01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 268 logements dont 11 136 résidences principales, 480 résidences secondaires et 1 653 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 136 | 83,9 % |
| Résidences secondaires | 480 | 3,6 % |
| Logements vacants | 1 653 | 12,5 % |
Sur les 13 268 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 665 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 533 | 4,8 % |
| 1946-1970 | 2 957 | 26,8 % |
| 1971-1990 | 3 008 | 27,3 % |
| 1991-2005 | 1 677 | 15,2 % |
| 2006-2019 | 2 183 | 19,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 383 | 3,4 % |
| 2 pièces | 1 566 | 14,1 % |
| 3 pièces | 3 327 | 29,9 % |
| 4 pièces | 3 300 | 29,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 560 | 23,0 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 461 | 12 497 | 13 268 |
| Rés. principales | 10 197 | 10 465 | 11 136 |
| Rés. secondaires | 224 | 386 | 480 |
| Vacants | 1 041 | 1 646 | 1 653 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Maximin-La-Sainte-Baume (43 km) affiche 59,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 325 | 47,8 % |
| Locataires (privé) | 4 140 | 37,2 % |
| Locataires HLM | 1 437 | 12,9 % |
| Logés gratuitement | 233 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 47,8 % de propriétaires occupants, 50,1 % de locataires et 13 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 079 | 18,7 % |
| Fioul | 1 381 | 12,4 % |
| Électricité | 6 249 | 56,1 % |
| Gaz bouteille | 133 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 1 294 | 11,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par gaz de ville (19 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 498 |
| 2 à 4 ans | 2 667 |
| 5 à 9 ans | 2 238 |
| 10 ans ou plus | 4 732 |
| Total ménages | 11 136 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 828 |
| Sous-occupation modérée | 3 248 |
| Sous-occupation accentuée | 2 477 |
| Suroccupation modérée | 743 |
| Suroccupation accentuée | 75 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 828 | 16,4 % |
| 1 voiture | 6 134 | 55,1 % |
| 2 voitures ou plus | 3 174 | 28,5 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 29 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 70,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 592 | 5 089 | 123 | 380 |
| 1975 | 6 829 | 6 156 | 110 | 563 |
| 1982 | 7 582 | 6 799 | 196 | 587 |
| 1990 | 8 695 | 7 680 | 317 | 698 |
| 1999 | 9 720 | 8 446 | 321 | 953 |
| 2006 | 10 622 | 9 536 | 286 | 800 |
| 2011 | 11 461 | 10 197 | 224 | 1 041 |
| 2016 | 12 497 | 10 465 | 386 | 1 646 |
| 2022 | 13 268 | 11 136 | 480 | 1 653 |
Trajectoire de long terme: 5 592 logements en 1968, 13 268 en 2022 (+137 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 209 | 2 152 | 2 343 | 2 476 | 1 893 | 1 113 |
| Dont vacants > 2 ans | 423 | 437 | 568 | 706 | 643 | 602 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 67 | 1,0 % |
| Classe B | 506 | 7,8 % |
| Classe C | 2 809 | 43,1 % |
| Classe D | 1 585 | 24,3 % |
| Classe E | 922 | 14,2 % |
| Classe F | 400 | 6,1 % |
| Classe G | 224 | 3,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 43 % des logements et 52 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 639 | 25,2 % |
| Classe B | 2 220 | 34,1 % |
| Classe C | 1 575 | 24,2 % |
| Classe D | 464 | 7,1 % |
| Classe E | 330 | 5,1 % |
| Classe F | 185 | 2,8 % |
| Classe G | 100 | 1,5 % |
Émissions CO₂: 34 % des logements relèvent de la classe B, 83 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 238 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 98 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 35 |
| Classe B | 78 | 428 |
| Classe C | 475 | 2 334 |
| Classe D | 436 | 1 149 |
| Classe E | 202 | 720 |
| Classe F | 131 | 269 |
| Classe G | 87 | 137 |
Performance comparée: maisons classées C (206), appartements classés C (191), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 52 |
| T2 | 388 |
| T3 | 754 |
| T4 | 624 |
| T5+ | 78 |
Faut-il investir à Manosque en 2026 ?
