01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 141 logements dont 12 433 résidences principales, 3 016 résidences secondaires et 1 693 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 433 | 72,5 % |
| Résidences secondaires | 3 016 | 17,6 % |
| Logements vacants | 1 693 | 9,9 % |
Sur les 17 141 logements recensés, 73 % sont occupés à l'année, 18 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 714 | 5,9 % |
| 1919-1945 | 863 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 3 161 | 26,2 % |
| 1971-1990 | 3 737 | 31,0 % |
| 1991-2005 | 1 891 | 15,7 % |
| 2006-2019 | 1 708 | 14,1 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 178 | 9,5 % |
| 2 pièces | 2 746 | 22,1 % |
| 3 pièces | 3 263 | 26,2 % |
| 4 pièces | 2 722 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 523 | 20,3 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 20 % de logements de cinq pièces ou plus et 32 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 409 | 15 946 | 17 141 |
| Rés. principales | 11 062 | 11 555 | 12 433 |
| Rés. secondaires | 2 844 | 2 710 | 3 016 |
| Vacants | 1 503 | 1 681 | 1 693 |
À Biarritz, commune similaire à 47 km, la part de propriétaires est de 31,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 913 | 39,5 % |
| Locataires (privé) | 5 360 | 43,1 % |
| Locataires HLM | 1 929 | 15,5 % |
| Logés gratuitement | 231 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 39,5 % de propriétaires occupants, 58,6 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 649 | 45,4 % |
| Fioul | 118 | 0,9 % |
| Électricité | 6 246 | 50,2 % |
| Gaz bouteille | 21 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 399 | 3,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (50 %), suivi par gaz de ville (45 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 278 |
| 2 à 4 ans | 3 093 |
| 5 à 9 ans | 2 360 |
| 10 ans ou plus | 4 703 |
| Total ménages | 12 433 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 583 |
| Sous-occupation modérée | 3 274 |
| Sous-occupation accentuée | 2 281 |
| Suroccupation modérée | 1 367 |
| Suroccupation accentuée | 45 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 691 | 21,6 % |
| 1 voiture | 6 935 | 55,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 806 | 22,6 % |
Motorisation des ménages: 22 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 23 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 61,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 906 | 6 095 | 326 | 485 |
| 1975 | 7 665 | 6 736 | 334 | 595 |
| 1982 | 9 166 | 7 511 | 400 | 1 255 |
| 1990 | 12 017 | 8 671 | 2 273 | 1 073 |
| 1999 | 12 981 | 9 642 | 2 228 | 1 111 |
| 2006 | 14 226 | 11 123 | 2 067 | 1 036 |
| 2011 | 15 409 | 11 062 | 2 844 | 1 503 |
| 2016 | 15 946 | 11 555 | 2 710 | 1 681 |
| 2022 | 17 141 | 12 433 | 3 016 | 1 693 |
Trajectoire de long terme: 6 906 logements en 1968, 17 141 en 2022 (+148 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 411 | 2 390 | 2 153 | 2 295 | 2 127 | 1 336 |
| Dont vacants > 2 ans | 426 | 531 | 423 | 414 | 478 | 569 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 71 | 0,8 % |
| Classe B | 306 | 3,5 % |
| Classe C | 3 645 | 42,1 % |
| Classe D | 2 972 | 34,3 % |
| Classe E | 1 103 | 12,7 % |
| Classe F | 383 | 4,4 % |
| Classe G | 179 | 2,1 % |
Le graphique décompose les 8 659 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en C, 46 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 918 | 22,2 % |
| Classe B | 2 093 | 24,2 % |
| Classe C | 2 421 | 28,0 % |
| Classe D | 1 433 | 16,5 % |
| Classe E | 560 | 6,5 % |
| Classe F | 183 | 2,1 % |
| Classe G | 51 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe C, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 233 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 86 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 33 |
| Classe B | 70 | 236 |
| Classe C | 583 | 3 062 |
| Classe D | 719 | 2 253 |
| Classe E | 277 | 826 |
| Classe F | 128 | 255 |
| Classe G | 33 | 146 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (198 kWh/m²/an) et appartements en classe C (197).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 183 |
| T2 | 602 |
| T3 | 1 062 |
| T4 | 593 |
| T5+ | 176 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dax (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Dax est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Landes. (sur 327 communes) Voir le classement
Résumé
Répartition du parc de Dax: 72,5 % de résidences principales, 17,6 % de secondaires et 9,9 % de vacants sur un total de 17 141 logements. Habitat majoritairement collectif — 70,1 % du parc en appartements contre 29,9 % en maisons. La commune est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, à basse altitude (31 m), dans un relief de plaine, à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km).
