01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 282 logements dont 7 474 résidences principales, 297 résidences secondaires et 512 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 474 | 90,2 % |
| Résidences secondaires | 297 | 3,6 % |
| Logements vacants | 512 | 6,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 8 282 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 570 | 7,8 % |
| 1919-1945 | 264 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 620 | 8,5 % |
| 1971-1990 | 2 383 | 32,6 % |
| 1991-2005 | 1 745 | 23,9 % |
| 2006-2019 | 1 732 | 23,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (24 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 267 | 3,6 % |
| 2 pièces | 786 | 10,5 % |
| 3 pièces | 1 502 | 20,1 % |
| 4 pièces | 2 325 | 31,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 594 | 34,7 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 14 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 653 | 7 379 | 8 282 |
| Rés. principales | 5 831 | 6 622 | 7 474 |
| Rés. secondaires | 354 | 290 | 297 |
| Vacants | 468 | 467 | 512 |
À titre de comparaison : 54,3 % de part de propriétaires à Ollioules, à 35 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 934 | 66,0 % |
| Locataires (privé) | 1 952 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 333 | 4,5 % |
| Logés gratuitement | 255 | 3,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 66,0 % de propriétaires occupants, 30,6 % de locataires et 4 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 698 | 9,3 % |
| Fioul | 446 | 6,0 % |
| Électricité | 4 722 | 63,2 % |
| Gaz bouteille | 161 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 1 447 | 19,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (63 %), 19 % pour autres sources (bois notamment) et 9 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 931 |
| 2 à 4 ans | 1 612 |
| 5 à 9 ans | 1 522 |
| 10 ans ou plus | 3 409 |
| Total ménages | 7 474 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 529 |
| Sous-occupation modérée | 1 976 |
| Sous-occupation accentuée | 1 827 |
| Suroccupation modérée | 520 |
| Suroccupation accentuée | 32 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 793 | 10,6 % |
| 1 voiture | 3 027 | 40,5 % |
| 2 voitures ou plus | 3 654 | 48,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 11 % sans, 41 % à une voiture, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 436 | 1 048 | 262 | 126 |
| 1975 | 1 973 | 1 310 | 526 | 137 |
| 1982 | 2 673 | 1 903 | 571 | 199 |
| 1990 | 4 084 | 3 204 | 588 | 292 |
| 1999 | 5 174 | 4 499 | 442 | 233 |
| 2006 | 6 016 | 5 327 | 379 | 311 |
| 2011 | 6 653 | 5 831 | 354 | 468 |
| 2016 | 7 379 | 6 622 | 290 | 467 |
| 2022 | 8 282 | 7 474 | 297 | 512 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 436 à 8 282 logements, soit +477 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 888 | 789 | 650 | 593 | 747 | 459 |
| Dont vacants > 2 ans | 130 | 160 | 170 | 156 | 165 | 232 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 220 | 8,0 % |
| Classe B | 486 | 17,7 % |
| Classe C | 1 287 | 46,9 % |
| Classe D | 538 | 19,6 % |
| Classe E | 162 | 5,9 % |
| Classe F | 44 | 1,6 % |
| Classe G | 10 | 0,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (47 %), 73 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 526 | 55,6 % |
| Classe B | 768 | 28,0 % |
| Classe C | 274 | 10,0 % |
| Classe D | 118 | 4,3 % |
| Classe E | 45 | 1,6 % |
| Classe F | 14 | 0,5 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 56 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 182 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 131 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 78 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 189 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 181 | 39 |
| Classe B | 271 | 215 |
| Classe C | 676 | 611 |
| Classe D | 231 | 307 |
| Classe E | 76 | 86 |
| Classe F | 24 | 20 |
| Classe G | 6 | 4 |
Performance comparée: maisons classées C (139), appartements classés C (162), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 99 |
| T3 | 179 |
| T4 | 121 |
| T5+ | 31 |
Faut-il investir à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume en 2026 ?