Pôle de services des Alpes-de-Haute-Provence, Manosque bénéficie d'une attractivité territoriale réelle et d'un niveau d'équipements exceptionnel pour une ville de cette taille. Son marché immobilier, dynamique, est porté par une forte demande locative mais doit composer avec une économie locale fragile. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 8 % sur les appartements, Manosque affiche une performance rare au niveau national, malgré une situation économique locale fragile.
Verdict
➤ Investir à Manosque exige de cibler les biens à très fort rendement locatif et de composer avec un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel de 8 % pour les appartements
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux pôles voisins attractifs
- ✓ Services et équipements locaux très développés
- ⚠ Fragilité économique locale avec 13,8 % de chômage
- ⚠ Taux de vacance élevé de 12,5 % dans le parc
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 203 €/m², Manosque reste bien en deçà de la moyenne des villes de Provence-Alpes-Côte d'Azur.
- Dans les Alpes-de-Haute-Provence, la commune se positionne comme un pôle d'attractivité avec un IAT de 6,9/10.
- Le rendement locatif brut des appartements (8 %) dépasse largement celui des grandes métropoles et du littoral.
Analyse du marché immobilier à Manosque
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Manosque
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
La pression immobilière est modérée, indiquant un marché ni tendu ni déprimé, propice à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréLa pression immobilière est modérée, indiquant un marché ni tendu ni déprimé, propice à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilité modérée révèle que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, limitant la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilité modérée révèle que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, limitant la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est moyenne, avec une demande locative soutenue mais à nuancer par le taux de vacance du parc.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est moyenne, avec une demande locative soutenue mais à nuancer par le taux de vacance du parc.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique est faible, excluant presque toute stratégie de location saisonnière rentable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique est faible, excluant presque toute stratégie de location saisonnière rentable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2451,2 — Percentile dept : 55/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 59/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 47/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 398,6 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 41/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,1 — Percentile dept : 58/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,2 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 47/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2451,2 — Percentile dept : 45/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 3/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 88/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 398,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Manosque : opportunités et risques
Investir à Manosque en 2026 est une stratégie spécifique, réservée aux profils acceptant un risque modéré-élevé en échange d'un rendement brut élevé. La cible idéale est l'appartement de deux ou trois pièces, bien situé à proximité des commerces et services, dont la multitude (1 387 équipements) constitue un atout majeur. Il est impératif de vérifier le DPE, 9,5 % du parc étant classé F ou G et donc soumis à des interdictions de location à venir.
Le calcul de rentabilité doit intégrer la charge de la taxe foncière, particulièrement élevée à 51,14 %, qui rogne significativement le rendement net. De même, la stratégie de location saisonnière est à écarter, la pression touristique étant faible (IPTI de 1,9/10) et le parc de résidences secondaires minimal (3,6 %).
L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la dynamique démographique positive (+1,0 % sur 5 ans) et les projets d'intercommunalité consolident l'attractivité résidentielle. La présence de la gare de Manosque - Gréoux-les-Bains (1,5 km) et la relative proximité de l'A51 sont des atouts à valoriser dans le choix du bien et la communication locative.
Simuler un investissement immobilier à Manosque
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Manosque.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Manosque ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Manosque
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché manosquin se caractérise par une dualité frappante entre une performance locative notable et des fragilités économiques de fond. D'après les données DVF 2024, le rendement brut des appartements atteint 8 %, un niveau exceptionnel qui attire naturellement les investisseurs. Cet écart entre le prix d'acquisition modéré (1 908 €/m² médian) et les loyers pratiqués constitue le principal moteur du marché.
