01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 619 logements dont 8 630 résidences principales, 2 347 résidences secondaires et 642 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 630 | 74,3 % |
| Résidences secondaires | 2 347 | 20,2 % |
| Logements vacants | 642 | 5,5 % |
Le graphique détaille la structure des 11 619 logements: 74 % sont habités en permanence, 20 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 359 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 254 | 3,0 % |
| 1946-1970 | 1 296 | 15,3 % |
| 1971-1990 | 3 532 | 41,6 % |
| 1991-2005 | 1 932 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 1 117 | 13,2 % |
La période 1971-1990 concentre 42 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 344 | 4,0 % |
| 2 pièces | 1 745 | 20,2 % |
| 3 pièces | 2 181 | 25,3 % |
| 4 pièces | 1 934 | 22,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 426 | 28,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 28 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 346 | 10 657 | 11 619 |
| Rés. principales | 7 824 | 8 289 | 8 630 |
| Rés. secondaires | 1 907 | 1 830 | 2 347 |
| Vacants | 615 | 537 | 642 |
35,6 % de part de propriétaires à Digne-Les-Bains, commune de population comparable à 82 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 649 | 65,5 % |
| Locataires (privé) | 1 907 | 22,1 % |
| Locataires HLM | 727 | 8,4 % |
| Logés gratuitement | 348 | 4,0 % |
La répartition du parc occupé: 65,5 % de propriétaires, 30,5 % de locataires, dont 8 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 045 | 12,1 % |
| Fioul | 683 | 7,9 % |
| Électricité | 5 977 | 69,3 % |
| Gaz bouteille | 160 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 765 | 8,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (69 %), suivi par gaz de ville (12 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 783 |
| 2 à 4 ans | 1 882 |
| 5 à 9 ans | 1 529 |
| 10 ans ou plus | 4 437 |
| Total ménages | 8 630 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 531 |
| Sous-occupation modérée | 2 068 |
| Sous-occupation accentuée | 1 470 |
| Suroccupation modérée | 793 |
| Suroccupation accentuée | 81 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 453 | 5,2 % |
| 1 voiture | 4 044 | 46,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 133 | 47,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 47 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 92,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 512 | 2 108 | 301 | 103 |
| 1975 | 3 683 | 2 887 | 485 | 311 |
| 1982 | 4 619 | 3 630 | 636 | 353 |
| 1990 | 7 311 | 4 847 | 1 444 | 1 020 |
| 1999 | 8 518 | 6 575 | 1 453 | 490 |
| 2006 | 10 262 | 8 125 | 1 597 | 540 |
| 2011 | 10 346 | 7 824 | 1 907 | 615 |
| 2016 | 10 657 | 8 289 | 1 830 | 537 |
| 2022 | 11 619 | 8 630 | 2 347 | 642 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 512 logements à l'origine, 11 619 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 678 | 650 | 599 | 647 | 916 | 477 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 19 | 182 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 289 | 6,9 % |
| Classe B | 866 | 20,6 % |
| Classe C | 2 028 | 48,3 % |
| Classe D | 622 | 14,8 % |
| Classe E | 254 | 6,0 % |
| Classe F | 107 | 2,5 % |
| Classe G | 33 | 0,8 % |
Le graphique décompose les 4 199 diagnostics par étiquette énergétique: 48 % en C, 76 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 295 | 54,7 % |
| Classe B | 875 | 20,8 % |
| Classe C | 625 | 14,9 % |
| Classe D | 200 | 4,8 % |
| Classe E | 120 | 2,9 % |
| Classe F | 71 | 1,7 % |
| Classe G | 13 | 0,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (55 %), 90 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 81 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 205 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 197 | 92 |
| Classe B | 301 | 565 |
| Classe C | 523 | 1 505 |
| Classe D | 336 | 286 |
| Classe E | 191 | 63 |
| Classe F | 76 | 31 |
| Classe G | 22 | 11 |
Côté maisons, la dominante est C (156 kWh/m²/an); côté appartements, C (138).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 57 |
| T2 | 375 |
| T3 | 467 |
| T4 | 221 |
| T5+ | 14 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mougins (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Mougins compte 11 619 logements répartis entre les trois statuts (principal 74,3 %, secondaire 20,2 %, vacant 5,5 %). Habitat intermédiaire — la maison (55,2 %) coexiste avec l'appartement (44,8 %). Mougins se situe dans un environnement dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, sur un relief modérément vallonné, à 238 m d'altitude, en retrait du littoral azuréen, à environ 14 km.