Le poids du locatif à Dax est caractéristique des communes urbaines denses (58,6 %). Le segment social représente 15,5 % du parc occupé à titre principal. La commune respecte les obligations SRU avec 25,6 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
L'ancienneté du parc de Dax mêle deux époques — 5,9 % avant 1919, 14,1 % après 2006. Côté DPE, le parc de Dax est dans la moyenne — classe C dominante, 197 kWh/m²/an. Le électricité est la première source de chauffage du parc (50,2 %).
Le parc de Dax a progressé de +7,5 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 21,6 % de ménages sans voiture, 22,6 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Dax est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Côté topographie, Dax se trouve à basse altitude (31 m), dans un relief de plaine, à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 12 433 résidences principales de Dax et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Dax en 2026 ?
Capitale de la Chalosse et ville thermale reconnue, Dax bénéficie d'une attractivité qui dépasse largement ses frontières communales. Avec une population en croissance (+6,5 % en 5 ans) et un taux d'équipements exceptionnel, la commune présente des indicateurs solides. Le verdict immobilier doit toutefois intégrer une correction récente des prix et une fragilité économique locale.
Avec une correction de -3,5 % en 2024, le marché dacquois offre un point d'entrée potentiel dans l'une des villes les plus attractives du département.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel et de sélectionner rigoureusement le bien, malgré un contexte économique local fragile.
Points clés
- ✓ Correction récente de -3,5 %
- ✓ Rendement brut stable à 5,3 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,2/10)
- ⚠ Fragilité économique locale
- ⚠ Chômage élevé à 16,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 552 €/m², Dax est 40 % moins chère que Cestas et 133 % moins chère que La Teste-de-Buch.
- Elle se positionne au-dessus de la médiane départementale pour la densité d'équipements et de services.
- Son rendement locatif brut de 5,3 % surpasse celui des grandes métropoles comme Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Dax
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Dax : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 5,3 % pour les appartements et les maisons, Dax se situe au-dessus de la moyenne nationale, offrant une rentabilité a priori correcte. Toutefois, le rendement net estimé à 3 % après charges (gestion, vacance, taxe foncière) tempère cet enthousiasme. La taxe foncière sur le bâti, à 47,66 %, représente une charge annuelle non négligeable qui grève la performance réelle.
L'indice de pression touristique (5,6/10) et la part significative de résidences secondaires (17,6 %) ouvrent la possibilité d'une stratégie mixte, combinant location annuelle et saisonnière, notamment pour les biens bien situés près du centre thermal. Il faut néanmoins intégrer le risque lié au parc ancien : 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), ce qui impose, à court terme, des travaux de rénovation pour rester dans la légalité locative.
La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 16,3 %, constitue le principal point d'attention. Elle implique que la demande locative solvable provient en grande partie de l'extérieur (retraités, actifs travaillant dans le bassin d'emploi élargi) et rend le marché plus sensible aux retournements de conjoncture. Investir ici exige donc de cibler des biens correspondant à cette demande exogène : bien rénovés, bien situés et de taille modérée.
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Données du marché immobilier à Dax
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 2 552 €/m², en repli de -3,5 % sur un an, marque une pause après plusieurs années de hausse soutenue. Selon les données DVF 2024, cette correction s'accompagne d'une baisse du nombre de transactions, signe que le marché retrouve un rythme plus normal après la frénésie post-Covid. 70 % des ventes concernent des appartements, principalement de petite surface (45 m² médians), ce qui dessine un marché très orienté vers l'investissement locatif.