Néanmoins, cette attractivité chiffrée doit être nuancée par la réalité du parc et de la demande locale. Avec 12,5 % de logements vacants et un taux de chômage de 13,8 %, le risque de vacance locative ou de difficultés de paiement des locataires est tangible. La forte proportion de propriétaires (47,8 %) limite également le turnover du parc locatif privé.
La comparaison avec les communes voisines, comme Pertuis ou Saint-Maximin, révèle un écart de valorisation important en défaveur de Manosque. Cet écart s'explique par une localisation moins proche des grands pôles d'emploi métropolitains, mais représente aussi un potentiel effet de levier si la ville conforte son rôle de pôle de services intermédiaire au sein de la CA Durance-Lubéron-Verdon Agglomération.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Manosque Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix à Manosque connaissent une ascension continue depuis 2020, avec une augmentation de 21,8 % du métier carré en cinq ans. La progression annuelle reste modérée (+4,5 % en 2024), sans pic suivi d'une correction brutale, ce qui indique une montée en puissance progressive. Les appartements, moteur du marché avec 74 % des transactions, voient leur prix médian augmenter moins vite que celui des maisons, creusant l'écart entre les deux typologies. Comparé aux communes voisines, Manosque conserve un prix d'entrî nettement inférieur à Pertuis ou Saint-Maximin, préservant une marge d'appréciation à condition que son attractivité de pôle se renforce. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché ayant déjà absorbé une bonne part de la hausse régionale, où les opportunités se trouveront dans la sélection rigoureuse du bien.
Évolution du marché immobilier de Manosque
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 101 €/m² à 2 203 €/m² (+4,9 %), pour 368 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 133 380 € pour un appartement type de 60 m², l'acquisition nécessite environ 6,3 années de revenu médian local, un effort significatif pour un primo-accédant. En revanche, pour un investisseur, le loyer mensuel estimé à 14,7 €/m²/mois permet d'espérer un rendement brut de 8 %. Toutefois, le rendement net chute à 4,4 % une fois intégrées les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 51,14 %). Cet effort résiduel après perception du loyer reste limité, mais la viabilité du montage dépend fortement de la capacité à maintenir le bien occupé et de ne pas sous-estimer les coûts de rénovation sur un parc où 9,5 % des logements sont des passoires thermiques.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 368 transactions en 2024, le marché de Manosque affiche un volume d'activité soutenu, en léger repli par rapport aux années de pic (586 en 2022) mais restant au-dessus du niveau de 2020. Près des trois quarts des ventes concernent des appartements, reflétant une demande locative très présente et un parc adapté aux petits ménages. Le caractère du marché est celui d'un équilibre précaire : la demande existe, mais le taux de vacance élevé (12,5 %) et la fragilité économique locale (13,8 % de chômage) pèsent sur la liquidité et la rapidité de rotation. Le profil typique des biens vendus est un appartement de 60 m², souvent issu d'un parc plutôt ancien. Le signal majeur est la nécessité d'une très bonne adéquation entre l'offre et la demande locative réelle.
Répartition des ventes
30,7 % de maisons et 69,3 % d'appartements parmi les 368 transactions enregistrées.
Sur 368 transactions enregistrées, 30,7 % portent sur des maisons (2 804 €/m²) et 69,3 % sur des appartements (1 908 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 368 | 113 | 255 |
| Prix médian/m² | 2 203 € | 2 804 € | 1 908 € |
| Prix moyen/m² | 2 463 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 460 | 2 101 € |
| 2022 | 476 | 2 201 € |
| 2023 | 368 | 2 264 € |
| 2024 | 289 | 2 172 € |
| 2025 | 368 | 2 203 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Manosque est réelle, avec 1 070 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 41 %. Cette activité traduit la confiance des promoteurs dans l'attractivité démographique de la commune, dont la population croît lentement mais sûrement. Le risque de sur-offre à court terme semble limité, la nouvelle construction étant absorbée par une demande de logements mieux isolés et aux normes. Ces programmes se concentrent logiquement dans les zones en cours d'urbanisation ou de renouvellement, participant à la transformation du parc. Pour l'investisseur, cela signifie une modernisation de l'offre concurrentielle, mais aussi une possibilité de cibler le neuf pour sécuriser le DPE et attirer une population active ou retraitée à la recherche de confort.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 5 328 autorisations et 3 086 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 58 %.
