01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 953 logements dont 20 200 résidences principales, 241 résidences secondaires et 2 512 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 200 | 88,0 % |
| Résidences secondaires | 241 | 1,0 % |
| Logements vacants | 2 512 | 10,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 22 953.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 355 | 6,8 % |
| 1919-1945 | 786 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 5 279 | 26,5 % |
| 1971-1990 | 5 707 | 28,7 % |
| 1991-2005 | 3 076 | 15,5 % |
| 2006-2019 | 3 684 | 18,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 818 | 4,0 % |
| 2 pièces | 2 786 | 13,8 % |
| 3 pièces | 6 102 | 30,2 % |
| 4 pièces | 5 753 | 28,5 % |
| 5 pièces ou plus | 4 741 | 23,5 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 20 132 | 21 912 | 22 953 |
| Rés. principales | 18 071 | 19 571 | 20 200 |
| Rés. secondaires | 296 | 229 | 241 |
| Vacants | 1 765 | 2 113 | 2 512 |
Commune voisine de taille comparable, Montélimar (104 km) affiche 42,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 884 | 48,9 % |
| Locataires (privé) | 6 405 | 31,7 % |
| Locataires HLM | 3 575 | 17,7 % |
| Logés gratuitement | 336 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 48,9 %, locataires 49,4 % — la part HLM s'établit à 18 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 980 | 44,5 % |
| Fioul | 862 | 4,3 % |
| Électricité | 9 034 | 44,7 % |
| Gaz bouteille | 216 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 1 107 | 5,5 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 45 %. gaz de ville pèse 44 %, autres sources (bois notamment) 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 730 |
| 2 à 4 ans | 4 620 |
| 5 à 9 ans | 4 072 |
| 10 ans ou plus | 8 778 |
| Total ménages | 20 200 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 191 |
| Sous-occupation modérée | 6 337 |
| Sous-occupation accentuée | 4 029 |
| Suroccupation modérée | 1 388 |
| Suroccupation accentuée | 121 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 982 | 14,8 % |
| 1 voiture | 10 677 | 52,9 % |
| 2 voitures ou plus | 6 541 | 32,4 % |
Motorisation des ménages: 15 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 32 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 57,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 217 | 9 317 | 97 | 803 |
| 1975 | 12 703 | 11 252 | 181 | 1 270 |
| 1982 | 13 951 | 12 640 | 223 | 1 088 |
| 1990 | 14 900 | 13 210 | 292 | 1 398 |
| 1999 | 16 576 | 15 121 | 250 | 1 205 |
| 2006 | 18 035 | 16 857 | 163 | 1 015 |
| 2011 | 20 132 | 18 071 | 296 | 1 765 |
| 2016 | 21 912 | 19 571 | 229 | 2 113 |
| 2022 | 22 953 | 20 200 | 241 | 2 512 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 10 217 logements à l'origine, 22 953 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 281 | 2 470 | 2 278 | 2 377 | 2 182 | 1 330 |
| Dont vacants > 2 ans | 539 | 573 | 525 | 537 | 535 | 676 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 259 | 2,7 % |
| Classe B | 1 115 | 11,5 % |
| Classe C | 5 055 | 52,3 % |
| Classe D | 2 315 | 23,9 % |
| Classe E | 721 | 7,5 % |
| Classe F | 171 | 1,8 % |
| Classe G | 37 | 0,4 % |
Distribution DPE sur 9 673 diagnostics: la majorité se situe en classe C (52 %), avec 66 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 254 | 33,6 % |
| Classe B | 1 747 | 18,1 % |
| Classe C | 2 746 | 28,4 % |
| Classe D | 1 492 | 15,4 % |
| Classe E | 353 | 3,6 % |
| Classe F | 64 | 0,7 % |
| Classe G | 17 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: A concentre 34 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 195 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 167 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 132 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 195 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 73 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 148 | 111 |
| Classe B | 292 | 823 |
| Classe C | 975 | 4 080 |
| Classe D | 456 | 1 859 |
| Classe E | 209 | 512 |
| Classe F | 64 | 107 |
| Classe G | 17 | 20 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (156 kWh/m²/an) et appartements en classe C (150).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 74 |
| T2 | 556 |
| T3 | 1 675 |
| T4 | 1 525 |
| T5+ | 422 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Salon-de-Provence (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Salon-de-Provence est le ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département Bouches-du-Rhône. (sur 11 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Salon-de-Provence compte 22 953 logements à l'issue du recensement 2022, dont 20 200 résidences principales. L'appartement domine nettement le parc (64,5 %), la maison individuelle ne représentant que 35,5 %. Salon-de-Provence est au cœur du tissu communal provençal, dans un relief de plaine, à 58 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 39 km environ.
