01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 898 logements dont 18 345 résidences principales, 643 résidences secondaires et 2 911 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 18 345 | 83,8 % |
| Résidences secondaires | 643 | 2,9 % |
| Logements vacants | 2 911 | 13,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 84 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 13 % de vacants pour un total de 21 898 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 701 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 754 | 4,2 % |
| 1946-1970 | 3 075 | 17,2 % |
| 1971-1990 | 6 107 | 34,2 % |
| 1991-2005 | 3 171 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 3 063 | 17,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 862 | 4,7 % |
| 2 pièces | 2 959 | 16,1 % |
| 3 pièces | 4 980 | 27,1 % |
| 4 pièces | 5 073 | 27,7 % |
| 5 pièces ou plus | 4 471 | 24,4 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 24 %, les T1-T2 21 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 250 | 20 824 | 21 898 |
| Rés. principales | 16 656 | 17 756 | 18 345 |
| Rés. secondaires | 591 | 494 | 643 |
| Vacants | 2 002 | 2 574 | 2 911 |
Pour référence, Saint-Raphaël (33 km) affiche 34,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 363 | 51,0 % |
| Locataires (privé) | 5 986 | 32,6 % |
| Locataires HLM | 2 534 | 13,8 % |
| Logés gratuitement | 461 | 2,5 % |
La répartition du parc occupé: 51,0 % de propriétaires, 46,4 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 468 | 24,4 % |
| Fioul | 861 | 4,7 % |
| Électricité | 10 787 | 58,8 % |
| Gaz bouteille | 272 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 1 958 | 10,7 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 59 %. gaz de ville pèse 24 %, autres sources (bois notamment) 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 708 |
| 2 à 4 ans | 4 711 |
| 5 à 9 ans | 3 323 |
| 10 ans ou plus | 7 603 |
| Total ménages | 18 345 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 809 |
| Sous-occupation modérée | 5 103 |
| Sous-occupation accentuée | 3 855 |
| Suroccupation modérée | 1 521 |
| Suroccupation accentuée | 137 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 763 | 15,1 % |
| 1 voiture | 9 454 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 6 127 | 33,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 15 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 742 | 6 056 | 356 | 330 |
| 1975 | 8 731 | 7 577 | 471 | 683 |
| 1982 | 10 940 | 9 760 | 479 | 701 |
| 1990 | 13 381 | 11 694 | 600 | 1 087 |
| 1999 | 15 741 | 13 603 | 627 | 1 511 |
| 2006 | 17 492 | 15 947 | 437 | 1 108 |
| 2011 | 19 250 | 16 656 | 591 | 2 002 |
| 2016 | 20 824 | 17 756 | 494 | 2 574 |
| 2022 | 21 898 | 18 345 | 643 | 2 911 |
Trajectoire de long terme: 6 742 logements en 1968, 21 898 en 2022 (+225 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 583 | 2 834 | 2 311 | 2 377 | 2 662 | 1 558 |
| Dont vacants > 2 ans | 119 | 186 | 187 | 156 | 324 | 750 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 825 | 8,0 % |
| Classe B | 1 580 | 15,2 % |
| Classe C | 5 120 | 49,4 % |
| Classe D | 1 959 | 18,9 % |
| Classe E | 687 | 6,6 % |
| Classe F | 153 | 1,5 % |
| Classe G | 41 | 0,4 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 73 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 506 | 43,5 % |
| Classe B | 1 931 | 18,6 % |
| Classe C | 2 626 | 25,3 % |
| Classe D | 911 | 8,8 % |
| Classe E | 323 | 3,1 % |
| Classe F | 56 | 0,5 % |
| Classe G | 12 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe A, 87 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 188 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 168 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 150 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 132 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 110 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 72 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 188 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 72 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 155 | 670 |
| Classe B | 321 | 1 259 |
| Classe C | 875 | 4 245 |
| Classe D | 349 | 1 610 |
| Classe E | 154 | 533 |
| Classe F | 48 | 105 |
| Classe G | 17 | 24 |
Côté maisons, la dominante est C (148 kWh/m²/an); côté appartements, C (143).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 159 |
| T2 | 641 |
| T3 | 1 318 |
| T4 | 978 |
| T5+ | 395 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Draguignan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Draguignan est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Draguignan est le ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Draguignan est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
13,3 % du parc de Draguignan est vacant (2 911 logements sur 21 898), un niveau qui mérite d'être souligné. Habitat majoritairement collectif — 61,7 % du parc en appartements contre 38,3 % en maisons. Côté cadre local, Draguignan est dans la géographie contrastée du Var, dans les collines, à une altitude moyenne de 173 m, dans l'arrière-pays du littoral varois, à 38 km environ.
