01 Le parc de logements
Le parc comprend 138 logements dont 129 résidences principales, 7 résidences secondaires et 2 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 129 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 7 | 5,1 % |
| Logements vacants | 2 | 1,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 5 % de résidences secondaires et 1 % de logements inoccupés sur un total de 138.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 10,3 % |
| 1919-1945 | 4 | 3,2 % |
| 1946-1970 | 8 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 46 | 36,5 % |
| 1991-2005 | 25 | 19,8 % |
| 2006-2020 | 30 | 23,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 2,3 % |
| 3 pièces | 13 | 10,1 % |
| 4 pièces | 33 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 80 | 62,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (62 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 131 | 129 | 138 |
| Rés. principales | 109 | 109 | 129 |
| Rés. secondaires | 11 | 11 | 7 |
| Vacants | 11 | 9 | 2 |
À Sainte-Colombe-de-la-Commanderie (17 km, 183 hab.), la part de propriétaires s'élève à 76,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 114 | 88,4 % |
| Locataires (privé) | 7 | 5,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 5,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 88,6 % de propriétaires face à 5,6 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,8 % |
| Fioul | 7 | 5,4 % |
| Électricité | 59 | 45,7 % |
| Gaz bouteille | 14 | 10,9 % |
| Autre (bois…) | 48 | 37,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (46 %), 37 % pour autres sources (bois notamment) et 11 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 23 |
| 5 à 9 ans | 30 |
| 10 ans ou plus | 68 |
| Total ménages | 129 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 18 |
| Sous-occupation modérée | 18 |
| Sous-occupation accentuée | 36 |
| Sous-occupation très accentuée | 50 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 4 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 1,6 % |
| 1 voiture | 61 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 66 | 51,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 2 % sans, 47 % à une voiture, 51 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 52 | 17 | 4 | 31 |
| 1975 | 36 | 26 | 3 | 7 |
| 1982 | 63 | 49 | 12 | 2 |
| 1990 | 82 | 68 | 11 | 3 |
| 1999 | 101 | 92 | 7 | 2 |
| 2007 | 123 | 102 | 10 | 11 |
| 2012 | 131 | 109 | 11 | 11 |
| 2017 | 129 | 109 | 11 | 9 |
| 2023 | 138 | 129 | 7 | 2 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 52 logements, le total atteint 138 en 2023 (+165 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Logements vacants | 16 | 13 | 13 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 11,5 % |
| Classe B | 4 | 15,4 % |
| Classe C | 14 | 53,8 % |
| Classe D | 5 | 19,2 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 26 diagnostics par étiquette énergétique: 54 % en C, 81 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 53,8 % |
| Classe B | 5 | 19,2 % |
| Classe C | 5 | 19,2 % |
| Classe D | 2 | 7,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 54 % des diagnostics et 92 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 182 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 129 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 138 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 124 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 101 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 182 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 101 kWh/m²/an (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 14 | 0 |
| Classe D | 4 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (130), appartements classés D (248), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier des Cluses (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Les Cluses est le petit village ayant le moins de résidences secondaires du département Pyrénées-Orientales. (sur 69 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Le millésime INSEE 2023 crédite Les Cluses de 138 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (93,5 %). La maison individuelle domine très largement, avec 98,6 % du parc. La commune est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, à une quinzaine de kilomètres du littoral catalan (19 km).
Les Cluses compte une très forte proportion de propriétaires occupants (88,6 %), le locatif ne représentant que 5,6 %.
Le parc mêle bâti ancien (10,2 % avant 1919) et constructions récentes (23,6 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 134 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Côté énergie, le électricité chauffe 45,7 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc des Cluses entre 2017 et 2023 (+7,0 %). Profil fortement motorisé: 51,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les Cluses appartient au tissu une commune catalane des Pyrénées-Orientales, repère pour lire son marché résidentiel. Côté topographie, Les Cluses se trouve à une quinzaine de kilomètres du littoral catalan (19 km), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 129 résidences principales des Cluses et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir aux Cluses en 2026 ?
Parmi les 213 communes du Pyrénées-Orientales, Les Cluses se place dans le top 4 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 11,5 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 4 % du Pyrénées-Orientales
Analyse du marché immobilier aux Cluses
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier aux Cluses
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Cluses s'établit à 3 833 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Les Cluses se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Pyrénées-Orientales.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Cluses Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Cluses
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 3 833 €/m² pour 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 833 € | 3 833 € |
| Prix moyen/m² | 3 833 € | |
| Surface médiane | – | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 2 466 € |
| 2022 | 3 | 2 611 € |
| 2023 | 3 | 2 440 € |
| 2024 | 3 | 2 487 € |
| 2025 | 1 | 3 833 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve aux Cluses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 5 logements autorisés à aux Cluses, dont 0 en 2025 (+25 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Cluses
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle aux Cluses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Cluses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Cluses: la classe C domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement aux Cluses
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Cluses : cadre de vie et logement
Les Cluses, commune de 282 habitants étendue sur 8,91 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,4 °C annuels).
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Cluses
Les Cluses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Cluses
Composition du parc immobilier aux Cluses
138 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,8 % du parc aux Cluses, 2,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc aux Cluses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 127 logements).
- Avant 1919 10,2 % 13 logts
- 1919-1945 3,1 % 4 logts
- 1946-1970 6,3 % 8 logts
- 1971-1990 36,2 % 46 logts
- 1991-2005 19,7 % 25 logts
- 2006-2020 23,6 % 30 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Cluses
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Cluses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF Les Cluses PPRN Prescrit
- PPR - Les Cluses PPRN Approuvé approuvé le 19/11/1997
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Cluses
Pour une maison de 67 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
256 811 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Cluses
Quel est le prix de l'immobilier aux Cluses ?
Le prix médian au m² aux Cluses est de 3 833 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 67 m² (surface médiane locale), compter environ 257 000 €.
Comment Les Cluses se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Les Cluses se classe au 8ᵉ rang sur 213 communes du Pyrénées-Orientales — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Cluses ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Cluses est de 3,6 % (loyer de 11,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement aux Cluses prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Cluses.
Communes limitrophes des Cluses
Les Cluses est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² aux Cluses atteint 3 833 € sur 1 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La commune figure parmi les 4 % les plus chères des Pyrénées-Orientales au mètre carré.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 3 833 €/m² pour une surface médiane de 67 m². Rapporté au revenu médian des Cluses, un logement de 67 m² (256 811 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 11,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (5,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Les Cluses est une commune catalane des Pyrénées-Orientales. Le cadre géographique (à une quinzaine de kilomètres du littoral catalan (19 km)) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.