01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 360 logements dont 2 268 résidences principales, 24 résidences secondaires et 68 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 268 | 96,1 % |
| Résidences secondaires | 24 | 1,0 % |
| Logements vacants | 68 | 2,9 % |
Le graphique détaille la structure des 2 360 logements: 96 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 29 | 1,3 % |
| 1946-1970 | 143 | 6,6 % |
| 1971-1990 | 1 194 | 54,9 % |
| 1991-2005 | 383 | 17,6 % |
| 2006-2019 | 333 | 15,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (55 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 68 | 3,0 % |
| 2 pièces | 204 | 9,0 % |
| 3 pièces | 341 | 15,0 % |
| 4 pièces | 709 | 31,3 % |
| 5 pièces ou plus | 946 | 41,7 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 42 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 941 | 2 105 | 2 360 |
| Rés. principales | 1 900 | 2 020 | 2 268 |
| Rés. secondaires | 3 | 11 | 24 |
| Vacants | 38 | 74 | 68 |
Gargenville, commune de taille similaire à 13 km, affiche 62,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 664 | 73,4 % |
| Locataires (privé) | 114 | 5,0 % |
| Locataires HLM | 475 | 20,9 % |
| Logés gratuitement | 15 | 0,7 % |
Occupation des résidences principales — 73,4 % appartiennent à leurs occupants, 26,0 % sont louées, avec 21 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 715 | 75,6 % |
| Fioul | 29 | 1,3 % |
| Électricité | 458 | 20,2 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 57 | 2,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 76 %. électricité pèse 20 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 241 |
| 2 à 4 ans | 447 |
| 5 à 9 ans | 424 |
| 10 ans ou plus | 1 156 |
| Total ménages | 2 268 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 469 |
| Sous-occupation modérée | 554 |
| Sous-occupation accentuée | 558 |
| Suroccupation modérée | 180 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 191 | 8,4 % |
| 1 voiture | 1 051 | 46,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 026 | 45,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 46 % à une voiture, 45 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 221 | 195 | 12 | 14 |
| 1975 | 1 142 | 1 027 | 22 | 93 |
| 1982 | 1 419 | 1 262 | 14 | 143 |
| 1990 | 1 439 | 1 387 | 12 | 40 |
| 1999 | 1 807 | 1 734 | 13 | 60 |
| 2006 | 1 884 | 1 826 | 20 | 38 |
| 2011 | 1 941 | 1 900 | 3 | 38 |
| 2016 | 2 105 | 2 020 | 11 | 74 |
| 2022 | 2 360 | 2 268 | 24 | 68 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 221 logements, le total atteint 2 360 en 2022 (+968 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 95 | 68 | 104 | 107 | 80 | 56 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 21 | 28 | 21 | 14 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,1 % |
| Classe B | 5 | 0,4 % |
| Classe C | 605 | 46,1 % |
| Classe D | 535 | 40,7 % |
| Classe E | 130 | 9,9 % |
| Classe F | 19 | 1,4 % |
| Classe G | 18 | 1,4 % |
Le graphique décompose les 1 313 diagnostics par étiquette énergétique: 46 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 85 | 6,5 % |
| Classe B | 235 | 17,9 % |
| Classe C | 447 | 34,0 % |
| Classe D | 417 | 31,8 % |
| Classe E | 103 | 7,8 % |
| Classe F | 19 | 1,4 % |
| Classe G | 7 | 0,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 34 % des diagnostics et 58 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 291 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 291 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 97 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 2 | 3 |
| Classe C | 84 | 521 |
| Classe D | 261 | 274 |
| Classe E | 75 | 55 |
| Classe F | 16 | 3 |
| Classe G | 14 | 4 |
Côté maisons, la dominante est D (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (153).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 65 |
| T2 | 165 |
| T3 | 136 |
| T4 | 129 |
| T5+ | 38 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Menucourt (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Menucourt totalise 2 360 logements dont 96,1 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 72,2 % de maisons et 27,8 % d'appartements. La commune est dans la grande couronne parisienne, en plaine, à 61 m d'altitude.
Avec 73,4 % de propriétaires et 26,0 % de locataires, Menucourt se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le segment social représente 20,9 % du parc occupé à titre principal. Bilan SRU favorable: 27,8 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 15,3 % du parc de Menucourt remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 173 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (75,6 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +12,1 % à son parc résidentiel. 45,2 % des ménages de Menucourt disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la grande couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 61 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Menucourt a bondi de +7,6 % en un an, signal rare sur une commune de 6 184 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Val-d'Oise (100ᵉ rang sur 179 communes)
Analyse du marché immobilier à Menucourt
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Menucourt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Menucourt s'établit à 3 125 €, sur la base de 57 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Menucourt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Menucourt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 364 €/m² → 3 125 €/m² (-7,1 %), volume annuel actuel 57 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
75,4 % de maisons et 24,6 % d'appartements parmi les 57 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 75,4 % des mutations, pour un prix médian de 3 108 €/m² (maisons) contre 3 245 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 57 | 43 | 14 |
| Prix médian/m² | 3 125 € | 3 108 € | 3 245 € |
| Prix moyen/m² | 3 071 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 90 | 3 364 € |
| 2022 | 85 | 3 308 € |
| 2023 | 63 | 3 213 € |
| 2024 | 69 | 2 904 € |
| 2025 | 57 | 3 125 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 590 autorisations et 592 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 100 %.
Vacance longue durée à Menucourt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Menucourt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 69 logements autorisés à à Menucourt, dont 1 en 2025 (-69 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Menucourt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Menucourt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Menucourt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 313 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Menucourt: la classe C domine, 2,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Menucourt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Menucourt : cadre de vie et logement
Menucourt compte 6 184 habitants, à 126 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 680 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 120 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Menucourt
Menucourt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Menucourt
Composition du parc immobilier à Menucourt
2 360 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (72,3 %) et collectif (27,7 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Menucourt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 173 logements).
- Avant 1919 4,2 % 91 logts
- 1919-1945 1,3 % 29 logts
- 1946-1970 6,6 % 143 logts
- 1971-1990 54,9 % 1 194 logts
- 1991-2005 17,6 % 383 logts
- 2006-2019 15,3 % 333 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Menucourt
120 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Menucourt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Menucourt
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
293 750 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Menucourt
Quel est le prix de l'immobilier à Menucourt ?
Le prix médian au m² à Menucourt est de 3 125 € (données DVF, 57 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 292 000 €.
Comment Menucourt se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Menucourt se situe au 100ᵉ rang du Val-d'Oise sur 179 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Menucourt ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Menucourt est de 5,9 % (loyer de 15,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Menucourt
Menucourt est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Menucourt atteint 3 125 € sur 57 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -7,1 % entre 2021 et 2025 à Menucourt. Sur l'ensemble de la période, 364 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,6 %.
Le marché de Menucourt est dominé par les maisons individuelles — 75,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 108 €/m² pour 94 m² en surface médiane. Un bien type de 94 m² revient à environ 292 152 €, soit 11,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,5 € (appartements) et 15,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Menucourt (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (69 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 58 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Menucourt s'interprète dans un contexte plus large — Menucourt est dans la grande couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Menucourt est en plaine, à 61 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).