Répartition proche de l'équilibre: 48,9 % de propriétaires et 49,4 % de locataires à Salon-de-Provence. Part du parc social: 17,7 % des résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 24,3 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 18,5 % du parc a moins de vingt ans. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 151 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (44,7 %).
Progression modérée du parc: +4,8 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 14,8 % sans voiture et 32,4 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu communal provençal. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 58 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 39 km environ nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Ancree entre la Crau et les Alpilles, Salon-de-Provence beneficie d'une position strategique au sein de la metropole Aix-Marseille-Provence. Son economie, marquee par un taux de chomage de 12,4 % et une legere erosion demographique, pose cependant un cadre specifique pour l'investissement immobilier. Voici ce qu'indiquent les chiffres du marche.
Avec une correction de 7,1 % sur un an, le marche offre un point d'entree decrispe mais face a une fragilite economique locale elevee.
Verdict
➤ Un marche a considerer avec precaution, reserve aux investisseurs tolerants au risque et patients, privilegiant les appartements pour le rendement.
Points clés
- ✓ Correction recente de -7,1 %
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ✓ Proximite des infrastructures de transport
- ⚠ Fragilite economique locale elevee
- ⚠ Demographie en leger declin
- ⚠ Rendement net locatif reduit par les charges
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median a 3 201 €/m², Salon-De-Provence depasse la moyenne des villes moyennes francaises.
- Son prix se situe dans la moitie superieure des communes des Bouches-du-Rhone.
- Son prix reste nettement inferieur au littoral mediterraneen, comme Six-Fours-Les-Plages (+69 %).
Analyse du marché immobilier à Salon-de-Provence
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Salon-de-Provence : opportunités et risques
L'investissement locatif à Salon-de-Provence s'appuie sur un rendement brut correct de 6,2 % pour les appartements, supérieur à celui des maisons (4,5 %). Toutefois, la réalité du rendement net est moins séduisante. D'après nos simulations, il chute à environ 3,5 % une fois intégrées la taxe foncière (à 48,87 %), les frais de gestion et une vacance locative réaliste.
Le risque majeur réside dans la fragilité économique du territoire, illustrée par un indice IFE à 7,7/10. Un taux de chômage élevé et une évolution démographique négative pèsent sur la solvabilité des locataires et la dynamique à moyen terme. L'investisseur devra donc sélectionner des biens bien situés, proches des 2 166 équipements recensés (commerces, santé, services) pour assurer une attractivité durable.
La présence de plusieurs risques naturels (sismicite moyenne, 9 arrêtés CatNat historiques) et la nécessité de respecter les normes énergétiques (DPE classe C dominante, 2,2 % de passoires) sont également des facteurs à intégrer dans le calcul. La stratégie la plus prudente consiste à viser l'appartement rénové ou récent, en centre-ville ou à proximité de la gare, pour capter la demande locative la plus résiliente.
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Données du marché immobilier à Salon-de-Provence
DVF, loyers, permis, analyse expertLa chute de 7,1 % du prix median en 2024, apres un pic a 3 445 €/m² en 2023, est le signal le plus fort du marché salonais. Selon les données DVF, cette correction ramène les prix à un niveau proche de celui de 2022, effaçant une partie des gains accumulés durant la période post-Covid. Elle intervient dans un contexte de durcissement des conditions de crédit et de fragilité économique locale, avec un taux de chômage élevé (12,4 %).