Le parc est équilibré entre propriétaires (51,0 %) et locataires (46,4 %). Le logement social occupe une place de 13,8 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, Draguignan demeure déficitaire avec 18,9 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Le parc de Draguignan est plutôt récent: 17,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 144 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). 58,8 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Croissance modérée du parc de Draguignan entre 2016 et 2022 (+5,2 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 15,1 % de ménages sans voiture, 33,4 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la géographie contrastée du Var — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Draguignan se trouve dans les collines, à une altitude moyenne de 173 m, dans l'arrière-pays du littoral varois, à 38 km environ, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 18 345 résidences principales de Draguignan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Draguignan en 2026 ?
Chef-lieu de la Dracenie, Draguignan se positionne comme un pole d'equipements et de services au cœur du Var, a l'ecart du littoral surchauffe. Son parc immobilier, compose a 38,6 % de maisons, attire une population residente avec un prix d'entree contenu. Cette analyse examine si ces atouts suffisent a en faire une cible d'investissement pertinente pour 2026.
Avec un prix median 103 % inferieur au littoral varois, Draguignan offre un point d'entree strategique dans un marche locatif dynamique.
Verdict
➤ Miser sur le locatif annuel en appartement pour tirer parti d'un rendement solide, en acceptant un horizon moyen terme et une selection rigoureuse du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 7 %
- ✓ Correction recente de -3,1 % sur le prix median
- ✓ Accessibilite financiere preservee (IAI 5,9/10)
- ⚠ Fragilite economique locale (14,1 % de chomage)
- ⚠ Pression immobiliere faible (IPI 2,4/10)
- ⚠ Taxe fonciere elevee a 41,81 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix median inferieur de plus de 50 % a la moyenne des communes cotieres du Var.
- Une opportunite locative (IOL 6,2/10) superieure a la moyenne departementale.
- Un rendement locatif double de celui des grandes metropoles et du littoral voisin.
Analyse du marché immobilier à Draguignan
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Draguignan : opportunités et risques
Investir à Draguignan en 2026 se justifie principalement pour capter un rendement locatif solide, particulièrement sur les appartements où le rendement brut de 7 % (net approx. 4,2 %) dépasse largement la moyenne nationale. La demande locative est étayée par un taux de propriétaires modéré (51 %) et une population relativement jeune (34,1 % de moins de 30 ans). La proximité de la gare TGV des Arcs (9,3 km) et une couverture fibre de 94,8 % renforcent l'attractivité pour les locataires actifs.
L'investisseur devra toutefois intégrer des charges récurrentes élevées dans son calcul, à commencer par une taxe foncière à 41,81 % qui rogne significativement la rentabilité nette. Le faible taux de passoires thermiques (1,8 % en F/G) limite le risque lié à la loi Climat, mais la classe énergétique dominante C (143 kWh/m²/an) impose de considérer le coût des rénovations énergétiques à moyen terme.
