 268 | 11,2 % |
| 3 pièces | 460 | 19,2 % |
| 4 pièces | 670 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 952 | 39,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 40 % du parc, contre 13 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 017 | 2 308 | 2 634 |
| Rés. principales | 1 815 | 2 100 | 2 394 |
| Rés. secondaires | 38 | 55 | 72 |
| Vacants | 164 | 153 | 168 |
57,5 % de part de propriétaires à Cabannes, commune de population comparable à 28 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 569 | 65,5 % |
| Locataires (privé) | 540 | 22,6 % |
| Locataires HLM | 227 | 9,5 % |
| Logés gratuitement | 58 | 2,4 % |
La répartition du parc occupé: 65,5 % de propriétaires, 32,1 % de locataires, dont 9 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 220 | 9,2 % |
| Fioul | 201 | 8,4 % |
| Électricité | 1 577 | 65,8 % |
| Gaz bouteille | 34 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 363 | 15,2 % |
Le électricité équipe 66 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (15 %) et gaz de ville (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 272 |
| 2 à 4 ans | 559 |
| 5 à 9 ans | 399 |
| 10 ans ou plus | 1 164 |
| Total ménages | 2 394 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 516 |
| Sous-occupation modérée | 564 |
| Sous-occupation accentuée | 556 |
| Suroccupation modérée | 103 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 117 | 4,9 % |
| 1 voiture | 1 035 | 43,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 243 | 51,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 43 % à une voiture, 52 % multi-motorisés. Par ailleurs, 79,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 868 | 793 | 37 | 38 |
| 1975 | 1 026 | 939 | 35 | 52 |
| 1982 | 1 193 | 1 076 | 34 | 83 |
| 1990 | 1 366 | 1 263 | 41 | 62 |
| 1999 | 1 650 | 1 491 | 44 | 115 |
| 2006 | 1 835 | 1 629 | 52 | 154 |
| 2011 | 2 017 | 1 815 | 38 | 164 |
| 2016 | 2 308 | 2 100 | 55 | 153 |
| 2022 | 2 634 | 2 394 | 72 | 168 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 868 logements à l'origine, 2 634 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 213 | 202 | 240 | 226 | 250 | 150 |
| Dont vacants > 2 ans | 71 | 72 | 73 | 71 | 60 | 89 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 72 | 9,3 % |
| Classe B | 156 | 20,1 % |
| Classe C | 354 | 45,5 % |
| Classe D | 143 | 18,4 % |
| Classe E | 41 | 5,3 % |
| Classe F | 10 | 1,3 % |
| Classe G | 2 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (46 %), 75 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 482 | 62,0 % |
| Classe B | 166 | 21,3 % |
| Classe C | 79 | 10,2 % |
| Classe D | 30 | 3,9 % |
| Classe E | 15 | 1,9 % |
| Classe F | 5 | 0,6 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 62 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 169 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 165 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 155 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 126 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 68 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 169 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 68 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 38 |
| Classe B | 75 | 81 |
| Classe C | 176 | 178 |
| Classe D | 88 | 55 |
| Classe E | 29 | 12 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 1 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (147 kWh/m²/an), les appartements C (131) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 50 |
| T3 | 103 |
| T4 | 100 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Grans (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Grans compte 2 634 logements à l'issue du recensement 2022, dont 2 394 résidences principales. 75,2 % de maisons pour 24,8 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. L'environnement communal: dans la tradition provençale, dans la plaine, à une altitude de 58 m, à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (34 km).
Grans présente un profil majoritairement propriétaire — 65,5 % des ménages possèdent leur résidence principale. Le parc HLM pèse 9,5 % de l'offre de résidences principales. Au regard de la loi SRU, Grans est en situation de carence — 13,1 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 15,9 % avant 1919 et 20,1 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 140 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 65,8 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Grans a augmenté de +14,1 %. La multi-motorisation est la norme à Grans: 51,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Grans est dans la tradition provençale. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 58 m, à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (34 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Prix médian au m² à 4 118 € à Grans, dans un marché de 53 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Bouches-du-Rhône (53ᵉ rang sur 118 communes)
Analyse du marché immobilier à Grans
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Grans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Grans s'établit à 4 118 €, sur la base de 53 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,9 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Grans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Grans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 53 transactions en 2025 et affiche une évolution de +13,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 118 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
69,8 % de maisons et 30,2 % d'appartements parmi les 53 transactions enregistrées.
Sur 53 transactions enregistrées, 69,8 % portent sur des maisons (4 242 €/m²) et 30,2 % sur des appartements (3 740 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 53 | 37 | 16 |
| Prix médian/m² | 4 118 € | 4 242 € | 3 740 € |
| Prix moyen/m² | 5 131 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 76 | 3 645 € |
| 2022 | 85 | 3 761 € |
| 2023 | 54 | 3 928 € |
| 2024 | 55 | 4 146 € |
| 2025 | 53 | 4 118 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 12 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 888 autorisations pour 794 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Grans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Grans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Grans totalise 63 logements sur 5 ans, soit -78 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Grans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Grans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Grans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 778 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Grans est C, avec 1,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Grans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Grans : cadre de vie et logement
Grans compte 5 489 habitants, à 65 m d'altitude. Le climat local affiche 14,8 °C de moyenne annuelle et 592 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 191 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Grans
Grans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Grans
Composition du parc immobilier à Grans
2 634 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Grans combine 75,9 % de maisons et 24,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Grans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 160 logements).
- Avant 1919 15,9 % 344 logts
- 1919-1945 5,3 % 114 logts
- 1946-1970 14,6 % 315 logts
- 1971-1990 23,8 % 513 logts
- 1991-2005 20,3 % 439 logts
- 2006-2019 20,1 % 435 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Grans
191 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Grans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Grans
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
374 738 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Grans
Quel est le prix de l'immobilier à Grans ?
Le prix médian au m² à Grans est de 4 118 € (données DVF, 53 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 386 000 €.
Comment Grans se situe-t-elle dans le Bouches-du-Rhône ?
Grans se situe au 53ᵉ rang du Bouches-du-Rhône sur 118 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Grans ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Grans est de 3,9 % (loyer de 13,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Grans prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Grans.
Communes limitrophes de Grans
Grans est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Grans s'échange à 4 118 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Progression modérée: ++13,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 323 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Grans: maisons à 4 242 €/m² et appartements à 3 740 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (91 m² à 386 022 €) équivaut à 14,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Grans avoisinent 14,7 €/m² pour les appartements et 13,7 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Grans (2,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (63 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Grans est dans la tradition provençale. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (34 km), dans la plaine, à une altitude de 58 m) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).