01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 390 logements dont 13 669 résidences principales, 221 résidences secondaires et 1 499 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 669 | 88,8 % |
| Résidences secondaires | 221 | 1,4 % |
| Logements vacants | 1 499 | 9,7 % |
Parmi les 15 390 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 215 | 9,0 % |
| 1919-1945 | 1 186 | 8,7 % |
| 1946-1970 | 3 751 | 27,7 % |
| 1971-1990 | 4 175 | 30,8 % |
| 1991-2005 | 2 057 | 15,2 % |
| 2006-2019 | 1 174 | 8,7 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 413 | 3,0 % |
| 2 pièces | 1 584 | 11,6 % |
| 3 pièces | 3 339 | 24,4 % |
| 4 pièces | 4 247 | 31,1 % |
| 5 pièces ou plus | 4 086 | 29,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 060 | 14 268 | 15 390 |
| Rés. principales | 12 387 | 12 739 | 13 669 |
| Rés. secondaires | 131 | 154 | 221 |
| Vacants | 1 543 | 1 374 | 1 499 |
Commune voisine de taille comparable, Carpentras (22 km) affiche 40,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 582 | 48,2 % |
| Locataires (privé) | 4 155 | 30,4 % |
| Locataires HLM | 2 550 | 18,7 % |
| Logés gratuitement | 382 | 2,8 % |
Occupation des résidences principales — 48,2 % appartiennent à leurs occupants, 49,1 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 995 | 43,9 % |
| Fioul | 705 | 5,2 % |
| Électricité | 5 965 | 43,6 % |
| Gaz bouteille | 120 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 884 | 6,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 44 %. électricité pèse 44 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 640 |
| 2 à 4 ans | 3 293 |
| 5 à 9 ans | 2 335 |
| 10 ans ou plus | 6 401 |
| Total ménages | 13 669 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 839 |
| Sous-occupation modérée | 3 690 |
| Sous-occupation accentuée | 3 490 |
| Suroccupation modérée | 795 |
| Suroccupation accentuée | 90 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 492 | 18,2 % |
| 1 voiture | 6 832 | 50,0 % |
| 2 voitures ou plus | 4 345 | 31,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 18 % sans, 50 % à une voiture, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 262 | 7 525 | 117 | 620 |
| 1975 | 9 275 | 8 199 | 118 | 958 |
| 1982 | 10 262 | 9 192 | 171 | 899 |
| 1990 | 11 783 | 10 190 | 240 | 1 353 |
| 1999 | 12 698 | 11 063 | 189 | 1 446 |
| 2006 | 13 608 | 12 254 | 186 | 1 168 |
| 2011 | 14 060 | 12 387 | 131 | 1 543 |
| 2016 | 14 268 | 12 739 | 154 | 1 374 |
| 2022 | 15 390 | 13 669 | 221 | 1 499 |
Trajectoire de long terme: 8 262 logements en 1968, 15 390 en 2022 (+86 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 230 | 1 964 | 2 020 | 2 026 | 1 813 | 1 295 |
| Dont vacants > 2 ans | 761 | 811 | 842 | 842 | 733 | 775 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 1,0 % |
| Classe B | 332 | 4,5 % |
| Classe C | 3 197 | 43,6 % |
| Classe D | 2 241 | 30,5 % |
| Classe E | 961 | 13,1 % |
| Classe F | 405 | 5,5 % |
| Classe G | 128 | 1,7 % |
La classe C domine avec 44 % des diagnostics, et 49 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 322 | 18,0 % |
| Classe B | 1 329 | 18,1 % |
| Classe C | 2 476 | 33,7 % |
| Classe D | 1 366 | 18,6 % |
| Classe E | 546 | 7,4 % |
| Classe F | 254 | 3,5 % |
| Classe G | 44 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 176 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 229 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 83 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 13 |
| Classe B | 138 | 194 |
| Classe C | 652 | 2 545 |
| Classe D | 586 | 1 655 |
| Classe E | 262 | 699 |
| Classe F | 98 | 307 |
| Classe G | 52 | 76 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 194 kWh/m²/an côté maisons, C à 184 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 73 |
| T2 | 364 |
| T3 | 1 105 |
| T4 | 922 |
| T5+ | 299 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Orange (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Orange est le ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Vaucluse. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Orange est le ville moyenne ayant le moins de résidences secondaires du département Vaucluse. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Orange est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Vaucluse. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Orange s'élève à 15 390 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (88,8 %, soit 13 669 logements habités à titre permanent). Profil typologique mixte: 49,6 % de maisons et 50,4 % d'appartements. À l'échelle locale, Orange est une commune vauclusienne, entre Ventoux et Luberon, dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. 18,7 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Le taux SRU communal — 23,5 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
L'ancienneté du parc d'Orange mêle deux époques — 9,0 % avant 1919, 8,7 % après 2006. Sur le plan énergétique, d'Orange, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 186 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (43,9 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Orange a augmenté de +7,9 %. 18,2 % des ménages d'Orange n'ont pas de voiture, 31,8 % en possèdent au moins deux.
