01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 115 logements dont 1 866 résidences principales, 104 résidences secondaires et 145 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 866 | 88,2 % |
| Résidences secondaires | 104 | 4,9 % |
| Logements vacants | 145 | 6,9 % |
Parmi les 2 115 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 251 | 13,5 % |
| 1919-1945 | 123 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 230 | 12,3 % |
| 1971-1990 | 408 | 21,9 % |
| 1991-2005 | 341 | 18,3 % |
| 2006-2020 | 512 | 27,5 % |
Structure du bâti par époque: 13 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2020 (27 %), 27 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,2 % |
| 2 pièces | 127 | 6,8 % |
| 3 pièces | 273 | 14,6 % |
| 4 pièces | 458 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 005 | 53,9 % |
Taille moyenne: 4,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 54 %, les T1-T2 7 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 797 | 1 905 | 2 115 |
| Rés. principales | 1 542 | 1 631 | 1 866 |
| Rés. secondaires | 116 | 95 | 104 |
| Vacants | 139 | 179 | 145 |
Plouër-sur-Rance, commune de taille similaire à 8 km, affiche 78,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 398 | 74,9 % |
| Locataires (privé) | 326 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 125 | 6,7 % |
| Logés gratuitement | 17 | 0,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,9 %, locataires 24,2 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 203 | 10,9 % |
| Fioul | 162 | 8,7 % |
| Électricité | 956 | 51,3 % |
| Gaz bouteille | 46 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 498 | 26,7 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 51 %. autres sources (bois notamment) pèse 27 %, gaz de ville 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 218 |
| 2 à 4 ans | 406 |
| 5 à 9 ans | 314 |
| 10 ans ou plus | 928 |
| Total ménages | 1 866 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 232 |
| Sous-occupation modérée | 497 |
| Sous-occupation accentuée | 441 |
| Sous-occupation très accentuée | 683 |
| Suroccupation modérée | 21 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 114 | 6,1 % |
| 1 voiture | 769 | 41,2 % |
| 2 voitures ou plus | 983 | 52,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 41 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 878 | 719 | 64 | 95 |
| 1975 | 864 | 738 | 73 | 53 |
| 1982 | 1 124 | 879 | 138 | 107 |
| 1990 | 1 240 | 963 | 155 | 122 |
| 1999 | 1 237 | 1 050 | 115 | 72 |
| 2007 | 1 569 | 1 334 | 134 | 100 |
| 2012 | 1 797 | 1 542 | 116 | 139 |
| 2017 | 1 905 | 1 631 | 95 | 179 |
| 2023 | 2 115 | 1 866 | 104 | 145 |
Trajectoire de long terme: 878 logements en 1968, 2 115 en 2023 (+141 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 175 | 153 | 135 | 125 | 170 | 101 | 143 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 34 | 37 | 38 | 34 | 51 | 44 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 41 | 5,9 % |
| Classe B | 27 | 3,9 % |
| Classe C | 276 | 39,8 % |
| Classe D | 226 | 32,6 % |
| Classe E | 73 | 10,5 % |
| Classe F | 37 | 5,3 % |
| Classe G | 14 | 2,0 % |
Le graphique décompose les 694 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 50 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 177 | 25,5 % |
| Classe B | 303 | 43,7 % |
| Classe C | 137 | 19,7 % |
| Classe D | 37 | 5,3 % |
| Classe E | 21 | 3,0 % |
| Classe F | 16 | 2,3 % |
| Classe G | 3 | 0,4 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe B, 89 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 175 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 240 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 79 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 2 |
| Classe B | 24 | 3 |
| Classe C | 187 | 89 |
| Classe D | 166 | 60 |
| Classe E | 68 | 5 |
| Classe F | 36 | 1 |
| Classe G | 13 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (190 kWh/m²/an) et appartements en classe C (160).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 34 |
| T3 | 67 |
| T4 | 34 |
| T5+ | 7 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Miniac-Morvan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2023 crédite Miniac-Morvan de 2 115 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (88,2 %). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (90,8 %). Le cadre local de Miniac-Morvan est dans la péninsule armoricaine, dans l'arrière-pays proche du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 10 km.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (74,9 %), devant les locataires (24,2 %). Le logement social occupe une place de 6,7 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, Miniac-Morvan demeure déficitaire avec 8,0 % de logements sociaux face à 20,0 % requis.