Selon l'INSEE, 65,5 % des résidences principales de Mougins sont occupées par leurs propriétaires, 30,5 % par des locataires. La part HLM atteint 8,4 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Mougins demeure déficitaire avec 13,4 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 4,2 % du parc date d'avant 1919, 13,2 % d'après 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 145 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 69,3 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +9,0 % entre 2016 et 2022. 47,9 % des ménages de Mougins disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 238 m d'altitude, en retrait du littoral azuréen, à environ 14 km — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Perchee dans l'arriere-pays cannois, Mougins allie un cadre de vie verdoyant a une proximite immediate de la Croisette. Son economie, portee par plus de 4 000 entreprises et un taux de chomage contenu (9,6 %), en fait un pole attractif. Cette dynamique se reflete-t-elle dans les opportunites immobilieres actuelles ?
Une correction de -9,9 % en 2024 offre un point d'entrée dans un marché de la Côte d'Azur traditionnellement très fermé.
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Points clés
- ✓ Correction recente de 9,9 %
- ✓ Rendement locatif correct de 4,7 %
- ✓ Tres bon niveau d'equipements
- ⚠ Prix median global eleve
- ⚠ Accessibilite locale faible
- ⚠ Risque radon et sismicite moderee
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Avec un prix median superieur a 6 100 €/m², Mougins depasse plus de 95 % des communes francaises.
- Son prix au metre carre est environ 50 % plus eleve que la mediane departementale des Alpes-Maritimes.
- Son rendement locatif brut de 4,7 % pour les appartements reste superieur a celui des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Mougins
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mougins : opportunités et risques
Investir a Mougins en 2026 releve d'une strategie de value investing territorial : miser sur la resilience d'un nom etabli de la Cote d'Azur apres une correction. Le rendement brut des appartements (4,7 %) est correct pour la region, mais le rendement net, estime a 3,3 % apres deduction de la taxe fonciere (23,44 %), des frais de gestion et de vacance, devient juste. Il ne justifie l'operation qu'avec une perspective de revalorisation du capital a moyen terme.
La faible accessibilite locale (IAI a 3,1/10) est un double tranchant. Elle signifie que la demande locative est largement portee par des actifs travaillant dans le bassin d'emploi cannois ou grassois, offrant une certaine securite de revenus. Toutefois, elle implique aussi que la revente future dependra continuellement de l'arrivee de nouveaux acquereurs externes, potentiellement sensibles aux cycles economiques. La faible pression touristique immobiliere (IPTI a 2,9/10) ecarte clairement la strategie de location saisonniere, orientant vers du locatif annuel.
L'investisseur devra etre particulierement vigilant sur deux points. D'abord, les risques naturels : la commune est soumise a un risque radon significatif et a une sismicite moderee, avec pas moins de trois Plans de Prevention des Risques (PPR) actifs. Ensuite, la fiscalite : la taxe fonciere, bien qu'inferieure a la moyenne regionale, rogne le rendement. L'effort net mensuel apres loyer percu peut etre substantiel, necessitant une trésorerie solide.
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Données du marché immobilier à Mougins
DVF, loyers, permis, analyse expertLe paysage immobilier mouginois est structure par une dualite de marche. D'un cote, le segment des maisons individuelles, avec un prix median a 7 618 €/m², incarne un produit de standing, reserve a une clientele aisee, souvent exterieure, en quete de villa avec vue ou de propriete de caractere. De l'autre, le parc d'appartements, a 4 833 €/m², constitue une porte d'entree relative et le vivier principal pour l'investissement locatif. Cette dichotomie explique l'ecart important entre prix moyen et prix median releve dans les transactions DVF 2024.