Comparé à ses voisines, Salon-de-Provence conserve un écart de prix notable. Elle est ainsi 6 % moins chère que Draguignan et près de 70 % moins chère que Six-Fours-Les-Plages sur le littoral. Néanmoins, cet écart s'explique aussi par une attractivité différente : la ville ne bénéficie pas du même attrait touristique balnéaire et sa démographie est en légère baisse.
Le parc immobilier, composé à 36 % de maisons, est relativement récent avec 18,5 % de logements construits après 2006. La part très faible de résidences secondaires (1 %) et le taux de vacance élevé (10,9 %) dessinent un marché principalement porté par la demande de résidence principale, mais avec un parc locatif privé qui peut présenter des faiblesses.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Salon-de-Provence Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix median du m² a Salon-de-Provence a connu une hausse soutenue de plus de 20 %, passant de 2 859 € a 3 445 €. L'annee 2024 marque un net infléchissement avec une correction de -7,1 %, ramenant le prix median a 3 201 €/m². Cette baisse, plus marquee que dans certaines communes voisines comme Arles (-2 % seulement en ecart relatif), suggere un marché qui a peut-etre atteint un plafond local, face a la fragilite economique du territoire. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction pourrait representer un point d'entree plus favorable, a condition de selectionner des biens avec une forte valeur d'usage.
Évolution du marché immobilier de Salon-de-Provence
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 996 €/m² → 3 333 €/m² (+11,2 %), volume annuel actuel 652 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 652 transactions ont ete enregistrees, confirmant un marché actif malgre une baisse de volume par rapport au pic de 986 ventes en 2021. Les appartements dominent les ventes (438 contre 196 maisons), reflet d'un parc ou le collectif est majoritaire. Le prix median des appartements (3 021 €/m²) est nettement inferieur a celui des maisons (3 776 €/m²), soulignant une demande plus accessible sur le segment du logement. Ce volume et cette repartition indiquent un marche liquide, desormais plus favorable a l'acheteur apres la phase de correction recente.
Répartition des ventes
34,2 % de maisons et 65,8 % d'appartements parmi les 652 transactions enregistrées.
34,2 % maisons, 65,8 % appartements sur 652 ventes: le collectif pèse 65,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 652 | 223 | 429 |
| Prix médian/m² | 3 333 € | 3 776 € | 3 021 € |
| Prix moyen/m² | 3 481 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 852 | 2 996 € |
| 2022 | 722 | 3 285 € |
| 2023 | 646 | 3 311 € |
| 2024 | 587 | 3 111 € |
| 2025 | 652 | 3 333 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Salon-de-Provence montre un net ralentissement. Sur les cinq dernieres annees, 956 logements ont ete autorises, mais la tendance est a la baisse de 40 % par rapport a la periode precedente, avec seulement 173 autorisations en 2024. Ce frein a la construction neuve, dans un contexte de leger declin demographique (-2,7 % sur 5 ans), evite le risque de sur-offre a court terme. Il suggere aussi que la pression sur l'ancien pourrait se maintenir, notamment sur les biens bien situes et energetiquement performants.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 244 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 472 sur 2013 — soit -48,3 %.
Vacance longue durée à Salon-de-Provence
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Salon-de-Provence (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Salon-de-Provence totalise 877 logements sur 5 ans, soit -40 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Salon-de-Provence
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salon-de-Provence
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique des charges spécifiques à Salon-de-Provence. La taxe foncière sur le bâti s’élève à 48,87 %. À cela, ajoutez les frais de gestion locative, les provisions pour travaux (le parc est à 10,8 % d’avant 1945) et une marge de vacance locative, le taux de logements vacants étant de 10,9 %. Pour une copropriété, la quote-part de charges courantes vient encore réduire la rentabilité. Ces éléments expliquent l’écart entre un rendement brut de 6,2 % et un net estimé autour de 3,5 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Salon-de-Provence
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 673 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Salon-de-Provence est C, avec 2,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc salonaise est plutôt bonne avec une classe dominante C et seulement 2,2 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience imposera des travaux de rénovation pour tous les logements classés E, F ou G d’ici 2034. Ici, l’enjeu est moins la mise en conformité immédiate que l’anticipation de la future valorisation des biens les mieux isolés, dans un parc où la consommation moyenne reste à 151 kWh/m²/an.