Comparée à ses voisines du littoral landais ou basque, Dax conserve un important différentiel de prix. Elle est ainsi 43 % moins chère que Cestas et près de trois fois moins chère que Biarritz. Cet écart s'explique en partie par une économie locale moins portée par le tourisme haut de gamme, mais aussi par un parc de logements plus ancien et une solvabilité locale limitée, avec un revenu médian de 20 570 €.
Néanmoins, la ville capitalise sur des atouts structurels indéniables. La présence d'une gare TGV à 1,3 km et la densité exceptionnelle d'équipements (1 503 au total, score ICS de 9,3/10) en font un pôle de centralité majeur. Cette attractivité, couplée à une démographie positive, soutient une demande locative robuste, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative élevé (7,3/10).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dax Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Dax a progressé de 19,6 %, passant de 2 264 à 2 708 €/m². Cette hausse reflète la forte attractivité post-Covid de la ville thermale, dopée par un exode urbain et des taux bas. L'année 2024 marque un infléchissement avec une baisse de -3,5 %, ramenant le m² à 2 552 €. Cette correction modérée, couplée à une chute des transactions, indique un marché qui se normalise après la surchauffe. Comparée aux communes littorales voisines dont les prix ont continué de grimper, Dax offre désormais un point d'entrée relativement plus accessible, tout en conservant une tendance structurelle haussière sur le moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Dax
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 274 €/m² à 2 552 €/m² (+12,2 %), pour 528 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'investissement dans un appartement type de 45 m² (120 465 €) génère un loyer estimé à 526 € par mois, soit un rendement brut de 5,3 %. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 690 €, nécessitant un effort net mensuel de 164 € de la part de l'investisseur. Pour une maison type de 87 m² (217 152 €), le loyer de 948 € couvre presque intégralement une mensualité de 1 030 €. Ces simulations, issues des données DVF et de la carte des loyers, montrent une viabilité correcte pour l'investissement locatif, surtout pour les maisons, mais nécessitent un apport personnel pour absorber l'effort résiduel.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 528 transactions ont été enregistrées à Dax, soit une baisse significative de -19 % par rapport à 2023. Ce recul du volume confirme le ralentissement du marché après les pics de 2021-2022. La répartition est très orientée vers l'immobilier de rendement : les appartements représentent 70 % des ventes (376 transactions), avec une surface médiane de 45 m² à 2 579 €/m². Les maisons (152 ventes) sont plus spacieuses (87 m²) et légèrement moins chères au m² (2 478 €). Ce profil indique un marché liquide, porté par des investisseurs recherchant des petits logements facilement louables, notamment dans le centre-ville et les secteurs bien desservis par les transports.
Répartition des ventes
28,8 % de maisons et 71,2 % d'appartements parmi les 528 transactions enregistrées.
Sur 528 transactions enregistrées, 28,8 % portent sur des maisons (2 478 €/m²) et 71,2 % sur des appartements (2 579 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 528 | 152 | 376 |
| Prix médian/m² | 2 552 € | 2 478 € | 2 579 € |
| Prix moyen/m² | 2 664 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 636 | 2 274 € |
| 2022 | 704 | 2 559 € |
| 2023 | 550 | 2 590 € |
| 2024 | 471 | 2 517 € |
| 2025 | 528 | 2 552 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Dax est vigoureuse, avec 1 380 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 41 %. Rien qu'en 2024, 355 logements ont reçu un permis. Cette accélération répond à une pression démographique réelle (+6,5 % d'habitants en 5 ans) et à l'attractivité résidentielle de la commune. Elle se concentre vraisemblablement dans les quartiers en extension et en renouvellement urbain. Pour un investisseur, cela signifie un parc neuf plus important (14,1 % des logements sont post-2006) et une modernisation de l'offre, mais aussi une vigilance à avoir sur les quartiers où l'offre neuve pourrait, à terme, concurrencer l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 326 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 290 autorisations pour 4 006 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Dax
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Dax (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dax: 1 261 logements autorisés sur 5 ans, 163 pour la dernière année (+8 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Dax
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dax
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,3 % doit être amputé d'environ 2,3 points pour obtenir le net. Le premier poste est la taxe foncière, élevée à Dax avec un taux de 47,66 % en 2024. Viennent ensuite la provision pour charges (copropriété ou entretien maison), la vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,9 %) et les frais de gestion. Pour un appartement, prévoyez aussi des travaux dans un parc où 13,1 % des logements sont antérieurs à 1945. Le rendement net de 3,0 % est donc une base réaliste. Source DGFiP, INSEE.
