01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 610 logements dont 8 694 résidences principales, 5 248 résidences secondaires et 668 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 694 | 59,5 % |
| Résidences secondaires | 5 248 | 35,9 % |
| Logements vacants | 668 | 4,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 60 % de résidences principales, 36 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 14 610 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 421 | 4,9 % |
| 1919-1945 | 580 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 1 694 | 19,7 % |
| 1971-1990 | 2 182 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 2 071 | 24,1 % |
| 2006-2019 | 1 650 | 19,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 25 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 399 | 4,6 % |
| 2 pièces | 1 940 | 22,3 % |
| 3 pièces | 2 582 | 29,7 % |
| 4 pièces | 2 030 | 23,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 742 | 20,0 % |
Taille moyenne: 3,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 20 %, les T1-T2 27 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 832 | 14 058 | 14 610 |
| Rés. principales | 7 695 | 7 725 | 8 694 |
| Rés. secondaires | 4 479 | 5 741 | 5 248 |
| Vacants | 658 | 593 | 668 |
À titre de comparaison : 28,7 % de part de propriétaires à Dax, à 68 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 901 | 56,4 % |
| Locataires (privé) | 2 268 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 1 284 | 14,8 % |
| Logés gratuitement | 241 | 2,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 56,4 % de propriétaires face à 40,9 % de locataires (dont 15 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 757 | 54,7 % |
| Fioul | 55 | 0,6 % |
| Électricité | 3 527 | 40,6 % |
| Gaz bouteille | 53 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 302 | 3,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (55 %), 41 % pour électricité et 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 973 |
| 2 à 4 ans | 1 873 |
| 5 à 9 ans | 1 817 |
| 10 ans ou plus | 4 030 |
| Total ménages | 8 694 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 785 |
| Sous-occupation modérée | 2 406 |
| Sous-occupation accentuée | 1 438 |
| Suroccupation modérée | 799 |
| Suroccupation accentuée | 102 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 213 | 14,0 % |
| 1 voiture | 4 834 | 55,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 648 | 30,5 % |
Équipement automobile des ménages: 14 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 30 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 67,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 072 | 2 595 | 1 285 | 192 |
| 1975 | 5 194 | 3 220 | 1 696 | 278 |
| 1982 | 5 953 | 3 816 | 1 772 | 365 |
| 1990 | 7 349 | 4 500 | 2 585 | 264 |
| 1999 | 9 159 | 5 345 | 3 328 | 486 |
| 2006 | 10 945 | 6 385 | 4 153 | 407 |
| 2011 | 12 832 | 7 695 | 4 479 | 658 |
| 2016 | 14 058 | 7 725 | 5 741 | 593 |
| 2022 | 14 610 | 8 694 | 5 248 | 668 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 4 072 à 14 610 logements, soit +259 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 116 | 1 277 | 1 082 | 987 | 916 | 519 |
| Dont vacants > 2 ans | 121 | 141 | 148 | 137 | 190 | 213 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0,3 % |
| Classe B | 85 | 1,9 % |
| Classe C | 2 199 | 47,9 % |
| Classe D | 1 505 | 32,8 % |
| Classe E | 558 | 12,2 % |
| Classe F | 175 | 3,8 % |
| Classe G | 50 | 1,1 % |
Le graphique décompose les 4 587 diagnostics par étiquette énergétique: 48 % en C, 50 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 799 | 17,4 % |
| Classe B | 897 | 19,6 % |
| Classe C | 1 556 | 33,9 % |
| Classe D | 942 | 20,5 % |
| Classe E | 297 | 6,5 % |
| Classe F | 83 | 1,8 % |
| Classe G | 13 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 34 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 97 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 246 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 6 |
| Classe B | 12 | 73 |
| Classe C | 129 | 2 070 |
| Classe D | 223 | 1 282 |
| Classe E | 95 | 463 |
| Classe F | 49 | 126 |
| Classe G | 16 | 34 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (212 kWh/m²/an) et appartements en classe C (176).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 56 |
| T2 | 404 |
| T3 | 533 |
| T4 | 372 |
| T5+ | 64 |
Faut-il investir à Hendaye en 2026 ?