Quelles zones cibler à Salon-de-Provence ?
Le centre-bourg historique et ses abords restent les plus demandés pour la proximité des commerces (385) et de la gare. Les quartiers pavillonnaires en périphérie attirent les familles mais offrent des rendements plus faibles. Aucune zone en fort développement n'émerge, la construction neuve ayant chuté de 40 % sur 5 ans. La desserte en fibre (68,3 %) est un atout à vérifier systématiquement.
Calculateur de rendement à Salon-de-Provence
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Risques à connaître avant d'investir à Salon-de-Provence
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 10,9 %, supérieur à la moyenne nationale. La dépendance à une économie locale modeste (taux d'emploi 65,9 %) rend la demande locative sensible aux retournements conjoncturels. La saisonnalité est faible. Enfin, les risques naturels (sismicité moyenne, 7 risques recensés) peuvent impacter l'assurance et l'attractivité à long terme.
Cas pratique : un investissement type à Salon-de-Provence
Pour un appartement type de 60 m² à Salon-de-Provence, comptez environ 169 000 € à l’achat. Au loyer médian de 14,4 €/m², il générerait 864 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 6,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tomberait autour de 3,5 %, nécessitant parfois un léger effort mensuel si le crédit est souscrit à 100 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Salon-de-Provence
- Négliger la taxe foncière, élevée à 48,87 %.
- Surévaluer les loyers sans vérifier la concurrence locale.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (10,9 % du parc).
- Acheter sans DPE, malgré le faible taux de passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier salonais suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L’automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la trêve estivale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L’affluence touristique est modérée (21 hébergements touristiques), limitant l’impact de la haute saison estivale sur le marché résidentiel.
Le saviez-vous ?
- Salon-de-Provence compte 10 monuments historiques protégés.
- L’aéroport Marseille-Provence n’est qu’à 24,1 km.
- Le taux de chômage local s’élève à 12,4 %.
S'installer à Salon-de-Provence : cadre de vie et logement
S'installer à Salon-de-Provence, c'est choisir une ville bien dotée en services du quotidien, avec un score ICS élevé (5,8/10). La commune compte pas moins de 385 commerces, 554 équipements de santé et 77 équipements sportifs, offrant une réelle autonomie à ses habitants. La connectivité, avec 68,3 % de couverture fibre et la 5G, facilite le télétravail.
Le cadre de vie est marqué par un patrimoine historique (10 monuments protégés) et une proximité avec les grands axes de transport : la gare TGV d'Aix-en-Provence est à 27 km et l'aéroport de Marseille-Provence à 24 km. Néanmoins, le territoire est exposé à certains aléas, avec des Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les inondations et les mouvements de terrain, une réalité à vérifier lors de toute acquisition.
Carte du marché immobilier à Salon-de-Provence
Salon-de-Provence et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Salon-de-Provence
Avec 14,8 °C de température moyenne annuelle et seulement 592 mm de pluie, Salon-de-Provence offre un climat méditerranéen franc, propice à un mode de vie tourné vers l’extérieur. Les hivers sont doux et les étés chauds et secs. Ce profil séduit les actifs cherchant un ensoleillement garanti et les retraités en quête de douceur de vivre. La faible altitude (98 m) et l’éloignement du littoral atténuent l’humidité et le mistral reste le principal élément à intégrer dans le choix d’une exposition et d’une isolation.
À qui s'adresse Salon-de-Provence ?