Performance énergétique du parc à Dax
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 659 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dax: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (195 kWh/m²/an), une performance honorable. Seuls 6,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ceci limite le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite (2025 pour les F/G). Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation restent néanmoins souhaitables pour anticiper les futures obligations et maîtriser les factures d'énergie. Source ADEME, base de données DPE.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petits appartements (studios, T2) de moins de 45 m², très demandés par les étudiants et les jeunes actifs pour leur accessibilité. L'ancien domine le parc, mais attention aux passoires thermiques (6,4 % classées F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Le neuf, en développement, peut offrir une gestion facilitée mais avec une rentabilité souvent compressée par le prix d'acquisition.
Quelles zones cibler à Dax ?
Le centre1 historique, proche des thermes et des commerces (243 équipements), est idéal pour la location saisonnière et étudiante. Les quartiers proches de la gare TGV (à 1,3 km) attirent les travailleurs mobiles. La périphérie résidentielle convient mieux aux locations familiales. La forte construction neuve (1 380 logements autorisés) nécessite de vérifier l'absence de sur- offre locative dans le secteur visé.
Calculateur de rendement à Dax
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Risques à connaître avant d'investir à Dax
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc comptant déjà 9,9 % de logements vacants. La saisonnalité touristique peut entraîner des trous de loyers en basse saison. La dépendance à l'économie thermale rend le marché sensible aux variations de ce secteur. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique obligatoires, d'autant plus que la taxe foncière est élevée (47,66 %).
Cas pratique : un investissement type à Dax
Pour un appartement de 45 m² à Dax, au prix médian de 2 677 €/m², l'investissement s'élève à 120 465 €. Le loyer médian de 11,7 €/m² génère 526 € par mois, soit un rendement brut de 5,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être nul ou légèrement positif, selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Dax
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la région (47,66 %).
- Négliger le taux de vacance local (9,9 %) dans le calcul de trésorerie.
- Surévaluer les loyers potentiels sans vérifier les annonces en cours.
- Acheter sans diagnostiquer l'état de la copropriété et ses réserves.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Dax connaît une saisonnalité marquée par le thermalisme et le tourisme. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement actif, avec l'arrivée des curistes et l'envie de s'installer avant l'été. L'automne peut aussi être favorable après la période estivale. Vendre à l'automne implique pour l'acheteur de payer la taxe foncière dès septembre, un élément à anticiper dans la négociation. L'activité ralentit sensiblement en hiver, hors opérations liées aux résidences secondaires.
Le saviez-vous ?
- Dax compte 10 monuments historiques protégés pour 20 km² de superficie.
- L'indice de vieillissement est de 305,4 : 3 seniors pour 1 jeune de moins de 20 ans.
- Le score numérique de la ville est de 9/100, malgré une couverture fibre à 95,9 %.
S'installer à Dax : cadre de vie et logement
S'installer à Dax, c'est profiter du confort d'une ville moyenne très bien dotée, avec près de 600 établissements de santé et plus de 500 services à la personne. Le cadre de vie est marqué par l'activité thermale historique, qui anime le centre-ville et structure une partie de l'économie. La commune bénéficie d'une excellente connectivité, avec la fibre déployée à 95,9 % et une gare TGV qui place Paris à moins de 4 heures.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Le Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la commune rappelle l'exposition à certains aléas, comme les inondations, qui ont donné lieu à 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Le profil démographique est vieillissant (indice de 305,4), ce qui se ressent dans l'ambiance et l'offre commerciale, même si la part des moins de 30 ans (30 %) reste significative.