Vacance longue durée à Manosque
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Manosque (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 391 logements ont été autorisés à à Manosque, +98 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Manosque
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Manosque
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,14 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, c'est la réalité après déduction des charges. À Manosque, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,14 %, ce qui représente un poids significatif. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété si besoin, et une provision pour vacance. C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut affiché (8,0 %) et le rendement net approximatif de 4,4 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Manosque
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 513 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Manosque: classe C en tête, 9,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Avec une classe énergétique dominante C (194 kWh/m²/an), le parc de Manosque affiche une performance légèrement meilleure que la moyenne nationale. Seulement 9,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce faible taux réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire, mais la loi Climat étend progressivement les interdictions de location. Tout bien classé E ou inférieur représente un investissement risqué à moyen terme, nécessitant des travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Manosque ?
Le centre historique, avec ses 13 monuments protégés, attire par son charme mais les biens sont souvent anciens. La périphérie, mieux desservie (proche gare, routes), propose des logements plus récents. Les zones en développement se situent près des nouveaux projets (1 070 logements autorisés sur 5 ans), mais attention à la sur-offre potentielle.
Calculateur de rendement à Manosque
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Manosque
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 12,5 %. La dépendance à l'économie locale (chômage à 13,8 %) peut fragiliser la solvabilité des locataires. La saisonnalité locative est faible. Le DPE est un enjeu majeur : 9,5 % de passoires thermiques (F/G) imposent des travaux de rénovation pour respecter la loi Climat. La taxe foncière s'élève à 51,14 %.
Cas pratique : un investissement type à Manosque
Pour un appartement de 60 m² à Manosque, comptez environ 133 380 € à l'achat (prix médian). Loué 14,7 €/m², il génère 882 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 8,0 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,4 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être faible voire positif si l'apport est conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Manosque
- Oublier la taxe foncière élevée (51,14 %) dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur un taux de vacance nul, alors qu'il est de 12,5 %.
- Négliger les travaux de mise aux normes sur un bien ancien.
- Surestimer un loyer par rapport au marché local (14,7 €/m² en appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier manosquin suit une saisonnalité provençale. Le printemps est traditionnellement actif, avec des annonces nombreuses avant l'été. L'automne est aussi propice, les acheteurs souhaitant souvent signer avant fin d'année. La période estivale peut être plus calme, mais attire des acquéreurs de la région. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Manosque abrite 13 monuments historiques protégés.
- La commune compte 26 établissements scolaires, un atout familial.
- 1 387 équipements et services sont recensés sur son territoire.
S'installer à Manosque : cadre de vie et logement
S'installer à Manosque, c'est bénéficier du cadre d'une ville à taille humaine baignée de lumère, avec un accès aux services et commerces exceptionnel pour la région. Les 26 établissements scolaires, les 375 équipements de santé et la couverture fibre à 89,5 % en font un lieu de vie pratique, adapté aux familles et aux télétravailleurs. Le climat, avec ses 13,5 °C de moyenne et ses 698 mm de pluie annuelle, est typiquement provençal, ensoleillé et sec.
Cet environnement agréable est toutefois soumis à des contraintes réelles. La commune est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain) et une sismicité moyenne, des facteurs à prendre en compte dans le choix du secteur et de l'assurance. Le profil démographique, avec un âge médian de 45,4 ans et 30,5 % de plus de 60 ans, dessine une société vieillissante, ce qui influence l'ambiance et la demande de services.