La stratégie doit être sélective et ancrée dans le temps. Privilégiez les appartements rénovés, bien situés à proximité des commerces (278 équipements) et des services de santé (549 équipements), pour minimiser les vacances locatives et attirer une population stable. En raison de la fragilité économique locale, un horizon de placement moyen à long terme (8-12 ans) est recommandé pour espérer une plus-value significative, liée à la revalorisation progressive du parc et à l'effet d'agglomération de la CA Dracénie Provence Verdon.
Simuler un investissement immobilier à Draguignan
Estimation sur un maison type de 105 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Draguignan.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Draguignan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Draguignan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Draguignan s'établit à 2 535 €, sur la base de 697 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Draguignan fait partie du quart des communes les moins chères du Var.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Draguignan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Draguignan revele une trajectoire en deux temps : une hausse continue de 2020 a 2023, avec le prix median passant de 2 564 €/m2 a 2 900 €/m2, suivie d'une correction de -3,1 % en 2024 a 2 809 €/m2. Cette inflexion tempère l'emballement post-Covid et pourrait offrir un point d'entree plus favorable. L'ecart persistant entre maisons (3 436 €/m2) et appartements (2 121 €/m2) confirme la preeminence du segment individuel, typique d'une ville moyenne. Comparé aux communes du littoral dont les prix ont souvent dépassé les 5 000 €/m2, Draguignan préserve une relative accessibilité, mais la baisse récente indique un marché plus fragile, sensible au durcissement des conditions de crédit et au contexte économique local.
Évolution du marché immobilier de Draguignan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 242 €/m² → 2 535 €/m² (+13,1 %), volume annuel actuel 697 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
32,4 % de maisons et 67,6 % d'appartements parmi les 697 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 67,6 % des mutations, pour un prix médian de 3 436 €/m² (maisons) contre 2 121 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 697 | 226 | 471 |
| Prix médian/m² | 2 535 € | 3 436 € | 2 121 € |
| Prix moyen/m² | 2 844 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 890 | 2 242 € |
| 2022 | 962 | 2 456 € |
| 2023 | 692 | 2 610 € |
| 2024 | 616 | 2 469 € |
| 2025 | 697 | 2 535 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Draguignan est modérée, avec 1 647 logements autorisés sur les 5 dernières années et seulement 89 permis en 2024. Cette tendance (+2 % par rapport à la période précédente) indique une offre neuve limitée, qui ne risque pas de saturer le marchà à court terme. Cette relative parcimonie dans la construction neuve soutient la valeur du parc existant, particulièrement les biens rénovés ou bien situés. Elle reflète également la stratégie de densification de la commune, qui compte déjà 18 % de logements sociaux. Pour un investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre, mais aussi une moindre opportunité d'acquisition en neuf. L'attractivité démographique (+4,4 % en 5 ans) devrait continuer à soutenir une demande solide, notamment pour les logements bien connectés aux 2 144 équipements recensés par l'INSEE.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
7 542 logements autorisés cumulés, 4 756 commencés: la dynamique récente affiche 592 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Draguignan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Draguignan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Draguignan: 1 768 logements autorisés sur 5 ans, 296 pour la dernière année (+18 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Draguignan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Draguignan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,0 % pour les appartements est à relativiser. À Draguignan, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,81 %. Il faut ensuite déduire les charges de copropriété (environ 15 % du loyer), les frais de gestion locative, une provision pour travaux et un taux de vacance (le parc compte 13,3 % de logements vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net approximatif de 4,2 %, qui représente votre vraie rentabilité.
Performance énergétique du parc à Draguignan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 365 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Draguignan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est dominé par la classe C (143 kWh/m²/an), une performance moyenne. Le taux très faible de passoires thermiques (F/G) à 1,8 % est un atout majeur, limitant le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour les biens classés D ou E, la loi Climat impose néanmoins des travaux d'ici 2028 pour la location et 2034 pour toutes les ventes. C'est un point de vigilance à intégrer dans le budget et les négociations.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (type T2 de 55 m²) pour maximiser la rentabilité brute (7 %). L'ancien domine le parc (seulement 17,1 % de logements post-2006), mais attention aux passoires thermiques (1,8 % de DPE F/G). Le neuf, peu présent (89 autorisations en 2024), peut séduire pour sa conformité réglementaire. Les maisons, avec un rendement brut de 4,9 %, visent un public familial et nécessitent un apport plus conséquent.
