01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 651 logements dont 5 032 résidences principales, 171 résidences secondaires et 448 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 032 | 89,0 % |
| Résidences secondaires | 171 | 3,0 % |
| Logements vacants | 448 | 7,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 5 651 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 382 | 7,6 % |
| 1919-1945 | 217 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 702 | 14,1 % |
| 1971-1990 | 1 216 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 1 247 | 25,0 % |
| 2006-2019 | 1 230 | 24,6 % |
La période 1991-2005 concentre 25 % du parc, tandis que 8 % datent d'avant 1919 et 25 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 218 | 4,3 % |
| 2 pièces | 1 043 | 20,7 % |
| 3 pièces | 1 247 | 24,8 % |
| 4 pièces | 1 336 | 26,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 188 | 23,6 % |
Distribution par taille: 25 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 962 | 5 345 | 5 651 |
| Rés. principales | 4 380 | 4 838 | 5 032 |
| Rés. secondaires | 208 | 142 | 171 |
| Vacants | 373 | 364 | 448 |
Pour référence, Vétraz-Monthoux (16 km) affiche 50,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 549 | 50,7 % |
| Locataires (privé) | 1 608 | 32,0 % |
| Locataires HLM | 742 | 14,7 % |
| Logés gratuitement | 133 | 2,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 50,7 %, locataires 46,7 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 255 | 44,8 % |
| Fioul | 642 | 12,8 % |
| Électricité | 1 619 | 32,2 % |
| Gaz bouteille | 44 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 472 | 9,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par électricité (32 %) et fioul (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 718 |
| 2 à 4 ans | 1 248 |
| 5 à 9 ans | 1 068 |
| 10 ans ou plus | 1 998 |
| Total ménages | 5 032 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 573 |
| Sous-occupation modérée | 1 342 |
| Sous-occupation accentuée | 968 |
| Suroccupation modérée | 400 |
| Suroccupation accentuée | 33 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 476 | 9,5 % |
| 1 voiture | 2 582 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 974 | 39,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 640 | 1 483 | 50 | 107 |
| 1975 | 2 200 | 1 915 | 128 | 157 |
| 1982 | 2 462 | 2 124 | 134 | 204 |
| 1990 | 2 704 | 2 389 | 189 | 126 |
| 1999 | 3 560 | 3 126 | 225 | 209 |
| 2006 | 4 438 | 3 922 | 188 | 328 |
| 2011 | 4 962 | 4 380 | 208 | 373 |
| 2016 | 5 345 | 4 838 | 142 | 364 |
| 2022 | 5 651 | 5 032 | 171 | 448 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 640 à 5 651, soit +245 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 572 | 511 | 407 | 486 | 523 | 293 |
| Dont vacants > 2 ans | 139 | 147 | 140 | 141 | 120 | 167 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,5 % |
| Classe B | 29 | 1,2 % |
| Classe C | 893 | 37,1 % |
| Classe D | 661 | 27,4 % |
| Classe E | 537 | 22,3 % |
| Classe F | 154 | 6,4 % |
| Classe G | 124 | 5,1 % |
Distribution DPE sur 2 410 diagnostics: la majorité se situe en classe C (37 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 197 | 8,2 % |
| Classe B | 492 | 20,4 % |
| Classe C | 828 | 34,4 % |
| Classe D | 357 | 14,8 % |
| Classe E | 365 | 15,1 % |
| Classe F | 104 | 4,3 % |
| Classe G | 67 | 2,8 % |
Répartition climat du parc: C concentre 34 % des diagnostics et 63 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 248 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 105 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 279 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 2 |
| Classe B | 21 | 8 |
| Classe C | 61 | 832 |
| Classe D | 97 | 564 |
| Classe E | 70 | 467 |
| Classe F | 21 | 133 |
| Classe G | 34 | 90 |
Les maisons affichent une classe dominante D (248 kWh/m²/an), les appartements C (211) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 45 |
| T2 | 215 |
| T3 | 378 |
| T4 | 221 |
| T5+ | 53 |
Faut-il investir à Roche-sur-Foron en 2026 ?
Ancrée dans le Pays Rochois, cette commune à la démographie positive bénéficie d'une desserte ferroviaire et d'un équipement en services remarquable. Son marché immobilier, moins cher que ses voisines immédiates, attire une clientèle extérieure. L'investissement y est-il pour autant judicieux ? Le verdict tient dans l'équilibre entre cet avantage comparatif et des indicateurs locaux plus fragiles.