Station balnéaire du Pays Basque, Hendaye combine atouts littoraux et dynamisme transfrontalier. Avec une croissance démographique de +7,7 % en 5 ans et un taux de chômage élevé (13,2 %), son marché immobilier présente un profil contrasté. Faut-il investir ici en 2026 ? Le verdict en trois points.
Hendaye se hisse dans le top 20 % des communes les plus attractives du littoral basque, un atout pour la valorisation à moyen terme malgré un rendement locatif modeste.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour compenser un rendement brut modeste de 3,6 %, en privilégiant le mixte saisonnier-annuel.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (top 20%)
- ✓ Correction de -2,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Demande locative soutenue (IOL 7,2/10)
- ⚠ Accessibilité faible : prix éloignés du revenu local
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,2 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 792 €/m², Hendaye dépasse de plus de 30 % la moyenne nationale.
- Son prix au m² surpasse de 47 % celui de Billère ou Dax, ses voisines départementales.
- Son rendement locatif brut de 3,6 % reste inférieur aux grandes métropoles comme Bordeaux ou Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Hendaye
Le marché d'Hendaye est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,5 %.
Indices immobiliers d'Hendaye
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,4
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité extrêmement faible : les prix sont déconnectés du revenu local, risque de liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité extrêmement faible : les prix sont déconnectés du revenu local, risque de liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : potentiel saisonnier présent mais non écrasant.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : potentiel saisonnier présent mais non écrasant.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4690,3 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 94/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 85/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1645,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,5 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,6 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 94/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 85/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 67/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4690,3 — Percentile dept : 6/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 94/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 67/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1645,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Hendaye : opportunités et risques
Investir à Hendaye en 2026 suppose d'accepter un rendement brut faible (3,6 %) et de viser une plus-value à moyen terme, portée par l'attractivité territoriale persistante. La stratégie la plus cohérente est mixte : combiner une location annuelle à un public frontalier ou étudiant (présence de la gare) avec une exploitation saisonnière estivale, pour tirer parti des 11 campings et de la fréquentation touristique. D'après l'INSEE, le tissu économique local (taux de renouvellement de 13,5 %) et la connectivité fibre (92,6 %) soutiennent cette double logique.
Attention cependant au décalage entre prix et revenus locaux : avec un revenu médian de 22 090 €, un Hendayais moyen aurait besoin de 23 années de revenus pour acheter une maison type. Ce marché est donc largement porté par des capitaux extérieurs, ce qui le rend plus volatile en cas de retournement de conjoncture nationale. La correction de -2,1 % en 2024 peut être lue comme un premier signal d'essoufflement après les fortes hausses.
Le faible taux de logements sociaux (16 %) et la part importante de résidences secondaires limitent l'offre locative permanente, soutenant les loyers. Pour un investisseur, la sélection du bien est cruciale : privilégier les quartiers proches de la gare (0,8 km) ou du centre, bien équipés (858 équipements au total), et surtout vérifier scrupuleusement l'exposition aux risques de submersion (PPR actif) qui pourrait grever l'assurance et la revente.
Simuler un investissement immobilier à Hendaye
Estimation sur un maison type de 100 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Hendaye.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Hendaye ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Hendaye
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 4 792 €/m², le prix médian de Hendaye se situe 47 % au-dessus de celui de Dax, selon les données DVF 2024. Cet éart s'explique par la prime littorale et la frontalière avec l'Espagne, qui attirent une clientèle extra-régionale. La part des résidences secondaires (35,9 %) et le taux de propriétaires (56,4 %) dessinent un marché où la rotation est relativement faible, et où la pression vient moins des besoins locaux que de l'attrait patrimonial.