La correction de -9,9 % enregistree en 2024 merite une lecture nuancee. Elle intervient apres trois annees de hausse tres vigoureuse et semble toucher particulierement le haut de gamme, tirant l'ensemble des medianes vers le bas. Neanmoins, d'apres les donnees de transactions, le marche n'est pas en chute libre : le volume d'echanges reste superieur a celui de 2020, indiquant une liquidite preservee. La proximite immediate de l'aeroport de Cannes-Mandelieu et de la gare TGV de Cannes (moins de 10 km) continue d'irriguer l'attractivite du territoire.
Enfin, le parc immobilier est relativement recent (13,2 % construit apres 2006) et energetiquement correct (classe DPE dominante C), avec une part minime de passoires thermiques (3,3 %). Ce profil est un atout face aux nouvelles reglementations, mais il limite aussi les opportunites de renovation a forte plus-value. Le taux de residences secondaires (20,2 %) et de logements vacants (5,5 %) est dans la norme azureenne, signe d'un marche equilibre entre usage principal et usage secondaire.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mougins Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix median a Mougins, etablie d'apres les donnees DVF, dessine un cycle immobilier classique de la Cote d'Azur : une hausse continue et robuste de 2020 a 2023, portant le metre carre de 4 930 € a 6 777 €, soit une appreciation de 37 % en trois ans. L'annee 2024 marque un net inflessissement avec un recul de -9,9 %, ramenant le prix median a 6 105 €/m². Cette correction, superieure a celle observee sur de nombreuses communes litterales, pourrait signaler un reajustement apres une phase de surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre potentiellement une fenetre de negociation, notamment sur les biens presents depuis longtemps ou necessitant des travaux. Neanmoins, le prix reste 24 % superieur a son niveau de 2021, indiquant une base de valorisation desormais structurellement plus haute.
Évolution du marché immobilier de Mougins
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 5 139 €/m² à 5 648 €/m² (+9,9 %), pour 368 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres, basees sur les prix et loyers medians 2024, revelent un effort d'investissement consequent. Pour acquerir une maison type de 130 m² a 923 000 €, un menage local devrait y consacrer l'equivalent de 33,7 annees de revenu median, soit une inaccessibilite criante. Meme l'appartement de 51 m² (245 259 €) represente 9 annees de revenu. En location, le rendement brut de 4,7 % pour les appartements est correct mais est erode par la fiscalite locale (taxe fonciere a 23,44 %) et les charges de gestion. Le loyer couvrira rarement la totalite de la mensualite d'emprunt, laissant a la charge de l'investisseur un effort net mensuel qui peut atteindre plusieurs centaines d'euros. La viability du montage depend donc d'un apport personnel significatif et d'une selection pointue sur les charges.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marche transactionnel de Mougins, avec 436 ventes en 2024, demeure actif bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (723 transactions). Cette baisse de volume, concomitante a la baisse des prix, est un signe classique de marche en phase de correction. Les maisons representent 62 % des transactions (181 ventes), dominant le paysage, avec une surface mediane de 130 m². Ceci souligne le caractere residentiel et familial de la demande. Les appartements, plus petits (51 m² median), constituent l'autre segment. Le prix moyen global (7 974 €/m²) depasse significativement le median (6 105 €/m²), signe de la presence de biens de prestige tirant la moyenne vers le haut. Le marche semble en transition vers un leger avantage acheteur sur les biens les moins exposes.