Avec un prix au mètre carré inférieur de 11 % à 27 % par rapport à ses voisines les plus cotées, la petite ville affiche un effet de levier immédiat pour un investisseur rigoureux.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la plus-value long terme, en acceptant un effort initial important pour un rendement locatif correct.
Points clés
- ✓ Rendements bruts corrects (5,1-5,6 %)
- ✓ Services et équipements très développés
- ✓ Dynamique démographique positive (+1,5 %)
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Risque de vacance locative à 7,9 %
- ⚠ Parc vieillissant (12 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Son prix médian de 3 982 €/m² la place légèrement sous la moyenne nationale pour une ville équipée.
- Elle se positionne dans la moitié supérieure des petites villes de Haute-Savoie pour son attractivité territoriale.
- Son rendement locatif dépasse ceux des grandes métropoles, mais son accessibilité est plus faible.
Analyse du marché immobilier à Roche-sur-Foron
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de la Roche-sur-Foron
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, créant un risque de liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, créant un risque de liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais est concurrencée par un parc vacant relativement élevé.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais est concurrencée par un parc vacant relativement élevé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : peu d'opportunités pour de la location saisonnière lucrative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : peu d'opportunités pour de la location saisonnière lucrative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3957,1 — Percentile dept : 35/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 55/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 28/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 630,4 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 45/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,1 — Percentile dept : 24/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,3 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3957,1 — Percentile dept : 65/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 14/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 71/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 630,4 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Roche-sur-Foron : opportunités et risques
Investir à La Roche-sur-Foron en 2026 cible prioritairement la plus-value à moyen terme. La hausse continue des prix, bien que ralentie, et l'écart avec les voisines constituent le principal levier. Le rendement locatif brut, correct (5,1-5,6 %), ne doit pas être le moteur unique, d'autant que la taxe foncière et un taux de vacance de 7,9 % en rognent la rentabilité nette. L'indice d'opportunité locative modéré (5,3/10) confirme un marché locatif actif mais sans tension excessive.
La stratégie gagnante consistera à acquérir un appartement bien situé, de préférence rénové ou récent pour éviter les 11,3 % de passoires thermiques du parc. La proximité de la gare (0,6 km) et des commerces est un critère non-négociable pour attirer des locataires, majoritairement des actifs. La faible pression touristique (IPTI à 2,3/10) écarte l'option d'un investissement en meublé saisonnier.
Attention néanmoins au risque de sur-offre : avec 456 logements neufs autorisés en cinq ans, l'offre locative pourrait se densifier, limitant la progression des loyers. L'investisseur doit donc privilégier des biens aux qualités intrinsèques indiscutables (balcon, place de parking, DPE performant) pour se démarquer. Le recours à un professionnel local pour identifier ces opportunités est crucial.
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Données du marché immobilier à Roche-sur-Foron
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 3 752 €/m², le prix médian de La Roche-sur-Foron masque une dichotomie entre appartements (3 670 €/m²) et maisons (4 348 €/m²). Cette fourchette, associée à un prix moyen bien supérieur (5 040 €/m²), trahit la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques vers le haut. D'après les transactions DVF 2024, le marché est principalement alimenté par des appartements de taille modeste, visant des investisseurs ou des primo-accédants à budget serré.
La comparaison avec les communes similaires est éloquente : La Roche-sur-Foron se vend 11 % moins cher que Bonneville et jusqu'à 27 % de moins que Vétraz-Monthoux. Cet écart s'explique partiellement par une altitude plus élevée (838 m) et un climat plus continental, mais aussi par une fiscalité locale (taxe foncière à 31,66 %) qui grève la rentabilité nette.
Le contexte démographique, avec un indice de vieillissement équilibré (101,1) et 37,4 % de moins de 30 ans, soutient une demande diversifiée. Cependant, le taux de chômage (8,2 %) et le revenu médian (28 670 €) limitent le pouvoir d'achat purement local, rendant le marché très dépendant des acheteurs extérieurs attirés par la gare et les 467 équipements recensés par l'INSEE.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Roche-sur-Foron Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une hausse constante des prix médians sur cinq ans, passant de 3 376 €/m² en 2020 à 3 982 €/m² en 2024, soit une progression cumulée de près de 18 %. Cette tendance a cependant fortement ralenti, passant de +6,1 % entre 2022 et 2023 à seulement +2,1 % sur la dernière année. Cette décélération suggère un marché arrivant à maturité après une période de forte appréciation. Comparé aux communes voisines comme Gaillard ou Vétraz-Monthoux, l'écart de prix reste significatif, offrant une relative marge de manœuvre. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché moins spéculatif, où la sélection du bien et la négociation redeviennent primordiales.