La structure des transactions est éloquente : les appartements représentent 87 % des ventes. Ce segment, avec une surface médiane de 46 m², est clairement calibré pour l'investissement locatif ou la résidence secondaire. Néanmoins, le rendement brut de 3,6 % peine à couvrir les charges d'un crédit dans les conditions de taux actuelles, ce qui impose une stratégie d'apport conséquent ou de mixité locative.
Le parc immobilier, plutôt récent (19,2 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe C dominante, 5,1 % de passoires), présente un risque limité face aux nouvelles réglementations. Toutefois, la taxe foncière à 33,18 % et les risques naturels (submersion marine) sont des charges et des contraintes à intégrer pleinement dans tout calcul de rentabilité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Hendaye Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Hendaye, selon les données DVF, montre une nette appréciation de 25 % entre 2020 et 2022, suivie d'un tassement en 2023-2024. Le pic de 4 895 €/m² en 2022 a cédé la place à une correction modérée, ramenant le prix médian à 4 792 €/m². Cette trajectoire place désormais Hendaye à un niveau de valorisation bien supérieur à la moyenne départementale, confirmant son statut de place forte du littoral basque. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché mature où les fortes plus-values immédiates sont moins probables, mais où la rareté du foncier littoral assure une forme de résilience.
Évolution du marché immobilier d'Hendaye
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Hendaye évolue de +16,6 %, passant de 4 111 à 4 792 €/m²; 408 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les prix médians et loyers 2024, révèlent un effort financier conséquent. L'acquisition d'une maison type de 105 m² (environ 509 250 €) génère une mensualité de crédit estimée à 2 600 € sur 20 ans (taux 3,5 %). Le loyer moyen perçu (14,2 €/m²) couvre moins de 40 % de cette charge, laissant un effort net mensuel d'environ 1 600 € à la charge de l'investisseur. Avec un rendement brut de 3,5 %, la rentabilité nette, après charges et fiscalité, devient marginale, autour de 2,3 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport initial substantiel ou une stratégie de valorisation par la location saisonnière.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 408 transactions en 2024, le marché hendayais reste actif, bien que le volume ait diminué de près de 50 % depuis le pic de 2021 (674 ventes). Cette baisse de liquidité indique un marché qui passe d'une phase très dynamique à une phase de consolidation. Les appartements, avec 359 ventes pour une surface médiane de 46 m², dominent largement les transactions, reflétant une demande tournée vers l'investissement locatif et les résidences secondaires de petite taille. Ce profil confirme un marché porté par des acquéreurs extérieurs, moins sensible aux revenus locaux, mais plus exposé aux cycles nationaux du crédit et de l'attractivité touristique.
Répartition des ventes
12,0 % de maisons et 88,0 % d'appartements parmi les 408 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 12,0 % de maisons et 88,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 408 | 49 | 359 |
| Prix médian/m² | 4 792 € | 4 900 € | 4 784 € |
| Prix moyen/m² | 5 149 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 628 | 4 111 € |
| 2022 | 476 | 4 869 € |
| 2023 | 348 | 4 775 € |
| 2024 | 329 | 4 663 € |
| 2025 | 408 | 4 792 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Hendaye, avec 675 logements autorisés sur les 5 dernières années, témoigne d'une attractivité résidentielle soutenue. Toutefois, le rythme de 30 permis en 2024, en baisse, et la tendance globale à +4 % indiquent un marché qui atteint un certain plafond, limité par la contrainte foncière littorale et les Plans de Prévention des Risques (PPR Littoraux Submersion Marine). Cette relative modération de l'offre neuve évite le risque de surproduction et maintient une pression sur l'ancien. Elle oriente les opportunités d'investissement vers la rénovation et la requalification du parc existant, notamment pour améliorer les performances énergétiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 30 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 34 sur 2013 — soit -11,8 %.