Orange appartient au tissu une commune vauclusienne, entre Ventoux et Luberon, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Orange en 2026 ?
Ville romaine au riche patrimoine, Orange conjugue attractivité touristique et réalité économique contrastée. Avec un taux de chômage de 16,9 % et une fragilité territoriale marquée, le marché immobilier local offre néanmoins des opportunités de rendement. Voici notre verdict.
Avec un prix médian inférieur de 27 % à celui de Lunel et un rendement locatif correct, Orange offre un point d'entrée attractif pour un investissement en Provence.
Verdict
➤ Investir à Orange impose de privilégier le rendement locatif annuel, avec une sélection rigoureuse du bien et un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de 6,1 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement locatif brut correct (5,9 %)
- ✓ Accessibilité modérée (IAI 5,4/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,9 %) : fragilité économique
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 6,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Orange (2 432 €/m²) est inférieur de plus de 30 % à la médiane nationale.
- Il se situe environ 20 % en dessous de la moyenne départementale du Vaucluse.
- Son rendement locatif brut (5,9 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Orange
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Orange : opportunités et risques
Investir à Orange en 2026 cible prioritairement la location annuelle, portée par un indice d'opportunité locative élevé (IOL 6,3/10). Le rendement brut des appartements, à 5,9 %, est correct et couvre une large part de la mensualité d'un emprunt. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti à 36,72 % et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, qui tombe à environ 3,7 % net selon nos estimations.
Le parc immobilier, dominé à 50,1 % par des maisons, présente un risque rénovation modéré : seulement 7,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). L'investisseur doit néanmoins être vigilant, la loi Climat et Résilience interdisant la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. Privilégier les biens récents ou rénovés s'impose.
La stratégie de plus-value semble prématurée à court terme, compte tenu de la correction en cours et de la fragilité économique locale. En revanche, la dynamique démographique positive (+2,7 % sur 5 ans) et le faible renouvellement du parc (seulement 8,7 % construit après 2006) constituent des leviers de valorisation à moyen ou long terme, à condition de sélectionner un bien bien placé.
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Données du marché immobilier à Orange
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier orangeois se caractérise par une correction nette en 2024, avec un prix médian global en recul de 6,1 % à 2 432 €/m². Cette baisse, constatée d'après les données DVF 2024, fait suite à quatre années de hausse continue et ramène les prix à un niveau proche de celui de 2022. Elle ouvre une fenêtre de négociation pour les acheteurs, d'autant que l'indice de pression immobilière (IPI) reste faible à 2,7/10.
Comparée à ses voisines provençales, Orange affiche un décote significative. Son prix médian est inférieur de 27 % à celui de Lunel et de 30 % à Miramas. Cet écart de valorisation, malgré des indicateurs locatifs similaires, crée un potentiel d'effet de levier intéressant pour un investisseur. La proximité de la gare TGV d'Avignon (à 22 km) et la densité d'équipements (1 512 au total) renforcent ce positionnement.