Carte du marché immobilier à Dax
Dax et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dax
Avec une température moyenne de 14,5 °C et des précipitations annuelles de 1155 mm, Dax offre un climat océanique doux. Les hivers sont rarement rigoureux, mais l'humidité est présente. Ce profil convient aux acheteurs rechergeant une douceur de vivre, mais peu d'ensoleillement méditerranéen. Les précipitations, réparties sur l'année, impliquent une attention particulière à l'étanchéité des bâtiments et à la ventilation pour lutter contre l'humidité. Un atout pour les résidents à l'année comme pour la location saisonnière.
À qui s'adresse Dax ?
Dax s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (36,1 % de la population a 60 ans et plus), attirés par le thermalisme et le calme. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux nombreuses écoles (21 établissements) et équipements de loisirs. Les travailleurs mobiles profitent de la gare TGV. En revanche, les jeunes actifs cherchant une vie nocturne animée pourront être en décalage avec l'ambiance plus tranquille de cette ville moyenne.
Avantages et limites à Dax
✓ Points forts
- Climat océanique doux toute l'année
- Accès TGV direct et proximité de l'océan
- Services et équipements très complets
- Patrimoine historique et thermal valorisant
- Prix immobiliers inférieurs au littoral
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,3 %)
- Exposition à des risques naturels (PPR)
- Taxe foncière élevée (47,66 %)
Composition du parc immobilier à Dax
17 141 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 70,0 % d'appartements, 30,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Dax est mixte : 30 % de maisons, le reste en appartements. La part de propriétaires occupants (39,5 %) et de résidences secondaires (17,6 %) traduit un ancrage résidentiel fort, stabilisant les prix. Cependant, le taux de vacants (9,9 %) indique des marchés segmentés. L'acheteur typique peut être un néo-Dacquois attiré par les équipements (1503 au total) ou un investisseur visant la location touristique, compte tenu des 23 hébergements et de la gare TGV à 1,3 km. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Dax
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 075 logements).
- Avant 1919 5,9 % 714 logts
- 1919-1945 7,1 % 863 logts
- 1946-1970 26,2 % 3 161 logts
- 1971-1990 30,9 % 3 737 logts
- 1991-2005 15,7 % 1 891 logts
- 2006-2019 14,1 % 1 708 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dax
1 503 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dax
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs aléas naturels, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Six risques sont recensés, dont les inondations et le phénomène de retrait-gonflement des argiles, matérialisés par 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon d'exposition moyenne. Consulter le géoportail de l'urbanisme local (PLU) est impératif avant l'achat pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Dax
Acquérir une maison type de 87 m² à Dax coûte environ 217 152 €, soit l'équivalent de 10,5 années du revenu médian local (20 570 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 990 €. À cela s'ajoutent la taxe foncière et les charges d'entretien.
Erreurs à éviter quand on achète à Dax
- Ne pas consulter le PPR local et les règles d'urbanisme du PLU.
- Minimiser l'impact d'un DPE dégradé (E, F, G) sur le confort et les coûts.
- Ignorer la composition du voisinage et la part de logements sociaux (19 %).
- Faire une offre sans avoir vérifié la qualité de la desserte fibre.
Points clés à retenir à Dax
- Prix médian à 2 552 €/m², en baisse de 3,5 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut identique à 5,3 % pour appartements et maisons.
- Climat doux (14,5 °C en moyenne) mais humide (1 155 mm de pluie).
- Une maison type coûte 217 152 €, un appartement 120 465 €.
- Rendement net estimé à 3,0 %, taxe foncière élevée à 47,66 %.