Au cœur de la Provence Verte, Saint-Maximin-La-Sainte-Baume combine patrimoine historique, dynamisme démographique (+8 % en 5 ans) et une offre de services conséquente. Cette attractivité résidentielle se reflète dans un marché immobilier qui a fortement progressé avant de connaître un récent recul. Analyse des opportunités pour 2026.
Malgré une correction de -5,9 % en 2024, le marché conserve un rendement locatif brut de 5,1 %, positionnant la commune comme une valeur refuge à l'écart du littoral surfait.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative annuelle de moyen terme, en visant l'appartement pour optimiser le rendement brut.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+8 %)
- ⚠ Marché moins liquide : transactions en baisse
- ⚠ Revenu médian modéré : solvabilité locale limitée
- ⚠ Risque radon à intégrer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de plus de 30 % à la moyenne des grandes métropoles françaises
- Une accessibilité supérieure à la moyenne des communes du Var, avec un IAI de 5,5/10
- Un rendement locatif brut attractif face aux taux d'emprunt actuels
Analyse du marché immobilier à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Le marché immobilier de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant de la marge à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant de la marge à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent relativement abordables par rapport au revenu médian local, facilitant l'entrée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent relativement abordables par rapport au revenu médian local, facilitant l'entrée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande locative existe mais ne soutient pas des rendements exceptionnels.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande locative existe mais ne soutient pas des rendements exceptionnels.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la location saisonnière n'est pas le levier principal, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la location saisonnière n'est pas le levier principal, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3859,2 — Percentile dept : 62/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 54/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 72/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 275,3 — Percentile dept : 82/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 47/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 59,6 — Percentile dept : 81/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 27/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 59/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 72/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3859,2 — Percentile dept : 39/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 275,3 — Percentile dept : 18/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume : opportunités et risques
L'investissement locatif à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume trouve son intérêt dans le rendement brut des appartements (5,1 %), supérieur à celui des maisons (4,5 %). Néanmoins, le rendement net est amputé par des charges significatives : la taxe foncière s'élève à 40,79 % et la gestion locative estimée à 12 %, ramenant la rentabilité nette autour de 3,1 %. La faible part de passoires thermiques (2 %) limite le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires.
La stratégie à privilégier est la location annuelle, ciblant les ménages actifs ou les étudiants attirés par les 16 établissements scolaires et la proximité de Toulon. La demande locative est réelle mais modérée (IOL 4,5/10), portée par une dynamique démographique positive et un taux de propriétaires élevé (66 %) qui limite l'offre locative privée. L'effort de construction neuve étant atone, la pression sur l'ancien devrait perdurer.
Attention au risque de liquidité à la revente, lié à la baisse récente du nombre de transactions. Investir ici suppose une vision à moyen terme, le temps que la démographie et la modération des prix consolident la valeur du bien. La sélection du secteur est cruciale, les prix variant du simple au double.
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Données du marché immobilier à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 3 919 €/m² selon les transactions DVF 2024, en recul de 5,9 % sur un an. Cette correction suit une période de forte hausse et ramène les valeurs au niveau de 2022, créant une fenêtre d'opportunité relative. La fourchette des prix (3 214 - 5 000 €/m²) reste cependant large, soulignant l'hétérogénéité du parc entre le centre historique et les zones pavillonnaires récentes.
Le marché est clairement dominé par la maison individuelle, qui représente 74 % du parc et 80 % des transactions. Cette prédominance, couplée à un taux de résidences secondaires très faible (3,6 %), dessine un territoire ancré dans le résidentiel permanent et familial, peu soumis aux spéculations saisonnières. L'accessibilité, notée 5,5/10, est soutenue par un revenu médian local (24 490 €) supérieur à la moyenne des petites villes du département.