Cette ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes familles cherchant à devenir propriétaires d'un appartement ou d'une petite maison avec un budget maîtrisé. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi d'Aix-Marseille et acceptant des temps de trajet peuvent aussi y trouver leur compte. En revanche, les chercheurs de standing pur ou de dynamique économique forte pourront être déçus.
Avantages et limites à Salon-de-Provence
✓ Points forts
- Climat méditerranéen ensoleillé (14,8°C de moyenne).
- Patrimoine historique riche avec 10 monuments protégés.
- Desserte transport correcte (gare, autoroute, aéroport à 30 min).
- Équipements et services nombreux (45 écoles, 554 équipements santé).
- Prix immobiliers en retrait par rapport à la Côte d'Azur.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (12,4 %) et revenu médian modeste.
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, sismicité moyenne).
- Score numérique très faible (8/100) pour une ville de cette taille.
Composition du parc immobilier à Salon-de-Provence
22 953 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Salon-de-Provence combine 35,6 % de maisons et 64,4 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 22 953 logements présente une structure mixte : 35,6 % de maisons et une majorité d’appartements. La part de résidences secondaires est minime (1 %), signe d’un marché tourné vers l’habitation principale. Le taux de propriétaires (48,9 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, indiquant une demande locative soutenue. Cependant, le taux de logements vacants (10,9 %) est un signal à analyser au cas par cas, pouvant révéler des insalubrités ou des biens en attente de mutation. La ville attire donc à la fois des familles et des investisseurs.
Ancienneté du parc à Salon-de-Provence
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 888 logements).
- Avant 1919 6,8 % 1 355 logts
- 1919-1945 4,0 % 786 logts
- 1946-1970 26,5 % 5 279 logts
- 1971-1990 28,7 % 5 707 logts
- 1991-2005 15,5 % 3 076 logts
- 2006-2019 18,5 % 3 684 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Salon-de-Provence
2 166 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Salon-de-Provence
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif couvrant les inondations et les mouvements de terrain. La sismicité est classée moyenne. Ces contraintes, gérées par des règles d’urbanisme, peuvent impacter la constructibilité ou imposer des normes parasismiques sur certains secteurs. Il est impératif de consulter le certificat d’urbanisme pour localiser précisément le bien par rapport aux zones réglementées. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement liés aux inondations, ce qui peut influencer l’assurabilité et les primes.
Cas pratique : un achat type à Salon-de-Provence
Une maison de 95 m², au prix médian de 3 936 €/m², représente un investissement de 373 920 € hors frais. Cela équivaut à 16,7 années du revenu médian local (22 400 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux hypothétique de 3,5 %, la mensualité hors assurance s’établirait autour de 1 770 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Salon-de-Provence
- Oublier de consulter le PPR inondation et mouvements de terrain.
- Ne pas vérifier la couverture réelle en fibre optique.
- Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Négliger l’exposition au mistral pour le confort d’été.
Points clés à retenir à Salon-de-Provence
- Prix médian à 3 201 €/m², en baisse de 7,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,2 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen avec 14,8 °C de moyenne annuelle.
- Le prix au m² moyen masque de fortes disparités locales.
- Écart maison/appartement : 3 776 €/m² contre 3 021 €/m².
- Rendement net estimé autour de 3,5 % après charges.
- Parc énergétique performant, seulement 2,2 % de passoires.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Salon-de-Provence ?
À Salon-de-Provence, la valeur d’un bien est d’abord dictée par sa localisation intra-muros. La proximité du centre historique, des 45 établissements scolaires et de la gare (à 0,9 km) génère une surcote. Pour les appartements, l’étage et la présence d’un ascenseur ou d’une vue dégagée sont valorisants. L’état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc ancien à 10,8 %. Un terrain arboré ou une piscine est un atout majeur pour les maisons, compte tenu du climat. Enfin, la fibre optique, disponible à 68,3 %, est devenue un critère attendu.