Quelles zones cibler à Draguignan ?
Le centre historique, autour des 9 monuments protégés, offre une forte demande locative mais des prix au m² plus élevés. Les quartiers périphériques et les résidences proches de la gare TGV des Arcs (à 9,3 km) sont stratégiques pour les actifs mobiles. Les zones en développement, comme le nord de la commune, présentent un potentiel de plus-value, mais l'offre neuve reste mesurée (+2 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Draguignan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Draguignan
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 13,3 % des logements sont inoccupés. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 14,1 %) peut fragiliser les revenus des locataires. La saisonnalité locative est quasi nulle, écartant le risque de turnover estival. Enfin, le parc ancien impose une vigilance sur les DPE (classe dominante C, 143 kWh/m²/an) pour anticiper les travaux de rénovation énergétique.
Cas pratique : un investissement type à Draguignan
Pour un appartement type de 55 m² à Draguignan (prix médian 2281 €/m²), l'investissement est d'environ 125 455 €. Au loyer médian de 13,4 €/m², vous percevrez 737 € par mois, soit un rendement brut de 7,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 4,2 %, nécessitant un financement optimisé pour dégager un cash-flow positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Draguignan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,81 % à Draguignan.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (13,3 % du parc).
- Oublier de vérifier la copropriété : charges, fonds de travaux, procédures.
- Acheter sans consulter le PPR local, qui peut impacter l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier dracénois suit une saisonnalité classique avec une accélération au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés en hiver étant parfois plus flexibles. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre par le propriétaire au 1er janvier, peut motiver certaines ventes en début d'année. L'affluence touristique est modérée, limitant un effet "côte d'Azur" sur les prix saisonniers.
Le saviez-vous ?
- Draguignan compte 9 monuments historiques protégés dans son centre.
- La ville affiche un indice de vieillissement de 158,3, population mature.
- Le score numérique de la commune est de 9/100, malgré une fibre à 94,8 %.
S'installer à Draguignan : cadre de vie et logement
S'installer à Draguignan, c'est opter pour le cadre d'une ville moyenne provençale active, à l'écart de l'agitation côtière mais bien connectée grâce au TGV et à l'autoroute. La commune bénéficie d'une offre étendue de services avec 42 établissements scolaires et un total de 2 144 équipements recensés par l'INSEE, assurant une autonomie au quotidien. Le climat méditerranéen (15,4 °C de moyenne) et la proximité des vignobles et du Verdon participent à la qualité de vie.
Le profil démographique, avec un âge médian de 42,6 ans, est équilibré entre familles et retraités. Il faut néanmoins composer avec une exposition modérée aux risques naturels (sismicité modérée, 22 arrêtés Cat'Nat historiques) et un plan de prévention des risques (PPR) en cours de révision, des facteurs à vérifier impérativement avant tout achat. La vitalité économique, portée par 4 071 entreprises et 692 créations sur un an, offre des opportunités d'emploi locales, même si le taux de chômage reste élevé.
Carte du marché immobilier à Draguignan
Draguignan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Draguignan
Avec une température moyenne annuelle de 15,4°C et 863 mm de précipitations, Draguignan offre un climat méditerranéen d'arrière-pais, légèrement plus continental que la côte. Les hivers peuvent être frais (altitude moyenne de 281 m) avec quelques jours de gel, mais les étés sont chauds et secs. Ce profil convient aux acheteurs recherchant l'ensoleillement provençal sans l'humidité littorale excessive, et supportant une amplitude thermique saisonnière marquée.
À qui s'adresse Draguignan ?