Répartition des ventes
49,2 % de maisons et 50,8 % d'appartements parmi les 368 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 49,2 % de maisons et 50,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 368 | 181 | 187 |
| Prix médian/m² | 5 648 € | 7 618 € | 4 833 € |
| Prix moyen/m² | 7 419 € | ||
| Surface médiane | – | 129 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 476 | 5 139 € |
| 2022 | 453 | 5 500 € |
| 2023 | 371 | 5 816 € |
| 2024 | 308 | 5 558 € |
| 2025 | 368 | 5 648 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Mougins montre un net ralentissement. Selon les donnees SITADEL, seulement 97 logements ont ete autorises en 2024, et la tendance sur cinq ans est a une baisse de 55 % par rapport au quinquennat precedent. Ce frein a l'offre neuve contraste avec une pression demographique persistante (+8,1 % de population en 10 ans). Cette faiblesse de la construction neuve limite les risques de sur-offre a court terme et maintient une pression sous-jacente sur le parc ancien. Elle indique egalement que les opportunites d'investissement dans le neuf seront rares, orientant les acquereurs vers la renovation ou la revente de biens existants. L'urbanisation semble desormais mature, se concentrant sur la requalification de dents creuses plutot que sur de vastes extensions.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 100 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 76 sur 2013 — soit +31,6 %.
Vacance longue durée à Mougins
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mougins (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Mougins totalise 779 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mougins
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mougins
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements chute à environ 3,3 % net. Cette différence vient de la taxe foncière, l'une des plus élevées du département à 23,44 %. Ajoutez les frais de gestion, les éventuels travaux et la vacance locative, bien que le marché soit tendu avec seulement 5,5 % de logements vacants. Pour une maison, la baisse est plus marquée, passant de 3,8 0% à 2,6 % net.
Performance énergétique du parc à Mougins
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 199 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Mougins est C, avec 3,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier est plutôt performant, avec une classe énergétique C dominante et une consommation moyenne de 144 kWh/m²/an. Seulement 3,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat, mais des travaux de rénovation restent souvent nécessaires pour atteindre les standards futurs (2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 18,9 €/m²/mois, sont les plus adaptés à un investissement locatif classique, notamment les T2 et T3. Le petit parc de logements sociaux (11 %) limite la concurrence par le bas. Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un rendement brut plus faible (3,8 %) mais peuvent viser une clientèle familiale ou de cadres expatriés. L'ancien domine largement le parc, seulement 13,2 % des logements datent d'après 2006. Attention aux passoires thermiques (3,3 % classées F/G), soumises à des interdictions de location à venir.
Quelles zones cibler à Mougins ?
La valorisation est maximale dans le centre historique, près des monuments classés et des commerces (209 équipements recensés). La proximité des gares (Cannes à 5,5 km, Mouans-Sartoux à 2,8 km) et de l'aéroport Cannes-Mandelieu (6,2 km) renforce l'attractivité locative des quartiers bien desservis. La périphérie, plus résidentielle, cible des locataires en quête de calme et d'espace. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-55 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Mougins
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Mougins
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,5 % et une saisonnalité marquée par les résidences secondaires. La dépendance à l'économie de la Côte d'Azur (tourisme, services) expose le marché aux retournements conjoncturels. La taxe foncière, à 23,44 %, grève le rendement net. Enfin, le risque réglementaire sur l'énergie est limité (peu de passoires) mais présent. La sismicité modérée et le risque radon significatif peuvent impacter les assurances.
Erreurs à éviter quand on investit à Mougins
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus fortes du département à 23,44 %.
- Négliger les frais de copropriété dans les résidences avec piscine ou gardiennage.
- Surévaluer les loyers potentiels en dehors des zones proches des commerces ou des gares.
- Investir sans vérifier le DPE, sous peine de voir le bien interdit à la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Mougins suit un rythme méditerranéen. La période la plus active va de mars à juin, avec une reprise après l'hiver et avant les vacances d'été. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice, après la trêve estivale. Notez que la taxe foncière est payable en septembre, ce qui peut motiver certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique, modérée avec 12 hébergements, a peu d'impact direct.
Le saviez-vous ?
- Mougins compte 3 monuments historiques protégés pour 26 km² de superficie.
- L'âge médian est de 46,4 ans, avec 30,6% de seniors de 60 ans et plus.
- 83,2% des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Mougins : cadre de vie et logement
S'installer a Mougins, c'est choisir un art de vivre azureen preserve du tumulte littoral immediat. La commune dispose d'un equipement exceptionnel pour sa taille, avec un indice ICS de 8,4/10, traduisant la presence de plus de 1 500 equipements dont 209 commerces et 337 structures de sante. Cette autonomie au quotidien est un atout majeur pour les familles et les retraites, qui composent une population mature (age median de 46,4 ans).
