01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 343 logements dont 12 671 résidences principales, 2 905 résidences secondaires et 1 767 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 671 | 73,1 % |
| Résidences secondaires | 2 905 | 16,8 % |
| Logements vacants | 1 767 | 10,2 % |
Sur les 17 343 logements recensés, 73 % sont occupés à l'année, 17 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 698 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 957 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 3 072 | 24,9 % |
| 1971-1990 | 3 787 | 30,7 % |
| 1991-2005 | 1 973 | 16,0 % |
| 2006-2020 | 1 836 | 14,9 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 171 | 9,2 % |
| 2 pièces | 2 633 | 20,8 % |
| 3 pièces | 3 496 | 27,6 % |
| 4 pièces | 2 715 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 655 | 21,0 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 21 % de logements de cinq pièces ou plus et 30 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 559 | 16 041 | 17 343 |
| Rés. principales | 11 122 | 11 610 | 12 671 |
| Rés. secondaires | 2 840 | 2 803 | 2 905 |
| Vacants | 1 597 | 1 628 | 1 767 |
À Biarritz, commune similaire à 47 km, la part de propriétaires est de 53,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 015 | 39,6 % |
| Locataires (privé) | 5 406 | 42,7 % |
| Locataires HLM | 2 017 | 15,9 % |
| Logés gratuitement | 232 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 39,6 % de propriétaires occupants, 58,6 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 665 | 44,7 % |
| Fioul | 96 | 0,8 % |
| Électricité | 6 514 | 51,4 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 372 | 2,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par gaz de ville (45 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 275 |
| 2 à 4 ans | 3 238 |
| 5 à 9 ans | 2 400 |
| 10 ans ou plus | 4 758 |
| Total ménages | 12 671 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 472 |
| Sous-occupation modérée | 3 529 |
| Sous-occupation accentuée | 2 246 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 067 |
| Suroccupation modérée | 1 331 |
| Suroccupation accentuée | 51 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 614 | 20,6 % |
| 1 voiture | 7 218 | 57,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 839 | 22,4 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 61,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 906 | 6 095 | 326 | 485 |
| 1975 | 7 665 | 6 736 | 334 | 595 |
| 1982 | 9 166 | 7 511 | 400 | 1 255 |
| 1990 | 12 017 | 8 671 | 2 273 | 1 073 |
| 1999 | 12 981 | 9 642 | 2 228 | 1 111 |
| 2007 | 14 694 | 11 247 | 2 241 | 1 205 |
| 2012 | 15 559 | 11 122 | 2 840 | 1 597 |
| 2017 | 16 041 | 11 610 | 2 803 | 1 628 |
| 2023 | 17 343 | 12 671 | 2 905 | 1 767 |
Trajectoire de long terme: 6 906 logements en 1968, 17 343 en 2023 (+151 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 411 | 2 390 | 2 153 | 2 295 | 2 127 | 1 336 | 1 709 |
| Dont vacants > 2 ans | 426 | 531 | 423 | 414 | 478 | 569 | 434 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 0,8 % |
| Classe B | 332 | 3,7 % |
| Classe C | 3 790 | 42,1 % |
| Classe D | 3 072 | 34,1 % |
| Classe E | 1 145 | 12,7 % |
| Classe F | 406 | 4,5 % |
| Classe G | 183 | 2,0 % |
Le graphique décompose les 9 004 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 031 | 22,6 % |
| Classe B | 2 189 | 24,3 % |
| Classe C | 2 475 | 27,5 % |
| Classe D | 1 482 | 16,5 % |
| Classe E | 580 | 6,4 % |
| Classe F | 192 | 2,1 % |
| Classe G | 55 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe C, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 233 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 86 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 38 |
| Classe B | 77 | 255 |
| Classe C | 601 | 3 189 |
| Classe D | 744 | 2 328 |
| Classe E | 285 | 860 |
| Classe F | 135 | 271 |
| Classe G | 34 | 149 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (198 kWh/m²/an) et appartements en classe C (196).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 183 |
| T2 | 602 |
| T3 | 1 062 |
| T4 | 593 |
| T5+ | 176 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dax (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Dax est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Landes. (sur 327 communes) Voir le classement
Résumé
Répartition du parc de Dax: 73,1 % de résidences principales, 16,8 % de secondaires et 10,2 % de vacants sur un total de 17 343 logements. Habitat majoritairement collectif — 70,2 % du parc en appartements contre 29,8 % en maisons. La commune est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km).
