01 Le parc de logements
Le parc comprend 756 logements dont 660 résidences principales, 36 résidences secondaires et 60 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 660 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 36 | 4,8 % |
| Logements vacants | 60 | 7,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 87 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 756 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 122 | 18,9 % |
| 1919-1945 | 73 | 11,3 % |
| 1946-1970 | 72 | 11,2 % |
| 1971-1990 | 157 | 24,4 % |
| 1991-2005 | 116 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 104 | 16,1 % |
Structure du bâti par époque: 19 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (24 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,5 % |
| 2 pièces | 40 | 6,1 % |
| 3 pièces | 108 | 16,4 % |
| 4 pièces | 154 | 23,3 % |
| 5 pièces ou plus | 355 | 53,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (54 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 713 | 733 | 756 |
| Rés. principales | 605 | 610 | 660 |
| Rés. secondaires | 55 | 54 | 36 |
| Vacants | 53 | 69 | 60 |
À La Grigonnais, commune similaire à 8 km, la part de propriétaires est de 76,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 509 | 77,1 % |
| Locataires (privé) | 105 | 15,9 % |
| Locataires HLM | 41 | 6,2 % |
| Logés gratuitement | 5 | 0,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 77,1 % de propriétaires face à 22,1 % de locataires (dont 6 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 0,5 % |
| Fioul | 99 | 15,0 % |
| Électricité | 262 | 39,7 % |
| Gaz bouteille | 13 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 283 | 42,9 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 43 %. électricité pèse 40 %, fioul 15 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 61 |
| 2 à 4 ans | 119 |
| 5 à 9 ans | 111 |
| 10 ans ou plus | 369 |
| Total ménages | 660 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 108 |
| Sous-occupation modérée | 157 |
| Sous-occupation accentuée | 182 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 41 | 6,2 % |
| 1 voiture | 270 | 40,9 % |
| 2 voitures ou plus | 349 | 52,9 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 53 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 86,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 446 | 363 | 59 | 24 |
| 1975 | 491 | 367 | 109 | 15 |
| 1982 | 532 | 404 | 101 | 27 |
| 1990 | 541 | 421 | 79 | 41 |
| 1999 | 600 | 469 | 90 | 41 |
| 2006 | 669 | 528 | 80 | 61 |
| 2011 | 713 | 605 | 55 | 53 |
| 2016 | 733 | 610 | 54 | 69 |
| 2022 | 756 | 660 | 36 | 60 |
Trajectoire de long terme: 446 logements en 1968, 756 en 2022 (+70 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 72 | 65 | 61 | 60 | 74 | 51 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 25 | 21 | 25 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 3,7 % |
| Classe B | 18 | 7,4 % |
| Classe C | 75 | 31,0 % |
| Classe D | 75 | 31,0 % |
| Classe E | 35 | 14,5 % |
| Classe F | 22 | 9,1 % |
| Classe G | 8 | 3,3 % |
Distribution DPE sur 242 diagnostics: la majorité se situe en classe C (31 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 31,4 % |
| Classe B | 105 | 43,4 % |
| Classe C | 22 | 9,1 % |
| Classe D | 14 | 5,8 % |
| Classe E | 11 | 4,5 % |
| Classe F | 12 | 5,0 % |
| Classe G | 2 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (43 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 170 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 229 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 73 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 18 | 0 |
| Classe C | 69 | 6 |
| Classe D | 72 | 3 |
| Classe E | 32 | 3 |
| Classe F | 22 | 0 |
| Classe G | 8 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (203), appartements classés C (194), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 19 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marsac-sur-Don (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
756 logements sont décomptés dans le parc de Marsac-sur-Don au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. La maison individuelle domine très largement, avec 97,6 % du parc. Ce contexte résidentiel — Marsac-sur-Don est une commune de la façade atlantique française, en plaine, à 43 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
Rares sont les locataires à Marsac-sur-Don — 22,1 % seulement contre 77,1 % de propriétaires. Le logement social occupe une place de 6,2 % dans le parc de résidences principales.
