01 Le parc de logements
Le parc comprend 127 logements dont 105 résidences principales, 15 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 105 | 82,7 % |
| Résidences secondaires | 15 | 11,8 % |
| Logements vacants | 7 | 5,5 % |
Sur les 127 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 12 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 25 | 24,3 % |
| 1919-1945 | 9 | 8,7 % |
| 1946-1970 | 9 | 8,7 % |
| 1971-1990 | 19 | 18,4 % |
| 1991-2005 | 20 | 19,4 % |
| 2006-2019 | 21 | 20,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (20 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,9 % |
| 2 pièces | 2 | 1,9 % |
| 3 pièces | 8 | 7,7 % |
| 4 pièces | 44 | 42,3 % |
| 5 pièces ou plus | 48 | 46,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (46 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 112 | 126 | 127 |
| Rés. principales | 92 | 112 | 105 |
| Rés. secondaires | 17 | 10 | 15 |
| Vacants | 2 | 3 | 7 |
La part de propriétaires atteint 48,7 % à Callen, commune de 153 hab. à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 95 | 90,5 % |
| Locataires (privé) | 9 | 8,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
La répartition du parc occupé: 91,3 % de propriétaires, 8,7 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,0 % |
| Fioul | 8 | 7,6 % |
| Électricité | 44 | 41,9 % |
| Gaz bouteille | 8 | 7,6 % |
| Autre (bois…) | 44 | 41,9 % |
Le électricité équipe 42 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (42 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 13 |
| 5 à 9 ans | 22 |
| 10 ans ou plus | 61 |
| Total ménages | 105 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 16 |
| Sous-occupation accentuée | 32 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 3,8 % |
| 1 voiture | 29 | 27,6 % |
| 2 voitures ou plus | 71 | 67,6 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 28 % en ont une et 68 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 81,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 48 | 39 | 6 | 3 |
| 1975 | 58 | 38 | 19 | 1 |
| 1982 | 67 | 48 | 14 | 5 |
| 1990 | 80 | 52 | 26 | 2 |
| 1999 | 85 | 60 | 16 | 9 |
| 2006 | 96 | 75 | 21 | 0 |
| 2011 | 112 | 92 | 17 | 2 |
| 2016 | 126 | 112 | 10 | 3 |
| 2022 | 127 | 105 | 15 | 7 |
Trajectoire de long terme: 48 logements en 1968, 127 en 2022 (+165 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,4 % |
| Classe B | 4 | 13,8 % |
| Classe C | 11 | 37,9 % |
| Classe D | 6 | 20,7 % |
| Classe E | 5 | 17,2 % |
| Classe F | 2 | 6,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 55 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 37,9 % |
| Classe B | 12 | 41,4 % |
| Classe C | 5 | 17,2 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 3,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 41 % des diagnostics et 97 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 202 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 270 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 271 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 126 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 271 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 110 kWh/m²/an (après 2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier du Tuzan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Le Tuzan compte 127 logements répartis entre les trois statuts (principal 82,7 %, secondaire 11,8 %, vacant 5,5 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 97,6 % de maisons. Pour mémoire, Le Tuzan est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, dans la plaine, à une altitude de 72 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 91,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Entre héritage et modernité: 23,8 % de logements d'avant 1919 et 20,0 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 183 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité équipe 41,9 % des logements occupés à titre principal.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 67,6 % des ménages du Tuzan disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le Tuzan appartient au tissu une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est dans la plaine, à une altitude de 72 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (105 résidences principales du Tuzan) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Marché fortement touristique au Tuzan : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (231ᵉ rang sur 532 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier au Tuzan
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Tuzan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Tuzan s'établit à 2 111 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier du Tuzan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Tuzan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 111 €/m² pour 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 111 € | 2 111 € |
| Prix moyen/m² | 2 111 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 2 030 € |
| 2022 | 4 | 2 961 € |
| 2023 | 3 | 1 967 € |
| 2024 | 3 | 2 252 € |
| 2025 | 2 | 2 111 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 48 autorisations et 28 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 58 %.
Construction neuve au Tuzan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Tuzan totalise 14 logements sur 5 ans, soit +75 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Tuzan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Tuzan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Tuzan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 29 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Tuzan est C, avec 6,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Tuzan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Tuzan : cadre de vie et logement
Le Tuzan compte 263 habitants, à 76 m d'altitude. Le climat local affiche 13,2 °C de moyenne annuelle et 910 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Tuzan
Le Tuzan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Tuzan
Composition du parc immobilier au Tuzan
127 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier au Tuzan est composé très majoritairement de maisons (98,4 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Tuzan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 105 logements).
- Avant 1919 23,8 % 25 logts
- 1919-1945 8,6 % 9 logts
- 1946-1970 8,6 % 9 logts
- 1971-1990 18,1 % 19 logts
- 1991-2005 19,0 % 20 logts
- 2006-2019 20,0 % 21 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Tuzan
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Tuzan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Tuzan
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
236 432 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Tuzan
Quel est le prix de l'immobilier au Tuzan ?
Le prix médian au m² au Tuzan est de 2 111 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 236 000 €.
Comment Le Tuzan se situe-t-elle dans le Gironde ?
Le Tuzan se situe au 231ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Tuzan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Tuzan est de 4,9 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Tuzan.
Communes limitrophes du Tuzan
Le Tuzan est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² au Tuzan s'établit à 2 111 € sur 2 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Gironde (3 460 €/m²).
Sur la période, seules des maisons ont été vendues au Tuzan à un niveau significatif — 2 111 €/m² en médiane. Un bien type de 112 m² revient à environ 236 432 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce du Tuzan avoisinent 11,5 €/m² pour les appartements et 8,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,9 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires au Tuzan (11,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 14 logements autorisés, soit 3/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Le Tuzan est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 72 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).