D'après les indices composites, l'attractivité territoriale (6,6/10) et le confort de services (7,2/10) sont des atouts majeurs, avec plus de 1 000 équipements recensés. En revanche, la pression touristique immobilière est faible (1,8/10), ce qui canalise l'investissement locatif vers la location annuelle plutôt que saisonnière.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume sur les cinq dernières années révèle une trajectoire en deux temps. Entre 2020 et 2023, le marché a connu une hausse soutenue de près de 30 %, porté par l'exode urbain et des taux bas, avec un pic à 4 163 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un infléchissement de -5,9 %, ramenant le prix médian à 3 919 €/m². Cette correction, observée dans de nombreux territoires, correspond à un marché qui digère ses gains et s'ajuste au nouveau contexte de taux. Elle place aujourd'hui les prix à un niveau proche de celui de 2022, offrant un point d'entrée relativement plus favorable qu'il y a un an, surtout pour les appartements dont le prix médian (3 462 €/m²) reste très en deçà de celui des maisons.
Évolution du marché immobilier de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 418 €/m² à 3 815 €/m² (+11,6 %), pour 230 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 230 transactions en 2024, le volume d'activité à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume est en net retrait par rapport aux années 2021-2022 (autour de 500 ventes). Cette baisse de liquidité, conforme à la tendance nationale, indique un marché plus calme où l'offre et la demande se réajustent. Les maisons représentent l'écrasante majorité des ventes (231 sur 286), reflétant la structure du parc (74 % de maisons). La surface médiane vendue est de 92 m² pour les maisons et 57 m² pour les appartements, dessinant un marché tourné vers le logement familial et les petits appartements. Cette configuration suggère un bassin d'acheteurs principalement composé de ménages locaux ou régionaux, avec une demande locative ciblée sur les petits logements.
Répartition des ventes
74,3 % de maisons et 25,7 % d'appartements parmi les 230 transactions enregistrées.
74,3 % maisons, 25,7 % appartements sur 230 ventes: le collectif pèse 25,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 230 | 171 | 59 |
| Prix médian/m² | 3 815 € | 3 904 € | 3 462 € |
| Prix moyen/m² | 4 039 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 318 | 3 418 € |
| 2022 | 301 | 3 852 € |
| 2023 | 221 | 3 867 € |
| 2024 | 180 | 3 798 € |
| 2025 | 230 | 3 815 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seuls 12 logements ont été autorisés en 2024, pour une tendance globale en baisse de 25 % sur les cinq dernières années par rapport à la période précédente. Ce ralentissement contraste avec une croissance démographique soutenue (+8 % en 5 ans). À moyen terme, cette faible production neuve, couplée à une demande résidentielle constante, devrait limiter les risques de sur-offre et soutenir les prix de l'ancien. Elle indique aussi que le développement urbain se concentre désormais sur la rénovation et la densification du tissu existant plutôt que sur l'étalement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 962 logements ont été autorisés et 2 772 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 94 %.
Vacance longue durée à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 372 logements autorisés à à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, dont 40 en 2025 (-40 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net inclut des coûts significatifs. La taxe foncière à 40,79 % pèse sur la rentabilité. Pour les appartements, déduisez environ 40 % du rendement brut pour charges (frais de gestion, réparations, assurance). Sur la durée, prévoyez un budget travaux, d'autant que 11,4 % du parc est antérieur à 1945. Le rendement net s'avère donc inférieur de 2 points environ, ce qui reste compétitif face aux produits financiers sans effort.
Performance énergétique du parc à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 747 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume: la classe C domine, 2,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante (149 kWh/m²/an) et seulement 2,0 % de passoires thermiques (F/G). Un bien classé D ou pire implique cependant des travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028 pour la location et 2034 pour la vente. Près d'un quart (23,7 %) des logements ont été construits après 2006, ce qui améliore la moyenne. Pour un achat, viser au minimum la classe D devient un standard pour sécuriser votre investissement face aux futures normes.
Calculateur de rendement à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,79 % du taux voté.
- Surestimer le loyer sans vérifier les annonces locales.
- Oublier la provision pour travaux dans un parc où 11,4 % des logements datent d'avant 1945.
