01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 578 logements dont 7 734 résidences principales, 99 résidences secondaires et 744 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 734 | 90,2 % |
| Résidences secondaires | 99 | 1,2 % |
| Logements vacants | 744 | 8,7 % |
Parmi les 8 578 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 120 | 1,6 % |
| 1919-1945 | 122 | 1,6 % |
| 1946-1970 | 2 863 | 37,3 % |
| 1971-1990 | 2 055 | 26,8 % |
| 1991-2005 | 1 590 | 20,7 % |
| 2006-2019 | 916 | 11,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 37 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 526 | 6,8 % |
| 2 pièces | 1 226 | 15,9 % |
| 3 pièces | 2 287 | 29,6 % |
| 4 pièces | 1 972 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 723 | 22,3 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 23 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 890 | 7 989 | 8 578 |
| Rés. principales | 6 826 | 7 057 | 7 734 |
| Rés. secondaires | 120 | 117 | 99 |
| Vacants | 943 | 814 | 744 |
À titre de comparaison : 34,4 % de part de propriétaires à Lourdes, à 34 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 684 | 47,6 % |
| Locataires (privé) | 2 322 | 30,0 % |
| Locataires HLM | 1 667 | 21,6 % |
| Logés gratuitement | 61 | 0,8 % |
La répartition du parc occupé: 47,6 % de propriétaires, 51,6 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 229 | 67,6 % |
| Fioul | 16 | 0,2 % |
| Électricité | 2 255 | 29,2 % |
| Gaz bouteille | 11 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 222 | 2,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au gaz de ville, 29 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 092 |
| 2 à 4 ans | 1 808 |
| 5 à 9 ans | 1 567 |
| 10 ans ou plus | 3 267 |
| Total ménages | 7 734 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 975 |
| Sous-occupation modérée | 2 299 |
| Sous-occupation accentuée | 1 649 |
| Suroccupation modérée | 483 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 268 | 16,4 % |
| 1 voiture | 4 451 | 57,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 014 | 26,0 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 58 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 70,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 925 | 3 642 | 63 | 220 |
| 1975 | 4 858 | 4 611 | 91 | 156 |
| 1982 | 5 121 | 4 799 | 97 | 225 |
| 1990 | 5 831 | 5 283 | 144 | 404 |
| 1999 | 6 822 | 6 339 | 135 | 348 |
| 2006 | 7 273 | 6 679 | 136 | 458 |
| 2011 | 7 890 | 6 826 | 120 | 943 |
| 2016 | 7 989 | 7 057 | 117 | 814 |
| 2022 | 8 578 | 7 734 | 99 | 744 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 925 logements, le total atteint 8 578 en 2022 (+119 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 822 | 802 | 726 | 623 | 702 | 519 |
| Dont vacants > 2 ans | 170 | 168 | 177 | 161 | 143 | 191 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 0,5 % |
| Classe B | 280 | 5,5 % |
| Classe C | 2 107 | 41,5 % |
| Classe D | 1 788 | 35,2 % |
| Classe E | 668 | 13,1 % |
| Classe F | 182 | 3,6 % |
| Classe G | 31 | 0,6 % |
Le graphique décompose les 5 081 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 783 | 15,4 % |
| Classe B | 718 | 14,1 % |
| Classe C | 1 551 | 30,5 % |
| Classe D | 1 316 | 25,9 % |
| Classe E | 545 | 10,7 % |
| Classe F | 164 | 3,2 % |
| Classe G | 4 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe C, 60 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 132 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 238 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 77 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 11 |
| Classe B | 13 | 267 |
| Classe C | 201 | 1 906 |
| Classe D | 230 | 1 558 |
| Classe E | 130 | 538 |
| Classe F | 43 | 139 |
| Classe G | 4 | 27 |
Performance comparée: maisons classées D (202), appartements classés C (174), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 336 |
| T3 | 576 |
| T4 | 428 |
| T5+ | 68 |
Faut-il investir à Billère en 2026 ?
Au cœur de l'agglomération paloise, Billère cumule atouts et contradictions. Si son attractivité territoriale est exceptionnelle (8,8/10) et sa démographie dynamique (+13,9 % en 5 ans), son marché immobilier semble atteindre un palier. La question de l'investissement en 2026 se pose donc dans un contexte de correction récente et de tensions sur le pouvoir d'achat local.