Carte du marché immobilier à Manosque
Manosque et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Manosque
Le climat manosquin est typiquement provençal avec une température moyenne annuelle de 13,5 °C et 698 mm de pluie, moins que la moyenne nationale. L'altitude de 407 m modère les fortes chaleurs estivales. Ce profil, ensoleillé mais moins sec que le bas-pays, convient aux acheteurs recherchant quatre saisons marquées sans hiver rigoureux. Il attire notamment les actifs et retraités fuyant l'humidité du nord ou l'extrême sécheresse du littoral.
À qui s'adresse Manosque ?
Manosque convient aux familles (31,9 % de moins de 30 ans, 26 établissements scolaires) et aux retraités (30,5 % de 60 ans et plus) recherchant un cadre paisible. Les primo-accédants peuvent y trouver des prix plus accessibles qu'ailleurs en Provence, mais doivent composer avec un revenu médian local de 21 170 €.
Avantages et limites à Manosque
✓ Points forts
- Prix immobilier abordable pour la région (2 639 €/m² médian).
- Cadre de vie provençal, ensoleillé, avec 13 monuments historiques.
- Services et équipements nombreux (1 387 équipements).
- Connexion numérique correcte (fibre à 89,5 %, THD 100 %).
- Dynamisme démographique (+1 % en 5 ans) et économique (2 985 entreprises).
− À prendre en compte
- Risques naturels (radon, sismicité, inondations) et plans de prévention.
- Taxe foncière élevée (51,14 %).
- Taux de chômage local de 13,8 % et revenu médian modeste.
Composition du parc immobilier à Manosque
13 268 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 5 491 maisons et 7 712 appartements à à Manosque.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 13 268 logements est marqué par une forte proportion de propriétaires occupants (47,8 %), signe d'un ancrage résidentiel stable. La part des résidences secondaires (3,6 %) est faible, indiquant un marché peu tourné vers le tourisme pur. Cependant, le taux de logements vacants (12,5 %) est notable, pouvant signaler des biens vétustes ou des délais de remise sur le marché. Les maisons individuelles représentent 41,6 % de l'offre, ciblant les familles.
Ancienneté du parc à Manosque
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 022 logements).
- Avant 1919 6,0 % 665 logts
- 1919-1945 4,8 % 533 logts
- 1946-1970 26,8 % 2 957 logts
- 1971-1990 27,3 % 3 008 logts
- 1991-2005 15,2 % 1 677 logts
- 2006-2019 19,8 % 2 183 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Manosque
1 387 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Manosque
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Manosque est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPR) : inondation, mouvement de terrain, et un PPRT lié au stockage souterrain d'hydrocarbures (Géosel). La sismicité est moyenne et le radon, un gaz naturel, présente un niveau moyen. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et les PPR en mairie est indispensable avant tout achat. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux d'extension.
Cas pratique : un achat type à Manosque
Pour une maison de 100 m², typique à Manosque, comptez environ 311 000 € hors frais de notaire. Cela représente près de 15 années du revenu médian local (21 170 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1¦90 €. Cette charge est à mettre en regard du loyer médian pour une maison (13,5 €/m² soit 1 350 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Manosque
- Ne pas consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) en mairie.
- Acheter un bien classé F ou G sans budgéter sa rénovation énergétique.
- Ignorer le taux de vacance local, indicateur de dynamisme ou de vétusté.
- Omettre de vérifier la couverture réelle en fibre optique (89,5 % du territoire).
Points clés à retenir à Manosque
- Prix médian à 2 203 €/m², en hausse de 4,5 % sur un an.
- Rendement net d'environ 4,4 % après charges et taxe foncière.
- Climat provençal tempéré à 13,5°C de moyenne annuelle.
- Marché porteur : prix en hausse et construction dynamique.
- Écart important entre maisons (2 804 €/m²) et appartements (1 908 €/m²).
- Taux de vacance de 12,5 %, à provisionner dans le calcul.
- 47,8 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Manosque ?
