01 Le parc de logements
Le parc comprend 380 logements dont 233 résidences principales, 94 résidences secondaires et 54 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 233 | 61,3 % |
| Résidences secondaires | 94 | 24,7 % |
| Logements vacants | 54 | 14,2 % |
Sur les 380 logements recensés, 61 % sont occupés à l'année, 25 % servent de résidence secondaire et 14 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 95 | 40,9 % |
| 1919-1945 | 38 | 16,4 % |
| 1946-1970 | 26 | 11,2 % |
| 1971-1990 | 26 | 11,2 % |
| 1991-2005 | 24 | 10,3 % |
| 2006-2020 | 23 | 9,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 41 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 41 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 14 | 6,0 % |
| 3 pièces | 37 | 15,9 % |
| 4 pièces | 62 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 119 | 51,3 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 51 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 376 | 378 | 380 |
| Rés. principales | 249 | 235 | 233 |
| Rés. secondaires | 101 | 94 | 94 |
| Vacants | 25 | 50 | 54 |
En comparaison, Gy-l'Évêque (à 13 km) enregistre 70,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 186 | 79,8 % |
| Locataires (privé) | 34 | 14,6 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,9 % |
| Logés gratuitement | 10 | 4,3 % |
La répartition du parc occupé: 80,1 % de propriétaires, 15,6 % de locataires, dont 1 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 47 | 20,2 % |
| Électricité | 57 | 24,5 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,4 % |
| Autre (bois…) | 121 | 51,9 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (52 %), suivi par électricité (24 %) et fioul (20 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 29 |
| 10 ans ou plus | 156 |
| Total ménages | 233 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 |
| Sous-occupation modérée | 75 |
| Sous-occupation accentuée | 54 |
| Sous-occupation très accentuée | 88 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 6,0 % |
| 1 voiture | 111 | 47,6 % |
| 2 voitures ou plus | 108 | 46,4 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 46 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 345 | 241 | 67 | 37 |
| 1975 | 333 | 212 | 89 | 32 |
| 1982 | 330 | 205 | 94 | 31 |
| 1990 | 328 | 189 | 120 | 19 |
| 1999 | 341 | 198 | 113 | 30 |
| 2007 | 363 | 240 | 100 | 23 |
| 2012 | 376 | 249 | 101 | 25 |
| 2017 | 378 | 235 | 94 | 50 |
| 2023 | 380 | 233 | 94 | 54 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 345 à 380 logements, soit +10 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 48 | 47 | 49 | 45 | 44 | 40 | 50 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 29 | 24 | 23 | 31 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 11,1 % |
| Classe D | 12 | 26,7 % |
| Classe E | 12 | 26,7 % |
| Classe F | 5 | 11,1 % |
| Classe G | 11 | 24,4 % |
Distribution DPE sur 45 diagnostics: la majorité se situe en classe D (27 %), avec 11 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 11,1 % |
| Classe B | 9 | 20,0 % |
| Classe C | 14 | 31,1 % |
| Classe D | 5 | 11,1 % |
| Classe E | 6 | 13,3 % |
| Classe F | 1 | 2,2 % |
| Classe G | 5 | 11,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 31 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 318 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 250 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 149 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 318 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 5 | 0 |
| Classe D | 12 | 0 |
| Classe E | 11 | 1 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 11 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (302 kWh/m²/an), les appartements E (258) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 1 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Hauts de Forterre (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 54 logements vacants sur 380 (14,2 %), Les Hauts de Forterre présente une vacance résidentielle notable, supérieure à la moyenne nationale. La maison individuelle domine très largement, avec 96,8 % du parc. Ancrage local: la commune est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne.
Rares sont les locataires à Les Hauts de Forterre — 15,6 % seulement contre 80,1 % de propriétaires.
40,9 % des logements des Hauts de Forterre datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 301 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 35,6 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (51,9 % des résidences principales).
Volume du parc globalement inchangé depuis 2017 (+0,5 %). 46,4 % des ménages des Hauts de Forterre disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Les Hauts de Forterre est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,2 %
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- Prix dans la moyenne du Yonne (245ᵉ rang sur 418 communes)
Analyse du marché immobilier aux Hauts de Forterre
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier aux Hauts de Forterre
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Hauts de Forterre s'établit à 1 132 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
35,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Hauts de Forterre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Hauts de Forterre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 132 €/m² pour 3 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 106 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 132 € | 1 132 € |
| Prix moyen/m² | 983 € | |
| Surface médiane | – | 106 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 779 € |
| 2022 | 16 | 709 € |
| 2023 | 6 | 922 € |
| 2024 | 3 | 889 € |
| 2025 | 3 | 1 132 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 logements autorisés cumulés, 0 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée aux Hauts de Forterre
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve aux Hauts de Forterre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 0 logements autorisés à aux Hauts de Forterre, dont 0 en 2025 (-100 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers aux Hauts de Forterre
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle aux Hauts de Forterre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc aux Hauts de Forterre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 45 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Hauts de Forterre: la classe D domine, 35,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Hauts de Forterre
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S'installer aux Hauts de Forterre : cadre de vie et logement
Village rural de 462 habitants sur 33,07 km² (14 hab/km²), Les Hauts de Forterre offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Hauts de Forterre
Les Hauts de Forterre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Hauts de Forterre
Composition du parc immobilier aux Hauts de Forterre
380 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,6 % du parc aux Hauts de Forterre, 2,4 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc aux Hauts de Forterre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 232 logements).
- Avant 1919 40,9 % 95 logts
- 1919-1945 16,4 % 38 logts
- 1946-1970 11,2 % 26 logts
- 1971-1990 11,2 % 26 logts
- 1991-2005 10,3 % 24 logts
- 2006-2020 9,9 % 23 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services aux Hauts de Forterre
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Hauts de Forterre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Hauts de Forterre
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
119 992 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Hauts de Forterre
Quel est le prix de l'immobilier aux Hauts de Forterre ?
Le prix médian au m² aux Hauts de Forterre est de 1 132 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 120 000 €.
Comment Les Hauts de Forterre se situe-t-elle dans le Yonne ?
Les Hauts de Forterre se situe au 245ᵉ rang du Yonne sur 418 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer aux Hauts de Forterre ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Hauts de Forterre est de 8,2 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier des Hauts de Forterre est-il énergétiquement dégradé ?
35,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Hauts de Forterre.
Communes limitrophes des Hauts de Forterre
Les Hauts de Forterre est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Les Hauts de Forterre est une commune accessible — 1 132 €/m² en médiane, -23,9 % par rapport à la médiane de l'Yonne (1 488 €/m²).
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 132 €/m² pour une surface médiane de 106 m². Un bien type de 106 m² revient à environ 119 992 €, soit 4,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,1 € (appartements) et 7,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 24,7 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Les Hauts de Forterre est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.