Le territoire est neanmoins marque par son relief et son exposition aux risques. Les differents PPR (inondation, feu de foret, mouvements de terrain) deliminent des zones ou la constructibilite et l'assurabilite sont contraintes. Le cadre, bien que verdoyant, demande une adaptation. D'un autre cote, la connectivite est excellente (fibre a 83,2 %), et l'appartenance a la Communaute d'Agglomeration Cannes Pays de Lerins ouvre l'acces a des infrastructures et evenements metropolitains.
Carte du marché immobilier à Mougins
Mougins et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mougins
Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et 920 mm de pluie par an, le climat de Mougins est méditerranéen tempéré. Les hivers sont doux, les étés chauds mais sans excès grâce à l'altitude moyenne de 156 mètres. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux toute l'année, sans les fortes chaleurs estivales du littoral immédiat.
À qui s'adresse Mougins ?
La commune s'adresse principalement aux familles aisées et aux retraités recherchant calme, sécurité et services de proximité. Les actifs travaillant à Cannes, Sophia-Antipolis ou Grasse y trouvent un compromis entre accessibilité et qualité de vie. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les petits appartements, mais le revenu médian local (27 390 €) est loin de permettre l'accès à la propriété sans apport conséquent. Les amateurs de patrimoine et de vie de village méditerranéen sont aussi attirés.
Avantages et limites à Mougins
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux (moyenne 15,9 °C)
- Excellent niveau d'équipements et de services (1 507 au total)
- Desserte pratique : gares et aéroport à moins de 10 km
- Cadre résidentiel privilégié, peu dense
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Prix immobiliers très élevés malgré la baisse
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, feux)
- Taxe foncière élevée (23,44 % du revenu cadastral)
- Trafic potentiel aux heures de pointe vers Cannes/Grasse
Composition du parc immobilier à Mougins
11 619 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Mougins combine 55,4 % de maisons et 44,6 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (55,4 %), signe d'un cadre de vie pavillonnaire prisé. La forte proportion de propriétaires occupants (65,5 %) et le taux modéré de résidences secondaires (20,2 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale. La faible vacance (5,5 %) confirme une demande soutenue pour ce type d'habitat, typique des familles et des actifs travaillant dans le bassin cannois.
Ancienneté du parc à Mougins
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 490 logements).
- Avant 1919 4,2 % 359 logts
- 1919-1945 3,0 % 254 logts
- 1946-1970 15,3 % 1 296 logts
- 1971-1990 41,6 % 3 532 logts
- 1991-2005 22,8 % 1 932 logts
- 2006-2019 13,2 % 1 117 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mougins
1 507 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mougins
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Mougins est exposé à plusieurs risques naturels, avec trois plans de prévention des risques (PPR) actifs, dont un pour les incendies de forêt (2023) et un pour les mouvements de terrain (2019). La sismicité est modérée et le radon présent de façon significative. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) et le géorisque.gouv.fr avant tout achat, car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Mougins
Une maison type de 130 m² (proche du prix médian au m² maison) coûte environ 923 000 €. Cela représente l'équivalent de près de 34 années du revenu médian local (27 390 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 830 700 € sur 20 ans à 3,5 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 4 800 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Mougins
- Ne pas consulter les trois PPR actifs (inondation, feu, mouvement de terrain).
- Acheter une maison sans vérifier la présence de radon, un risque significatif ici.
- Omettre de budgéter des travaux de rénovation énergétique, même sur un parc globalement performant.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien à plus de 900 000 €.
Points clés à retenir à Mougins
- Prix médian à 6 105 €/m², en baisse de -9,9 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 4,7 %, net environ 3,3 % après charges.
- Écart important : 7 618 €/m² pour une maison, 4 833 €/m² pour un appartement.
- Taxe foncière élevée, à 23,44 % du revenu cadastral.
- 55,4 % de maisons individuelles, cadre de vie pavillonnaire.
