01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 864 logements dont 6 470 résidences principales, 79 résidences secondaires et 314 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 470 | 94,3 % |
| Résidences secondaires | 79 | 1,2 % |
| Logements vacants | 314 | 4,6 % |
Parmi les 6 864 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 1,4 % |
| 1919-1945 | 107 | 1,7 % |
| 1946-1970 | 583 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 2 225 | 34,8 % |
| 1991-2005 | 1 788 | 28,0 % |
| 2006-2019 | 1 600 | 25,0 % |
La période 1971-1990 concentre 35 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 25 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 173 | 2,7 % |
| 2 pièces | 712 | 11,0 % |
| 3 pièces | 1 319 | 20,4 % |
| 4 pièces | 1 421 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 845 | 44,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (44 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 330 | 6 106 | 6 864 |
| Rés. principales | 5 048 | 5 725 | 6 470 |
| Rés. secondaires | 74 | 61 | 79 |
| Vacants | 208 | 320 | 314 |
Pour référence, Saint-Paul-Lès-Dax (72 km) affiche 47,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 081 | 63,1 % |
| Locataires (privé) | 1 549 | 23,9 % |
| Locataires HLM | 729 | 11,3 % |
| Logés gratuitement | 112 | 1,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 63,1 % de propriétaires occupants, 35,2 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 193 | 49,3 % |
| Fioul | 45 | 0,7 % |
| Électricité | 2 793 | 43,2 % |
| Gaz bouteille | 34 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 406 | 6,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par électricité (43 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 723 |
| 2 à 4 ans | 1 393 |
| 5 à 9 ans | 1 270 |
| 10 ans ou plus | 3 084 |
| Total ménages | 6 470 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 213 |
| Sous-occupation modérée | 1 623 |
| Sous-occupation accentuée | 1 260 |
| Suroccupation modérée | 237 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 434 | 6,7 % |
| 1 voiture | 3 227 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 809 | 43,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 50 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 88,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 887 | 837 | 7 | 43 |
| 1975 | 1 086 | 1 042 | 11 | 33 |
| 1982 | 2 215 | 2 112 | 22 | 81 |
| 1990 | 3 216 | 3 008 | 52 | 156 |
| 1999 | 4 230 | 4 036 | 56 | 138 |
| 2006 | 4 859 | 4 671 | 57 | 131 |
| 2011 | 5 330 | 5 048 | 74 | 208 |
| 2016 | 6 106 | 5 725 | 61 | 320 |
| 2022 | 6 864 | 6 470 | 79 | 314 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 887 à 6 864 logements, soit +674 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 410 | 381 | 328 | 324 | 376 | 236 |
| Dont vacants > 2 ans | 64 | 69 | 62 | 76 | 74 | 76 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 1,1 % |
| Classe B | 120 | 4,3 % |
| Classe C | 1 867 | 66,3 % |
| Classe D | 630 | 22,4 % |
| Classe E | 122 | 4,3 % |
| Classe F | 35 | 1,2 % |
| Classe G | 11 | 0,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (66 %), 72 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 684 | 24,3 % |
| Classe B | 695 | 24,7 % |
| Classe C | 1 061 | 37,7 % |
| Classe D | 289 | 10,3 % |
| Classe E | 62 | 2,2 % |
| Classe F | 22 | 0,8 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 38 %, 87 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 227 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 227 kWh/m²/an, contre 87 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 140 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 2 |
| Classe B | 37 | 83 |
| Classe C | 388 | 1 479 |
| Classe D | 273 | 357 |
| Classe E | 72 | 50 |
| Classe F | 24 | 11 |
| Classe G | 8 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 171 kWh/m²/an côté maisons, C à 141 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 22 |
| T2 | 186 |
| T3 | 402 |
| T4 | 268 |
| T5+ | 93 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lons (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Lons est le petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Pyrénées-Atlantiques. (sur 21 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Lons recense 6 864 logements, dont 6 470 résidences principales (94,3 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 61,4 % de maisons et 38,6 % d'appartements. Ancrage local: la commune est une commune du Pays basque ou du Béarn, perchée à 183 m d'altitude, dans un relief de collines.