Avec un rendement locatif brut de 7,1 % sur les appartements, Billère affiche une rentabilité rare pour une commune aussi bien équipée, malgré un léger reflux des prix.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler la location annuelle sur les appartements, en acceptant un marché porté par l'extérieur plus que par la solvabilité locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (7,1 %)
- ✓ Attractivité territoriale exceptionnelle (top 20 %)
- ✓ Correction de -2,4 % : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage supérieur à 12 %
- ⚠ Vacance du parc à 8,7 % (risque liquidité)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Billère se situe dans le top 20 % des communes françaises pour l'attractivité territoriale.
- La commune est la plus dense de sa catégorie dans les Pyrénées-Atlantiques, avec une pression immobilière élevée.
- Le rendement locatif brut (7,1 %) dépasse largement celui des grandes métropoles et du littoral atlantique.
Analyse du marché immobilier à Billère
Le marché immobilier de Billère affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,1 %.
Indices immobiliers de Billère
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif et porteur, favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif et porteur, favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui peut peser sur la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui peut peser sur la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : oubliez la stratégie de location saisonnière, privilégiez la location longue durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : oubliez la stratégie de location saisonnière, privilégiez la location longue durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2208,5 — Percentile dept : 59/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 13,9 — Percentile dept : 95/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3596,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,9 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,9 — Percentile dept : 95/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2208,5 — Percentile dept : 41/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 64/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3596,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Billère : opportunités et risques
Le rendement brut de 7,1 % sur les appartements, d'après la carte des loyers du ministère, place Billère parmi les marchés locatifs les plus rentables de Nouvelle-Aquitaine. Cet attrait s'explique par une demande locative soutenue dans une commune jeune (31,4 % de moins de 30 ans) et bien desservie, à 2,6 km de la gare TGV de Pau.
Investir ici exige toutefois de sélectionner avec soin. Le taux de vacance (8,7 %) et la part non négligeable de passoires thermiques (4,1 % classées F/G) impliquent de viser des biens rénovés ou à rénover rapidement pour respecter la loi Climat. La taxe foncière, à 46,71 %, rogne significativement le rendement net.
La stratégie gagnante reste la location annuelle classique, en ciblant les petites surfaces (autour de 62 m²) proches des transports et des commerces. La faible pression touristique (IPTI à 1,6) et le taux de chômage local (12,2 %) écartent les stratégies de location saisonnière ou de pari sur la seule plus-value à court terme.
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Données du marché immobilier à Billère
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 2 195 €/m² à Billère, en recul de 2,4 % sur un an, cache une divergence entre maisons et appartements. Les premières, moins nombreuses à la vente, conservent une valorisation élevée à 2 654 €/m², tandis que les seconds, majoritaires, sont à 2 113 €/m². Cette structure de marché reflète la densité de la commune (3 596 hab/km²) et son parc composé à 70 % d'appartements.
D'après les transactions DVF 2024, l'écart de prix avec des villes comme Lourdes (-26 %) ou Orthez (-21 %) s'explique par la proximité immédiate de Pau et son bassin d'emploi. Billère n'est pas une commune dortoir, mais un pôle de services intégré à l'agglomération, comme en témoignent ses 522 équipements recensés par l'INSEE.
Néanmoins, la faiblesse de l'indice d'accessibilité (1,7/10) est un signal fort. Avec un prix médian pour une maison équivalent à 11,2 années de revenu local, le marché est clairement porté par des acquéreurs extérieurs, ce qui peut induire une certaine volatilité en période de correction.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Billère Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Billère ont connu une ascension régulière de 2019 à 2023, passant de 1 875 €/m² à 2 248 €/m², soit une hausse cumulée de près de 20 %. L'année 2024 marque un infléchissement de 2,4 %, ramenant la médiane à 2 195 €/m². Cette correction, qui intervient après une période de forte hausse et dans un contexte national de ralentissement, pourrait offrir des opportunités d'entrée. Le marché des maisons (2 654 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (2 113 €/m²), signe d'une demande plus stable pour l'habitat individuel. Comparée à des communes comme Orthez (-21 %), Billère conserve une prime liée à sa proximité immédiate avec Pau.
