01 Le parc de logements
Le parc comprend 380 logements dont 322 résidences principales, 22 résidences secondaires et 36 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 322 | 84,7 % |
| Résidences secondaires | 22 | 5,8 % |
| Logements vacants | 36 | 9,5 % |
Parmi les 380 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 83 | 28,5 % |
| 1919-1945 | 18 | 6,2 % |
| 1946-1970 | 25 | 8,6 % |
| 1971-1990 | 34 | 11,7 % |
| 1991-2005 | 59 | 20,3 % |
| 2006-2020 | 72 | 24,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (25 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 3 | 0,9 % |
| 3 pièces | 28 | 8,7 % |
| 4 pièces | 93 | 29,0 % |
| 5 pièces ou plus | 196 | 61,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 61 % du parc, contre 1 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,0 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 313 | 335 | 380 |
| Rés. principales | 260 | 277 | 322 |
| Rés. secondaires | 20 | 14 | 22 |
| Vacants | 33 | 44 | 36 |
À Peyssies, commune similaire à 5 km, la part de propriétaires est de 81,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 285 | 88,5 % |
| Locataires (privé) | 27 | 8,4 % |
| Locataires HLM | 3 | 0,9 % |
| Logés gratuitement | 6 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 88,7 % appartiennent à leurs occupants, 9,5 % sont louées, avec 1 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 30 | 9,3 % |
| Électricité | 156 | 48,4 % |
| Gaz bouteille | 15 | 4,7 % |
| Autre (bois…) | 121 | 37,6 % |
Le électricité équipe 48 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (38 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 |
| 2 à 4 ans | 68 |
| 5 à 9 ans | 58 |
| 10 ans ou plus | 170 |
| Total ménages | 322 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 38 |
| Sous-occupation modérée | 48 |
| Sous-occupation accentuée | 133 |
| Sous-occupation très accentuée | 103 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 2,2 % |
| 1 voiture | 84 | 26,1 % |
| 2 voitures ou plus | 231 | 71,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 2 % sans voiture, 26 % à une voiture et 72 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 87,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 160 | 123 | 28 | 9 |
| 1975 | 160 | 119 | 22 | 19 |
| 1982 | 171 | 114 | 49 | 8 |
| 1990 | 186 | 132 | 35 | 19 |
| 1999 | 213 | 167 | 32 | 14 |
| 2007 | 278 | 234 | 25 | 19 |
| 2012 | 313 | 260 | 20 | 33 |
| 2017 | 335 | 277 | 14 | 44 |
| 2023 | 380 | 322 | 22 | 36 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 160 logements, le total atteint 380 en 2023 (+138 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 37 | 41 | 32 | 48 | 58 | 28 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 16 | 19 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 15,9 % |
| Classe B | 9 | 14,3 % |
| Classe C | 12 | 19,0 % |
| Classe D | 20 | 31,7 % |
| Classe E | 6 | 9,5 % |
| Classe F | 5 | 7,9 % |
| Classe G | 1 | 1,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 49 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 42,9 % |
| Classe B | 24 | 38,1 % |
| Classe C | 8 | 12,7 % |
| Classe D | 2 | 3,2 % |
| Classe E | 1 | 1,6 % |
| Classe F | 1 | 1,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 43 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 174 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 207 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 105 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 229 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 71 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 9 | 0 |
| Classe C | 12 | 0 |
| Classe D | 14 | 6 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (172), appartements classés D (214), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 2 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gratens (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2023 recensent 380 logements à Gratens, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 93,2 % de maisons individuelles. L'environnement communal: dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux.
Parc très largement détenu par ses occupants: 88,7 % de propriétaires contre 9,5 % de locataires.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Gratens: 28,4 % du parc est daté d'avant 1919. Sur le plan énergétique, de Gratens, le parc tient mieux que la moyenne — classe D dominante, 176 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 48,4 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc de Gratens s'est étoffé de +13,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). Profil fortement motorisé: 71,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Gratens appartient au tissu dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux, repère pour lire son marché résidentiel.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne (347ᵉ rang sur 562 communes)
Analyse du marché immobilier à Gratens
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gratens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gratens s'établit à 1 818 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gratens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gratens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 818 €/m² pour 11 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
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Acheter vs Louer — maison 107 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 11 |
| Prix médian/m² | 1 818 € | 1 818 € |
| Prix moyen/m² | 2 098 € | |
| Surface médiane | – | 107 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 1 733 € |
| 2022 | 18 | 2 388 € |
| 2023 | 6 | 1 587 € |
| 2024 | 7 | 1 608 € |
| 2025 | 11 | 1 818 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 196 autorisations pour 112 démarrages effectifs.
Construction neuve à Gratens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 54 logements ont été autorisés à à Gratens, +54 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gratens
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Gratens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gratens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 63 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gratens: classe D en tête, 9,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gratens
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S'installer à Gratens : cadre de vie et logement
Gratens compte 805 habitants sur 15,15 km². Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 619 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gratens
Gratens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gratens
Composition du parc immobilier à Gratens
380 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
354 maisons pour 23 appartements: le parc à Gratens est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gratens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 292 logements).
- Avant 1919 28,4 % 83 logts
- 1919-1945 6,2 % 18 logts
- 1946-1970 8,6 % 25 logts
- 1971-1990 11,6 % 34 logts
- 1991-2005 20,2 % 59 logts
- 2006-2020 24,7 % 72 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gratens
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gratens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Sécheresse - Territoire 8 PPRN Approuvé approuvé le 08/11/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gratens
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
194 526 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gratens
Quel est le prix de l'immobilier à Gratens ?
Le prix médian au m² à Gratens est de 1 818 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 107 m² (surface médiane locale), compter environ 195 000 €.
Comment Gratens se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Gratens se situe au 347ᵉ rang du Haute-Garonne sur 562 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gratens ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gratens est de 6,8 % (loyer de 10,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Gratens
Gratens est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Gratens (1 818 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -40,5 % par rapport dans l'Haute-Garonne.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 818 €/m². Rapporté au revenu médian de Gratens, un logement de 107 m² (194 526 €) représente 7,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Gratens: 8,7 €/m²/mois pour un appartement, 10,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Gratens (5,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Gratens: l'équivalent de 11 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 91 % des logements autorisés.
Côté contexte, Gratens est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.