Côté occupation, la propriété l'emporte (63,1 %) sur la location (35,2 %). 11,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Lons est en deçà des obligations SRU — 19,0 % de logements sociaux contre 20,0 % requis.
Près d'25,0 % du parc de Lons a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 149 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (49,3 %).
Le parc de Lons a progressé de +12,4 % entre 2016 et 2022. 43,4 % des ménages de Lons disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lons appartient au tissu une commune du Pays basque ou du Béarn, repère pour lire son marché résidentiel. Sur le plan physique, la commune est perchée à 183 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 470 résidences principales de Lons et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Lons en 2026 ?
À moins de 10 km de Pau, Lons profite pleinement de la dynamique économique de l'agglomération paloise. Avec 13 606 habitants et une densité élevée, la commune combine attractivité résidentielle et services de qualité. Faut-il pour autant investir dans son immobilier en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale de 7/10, Lons reste un marché porté par la dynamique de l'agglomération paloise, malgré un prix au m² supérieur de 31 % à Orthez.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la location annuelle avec un horizon moyen terme, en capitalisant sur la demande liée à la proximité de Pau.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct de 6,2 %
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7/10)
- ✓ Stabilité des prix après une forte hausse
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 2,5/10)
- ⚠ Pression immobilière élevée (IPI 5,6/10)
- ⚠ Correction légère (-0,2 %) en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Lons se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives de France.
- Son prix médian dépasse de 31 % celui d'Orthez, commune comparable du département.
- Son rendement locatif brut de 6,2 % est supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Lons
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lons : opportunités et risques
Le rendement brut de 6,2 %, identique pour maisons et appartements, est correct mais doit être nuancé. Une taxe foncière à 34,5 % et des charges de gestion grèvent le net, estimé autour de 4 %. La faible part de passoires thermiques (1,8 % de classes F/G) limite le risque lié à la loi Climat et Résilience, un point positif pour la location.
Néanmoins, l'accessibilité très faible (IAI 2,5/10) indique que les prix ont décroché du revenu médian local (24 490 €). Le marché dépend donc fortement d'acheteurs extérieurs, ce qui peut fragiliser la liquidité en cas de retournement. La présence d'un PPRi (inondation) sur la commune impose par ailleurs une vigilance accrue lors de l'acquisition.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle, ciblant les actifs de la zone de Pau. Le volume important de constructions neuves (606 logements autorisés en 5 ans) pourrait toutefois accroître la concurrence locative à moyen terme, pesant sur les loyers.
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Données du marché immobilier à Lons
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'est établi à 2 585 €/m² en 2024, selon les données DVF, après une stagnation quasi totale sur un an (-0,2 %). Cette pause fait suite à quatre années de hausse continue, marquant l'arrivée du marché à un palier. La fourchette des prix (2 044 - 2 892 €/m²) reste cependant large, révélant une diversité de biens et de secteurs.
Comparé aux communes voisines, Lons affiche une prime de confort significative. Elle est 31 % plus chère qu'Orthez, mais 16 % moins onéreuse que Saint-Paul-lès-Dax. Cet écart s'explique par sa position stratégique dans l'agglomération paloise, à seulement 4 km de la gare TGV, un atout majeur pour l'attractivité locative.
Le contexte démographique, avec un vieillissement prononcé (indice de 191,4) et un taux de chômage à 8,7 %, n'a pour l'instant pas freiné la demande. Le marché est surtout porté par les actifs travaillant à Pau, attirés par un cadre de vie bien équipé (647 équipements) et une connectivité fibre excellente (87,6 %).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lons Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Lons a progressé de 15 %, passant de 2 168 €/m² en 2020 à 2 585 €/m² en 2024, selon les données DVF. La hausse a été particulièrement marquée en 2021-2022, avant une stabilisation puis une légère correction de -0,2 % en 2024. Cette évolution place Lons nettement au-dessus de communes comme Oloron-Sainte-Marie (-41 %) ou Orthez (-31 %), reflétant son ancage dans l'aire d'influence de Pau. Pour un acheteur en 2026, le marché semble arrivé à un palier, offrant peu de marge pour une plus-value rapide, sauf sur des biens à rénover.