Évolution du marché immobilier de Billère
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 951 €/m² → 2 195 €/m² (+12,5 %), volume annuel actuel 328 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF et de loyers 2024 révèlent une rentabilité locative attractive, particulièrement sur les appartements. Pour un bien type de 62 m² à 131 998 €, le loyer mensuel estimé est de 781 €, générant un rendement brut de 7,1 %. Après déduction des charges moyennes (vacance, gestion, taxe foncière à 46,71 %), le rendement net approche les 4,1 %. L'effort financier net pour l'investisseur, une fois le loyer perçu déduit de la mensualité d'emprunt, peut être minimisé voire nul avec un apport conséquent et un taux maîtrisé. Toutefois, l'écart entre le prix d'une maison type (239 040 €) et le revenu médian local (21 380 €) souligne la difficulté d'accès à la propriété pour les ménages billérois.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
L'année 2024 a enregistré 328 transactions immobilières à Billère, un volume en net repli par rapport aux 414 ventes de 2021, mais qui témoigne d'un marché toujours actif. La répartition est marquée par une forte dominance des appartements (273 ventes) face aux maisons (55 ventes), reflétant le caractère urbain et dense de la commune. La surface médiane des biens vendus (62 m² pour les appartements, 96 m² pour les maisons) dessine un marché orienté vers les besoins en logement compact et les petites surfaces locatives. La fourchette de prix centrale (1 751 - 2 606 €/m²) reste large, indiquant une diversité de l'offre et des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
16,8 % de maisons et 83,2 % d'appartements parmi les 328 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (83,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 654 €/m² pour les maisons et 2 113 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 328 | 55 | 273 |
| Prix médian/m² | 2 195 € | 2 654 € | 2 113 € |
| Prix moyen/m² | 2 293 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 406 | 1 951 € |
| 2022 | 368 | 2 065 € |
| 2023 | 280 | 2 209 € |
| 2024 | 262 | 2 176 € |
| 2025 | 328 | 2 195 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Billère montre un net ralentissement. Seulement 16 logements ont été autorisés en 2024, soit une chute de 55 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (304 logements autorisés au total). Cette contraction de l'offre neuve, couplée à une croissance démographique vigoureuse (+13,9 % en cinq ans), est un facteur structurel de soutien aux prix de l'ancien à moyen terme. Elle indique également une saturation du foncier disponible sur ce territoire de seulement 4 km². Le risque de sur-offre est donc faible, mais la faible part de constructions récentes (11,9 % du parc post-2006) peut orienter la demande vers un parc ancien nécessitant parfois des rénovations.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 206 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 174 sur 2013 — soit +18,4 %.
Vacance longue durée à Billère
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Billère (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Billère: 314 logements autorisés sur 5 ans, 103 pour la dernière année (-53 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Billère
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Billère
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après les charges. À Billère, la taxe foncière (46,71 %) est le premier poste. Comptez ensuite 18 % de charges de copropriété en moyenne, 1 mois de vacance locative par an (le taux de vacants est de 8,7 %) et 5 % du loyer pour la gestion. Ces frais réduisent le rendement brut affiché d'environ 3 points.
Performance énergétique du parc à Billère
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 081 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Billère: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant : la classe C domine, et seulement 4,1 % des logements sont des passoires (F/G). Pour un acheteur, cela limite le risque de travaux urgents. Attention néanmoins aux biens classés D ou E, visés par les prochaines échéances de la loi Climat (interdiction de location en 2028 pour les E, 2034 pour les D).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2, dont le loyer estimé atteint 12,6 €/m²/mois. Les studios et petits T3 sont également très demandés. Les maisons, avec un rendement brut de 5,5 % seulement, sont moins compétitives. L'ancien domine largement, mais attention au DPE : 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), ce qui constitue un risque réglementaire à court terme.
Quelles zones cibler à Billère ?
La centralité et la proximité des axes vers Pau (bus, pistes cyclables) sont les principaux leviers de valorisation. Le centre-bourg historique et les quartiers proches de la gare Croix du Prince (2,4 km) offrent la meilleure liquidité. Les zones en développement sont limitées par la faible construction neuve (16 logements autorisés en 2024).
Calculateur de rendement à Billère
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Billère
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, cohérent avec le taux de logements vacants communal (8,7 %). La dépendance économique à l'agglomération paloise et un taux de chômage local supérieur à la moyenne nationale (12,2 %) fragilisent la solvabilité des locataires. Enfin, le parc ancien implique des travaux de rénovation énergétique, d'autant plus urgents avec la loi Climat.