Draguignan s'adresse aux primo-accédants varois recherchant une ville complète à prix modéré, aux jeunes familles attirées par les 42 écoles et la proportion de maisons (38,6 %), et aux retraités en quête d'un cadre calme et bien doté en santé. Les profils "télétravailleurs" y trouvent une connexion très haut débit (100 %) et un coût de la vie inférieur à la Côte d'Azur. En revanche, les amateurs de vie nocturne et de plage quotidienne seront en décalage.
Avantages et limites à Draguignan
✓ Points forts
- Prix au m² attractif vs littoral varois (écart de -50 % avec Saint-Raphaël)
- Ville équipée : 2 144 équipements (santé, commerces, services)
- Climat ensoleillé (15,4°C) et environnement de Provence verte
- Connexion TGV à 9,3 km (Les Arcs-Draguignan) pour Paris
- Parc immobilier majoritairement en DPE classe C (performant)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (14,1 %) affectant le dynamisme économique local
- Exposition à des risques naturels (inondations, sismicité modérée)
- Offre culturelle et de loisirs limitée (indice culturel 5/10)
Composition du parc immobilier à Draguignan
21 898 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 38,6 % de maisons, 61,4 % d'appartements sur un total de 21 898 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé de résidences principales (51 % de propriétaires) avec très peu de résidences secondaires (2,9 %). Cette forte proportion d'occupants à l'année et la part modeste de logements sociaux (18 %) indiquent un marché ancré, moins spéculatif que sur la côte. Les 38,6 % de maisons individuelles et le taux de vacance de 13,3 % dessinent une ville où la maison avec terrain reste accessible, avec un parc locatif parfois vieillissant.
Ancienneté du parc à Draguignan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 872 logements).
- Avant 1919 9,5 % 1 701 logts
- 1919-1945 4,2 % 754 logts
- 1946-1970 17,2 % 3 075 logts
- 1971-1990 34,2 % 6 107 logts
- 1991-2005 17,7 % 3 171 logts
- 2006-2019 17,1 % 3 063 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Draguignan
2 144 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Draguignan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Draguignan est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) révisé, couvrant probablement les inondations et mouvements de terrain. La sismicité est modérée et le radon faible. Les 22 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que le territoire varois est exposé aux épisodes méditerranéens intenses. Consulter le zonage du PPR en mairie est impératif avant tout achat ; il peut imposer des contraintes constructives ou assurabilité spécifique.
Cas pratique : un achat type à Draguignan
Pour une maison de 103 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 350 097 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 16,3 années du revenu médian local (21 510 €). Avec un apport de 10 % (35 000 €) et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisinerait 1550 €, un effort conséquent pour un ménage dracénois.
Erreurs à éviter quand on achète à Draguignan
- Se fier au prix au m² moyen sans visiter le quartier précis.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Omettre de vérifier l'exposition et l'ensoleillement du jardin.
- Négocier sans connaître le calendrier des ventes similaires alentour.
Points clés à retenir à Draguignan
- Prix médian à 2 809 €/m², en baisse de 3,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements : 7,0 %.
- Climat méditerranéen de l'arrière-pays, moyenne de 15,4°C.
- Écart important entre maison (3 436 €/m²) et appartement (2 121 €/m²).
- Taxe foncière élevée à Draguignan : 41,81 % sur le bâti.
- Ville active : +4,4 % d'habitants en 5 ans et 2144 équipements.
- Le DPE est un facteur de valorisation croissant (classe dominante C).
- Coût total médian : 350 097 € pour une maison, 125 455 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Draguignan ?
Au-delà du prix au m² moyen, la valeur à Draguignan dépend fortement de la localisation intra-urbaine (proximité du centre historique, des 2144 équipements ou de la gare TGV à 9,3 km), de la surface du terrain et de la vue. L'état du bien et son DPE sont désormais cruciaux : un logement rénové énergétiquement (classe A/B) se valorise. Pour un appartement, l'étage, l'exposition sud et la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) pèsent lourd. La présence d'un parking ou d'une cave est un plus substantiel.