Évolution du marché immobilier de Lons
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 279 €/m² à 2 585 €/m² (+13,4 %), pour 194 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 194 transactions en 2024, le volume d'échanges à Lons reste soutenu, bien qu'en retrait par rapport au pic de 273 ventes en 2022. Le marché est parfaitement équilibré entre maisons (99 ventes, prix médian 2 626 €/m²) et appartements (95 ventes, 2 569 €/m²). Cette parité traduit une demande diversifiée, entre familles recherchant de l'individuel et investisseurs ou jeunes actifs ciblant le collectif. Le caractère liquide du marché est confirmé par ce volume, mais la baisse du nombre de transactions depuis 2022 pourrait indiquer un essoufflement de la demande face aux prix élevés.
Répartition des ventes
51,0 % de maisons et 49,0 % d'appartements parmi les 194 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (51,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 626 €/m² pour les maisons et 2 569 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 194 | 99 | 95 |
| Prix médian/m² | 2 585 € | 2 626 € | 2 569 € |
| Prix moyen/m² | 2 552 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 194 | 2 279 € |
| 2022 | 245 | 2 417 € |
| 2023 | 180 | 2 495 € |
| 2024 | 169 | 2 481 € |
| 2025 | 194 | 2 585 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Lons est vigoureuse, avec 606 logements autorisés sur les cinq dernières années et une accélération nette en 2024 (+19 % vs la période précédente). Selon les données SITADEL, 210 logements ont été autorisés en 2024 seule. Cette offre neuve importante répond à une attractivité démographique qui a vu la population croître de 12,4 % en dix ans, malgré un léger repli récent. Le risque de sur-offre est limité par la proximité de Pau et la demande locative soutenue. Pour l'investisseur, le neuf peut offrir des avantages, mais à un prix au m² souvent supérieur, dans un parc déjà jeune (25 % construit après 2006).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 68 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 174 autorisations pour 2 712 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Lons
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 621 logements autorisés à à Lons, dont 34 en 2025 (+81 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Lons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,50 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique des prélèvements incompressibles. La taxe foncière à Lons s'élève à 34,5 % du revenu cadastral. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,6 %) et les travaux d'entretien. En copropriété, la quote-part de charges courantes vient encore minorer la rentabilité. Ces éléments expliquent l'écart entre le 6,2 % brut affiché et le 4 % net approximatif.
Performance énergétique du parc à Lons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 816 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lons: la classe C domine, 1,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (151 kWh/m²/an). Seulement 1,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur aux moyennes nationales. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, les biens classés D ou E devront faire l'objet de rénovations à moyen terme pour maintenir leur valeur et leur capacité de location.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 12,8 €/m²/mois. Le parc ancien domine (75 % construit avant 2006), mais seulement 1,8 % est considéré comme passoire thermique (DPE F/G), limitant le risque de travaux obligatoires à court terme. Le neuf, en développement (25 % du parc post-2006), peut attirer une clientèle locative plus aisée.
Quelles zones cibler à Lons ?
Le centre-bourg historique, concentrant commerces et services, est le plus attractif pour la location. Les quartiers pavillonnaires périphériques, majoritaires, conviennent mieux aux familles en recherche de maison. L'accessibilité via la RD 817 et la proximité immédiate de Pau orientent la demande vers les secteurs bien desservis, tandis que les zones soumises au PPRi (risque inondation) peuvent rencontrer des freins à la location.
Calculateur de rendement à Lons
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Risques à connaître avant d'investir à Lons
Le principal risque est un rendement net faible (≈4 %) après charges, dont une taxe foncière élevée (34,5 %). La vacance locative est estimée à 8 %, un taux modéré mais réel dans un marché où 4,6 % des logements sont vacants. La dépendance économique à Pau expose aussi aux fluctuations du marché de l'emploi palois. Enfin, la sismicité moyenne et le risque radon imposent des vérifications spécifiques lors de l'acquisition.
Cas pratique : un investissement type à Lons
Pour un appartement de 53 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 131 387 € à l'achat. Au loyer moyen de 12,8 €/m², cela génère 678 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 3,9 %, nécessitant un léger effort de trésorerie si l'emprunt est souscrit à 100 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Lons
- Oublier la taxe foncière, élevée à 34,5 % à Lons.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger le taux de vacance local (4,6 %).