Cas pratique : un investissement type à Billère
Pour un appartement de 60 m² à Billère, comptez environ 131 998 € à l'achat. Loué 12,6 €/m², il génère 756 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 7,1 %. Après charges (taxe foncière, copro, gestion), le rendement net tombe autour de 4,1 %, et l'effort mensuel résiduel serait d'environ 150 € avec un crédit sur 20 ans.
Erreurs à éviter quand on investit à Billère
- Oublier la taxe foncière, à 46,71 % à Billère.
- Négliger le taux de vacants local (8,7 %).
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché.
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location en 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Billère, très urbain, suit le rythme scolaire : activité maximale de mars à juin et de septembre à octobre. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager l'été. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités, les vendeurs en attente sont plus flexibles. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Billère a la densité la plus élevée de sa catégorie de communes.
- Seulement 1,2 % de résidences secondaires, signe d'un marché local.
- L'aéroport de Pau-Pyrénées n'est qu'à 8,9 km.
S'installer à Billère : cadre de vie et logement
S'installer à Billère, c'est bénéficier des avantages de la ville sans en subir tous les inconvénients. La commune offre une palette complète de services (237 équipements), une couverture fibre quasi totale et une excellente connexion au réseau de transport de l'agglomération paloise. La proximité immédiate du gave de Pau et du parc des expositions ajoute une dimension naturelle et événementielle.
Le revers de la médaille est une densité urbaine très élevée, avec seulement 30 % de maisons individuelles. Le territoire est également soumis à un plan de prévention des risques d'inondation (PPRi) et à une sismicité moyenne, des paramètres à intégrer dans le choix du bien et de son assurance. Malgré un indice de vieillissement élevé (231,6), la présence d'écoles et de services de santé maintient un équilibre intergénérationnel.
Carte du marché immobilier à Billère
Billère et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Billère
Avec 1094 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 13,8 °C, Billère propose un climat océanique doux. Les hivers sont modérés, les étés agréables. Ce profil, moins ensoleillé que le littoral mais sans grands froids, plaît aux familles cherchant un rythme de vie équilibré, loin des excès climatiques.
À qui s'adresse Billère ?
Billère s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux employés travaillant dans l'agglomération paloise, attirés par les prix plus accessibles que Pau intra-muros. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux écoles et aux espaces verts, même si la part de maisons n'est que de 30 %. Les retraités (33 % de la population a plus de 60 ans) apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé.
Avantages et limites à Billère
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Pau et de sa gare TGV (2,6 km)
- Dynamisme démographique fort (+13,9 % en 5 ans)
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Offre de services très complète (522 équipements)
- Très bonne couverture numérique (fibre 93,9 %, 5G)
− À prendre en compte
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière à 46,71 %)
- Exposition à certains risques naturels (inondation, radon moyen)
- Marché des maisons restreint (30 % du parc seulement)
- Densité urbaine élevée (3 596 hab./km²)
Composition du parc immobilier à Billère
8 578 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 30,1 % de maisons, 69,9 % d'appartements sur un total de 8 578 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est dominé par les appartements (près de 70 %), signe d'un tissu urbain dense, cohérent avec une densité élevée. Seuls 1,2 % de résidences secondaires indiquent un marché porté par la demande locale et les actifs de la CAPI. La part de propriétaires (47,6 %) et le faible taux de logements sociaux (19 %) suggèrent un marché stable et assez accessible.
Ancienneté du parc à Billère
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 666 logements).
- Avant 1919 1,6 % 120 logts
- 1919-1945 1,6 % 122 logts
- 1946-1970 37,3 % 2 863 logts
- 1971-1990 26,8 % 2 055 logts
- 1991-2005 20,7 % 1 590 logts
- 2006-2019 11,9 % 916 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Billère
522 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Billère
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Billère est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif, avec 5 risques naturels recensés. Le radon est présent à un niveau moyen, tout comme la sismicité. Consulter le zonage du PPR est impératif avant tout achat ; il peut impacter l'assurance, la constructibilité et la valeur du bien à long terme.
Cas pratique : un achat type à Billère
Une maison de 100 m² à Billère coûte environ 249 000 €. Cela représente 11,6 années du revenu médian local (21 380 €). Avec un apport de 10 % (24 900 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 270 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Billère
- Ne pas consulter le zonage du PPRi en vigueur.
- Acheter sans vérifier l'exposition et les vis-à-vis.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un bien ancien.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente (-2,4 %).
Points clés à retenir à Billère
- Prix médian au m² : 2 195 €, en léger repli annuel.