Le poids du locatif à Dax est caractéristique des communes urbaines denses (58,6 %). Le segment social représente 15,9 % du parc occupé à titre principal. La commune respecte les obligations SRU avec 25,8 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
L'ancienneté du parc de Dax mêle deux époques — 5,7 % avant 1919, 14,9 % après 2006. Côté DPE, le parc de Dax est dans la moyenne — classe C dominante, 197 kWh/m²/an. Le électricité est la première source de chauffage du parc (51,4 %).
Le parc de Dax a progressé de +8,1 % entre 2017 et 2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 20,6 % de ménages sans voiture, 22,4 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Dax est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Côté topographie, Dax se trouve à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 12 671 résidences principales de Dax et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 25 % du Landes
Analyse du marché immobilier à Dax
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dax
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dax s'établit à 2 517 €, sur la base de 504 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Dax se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Landes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dax Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dax
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 222 €/m² à 2 517 €/m² (+13,3 %), pour 504 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
29,4 % de maisons et 70,6 % d'appartements parmi les 504 transactions enregistrées.
Sur 504 transactions enregistrées, 29,4 % portent sur des maisons (2 466 €/m²) et 70,6 % sur des appartements (2 548 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 504 | 148 | 356 |
| Prix médian/m² | 2 517 € | 2 466 € | 2 548 € |
| Prix moyen/m² | 2 515 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 596 | 2 222 € |
| 2022 | 652 | 2 506 € |
| 2023 | 516 | 2 560 € |
| 2024 | 441 | 2 474 € |
| 2025 | 504 | 2 517 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 326 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 290 autorisations pour 4 008 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Dax
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Dax (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dax: 1 261 logements autorisés sur 5 ans, 163 pour la dernière année (+8 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Dax
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Dax
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Dax
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 004 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dax: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Dax
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S'installer à Dax : cadre de vie et logement
Avec 22 109 habitants concentrés sur 19,70 km² (1 122 hab/km²), Dax affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 10 monuments historiques protégés, 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 510 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dax
Dax et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dax
Composition du parc immobilier à Dax
17 343 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 70,1 % d'appartements, 29,9 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Dax
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 322 logements).
- Avant 1919 5,7 % 698 logts
- 1919-1945 7,8 % 957 logts
- 1946-1970 24,9 % 3 072 logts
- 1971-1990 30,7 % 3 787 logts
- 1991-2005 16,0 % 1 973 logts
- 2006-2020 14,9 % 1 836 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dax
1 510 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dax
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Dax PPRN Approuvé approuvé le 15/06/2005
- PPRN-I - PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dax
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
226 530 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dax
Quel est le prix de l'immobilier à Dax ?
Le prix médian au m² à Dax est de 2 517 € (données DVF, 504 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 222 000 €.
Comment Dax se situe-t-elle dans le Landes ?
Dax se classe au 81ᵉ rang sur 322 communes du Landes — dans le top 25 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Dax ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dax est de 5,3 % (loyer de 10,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Dax ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Dax
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Résumé
Le marché immobilier de Dax se situe dans la moyenne — prix médian 2 517 €/m², dans la ligne de la médiane des Landes.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Dax a augmenté de +13,3 %. Au total, 2 709 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (29,4 % des transactions, 2 466 €/m²) et les appartements (70,6 %, 2 548 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 90 m² revient à environ 221 940 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 10,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Dax compte 16,8 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 1 261 logements autorisés au permis de construire à Dax — un rythme moyen de 252 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Dax s'interprète dans un contexte plus large — Dax est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).