Vacance longue durée à Hendaye
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Hendaye (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Hendaye totalise 472 logements sur 5 ans, soit +19 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Hendaye
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Hendaye
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du brut au net à Hendaye est marqué par une fiscalité communale significative. La taxe foncière sur le bâti y est de 33,18 %, un des leviers principaux de l'écart entre le 3,6 % brut et le 2,3 % net. Ajoutez les charges de copropriété, les frais de gestion (indispensable à distance) et une provision pour travaux, surtout dans un parc où 11,6 % des logements sont antérieurs à 1945. La vacance, bien que le taux soit bas (4,6 %), doit être anticipée en basse saison.
Performance énergétique du parc à Hendaye
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 587 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Hendaye est C, avec 4,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe dominante C (182 kWh/m²/an) et seulement 5,1 % de passoires thermiques (F/G). Pour l'acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028). Cependant, près d'un tiers du parc a été construit avant 1975 et pourrait nécessiter des travaux de mise aux normes à l'horizon 2034 (classe E minimum).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) de moins de 46 m² en médiane sont les plus liquides, idéaux pour de la location saisonnière ou étudiante. Le neuf (19,2 % du parc construit après 2006) est rare et valorisé. Les maisons, plus chères à l'achat, peuvent convenir pour de la location familiale annuelle ou de haut de gamme en saisonnier. La classe énergétique dominante C (182 kWh/m²/an) est un atout face aux futures réglementations.
Quelles zones cibler à Hendaye ?
Le centre-ville et les rues commerçantes près de la gare (0,8 km) sont prisés pour la location à l'année. Les quartiers en front de mer ou avec vue offrent les meilleurs potentiels en saisonnier, mais avec une décote hivernale marquée. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles en location annuelle. La construction neuve autorisée (675 logements sur 5 ans) pourrait à terme modérer la tension locative dans les zones en développement.
Calculateur de rendement à Hendaye
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Hendaye
Le risque de vacance locative est réel en basse saison, malgré un taux de vacance structurel modéré (4,6 %). La forte saisonnalité implique une gestion active ou le recours à une agence (coût estimé à 12 % des loyers). La taxe foncière, à 33,18 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le risque de submersion marine (PPR Littoraux actif) peut affecter l'assurabilité et la valeur de certains biens en front de mer.
Cas pratique : un investissement type à Hendaye
Pour un appartement type de 46 m² à Hendaye, l'investissement tourne autour de 214 700 €. Avec un loyer médian de 13,9 €/m², cela génère environ 639 € par mois, soit un rendement brut de 3,6 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois pour ce bien), des charges et de la provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, surtout avec un crédit à taux élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Hendaye
- Oublier la taxe foncière, élevée à 33,18 %.
- Tabler sur une occupation locative continue en basse saison.
- Négliger les travaux de rénovation sur l'ancien (11,6 % avant 1945).
- Surestimer les loyers en périphérie des zones touristiques.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Hendaye connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début d'été sont propices à la vente, avec l'afflux de visiteurs potentiellement acheteurs. Vendre à l'automne peut être plus long. Pour l'achat, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Calendrier fiscal à anticiper : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre.
Le saviez-vous ?
- Hendaye a 7 monuments historiques protégés, dont le château d'Abbadie.
- 92,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 675 logements neufs sur les 5 dernières années.
S'installer à Hendaye : cadre de vie et logement
S'installer à Hendaye, c'est choisir un cadre de vie basque intensément tourné vers l'océan et les montagnes voisines. La commune offre un panel d'équipements très complet pour sa taille (346 services, 308 santé, 54 sports et loisirs), garantissant une autonomie quotidienne. Le climat doux (15,1 °C de moyenne) et la connexion ferroviaire directe (TGV à 9,6 km) en font une base attractive pour les actifs travaillant à Bayonne ou même à Saint-Sébastien.
Le profil démographique, avec un âge médian de 47 ans et un indice de vieillissement de 181,6, indique une population mûre, souvent retraitée. Cela se traduit par une demande forte pour les services de santé et un marché immobilier orienté vers le confort et la tranquillité. Les 7 monuments historiques et la proximité de la Corniche basque enrichissent le patrimoine culturel et paysager. Toutefois, la sismicité modérée et l'histoire des catastrophes naturelles (16 arrêtés) rappellent que le cadre idyllique comporte aussi ses contraintes environnementales à connaître.