- Rendement brut appartement : 7,1 % (données DVF 2024).
- Climat doux : température moyenne annuelle de 13,8 °C.
- Marché en correction : prix au m² -2,4 % sur un an.
- Une maison type coûte environ 239 040 €.
- Taxe foncière élevée : 46,71 % sur le bâti.
- Très bien connecté : fibre à 93,9 % et 3 opérateurs 5G.
- 47,6 % de propriétaires, marché ancré localement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Billère ?
À Billère, la valeur est d'abord dictée par la localisation intra-commune. La proximité de la gare de Pau (2,6 km) ou des 522 équipements (commerces, santé) prime. Ensuite, l'état et le DPE sont discriminants : un bien rénové et classé C se vend plus vite et 10 à 15 % plus cher qu'un équivalent énergivore. Pour un appartement, une place de parking et un étage intermédiaire sont des atouts majeurs. La vue et l'ensoleillement sont également valorisés.
Estimation indicative d'une maison à Billère
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
208 525 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en repli comme celui de Billère, une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de vacance commerciale. À l'inverse, une sous-évaluation vous ferait perdre plusieurs milliers d'euros, notamment sur les maisons dont le prix médian dépasse 239 000 €. Les données DVF, croisées avec l'état du parc (DPE dominant C, ancienneté), sont essentielles pour positionner votre bien au juste prix, entre la fourchette basse (1 751 €/m²) et haute (2 606 €/m²) du marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la réalité du terrain. Un expert local connaît la valeur spécifique d'une rue, l'impact exact d'un DPE E, ou l'attrait d'une copropriété bien gérée. Il évalue l'état réel (électricité, humidité) et les travaux à prévoir, chiffre à l'appui. Son estimation sert aussi d'outil de négociation face aux acheteurs, garantissant une vente au juste prix, sans délai inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (2 193 €).
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Négliger l'impact d'une rue bruyante ou mal desservie.
- Vendre sans connaître le faible volume de neuf (16 logements/an).
Investir à Billère : passer à l'action
Les chiffres dressent un tableau, mais l'investissement réussi se joue dans les détails : choix du quartier, état du bien, négociation. Notre réseau de professionnels implantés à Billère vous aide à transformer cette analyse en opération concrète, en s'appuyant sur une connaissance fine du terrain.
Les données révèlent un potentiel locatif solide, mais sa concrétisation dépend de la sélection du bien et du financement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Billère grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Billère
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Billère
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Billère
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Billère ?
Le prix médian global à Billère est de 2 195 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 654 €/m² et les appartements à 2 113 €/m², pour des surfaces médianes de 96 m² et 62 m² respectivement.
Billère est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?
Oui, pour les investisseurs en location annuelle. Les appartements offrent un rendement locatif brut de 7,1 %, l'un des plus élevés de la région, porté par une forte demande et une attractivité territoriale solide.
Comment évoluent les prix à Billère ?
Après une hausse continue jusqu'en 2023, les prix ont amorcé une correction de 2,4 % en 2024. Cette baisse modérée pourrait offrir des opportunités d'achat dans un marché restant globalement tendu.
Billère est-elle plus chère que ses voisines ?
Billère est plus chère que Lourdes (-26 %) ou Orthez (-21 %), mais nettement plus accessible que Saint-Paul-Lès-Dax (+32 %) ou Tarnos (+90 %). Son prix se justifie par sa proximité immédiate avec Pau et son excellente dotation en équipements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Billère ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux bien reliés au centre de Pau et à la gare, ainsi que les zones proches des nombreux commerces et services. La proximité du parc des expositions et des berges du gave peut également être un atout.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Saint-Paul-Lès-Dax affiche un prix supérieur de 32 %, Billère offre un rendement locatif bien plus élevé, avec un écart de valorisation qui représente un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Billère.
Résumé
Le prix médian de Billère s'établit à 2 195 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Pyrénées-Atlantiques.
Le prix médian de Billère gagne +12,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 644 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie urbaine marquée: 83,2 % des transactions de Billère concernent des appartements, autour de 2 113 €/m². Rapporté au revenu médian de Billère, un logement de 95 m² (252 130 €) représente 11,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,6 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Billère (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 314 logements autorisés sur 2021-2025, dont 159 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Billère est une commune du Pays basque ou du Béarn. Sur le plan physique, la commune est à 183 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).