Estimation indicative d'une maison à Salon-de-Provence
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
316 635 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer à un prix trop haut dans un marché baissier condamne à une vacance commerciale prolongée (le taux de vacants est déjà de 10,9 %). À l'inverse, brader son bien revient à perdre des milliers d'euros. Une estimation professionnelle, croisant les données DVF récentes avec les caractéristiques spécifiques de votre logement (surface, année de construction, état), vous donne le juste positionnement. C'est essentiel pour négocier en force et vendre dans des délais raisonnables, d'autant que la construction neuve ralentit (-40 % d'autorisations).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés, comme l’écart de prix entre le centre et les quartiers pavillonnaires. Il intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : qualité exacte des matériaux, exposition réelle au mistral, réputation d’une copropriété ou projets d’aménagement de la Métropole Aix-Marseille-Provence. Son estimation repose sur une visite détaillée qui évalue l’état réel, crucial pour un parc où 18,5 % des logements ont été construits après 2006. Enfin, il peut calibrer un prix de vente qui servira de base solide à la négociation avec des acheteurs sérieux, évitant la surenchère ou la dépréciation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de la ville.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la rareté des terrains constructibles.
- Sous-évaluer l’impact d’une copropriété saine et bien gérée.
Investir à Salon-de-Provence : passer à l'action
L'analyse revele un marche en correction, avec des opportunites ciblees mais des risques reels. Identifier le bon bien au bon prix demande une connaissance fine des quartiers et des reseaux d'acteurs locaux. C'est ici que l'expertise terrain fait la difference entre une operation viable et un investissement fragile.
Les donnees posent un diagnostic nuance. Sa traduction en opportunite concrete depend d'une expertise micro-locale.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Salon-De-Provence grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse du marche local.
- Analyse basee sur 634 ventes reelles en 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Salon-de-Provence
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salon-de-Provence
Quel est le prix au m2 moyen a Salon-De-Provence ?
En 2024, le prix median est de 3 201 €/m² pour l'ensemble des biens, avec un prix moyen plus eleve a 3 693 €/m². Les maisons se negocient autour de 3 776 €/m² et les appartements a 3 021 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter a Salon-De-Provence ?
Le marche a connu une baisse de 7,1 % en 2024, creant potentiellement des opportunites de negociation. Cependant, le contexte economique local fragile invite a une selection rigoureuse du bien et du secteur.
Salon-De-Provence est-elle plus chere qu'Arles ou Draguignan ?
Non, Salon-De-Provence est legerement moins chere qu'Arles (-2 %) et nettement plus accessible que Draguignan (-6 %). Son ecart de prix est un atout pour l'accession, mais il reflete aussi une attractivite differente.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Salon-De-Provence ?
Le rendement locatif brut est estime a 6,2 % pour les appartements et 4,5 % pour les maisons. Attention, le rendement net est bien plus faible, autour de 3,5 %, une fois les charges deduites.
Quels sont les points de vigilance pour un investisseur ?
Il faut surveiller la fragilite economique (taux de chomage a 12,4 %), la legere baisse demographique, la taxe fonciere elevee (48,87 %) et la presence de risques naturels (inondations, seismes).
Marché immobilier des communes voisines
Salon-De-Provence presente un ecart de valorisation interessant face a des voisines comme Draguignan (+6 %) et surtout Six-Fours-Les-Plages (+69 %), offrant un potentiel effet de levier si sa dynamique economique se retablit.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Salon-de-Provence.
Communes limitrophes de Salon-de-Provence
Salon-de-Provence est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Salon-de-Provence dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 333 €/m² observés en 2026.
Le marché immobilier de Salon-de-Provence est en hausse progressive: +11,2 % entre 2021 et 2025. 3 459 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +7,1 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Salon-de-Provence — maisons à 3 776 €/m² pour 95 m² en surface médiane, appartements à 3 021 €/m² pour 58 m². Le bien médian (95 m² à 358 720 €) équivaut à 16,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Salon-de-Provence avoisinent 14,4 €/m² pour les appartements et 14,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 877 logements autorisés et 795 commencés sur la période 2021-2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Salon-de-Provence est au cœur du tissu communal provençal. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 39 km environ, dans un relief de plaine, à 58 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).