Évolution du marché immobilier de la Roche-sur-Foron
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de la Roche-sur-Foron évolue de +9,9 %, passant de 3 413 à 3 752 €/m²; 164 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 147 ventes en 2024, le volume des transactions a légèrement baissé par rapport au pic de 2022 (218 ventes), mais reste soutenu. Le marché est clairement porté par les appartements, qui représentent 78 % des transactions, avec une surface médiane de 64 m². Ce profil reflète une demande tournée vers des logements compacts et accessibles, probablement de la part d'investisseurs ou de jeunes actifs. Le faible nombre de ventes de maisons (33) et leur surface médiane élevée (126 m²) indiquent un segment plus familial et moins liquide. Le marché est équilibré, ni totalement vendeur ni acheteur, avec une négociation qui reprend ses droits.
Répartition des ventes
27,4 % de maisons et 72,6 % d'appartements parmi les 164 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 27,4 % de maisons et 72,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 164 | 45 | 119 |
| Prix médian/m² | 3 752 € | 4 348 € | 3 670 € |
| Prix moyen/m² | 4 032 € | ||
| Surface médiane | – | 107 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 173 | 3 413 € |
| 2022 | 191 | 3 588 € |
| 2023 | 134 | 3 805 € |
| 2024 | 124 | 3 931 € |
| 2025 | 164 | 3 752 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction est vigoureuse, avec 456 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 6 %. La seule année 2024 compte 183 autorisations, signe d'une attractivité résidentielle confirmée et d'une réponse à la pression démographique (+1,5 % sur 5 ans). Cette nouvelle offre, souvent plus économe en énergie (24,6 % du parc est post-2006), modernise le tissu urbain mais pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien si la demande ne suit pas. Elle se concentre vraisemblablement dans les zones en extension ou de renouvellement urbain.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 578 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 156 sur 2013 — soit +270,5 %.
Vacance longue durée à Roche-sur-Foron
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roche-sur-Foron (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Roche-sur-Foron: 646 logements autorisés sur 5 ans, 289 pour la dernière année (+28 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Roche-sur-Foron
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roche-sur-Foron
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net déduit les frais récurrents. À La Roche-sur-Foron, la taxe foncière sur le bâti est de 31,66 %. Il faut aussi provisionner la gestion locative (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété, et surtout l'entretien. Un bien ancien (12 % du parc date d'avant 1945) peut générer des coûts supplémentaires, réduisant davantage la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Roche-sur-Foron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 410 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roche-sur-Foron: majorité classée C, part de passoires thermiques à 11,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C dominante (214 kWh/m²/an) est au-dessus de la moyenne nationale. 11,3 % de passoires thermiques (F/G) restent à rénover sous peine d'interdiction de location progressive. Un bien classé D ou pire représente un risque réglementaire et financier à moyen terme (loi Climat).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane de vente est de 64 m². Ils correspondent à la demande principale de ménages modestes. Les maisons, avec un loyer de 19 €/m²/mois, ciblent un public plus aisé mais sont moins nombreuses sur le marché locatif. Attention au parc ancien : 11,3 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier majeur.
Quelles zones cibler à Roche-sur-Foron ?
La centralité autour de la gare (0,6 km) et des 13 établissements scolaires est un atout pour la location. Les quartiers périphériques, plus récents, attirent les familles. La proximité immédiate de l'axe Annecy-Genève, via la gare TGV à 23,5 km, renforce l'attractivité pour les actifs mobiles. Aucune zone en forte requalification n'émerge clairement, le marché est établi.
Calculateur de rendement à Roche-sur-Foron
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Roche-sur-Foron
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 7,9 % qui indique une possible difficulté à louer. La taxe foncière (31,66 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la sismicité moyenne et les 14 risques naturels recensés peuvent compliquer l'assurance et décourager certains locataires. La rénovation énergétique est incontournable pour 11,3 % du parc.
Cas pratique : un investissement type à Roche-sur-Foron
Pour un appartement type de 60 m² à La Roche-sur-Foron, comptez environ 239 000 € à l'achat. Loué 16,7 €/m², il génère 1 002 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 200 €/an) et des charges, le rendement net avoisine 3,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Roche-sur-Foron
- Négliger la taxe foncière, élevée à 31,66 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
- Surévaluer les loyers face à une offre locative concurrente.