Carte du marché immobilier à Hendaye
Hendaye et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Hendaye
Avec une température moyenne de 15,1 °C et 1521 mm de précipitations annuelles, Hendaye offre un climat océanique doux mais très arrosé. L'hiver y est tempéré, les jours de gel rares. Ce profil convient aux personnes recherchant la douceur sans canicules estivales prononcées, mais l'humidité et la pluviométrie, supérieures à la moyenne nationale, sont un critère pour les acheteurs originaires de régions plus sèches.
À qui s'adresse Hendaye ?
La commune attire principalement trois types d'acheteurs. Les retraités (28,9 % de plus de 60 ans) y recherchent un cadre de vie agréable et soigné. Les actifs frontaliers ou travaillant dans le bassin bayonnais apprécient la proximité des transports. Enfin, les acquéreurs de résidences secondaires (35,9 % du parc) sont attirés par la combinaison plage et montagne. Les familles avec enfants y trouvent des services complets, malgré un revenu médian local relativement modeste (22 090 €).
Avantages et limites à Hendaye
✓ Points forts
- Climat doux toute l'année (15,1 °C en moyenne)
- Position frontalière et excellente desserte transports (TGV, aéroport)
- Équipements et services nombreux (858 au total)
- Cadre de vie entre plage, montagne et patrimoine historique
- Dynamisme démographique (+7,7 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (4 674 € médian)
- Précipitations importantes (1 521 mm/an)
- Exposition à certains risques naturels (submersion marine)
Composition du parc immobilier à Hendaye
14 610 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Hendaye est majoritairement collectif: 77,5 % d'appartements contre 22,5 % de maisons.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Un parc immobilier singulier, dominé à 56,4 % par des propriétaires occupants mais avec une part de résidences secondaires (35,9 %) très au-dessus de la moyenne nationale. Ce double visage—résidentiel permanent et tourisme/épisodique—structure le marché. La faible vacance (4,6 %) et le faible taux de logements sociaux (16 %) indiquent une pression locative potentielle, tandis que la part des maisons (22,5 %) reflète un tissu urbain plutôt dense pour une ville de cette taille.
Ancienneté du parc à Hendaye
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 598 logements).
- Avant 1919 4,9 % 421 logts
- 1919-1945 6,7 % 580 logts
- 1946-1970 19,7 % 1 694 logts
- 1971-1990 25,4 % 2 182 logts
- 1991-2005 24,1 % 2 071 logts
- 2006-2019 19,2 % 1 650 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Hendaye
858 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Hendaye
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque naturel principal à Hendaye est la submersion marine, avec un PPR Littoraux actif. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est modérée et le radon faible. Pour tout achat, la consultation du plan de prévention des risques (PPR) et l'assurabilité du bien sont des étapes incontournables. Ces contraintes peuvent impacter les possibilités d'extension ou de construction.
Cas pratique : un achat type à Hendaye
Une maison familiale de 105 m² coûte environ 509 250 €. Avec un revenu médian local de 22 090 €, cet achat représente 23 années de revenus. Pour un primo-accédant avec 10 % d'apport (50 925 €), empruntant 458 325 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 650 €, nécessitant un revenu conséquent ou un apport plus substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Hendaye
- Ne pas consulter le PPR submersion marine avant l'offre.
- Ignorer le DPE et le coût des travaux de mise aux normes.
- Surévaluer son budget sans intéguer les frais de notaire (8-9 %).
- Négliger l'exposition et la vue, critères valorisants majeurs.
Points clés à retenir à Hendaye
- Prix médian à 4 792 €/m², en baisse de -2,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif modéré : 3,6 % pour les appartements.
- Climat doux mais très arrosé : 1521 mm de pluie par an.
- Écart maison/appartement réduit : 4 900 € vs 4 784 €/m².