À Manosque, l'écart entre le prix des maisons (2 804 €/m²) et des appartements (1 908 €/m²) guide l'estimation. Pour une maison, la valeur est portée par la surface de terrain, la vue dégagée et la proximité du centre-ville historique ou des écoles (26 établissements). Pour un appartement, l'étage avec ascenseur, une exposition sud et une place de parking fermée sont valorisants. Un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument majeur face à la réglementation. La fibre optique, disponible à 89,5 %, est aussi attendue.
Estimation indicative d'une maison à Manosque
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
198 270 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste permet d'éviter une sous-évaluation (manque à gagner) ou une surévaluation (allongement du délai de vente). À Manosque, où le marché est équilibré avec un taux de vacance de 12,5 %, un prix adapté est crucial. Les données locales (évolution des prix, typologie des acheteurs) et les caractéristiques du bien (DPE, surface, quartier, proximité de la gare à 1,5 km) doivent être analysées finement pour séduire une clientèle souvent locale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'une rue près de la gare de Manosque-Gréoux (1,5 km) diffère de celle d'un lotissement excentré. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé dans les annonces en ligne, et les travaux à prévoir. Son réseau lui permet de jauger la demande réelle auprès des 2 985 entreprises actives et des nouveaux arrivants. Enfin, une estimation crédible, étayée par des comparables précis, est un atout pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Surestimer la valeur ajoutée de travaux non priorisés (piscine vs isolation).
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation future.
- Oublier de comparer avec les programmes neufs, nombreux sur la commune.
Investir à Manosque : passer à l'action
Le potentiel locatif de Manosque est indéniable, mais il se niche dans des biens et des quartiers précis. Transformer cette analyse en acquisition réussie exige une connaissance intime du terrain, des réseaux locaux et des risques spécifiques, notamment liés au parc ancien.
Ces chiffres dessinent un potentiel mais aussi des risques. Décider nécessite de connaîTre les rues et les biens.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Manosque grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Manosque
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Manosque
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Manosque
Quel est le prix immobilier moyen à Manosque ?
Le prix médian global à Manosque est de 2 203 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 804 €/m² et les appartements 1 908 €/m². La fourchette centrale des prix (50 % des transactions) s'étend de 1 711 € à 3 884 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir locatif à Manosque ?
Le rendement brut des appartements est élevà (8 %), ce qui est attractif. Cependant, le marché est marqué par un taux de vacance important (12,5 %) et une fragilité économique locale. L'investissement n'est recommandé que pour des biens très bien sélectionnés et avec une stratégie de moyen terme.
Manosque est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Manosque est nettement moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 33 % à celui de Pertuis et de 52 % à celui de Saint-Maximin-La-Sainte-Baume. En revanche, elle est 14 % plus chère que Digne-Les-Bains.
Quel rendement locatif espérer à Manosque ?
Le rendement locatif brut moyen est de 8,0 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 4,4 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Manosque ?
Les principaux risques sont la présence de plusieurs risques naturels (12 recensés), une sismicité moyenne, et une part non négligeable de logements énergétiquement dégradés (9,5 % de passoires). Il est crucial de consulter les PPR en vigueur et de faire un diagnostic énergétique approfondi.
Marché immobilier des communes voisines
Manosque présente un écart de valorisation marqué face à des voisines comme Pertuis (-33 %) ou Saint-Maximin-La-Sainte-Baume (-52 %), un effet de levier intéressant si la dynamique de pôle se confirme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Manosque.
Communes limitrophes de Manosque
Manosque est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Manosque (2 203 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -13,2 % par rapport dans les Alpes-de-Haute-Provence.
Hausse contenue du prix médian: +4,9 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 961 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 30,7 % de maisons et 69,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 252 360 €, soit 11,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Manosque: 14,7 €/m²/mois pour un appartement, 13,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 391 logements autorisés au permis de construire à Manosque — un rythme moyen de 278 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 63 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Manosque est dans les paysages de haute Provence alpine. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 381 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).