- Investir sans viser un DPE D ou mieux, risquant l'interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit un rythme provençal. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec des visites facilitées par le climat. L'automne (septembre-octobre) est aussi porteur après la pause estivale. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un moment où certains vendeurs peuvent être plus flexibles. L'affluence touristique, modérée (4 hébergements), n'a pas d'impact majeur sur les prix, mais peut stimuler la demande de maisons de village en juillet-août.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 7 monuments historiques protégés, dont la basilique.
- 64,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 45,1 ans, plus jeune que dans beaucoup de communes provençales.
S'installer à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume, c'est choisir une petite ville de près de 18 000 habitants dotée d'un patrimoine historique remarquable (7 monuments classés) et d'une gamme étendue de services du quotidien. La commune affiche un indice de « vivre bien pour pas cher » de 6,4/10, validant un bon rapport qualité-prix. Avec 539 services et 187 commerces recensés, l'autonomie au quotidien est réelle, renforcée par une connectivité numérique correcte (fibre à 64,5 %).
Le cadre de vie est marqué par la proximité du massif de la Sainte-Baume et un climat méditerranéen tempéré par l'altitude (moyenne 362 m). Le profil démographique, avec un âge médian de 45,1 ans et 31,9 % de moins de 30 ans, indique une population équilibrée, ni vieillissante ni exclusivement jeune. L'environnement présente cependant certains risques naturels à prendre en compte, comme la présence d'un radon significatif.
Carte du marché immobilier à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Saint-Maximin-la-Sainte-Baume et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Avec une température moyenne de 14,1°C et 658 mm de précipitations annuelles, le climat est typiquement provençal : sec, ensoleillé, avec des hivers doux à 362 m d'altitude moyenne. Cet environnement attire une population active en télétravail et des retraités, qui représentent 28,9 % des habitants. Les jours de gel sont rares, un atout pour les dépenses énergétiques. Ce profil climatique favorise une vie extérieure et un attrait résidentiel constant, visible dans la croissance démographique de +14,8 % en 10 ans.
Composition du parc immobilier à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
8 282 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (74,1 %) et collectif (25,9 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc immobilier dominé à 74,1 % par des maisons et peu de résidences secondaires (3,6 %) indique un marché ancré, peu spéculatif, porté par la demande locale. Le taux de propriétaires de 66 % confirme cette stabilité. Seuls 6,2 % des logements sont vacants, un chiffre modéré qui limite le risque de décote sur les biens anciens. Ce parc reflète l'attrait d'une petite ville équipée, avec 1048 équipements, pour les familles et les primo-accédants recherchant une maison individuelle.
Ancienneté du parc à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 314 logements).
- Avant 1919 7,8 % 570 logts
- 1919-1945 3,6 % 264 logts
- 1946-1970 8,5 % 620 logts
- 1971-1990 32,6 % 2 383 logts
- 1991-2005 23,9 % 1 745 logts
- 2006-2019 23,7 % 1 732 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
1 048 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque à connaître est la présence d'un radon significatif, un gaz naturel radioactif. Une mesure peut être nécessaire dans les sous-sols et rez-de-chaussée. La sismicité est faible, et 11 risques naturels (feux, inondations) sont recensés. Vérifiez si le bien est en zone PPR (Plan de Prévention des Risques), ce qui peut contraindre les travaux. 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, impactant potentiellement les assurances. Une consultation du dossier Géorisques est indispensable avant l'offre.
Cas pratique : un achat type à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Pour une maison de 92 m² (valeur médiane 368 000 €), comptez environ 386 000 € avec frais de notaire. Cela représente près de 16 années du revenu médian local (24 490 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à 1 880 €, soit un taux d'endettement de 37 % pour un ménage aux deux revenus médians.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
- Ne pas consulter le dossier Géorisques pour le radon et les risques.
- Acheter un bien classé F ou G sans prévoir un budget rénovation immédiat.
- Sous-estimer l'importance de la voiture, la gare TGV étant à 36,5 km.
- Négocier sans connaître l'écart prix maisons/apparts (environ 700 €/m²).
Points clés à retenir à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
- Prix médian à 3 919 €/m², en baisse de 5,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,1 % pour les apparts, 4,5 % pour les maisons.