L'ancienneté du parc de Marsac-sur-Don mêle deux époques — 18,9 % avant 1919, 16,1 % après 2006. Le parc de Marsac-sur-Don présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 202 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 12,4 % — un enjeu de rénovation énergétique. La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (42,9 %).
Le parc de Marsac-sur-Don a progressé de +3,1 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Marsac-sur-Don: 52,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Marsac-sur-Don appartient au tissu une commune de la façade atlantique française, repère pour lire son marché résidentiel. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 43 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Marsac-sur-Don affiche des prix parmi les plus accessibles du Loire-Atlantique (23ᵉ rang le moins élevé sur 207 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Loire-Atlantique (23ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -17,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Marsac-sur-Don
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marsac-sur-Don
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marsac-sur-Don s'établit à 1 567 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Marsac-sur-Don fait partie du quart des communes les moins chères du Loire-Atlantique.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marsac-sur-Don Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marsac-sur-Don
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 17 transactions en 2025 et affiche une évolution de +3,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 567 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 98 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 17 |
| Prix médian/m² | 1 567 € | 1 567 € |
| Prix moyen/m² | 1 702 € | |
| Surface médiane | – | 98 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 24 | 1 509 € |
| 2022 | 27 | 1 703 € |
| 2023 | 24 | 1 649 € |
| 2024 | 37 | 1 892 € |
| 2025 | 17 | 1 567 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
172 logements autorisés cumulés, 104 commencés: la dynamique récente affiche 32 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Marsac-sur-Don
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Marsac-sur-Don (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 58 logements autorisés à à Marsac-sur-Don, dont 16 en 2025 (+152 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Marsac-sur-Don
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marsac-sur-Don
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Marsac-sur-Don
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 242 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Marsac-sur-Don: la classe C domine, 12,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Marsac-sur-Don
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marsac-sur-Don : cadre de vie et logement
Marsac-sur-Don compte 1 524 habitants, à 52 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 777 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marsac-sur-Don
Marsac-sur-Don et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marsac-sur-Don
Composition du parc immobilier à Marsac-sur-Don
756 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,5 % du parc à Marsac-sur-Don, 1,5 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Marsac-sur-Don
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 644 logements).
- Avant 1919 18,9 % 122 logts
- 1919-1945 11,3 % 73 logts
- 1946-1970 11,2 % 72 logts
- 1971-1990 24,4 % 157 logts
- 1991-2005 18,0 % 116 logts
- 2006-2019 16,1 % 104 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Marsac-sur-Don
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marsac-sur-Don
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marsac-sur-Don
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
153 566 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marsac-sur-Don
Quel est le prix de l'immobilier à Marsac-sur-Don ?
Le prix médian au m² à Marsac-sur-Don est de 1 567 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 154 000 €.
Comment Marsac-sur-Don se situe-t-elle dans le Loire-Atlantique ?
Marsac-sur-Don figure parmi les communes les plus abordables du Loire-Atlantique : 185ᵉ rang sur 207, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Marsac-sur-Don ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marsac-sur-Don est de 6,7 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Marsac-sur-Don
Marsac-sur-Don est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Marsac-sur-Don est une commune accessible — 1 567 €/m² en médiane, -48,4 % par rapport à la médiane de la Loire-Atlantique (3 034 €/m²). Côté classement départemental, Marsac-sur-Don compte parmi les 11 % les plus abordables de la Loire-Atlantique.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Marsac-sur-Don a augmenté de +3,8 %. Sur l'ensemble de la période, 129 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -17,2 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 567 €/m² pour une surface médiane de 98 m². Un bien type de 98 m² revient à environ 153 566 €, soit 7,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,4 € (appartements) et 8,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 58 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 12 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marsac-sur-Don est une commune de la façade atlantique française. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 43 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).