- Ne pas vérifier la classe DPE, cruciale pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est actif au printemps, avec des visites facilitées. L'automne peut être propice aux négociations avant la fin d'année. La proximité des stations de ski n'induit pas de surchauffe hivernale notable, la commune étant avant tout résidentielle. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les décisions de vente.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 5 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de 38,4 ans est inférieur à la moyenne nationale.
- Le taux de renouvellement des entreprises est de 14,5 % par an.
S'installer à Roche-sur-Foron : cadre de vie et logement
S'installer à La Roche-sur-Foron, c'est profiter d'un cadre de vie très bien doté pour une ville de 11 000 habitants. La commune dispose de 13 établissements scolaires, 118 équipements de santé et 28 lieux de sports et loisirs, selon la base permanente des équipements de l'INSEE. Cette autonomie en services quotidiens, couplée à une desserte ferroviaire directe, en fait un lieu de vie pratique pour les familles et les actifs travaillant dans le bassin annécien ou genevois.
Le territoire présente toutefois certaines fragilités environnementales (ISE à 3,2/10) avec une sismicité moyenne et 14 risques naturels recensés, dont cinq ayant donné lieu à des arrêtés de catastrophe naturelle. Le taux de couverture très haut débit (78,5 %) et de fibre (75,5 %) permet en revanche un télétravail de qualité. Le caractère historique de la ville, avec cinq monuments protégés, ajoute au charme résidentiel, même si le parc de logements reste assez ancien (12 % d'avant 1945).
Carte du marché immobilier à Roche-sur-Foron
La Roche-sur-Foron et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roche-sur-Foron
Avec une altitude moyenne de 838 m et 1 461 mm de précipitations annuelles, l'hiver est marqué. La température moyenne de 8,9 °C et les jours de gel fréquents conviennent aux amateurs de montagne. Ce climat implique des coûts de chauffage potentiellement élevés, un critère à vérifier dans le DPE.
À qui s'adresse La Roche-sur-Foron ?
Cette commune s'adresse prioritairement aux jeunes actifs et familles travaillant dans le bassin annécien ou frontalier, recherchant un ancrage résidentiel stable et un accès à la nature. Les primo-accédants peuvent y trouver des appartements accessibles, nécessitant 8,7 années de revenu médian local (28 670 €). Les retraités y sont moins représentés (19,2 % de 60 ans et +). L'environnement montagneux et les risques naturels recensés (14 au total) demandent une certaine adaptabilité.
Avantages et limites à Roche-sur-Foron
✓ Points forts
- Prix inférieur aux communes voisines attractives
- Centralité et services de proximité nombreux (467 équipements)
- Desserte ferroviaire et accès rapide à Annecy (23,5 km)
- Environnement montagnard préservé, cadre de vie nature
- Parc immobilier relativement récent (24,6% post-2006)
− À prendre en compte
- Climat frais et humide, hivers rigoureux
- Risques naturels modérés (sismicité, inondations historiques)
- Offre culturelle et de loisirs limitée en comparaison d'Annecy
Composition du parc immobilier à Roche-sur-Foron
5 651 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 30,6 % de maisons, 69,4 % d'appartements sur un total de 5 651 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre propriétaires (50,7 %) et locataires. La part très faible de résidences secondaires (3 %) indique un marché ancré dans la vie locale. Cependant, 7,9 % de logements vacants suggèrent une possible obsolescence ou un marché de transition. Les maisons individuelles représentent 30,6 % des logements.
Ancienneté du parc à Roche-sur-Foron
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 995 logements).
- Avant 1919 7,6 % 382 logts
- 1919-1945 4,3 % 217 logts
- 1946-1970 14,1 % 702 logts
- 1971-1990 24,3 % 1 216 logts
- 1991-2005 25,0 % 1 247 logts
- 2006-2019 24,6 % 1 230 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Roche-sur-Foron
467 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roche-sur-Foron
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est moyenne et le radon faible. 14 risques naturels sont recensés, avec 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie, qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Roche-sur-Foron
Une maison familiale de 120 m² représente un investissement médian de 493 560 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 2 250 €. Cela équivaut à près de 17 années du revenu médian local (28 670 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Roche-sur-Foron
- Oublier de consulter le PPR pour les risques naturels.
- Sous-estimer les coûts de chauffage en climat montagnard.