Estimation indicative d'une maison à Draguignan
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
266 175 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite de brader votre bien ou de le survaloriser, deux écueils coûteux dans un marché en baisse. À Draguignan, où 13,3 % des logements sont vacants, un prix juste est crucial pour une vente rapide. Intégrer les spécificités locales (taxe foncière à 41,81 %, risques naturels) et les tendances (demande forte sur les petits appartements) permet de positionner votre bien au plus près de sa valeur de marché. Notre outil s'appuie sur les données DGFiP et les paramètres clés de votre logement pour une évaluation fiable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près du lycée, l'impact d'une rue bruyante, la valeur ajoutée d'une rénovation authenticité provençale. Il évalue l'état réel (humidité, ravalement) et le potentiel, éléments invisibles sur les bases de données. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert aussi d'argumentaire solide face aux acheteurs et aux banques, facilitant une vente au juste prix sans délai excessif.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer au prix médian du m², sans pondérer par l'état ou l'étage.
- Oublier de valoriser un DPE performant (A, B, C), un vrai atout.
- Ne pas considérer l'impact des 9 monuments historiques sur le cadre de vie.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une piscine, compte tenu des risques sécheresse.
Investir à Draguignan : passer à l'action
Identifier la bonne rue ou le bon immeuble fait toute la difference a Draguignan, ou le marche est heterogene. L'expertise d'un professionnel ancre localement est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition rentable et secure.
Ces chiffres dessinent une opportunite, mais sa concretisation depend du bien et du quartier choisi.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Draguignan grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 833 ventes reelles (DVF 2024)
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Draguignan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Draguignan
Quel est le prix moyen d'un appartement a Draguignan ?
Le prix median d'un appartement a Draguignan est de 2 121 €/m2, soit environ 125 455 € pour un deux-pieces de 55 m2 de surface mediane, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif a Draguignan ?
La correction des prix de -3,1 % en 2024 et un rendement locatif brut de 7 % pour les appartements creent une fenetre d'opportunite pour un investisseur a horizon moyen terme, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien.
Draguignan est-elle plus chere que Grasse ou Saint-Raphael ?
Non, Draguignan est nettement moins chere. Son prix median est inferieur de 78 % a celui de Grasse (4 989 €/m2) et de 103 % a celui de Saint-Raphael (5 699 €/m2), offrant un point d'entree bien plus accessible.
Quel rendement net puis-je esperer sur un appartement a Draguignan ?
Apres deduction d'une vacance locative estimee a 8 %, des frais de gestion (12 %) et de la taxe fonciere elevee (41,81 %), le rendement net moyen pour un appartement est d'environ 4,2 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir a Draguignan ?
Les principaux points de vigilance sont la fragilite economique locale (14,1 % de chomage), une taxe fonciere elevee et une exposition a des risques naturels (sismicite moderee, inondations), qui necessitent une verification approfondie du bien et de son assurance.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median inferieur de 78 % a 107 % a des communes comme Saint-Raphaël ou Le Cannet, Draguignan presente un effet de levier considerable pour un investisseur en quete de rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Draguignan.
Communes limitrophes de Draguignan
Draguignan est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Draguignan se situe dans la moyenne — prix médian 2 535 €/m², dans la ligne de la médiane du Var. Dans le Var, Draguignan se classe parmi les 16 % de communes les plus accessibles (25e rang le moins cher sur 151).
Le prix médian de Draguignan gagne +13,1 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 857 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Draguignan: 3 436 €/m² pour les maisons (surface médiane 105 m²) et 2 121 €/m² pour les appartements (57 m²). Le bien médian (105 m² à 360 780 €) équivaut à 16,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,4 €/m² pour un appartement et 14,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Draguignan (2,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Draguignan: 1 768 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 354 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Draguignan est dans la géographie contrastée du Var. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral varois, à 38 km environ, dans les collines, à une altitude moyenne de 173 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.