- Climat provençal : 14,1°C de moyenne, hivers doux.
- Le DPE et l'état du bien font varier le prix de 10 à 15 %.
- Écart important entre maison (3 904 €/m²) et appartement (3 462 €/m²).
- Rendement net environ 2 points en dessous du brut.
- Parc à 74,1 % de maisons, idéal pour les familles.
- La proximité du centre historique et des écoles est valorisante.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume ?
À Saint-Maximin, la valeur dépend d'abord de la typologie : une maison se négocie autour de 3 904 €/m², un appartement à 3 462 €/m². Pour un bien identique, l'état et le DPE créent des écarts de prix de 10 à 15 %. La proximité du centre historique, avec ses 7 monuments protégés, ou des 16 établissements scolaires, est un plus. Une exposition sud et un terrain de plus de 500 m² valorisent aussi. En revanche, un logement social à proximité (ils représentent 6,0 % du parc) ou une vue dégradée peuvent pénaliser l'estimation.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
373 870 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-secteurs, comme la différence entre le quartier de la gare TGV à 36,5 km et le centre-ville. Il évalue l'impact concret du DPE et des risques naturels sur la négociation. Il sait que les acheteurs sont souvent des locaux (taux d'emploi de 67,1 %), sensibles à l'état immédiat du bien. Son réseau lui permet de trouver des acquéreurs sérieux plus vite. Face à un marché en légère correction (-5,9 % sur un an), son expertise permet de fixer un prix juste, évitant une mise en vente trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 3 919 €/m², trop agrégé.
- Oublier de valoriser la proximité des 16 écoles pour une famille.
- Ne pas ajuster le prix à la baisse pour un DPE E, F ou G.
- Vendre sans professionnel dans un marché en correction (-5,9 %).
Investir à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne remplace pas la connaissance des rues et la négociation. Pour transformer cette étude en achat judicieux, l'expertise d'un professionnel implanté localement est décisive, notamment pour identifier les biens à fort potentiel locatif.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du terrain et des secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 286 ventes réelles de 2024
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume ?
Le prix médian global est de 3 919 €/m² en 2024. Une maison coûte en médiane 3 904 €/m², tandis qu'un appartement s'acquiert à 3 462 €/m². Les prix ont connu une correction de -5,9 % sur un an.
Saint-Maximin-La-Sainte-Baume est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, la commune est bien moins chère que de nombreuses communes comparables du Var. Son prix au m² est inférieur de 31 % à celui d'Ollioules et de 79 % à celui de Sanary-sur-Mer, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,1 % pour les appartements et 4,5 % pour les maisons. Le loyer médian pour un appartement est de 13,8 €/m²/mois.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Maximin-La-Sainte-Baume ?
Le marché a corrigé de -5,9 % en 2024 après plusieurs années de hausse, offrant un point d'entrée relativement plus favorable. L'horizon d'investissement doit cependant être moyen terme, en visant la location annuelle.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la baisse de liquidité du marché (transactions en recul), la présence de radon, et un rendement net limité par une taxe foncière à 40,79 %. Seuls 2 % du parc sont des passoires thermiques.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Maximin-La-Sainte-Baume affiche un écart de valorisation saisissant avec le littoral, comme Sanary-sur-Mer (+79 %), offrant un effet de levier certain pour un investisseur acceptant de s'éloigner de la côte.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume.
Communes limitrophes de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume
Saint-Maximin-la-Sainte-Baume est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume atteint 3 815 € sur 230 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume a augmenté de +11,6 %. Sur l'ensemble de la période, 1 250 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (74,3 % des transactions, 3 904 €/m²) et les appartements (25,7 %, 3 462 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, un logement de 98 m² (382 592 €) représente 15,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,8 € (appartements) et 15,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,8 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 3,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 372 logements autorisés sur 2021-2025, dont 357 commencés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Maximin-la-Sainte-Baume est au cœur de la Provence varoise. Le cadre géographique (à une quinzaine de kilomètres du littoral provençal (12 km), à 264 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.