- Négocier sans connaître le taux de vacance local (7,9 %).
- Choisir un bien mal connecté (score numérique 8/100).
Points clés à retenir à Roche-sur-Foron
- Prix médian à 3 982 €/m², en hausse de 2,1 % en un an.
- Rendement brut moyen de 5,1 % pour les appartements.
- Climat montagnard : 838 m d'altitude, 1 461 mm de pluie/an.
- Le prix des maisons dépasse celui des appartements (+5 %).
- Une maison coûte en moyenne 518 238 €, un appartement 250 368 €.
- Rendement net estimé à 3,3 % après charges et taxe foncière.
- Gare SNCF à 0,6 km et TGV à 23,5 km (Annecy).
- 11,3 % du parc est en passoire thermique (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roche-sur-Foron ?
L'exposition et la vue, l'état du bâti (un bien rénové se vendra mieux qu'une passoire), la surface du terrain et la proximité de la gare (0,6 km) ou des 13 écoles pèsent lourd. Un logement récent (25 % du parc construit après 2006) justifie une prime. La performance énergétique devient un critère de valorisation majeur, influant sur le taux du crédit et l'attractivité.
Estimation indicative d'une maison à Roche-sur-Foron
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
401 464 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché équilibré comme La Roche-sur-Foron, une erreur de prix de 10 % peut se traduire par plusieurs mois de vacance commerciale. Les données DVF indiquent une fourchette de prix interquartile de 3 257 à 4 616 €/m² : se positionner correctement dans cette fourchette est crucial. De plus, 11,3 % du parc étant classé F ou G, une sous-évaluation de l'impact du DPE peut coûter cher. Une estimation experte, ancrée sur les transactions réelles et les spécificités locales (sismicité, altitude), est le premier pas vers une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-secteurs : un bien près du centre historique n'a pas la même valeur qu'en périphérie. Il évalue l'état réel, l'exposition aux risques, le potentiel de rénovation. Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert de base à une négociation sérieuse, évitant une mise en prix trop haute qui gèle la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le seul prix au m², très variable selon le secteur.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare ou des écoles.
- Ne pas actualiser le prix selon l'état énergétique (DPE).
- Vendre sans professionnel dans un marché à 8,2 % de chômage.
Investir à Roche-sur-Foron : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de la valeur réelle à La Roche-sur-Foron. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en opportunité concrète, en dénichant les perles rares et en négociant avec justesse.
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se niche dans le choix du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roche-sur-Foron
Quel est le prix moyen de l'immobilier à La Roche-sur-Foron ?
Le prix médian global s'établit à 3 982 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 670 €/m² et les maisons à 4 348 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 64 et 126 m².
La Roche-sur-Foron est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est généralement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 11 % à celui de Bonneville et de 27 % à celui de Vétraz-Monthoux, selon les données DVF 2024.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative est modérée (indice 5,3/10). Le rendement brut des appartements est de 5,1 %, mais le rendement net tombe à environ 3,3 % après charges. La stratégie doit privilégier la plus-value à moyen terme.
Quelle est l'évolution des prix à La Roche-sur-Foron ?
Les prix médians ont progressé de près de 18 % entre 2020 et 2024. La hausse annuelle est de +2,1 % en 2024, marquant un net ralentissement par rapport aux années précédentes.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare, du centre-ville et des commerces pour maximiser l'attractivité locative. La sélection du bien, notamment son DPE et son exposition, est plus déterminante que le quartier stricto sensu.
Marché immobilier des communes voisines
La Roche-sur-Foron offre un point d'entrée nettement plus accessible que Vétraz-Monthoux (+27 %) ou Fillère (+22 %), avec des indicateurs de services équivalents, ce qui crée une marge de plus-value intéressante à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roche-sur-Foron.
Communes limitrophes de la Roche-sur-Foron
La Roche-sur-Foron est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 752 €/m², La Roche-sur-Foron se place parmi les communes chères de l'Haute-Savoie, au-dessus de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Roche-sur-Foron a augmenté de +9,9 %. Au total, 786 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,6 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (27,4 % des transactions, 4 348 €/m²) et les appartements (72,6 %, 3 670 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de la Roche-sur-Foron, un logement de 107 m² (465 236 €) représente 16,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,7 €/m² pour un appartement et 19,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 646 logements autorisés et 139 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Roche-sur-Foron est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets. La géographie joue son rôle: la commune est en montagne, à 805 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).