- Investir sans vérifier les règles de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Lons suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus importante. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle avant la trêve hivernale. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. La faible activité touristique (3 hébergements) n'induit pas de pic saisonnier spécifique dans les transactions.
Le saviez-vous ?
- Lons dispose de 647 équipements, dont 126 pour la santé.
- Seulement 1,2% des logements sont des résidences secondaires.
- L'âge médian de 44,9 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Lons : cadre de vie et logement
Lons bénéficie d'une situation géographique privilégiée, à quelques minutes en voiture du centre de Pau et de son aéroport. Cette proximité, couplée à une offre de services très élevée (ICS 7,7/10) avec 134 commerces et 126 établissements de santé, en fait une commune résidentielle prisée. Le cadre de vie est urbain, avec une densité supérieure à 1 130 hab/km², mais la part majoritaire de maisons (61,5 %) conserve un caractère pavillonnaire.
Le profil démographique, avec un âge médian de 44,9 ans et près d'un tiers des habitants ayant plus de 60 ans, dessine une population établie. La commune affiche une santé financière saine (dette de 103 €/hab) et un tissu économique dynamique (1 680 entreprises). La présence de risques naturels (radon, sismicité moyenne, 12 arrêtés CatNat) est à intégrer dans le choix du bien et de son assurance.
Carte du marché immobilier à Lons
Lons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lons
Avec une température moyenne de 13,8 °C et des précipitations annuelles dépassant 1 000 mm, le climat de Lons est océanique tempéré, sans extrêmes. Les hivers sont doux et les étés chauds sans être caniculaires. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une amplitude thermique modérée, évitant à la fois les grands froids et les fortes chaleurs persistantes. L'altitude modérée (185 m) contribue à cette douceur.
À qui s'adresse Lons ?
Lons s'adresse principalement aux jeunes actifs et familles travaillant à Pau, recherchant un cadre plus vert sans sacrifier la proximité des services. Les retraités (31 % des habitants ont 60 ans et plus) y trouvent aussi un environnement calme et bien équipé. La faible part de logements sociaux (16 %) et le vieillissement de la population (indice de 191,4) dessinent une commune plutôt stable et familiale.
Avantages et limites à Lons
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Pau (4 km) et de ses emplois
- Cadre de vie verdoyant avec une densité modérée (1 134 hab/km²)
- Très bon niveau d'équipements et de services (647 au total)
- Parc immobilier de qualité énergétique (classe DPE C dominante)
- Dessertes routières, ferroviaires et aériennes excellentes
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation PPRi, radon, sismicité)
- Prix au m² élevé comparé à d'autres communes du Béarn (ex: Oloron)
- Évolution démographique en léger recul (-0,8% sur 5 ans)
- Taxe foncière élevée (34,5%) pour les propriétaires
Composition du parc immobilier à Lons
6 864 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (61,5 %) et collectif (38,5 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le marché est ancré dans une logique de résidence principale, avec 63,1 % de propriétaires occupants et seulement 1,2 % de résidences secondaires. La prédominance des maisons (61,5 %) et la faible part de logements sociaux (16 %) dessinent un profil de petite ville pavillonnaire et familiale. Le taux de vacance modéré (4,6 %) indique une certaine fluidité sans excès. Cela suggère un marché stable, porté par la demande de familles et de primo-accédants.
Ancienneté du parc à Lons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 390 logements).
- Avant 1919 1,4 % 87 logts
- 1919-1945 1,7 % 107 logts
- 1946-1970 9,1 % 583 logts
- 1971-1990 34,8 % 2 225 logts
- 1991-2005 28,0 % 1 788 logts
- 2006-2019 25,0 % 1 600 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lons
647 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif, ce qui implique des contraintes constructives dans les zones identifiées. Le territoire présente également un aléa sismique moyen et un potentiel radon moyen. Douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM) et, le cas échéant, une étude de sol.
Cas pratique : un achat type à Lons
Pour une maison de 100 m² (surface type), l'investissement s'élève à environ 253 100 € hors frais de notaire. Cela représente un peu plus de 10 années de revenu médian local (24 490 €). Avec un apport de 10 % (25 310 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1 400 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Lons
- Ne pas consulter le PPRi inondation en vigueur sur la commune.
- Surenchérir sur un bien classé F ou G (passoire thermique).