Le parc de Miniac-Morvan combine un noyau ancien (13,5 %) et une couronne plus récente (27,4 % après 2006). Le parc de Miniac-Morvan se classe bien côté DPE: C en tête et 183 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (51,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+11,0 %). La multi-motorisation est la norme à Miniac-Morvan: 52,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est dans la péninsule armoricaine: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (dans l'arrière-pays proche du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 10 km) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Miniac-Morvan a bondi de +17,3 % en un an, signal rare sur une commune de 4 408 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 21 % du Ille-et-Vilaine
- Prix en forte hausse : +17,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Miniac-Morvan
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Miniac-Morvan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Miniac-Morvan s'établit à 2 622 €, sur la base de 60 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Miniac-Morvan se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Ille-et-Vilaine.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Miniac-Morvan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Miniac-Morvan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 60 transactions en 2025 et affiche une évolution de +24,6 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 622 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 60 transactions enregistrées.
83,3 % maisons, 16,7 % appartements sur 60 ventes: le collectif pèse 16,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 60 | 50 | 10 |
| Prix médian/m² | 2 622 € | 2 574 € | 2 786 € |
| Prix moyen/m² | 2 696 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 92 | 2 105 € |
| 2022 | 78 | 2 480 € |
| 2023 | 80 | 2 445 € |
| 2024 | 54 | 2 236 € |
| 2025 | 60 | 2 622 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 110 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 758 autorisations pour 570 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Miniac-Morvan
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Miniac-Morvan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Miniac-Morvan: 129 logements autorisés sur 5 ans, 55 pour la dernière année (-24 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Miniac-Morvan
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Miniac-Morvan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Miniac-Morvan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 694 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Miniac-Morvan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Miniac-Morvan
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S'installer à Miniac-Morvan : cadre de vie et logement
Miniac-Morvan compte 4 408 habitants sur 31,03 km². Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 752 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 163 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Miniac-Morvan
Miniac-Morvan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Miniac-Morvan
Composition du parc immobilier à Miniac-Morvan
2 115 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Miniac-Morvan: 91,0 % de maisons, 9,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Miniac-Morvan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 866 logements).
- Avant 1919 13,5 % 251 logts
- 1919-1945 6,6 % 123 logts
- 1946-1970 12,3 % 230 logts
- 1971-1990 21,9 % 408 logts
- 1991-2005 18,3 % 341 logts
- 2006-2020 27,4 % 512 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Miniac-Morvan
163 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Miniac-Morvan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRsm Marais de Dol PPRN Approuvé approuvé le 25/08/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Miniac-Morvan
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
233 358 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Miniac-Morvan
Quel est le prix de l'immobilier à Miniac-Morvan ?
Le prix médian au m² à Miniac-Morvan est de 2 622 € (données DVF, 60 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 229 000 €.
Comment Miniac-Morvan se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
Miniac-Morvan se classe au 70ᵉ rang sur 332 communes du Ille-et-Vilaine — dans le top 21 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Miniac-Morvan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Miniac-Morvan est de 4,5 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Miniac-Morvan.
Communes limitrophes de Miniac-Morvan
Miniac-Morvan est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Miniac-Morvan s'établit à 2 622 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Ille-et-Vilaine.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Miniac-Morvan a enregistré une hausse de +24,6 % du prix médian au m². Au total, 364 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +17,3 % sur le prix médian.
Le marché de Miniac-Morvan est dominé par les maisons individuelles — 83,3 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 574 €/m² pour 89 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Miniac-Morvan, un logement de 89 m² (229 086 €) représente 9,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,0 €/m² pour un appartement et 9,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,8 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (4,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 129 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Miniac-Morvan est dans la péninsule armoricaine. Contexte physique: dans l'arrière-pays proche du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 10 km.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).