- Taxe foncière impactante, à 33,18 % sur le bâti.
- 56,4 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- La vue et la proximité de la mer font la valeur.
- Revenu médian local de 22 090 €, 17e/21 du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Hendaye ?
À Hendaye, au-delà du m², la valeur est portée par la proximité de la gare (0,8 km) ou de la plage, et l'exposition (vue mer, ensoleillement). L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour une maison, la superficie du terrain est un multiplicateur de valeur. Dans un parc où 19,2 % des logements sont récents (post-2006), l'ancien sans travaux se vend avec une décote. La présence de commerces (85 équipements) et d'écoles (16 établissements) dans le quartier est également valorisante.
Estimation indicative d'une maison à Hendaye
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
479 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le expose à une vacance prolongée dans un marché où 4,6 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros sur un actif souvent conséquent. Une estimation professionnelle intègre les paramètres invisibles sur les portails : la demande réelle pour votre quartier, l'évolution des loyers (13,9 €/m²/mois pour un appartement) et l'impact des 675 logements neufs autorisés sur 5 ans sur la concurrence. C'est la première étape pour une vente rapide et au juste prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la valeur d'une vue dégagée dans le quartier de la plage versus une rue étroite du centre, ni l'impact exact d'une rénovation de qualité. L'expert local connaît les micro-marchés de Hendaye, l'attrait des rues calmes près des 7 monuments historiques, et la demande réelle pour chaque typologie. Son estimation, fondée sur des visites et comparables précis, sert de base solide à la négociation et attire des acheteurs sérieux, évitant une sur- ou sous-évaluation pouvant bloquer la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable par quartier.
- Oublier de valoriser une rénovation qualité ou une vue exceptionnelle.
- Ne pas actualiser le prix selon la tendance baissière récente.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster à la vétusté.
Investir à Hendaye : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Hendaye en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Hendaye.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Hendaye grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 345 ventes réelles à Hendaye
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Hendaye
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Hendaye
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Hendaye ?
Le prix médian est de 4 792 €/m² en 2024, selon les données DVF. Une maison de 105 m² coûte environ 509 250 € et un appartement de 46 m² environ 214 682 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Hendaye ?
Le marché a connu une correction de -2,1 % en 2024 après un pic en 2022. Pour un investisseur, cela peut représenter un point d'entrée plus accessible, mais la rentabilité locative reste faible (3,6 % brut).
Hendaye est-elle plus chère que les communes voisines ?
Oui, Hendaye est significativement plus chère : son prix au m² est supérieur de 47 % à celui de Billère ou Dax, selon les données 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Hendaye ?
Le rendement brut moyen est de 3,6 % pour les appartements et 3,5 % pour les maisons. Le loyer moyen se situe entre 11,0 et 17,5 €/m²/mois pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Hendaye ?
Les principaux risques sont la déconnexion entre prix et revenus locaux, l'exposition aux risques de submersion marine (PPR actif), et un taux de chômage local élevé (13,2 %) qui fragilise la demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Hendaye affiche un prix au m² supérieur de 47 % à celui de Billère ou Dax, pour des indicateurs locatifs similaires, ce qui limite l'effet de levier immédiat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Hendaye.
Communes limitrophes d'Hendaye
Hendaye est entourée de 1 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Hendaye est un marché d'exception — 4 792 €/m² sur 408 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Pyrénées-Atlantiques. La commune figure parmi les 4 % les plus chères des Pyrénées-Atlantiques au mètre carré.
La progression du prix médian atteint +16,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Hendaye, au-dessus du rythme national. 2 189 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 88,0 % des ventes portent sur des appartements, à 4 784 €/m² pour 46 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Hendaye, un logement de 100 m² (490 000 €) représente 22,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Hendaye avoisinent 13,9 €/m² pour les appartements et 14,2 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 3,5 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (35,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Hendaye: l'équivalent de 94 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 81 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Hendaye est caractéristique des communes du piémont basque-béarnais, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral basque (21 km), dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.