- 65,5 % de propriétaires occupants, indice de stabilité.
- Revenu médian local de 27 390 €, 8e rang départemental dans sa catégorie.
- Loyer moyen au m² : 18,9 € (appart) et 22,4 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Mougins
Pour une maison de 129 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
728 592 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop lente ou, à l'inverse, une moins-value de plusieurs dizaines de milliers d'euros. À Mougins, où le prix médian d'une maison atteint 7 100 €/m², une erreur de 10 % représente plus de 90 000 € sur un bien type de 130 m². Se baser sur les données DVF 2024 et les indices locaux (comme l'indice de prix des transactions immobilières à 2,9/10) permet de se positionner justement par rapport à la concurrence. Une estimation précise est le premier pas pour négocier en force.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés, comme la différence entre le vieux village et les quartiers résidentiels. Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, des travaux récents ou des nuisances potentielles, invisibles sur les calculs automatiques basés sur le seul prix au m². Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, souvent issus du bassin d'emploi de Cannes, et de négocier efficacement, ce qui est crucial dans un marché qui a corrigé de -9,9 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix médian au m², qui masque l'écart énorme entre typologies.
- Ne pas intégrer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation et la vendabilité.
- Oublier de comparer avec les ventes récentes du même quartier, pas de la commune entière.
- Négliger l'état de la copropriété pour un appartement, facteur de décote important.
Investir à Mougins : passer à l'action
L'analyse revele une fenetre d'opportunite apres la correction de 2024. En transformer l'potential en investissement reel exige une expertise locale pour identifier les biens a DPE performant et negocier au juste prix dans un marche encore tendu.
Ces donnees posent un diagnostic. Leur interpretation concrete pour votre projet exige une connaissance fine des rues et des coproprietes.
Evaluez precisement votre projet a Mougins a partir des dernieres transactions et de la dynamique de marche actuelle.
- Analyse fondee sur 436 ventes reelles (DVF 2024)
- Decryptage de la correction recente des prix
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mougins
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mougins
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Mougins ?
En 2024, le prix median a Mougins est de 6 105 €/m². Il existe un ecart important entre les maisons (7 618 €/m²) et les appartements (4 833 €/m²), ces derniers constituant l'entree de marche la plus accessible.
Est-ce que les prix baissent a Mougins ?
Oui, les donnees DVF montrent une baisse de 9,9 % du prix median entre 2023 et 2024. Cette correction fait suite a trois annees de forte hausse et pourrait offrir des opportunites de negociation.
Mougins est-elle plus chere que ses voisines ?
Mougins est effectivement plus chere que la plupart de ses comparables. Par exemple, son prix au metre carre est superieur de 11 % a celui de Roquebrune-sur-Argens et de 4 % a celui de Vence.
Quel rendement locatif puis-je esperer a Mougins ?
Le rendement locatif brut median est estime a 4,7 % pour les appartements et 3,8 % pour les maisons. Le rendement net, apres charges et taxes, est approximativement de 3,3 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Mougins ?
Il faut privilegier les secteurs bien desservis et proches des commerces, notamment le centre historique et les zones residentielles calmes a proximite des axes menant a Cannes. Une analyse precise au niveau de la rue est indispensable, les prix pouvant fortement varier.
Marché immobilier des communes voisines
Mougins presente un ecart de valorisation de plus de 11 % avec une commune au cadre de vie similaire comme Roquebrune-sur-Argens, suggerant une marge de rattrapage potentielle a moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mougins.
Communes limitrophes de Mougins
Mougins est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Mougins font ressortir un médian à 5 648 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Hausse contenue du prix médian: +9,9 % sur la période 2021-2025. 1 976 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Mougins: maisons à 7 618 €/m² et appartements à 4 833 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Mougins, un logement de 129 m² (982 722 €) représente 35,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Mougins avoisinent 18,9 €/m² pour les appartements et 22,4 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 20,2 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Les flux de permis restent élevés: 779 logements autorisés et 239 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Mougins est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en retrait du littoral azuréen, à environ 14 km, sur un relief modérément vallonné, à 238 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.