- Oublier que la gare TGV à 4,1 km génère une surcote.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² (2 495 €).
Points clés à retenir à Lons
- Prix médian au m² stable à 2 585 €.
- Rendement brut locatif identique à 6,2 %.
- Climat doux : 13,8 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable avec 63,1 % de propriétaires occupants.
- Maisons à 2 626 €/m², appartements à 2 569 €/m².
- Rendement net d'environ 4 % après charges.
- Parc immobilier dominé à 61,5 % par des maisons.
- 25 % du parc construit après 2006, valorisant le neuf.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lons ?
À Lons, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs de valorisation. La proximité des équipements (647 recensés) et de la gare TGV de Pau (4,1 km) génère une surcote. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. Dans un parc où 25 % des logements ont été construits après 2006, les biens anciens non rénovés pâtissent de la comparaison. Un appartement avec place de parking et une copropriété saine se valorisent mieux.
Estimation indicative d'une maison à Lons
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
284 350 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale à Lons pour éviter une mise en prix trop haute dans un marché stable (-0,2 %), où l'offre neuve croît (+19 %). Une sous-estimation ferait perdre plusieurs milliers d'euros, surtout sur les maisons dont le prix médian atteint 253 000 €. Seule une analyse croisant les données DVF, les caractéristiques physiques du bien (surface, état, DPE) et les éléments de contexte (projet de construction voisin, évolution de la taxe foncière à 34,5 %) permet une valorisation optimale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ne captent pas les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un quartier près du centre sportif n'a pas la même valeur qu'un secteur plus éloigné, même surface égale. Il évalue l'impact réel d'un DPE E ou d'une vue dégagée. Son estimation, fondée sur des visites et des transactions réelles, crédibilise votre prix auprès des acheteurs et des banques. C'est un atout pour négocier, car elle s'appuie sur l'état concret du bien, pas sur des algorithmes.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m², très réducteur.
- Surestimer son bien en négligeant son DPE.
- Oublier de valoriser un atout comme la fibre (87,6 % éligible).
- Vendre sans connaître le volume de neuf (606 logements en 5 ans).
Investir à Lons : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en opportunité concrète.
Vous avez les données. Passer à l'action nécessite une expertise fine du terrain pour sélectionner le bon bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Lons grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Lons
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lons
Quel est le prix immobilier moyen à Lons ?
Le prix médian à Lons est de 2 585 €/m². Pour une maison de 100 m², il faut compter environ 253 100 €, et 131 387 € pour un appartement de 53 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Lons ?
Le marché est stable après une forte hausse. Le rendement brut de 6,2 % est correct, mais l'accessibilité est faible. L'investissement locatif annuel peut être pertinent avec un horizon moyen terme.
Lons est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Lons est 31 % plus chère qu'Orthez et 35 % plus chère que Lourdes. En revanche, elle est 16 % moins chère que Saint-Paul-lès-Dax et 67 % moins chère que Tarnos.
Quel rendement locatif espérer à Lons ?
Le rendement locatif brut est de 6,2 % pour les appartements comme pour les maisons. Après déduction des charges courantes, le rendement net est estimé aux alentours de 4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Lons ?
Il n'existe pas de découpage officiel, mais les secteurs les plus proches de Pau et bien desservis par les transports sont généralement les plus demandés pour la location. La vigilance s'impose dans les zones soumises au PPRi inondation.
Marché immobilier des communes voisines
Lons affiche un prix au m² supérieur de 31 % à celui d'Orthez, pour des indicateurs économiques similaires, ce qui limite l'effet de levier par rapport à ses voisines moins chères.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lons.
Résumé
Le prix médian au m² à Lons ressort à 2 585 € (source DVF, 194 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Pyrénées-Atlantiques.
Sur 2021-2025, le prix médian de Lons progresse de +13,4 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 982 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,2 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 626 €/m² (surface médiane 110 m²) et celui des appartements à 2 569 €/m² (54 m²). Rapporté au revenu médian de Lons, un logement de 110 m² (288 860 €) représente 11,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,8 € (appartements) et 13,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Lons: l'équivalent de 124 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Lons est une commune du Pays basque ou du Béarn. Contexte physique: perchée à 183 m d'altitude, dans un relief de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).