- Parc mixte : 30 % de maisons, 39,5 % de propriétaires occupants.
- La proximité de la gare TGV est un important facteur de valorisation.
- Le parc est jeune : 14,1 % des logements construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dax ?
À Dax, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare TGV (1,3 km), du centre-ville et de ses 10 monuments historiques, ou des établissements scolaires (21 en tout) valorise significativement. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et la vue ont un impact. L'état du bien est crucial : un DPE C ou mieux devient un argument face à 6,4 % de passoires. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition au soleil pèsent, tout comme la qualité de la rénovation, dans un parc où seulement 14,1 % des logements sont post-2006.
Estimation indicative d'une maison à Dax
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
232 232 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste est cruciale à Dax. Une surévaluation allonge la vente dans un marché où l'offre neuve concurrence l'ancien. Une sous-évaluation signifie une perte de valeur sèche pour le vendeur. L'estimation doit tenir compte de la baisse récente des prix (-3,5 %), de la taxe foncière élevée (47,66 %) qui pèse sur l'attractivité, et de la qualité énergétique du bien, les passoires (F/G) étant de plus en plus difficiles à vendre. Seul un professionnel local peut pondérer ces éléments avec la demande micro-locale, par exemple entre le centre historique et les quartiers périphériques en développement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne au m² (2 614 €/m² à Dax), mais ignore les détails qui font la valeur réelle. Un expert local connaît la différence de prix entre un quartier proche des arènes et une rue éloignée des 533 services de proximité. Il évalue l'impact d'une véranda, d'une humidité résiduelle ou d'une copropriété bien gérée. Son estimation, sourcée par des ventes réelles récentes (DVF), crédibilise votre prix auprès des acheteurs et de leurs banques, facilitant une négociation sereine. C'est un atout dans un marché où 9,9 % des logements sont vacants.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², sans pondération par la surface.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster pour l'ancienneté du vôtre.
- Négliger l'impact négatif d'un jardin mal exposé ou d'une vue dégradée.
- Oublier de valoriser une rénovation récente avec des justificatifs.
Investir à Dax : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels implantés à Dax vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable, en identifiant les fenêtres d'opportunité.
Ces données tracent une direction. Sa mise en œuvre exige une expertise fine des quartiers et des opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dax grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Dax
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Dax
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dax
Quel est le prix immobilier moyen à Dax ?
Le prix médian est de 2 552 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 2 579 €/m² et les maisons à 2 478 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Dax ?
Le marché a corrigé de -3,5 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Cette pause peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, notamment les investisseurs ciblant le locatif.
Dax est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Dax est beaucoup moins chère que les stations balnéaires voisines. Son prix au m² est inférieur de 43 % à celui de Cestas et de 86 % à celui de Hendaye.
Quel rendement locatif espérer à Dax ?
Le rendement brut est de 5,3 % pour les appartements comme pour les maisons. Le loyer médian pour un appartement est de 11,7 €/m²/mois.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Dax ?
Les principaux points d'attention sont le taux de chômage élevé (16,3 %), la part de passoires thermiques (6,4 %) et la taxe foncière sur le bâti à 47,66 %, qui impacte le rendement net.
Marché immobilier des communes voisines
Dax présente un écart de valorisation saisissant avec des voisines littorales comme Biarritz (+216 %) ou Hendaye (+86 %), offrant un effet de levier considérable pour des indicateurs touristiques et d'équipements similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dax.
Communes limitrophes de Dax
Dax est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Dax se situe dans la moyenne — prix médian 2 552 €/m², dans la ligne de la médiane des Landes.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Dax a augmenté de +12,2 %. Au total, 2 889 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (28,8 % des transactions, 2 478 €/m²) et les appartements (71,2 %, 2 579 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 91 m² revient à environ 225 498 €, soit 11,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 10,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Dax compte 17,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 1 261 logements autorisés au permis de construire à Dax — un rythme moyen de 252 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Dax s'interprète dans un contexte plus large — Dax est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km), à basse altitude (31 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).