Néanmoins, cette accessibilité relative s'inscrit dans un contexte socio-économique fragile, avec un taux de chômage de 16,9 % qui limite la demande locale. Le marché est donc partagé entre une attractivité résidentielle réelle et une vulnérabilité économique qui pèse sur la solvabilité des ménages orangeois.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Orange Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Orange ont connu une hausse continue, passant de 2 287 €/m² en 2020 à 2 589 €/m² en 2023, avant une correction à 2 432 €/m² en 2024. Cette baisse de 6,1 % en un an intervient après un pic et pourrait représenter une fenêtre d'achat. Les maisons (2 640 €/m²) restent plus chères que les appartements (1 861 €/m²), avec un écart de 12 %. Comparée à ses voisines, Orange est moins chère que Carpentras ou Cavaillon, ce qui en fait un point d'entrée relativement abordable dans le Vaucluse.
Évolution du marché immobilier d'Orange
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 186 €/m² → 2 321 €/m² (+6,2 %), volume annuel actuel 383 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 383 transactions ont été enregistrées à Orange, en baisse par rapport aux 452 de 2023. Le marché est équilibré entre maisons (195 ventes, surface médiane 90 m²) et appartements (188 ventes, surface médiane 57 m²). Les prix médians sont de 2 640 €/m² pour les maisons et 1 861 €/m² pour les appartements. Le volume d'échanges reste soutenu, signe d'un marché liquide, mais la baisse du nombre de transactions pourrait indiquer un ralentissement de la demande.
Répartition des ventes
50,9 % de maisons et 49,1 % d'appartements parmi les 383 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (50,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 640 €/m² pour les maisons et 1 861 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 383 | 195 | 188 |
| Prix médian/m² | 2 321 € | 2 640 € | 1 861 € |
| Prix moyen/m² | 2 575 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 430 | 2 186 € |
| 2022 | 447 | 2 208 € |
| 2023 | 361 | 2 375 € |
| 2024 | 353 | 2 297 € |
| 2025 | 383 | 2 321 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 582 logements ont été autorisés à Orange, mais seulement 20 en 2024, soit une tendance à la baisse de 6 % par rapport à la période précédente. Cette faible dynamique de construction neuve limite l'offre et peut soutenir les prix à long terme. Cependant, elle témoigne aussi d'une certaine prudence des promoteurs face à la demande. La commune affiche un taux de vacance de 9,7 %, relativement élevé, ce qui peut atténuer la pression sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 138 autorisations et 2 380 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 76 %.
Vacance longue durée à Orange
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Orange (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 445 logements ont été autorisés à à Orange, -40 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Orange
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orange
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annonce une performance théorique. Pour obtenir le net à Orange, déduisez systématiquement la taxe foncière (36,72 % du revenu cadastral), la charge de copropriété si applicable, les frais de gestion (env. 5-8 %) et une provision pour travaux. Le taux de vacance local (9,7 % de logements vacants) suggère aussi une légère marge de sécurité. Sur un rendement brut affiché de 5,9 % pour un appart, on retombe vite autour de 3,7 % net, soit la performance réelle avant impôt.
Performance énergétique du parc à Orange
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 337 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Orange: classe C en tête, 7,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (186 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seuls 7,4 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat d'inéligibilité aux crédits et de tensions locatives. Pour un acheteur, un bien classé D ou pire nécessitera des travaux de rénovation pour éviter les futures interdictions de location prévues par la loi Climat (étapes 2028-2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 57 m²), adaptés à la demande locale majoritaire. L'ancien domine (seulement 8,7 % du parc post-2006), offrant des opportunités de rénovation mais avec le risque des passoires thermiques (7,4 % en F/G). Le neuf, rare, peut séduire les investisseurs en loi Pinel, mais la construction neuve est en recul (-6 % sur 5 ans), limitant l'offre.
Quelles zones cibler à Orange ?
Le centre-ville historique, autour des monuments comme le Théâtre Antique, attire par son cachet mais les biens sont souvent anciens. Les quartiers proches de la gare sont stratégiques pour les actifs mobiles. La périphérie, plus residentiale avec des maisons, convient aux familles. Aucune zone en forte requalification n'émerge clairement, l'essentiel de la valeur se capte sur des biens bien situés et rénovés.
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Risques à connaître avant d'investir à Orange
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, cohérent avec un taux de logements vacants de 9,7 % dans la commune. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 16,9 %) peut fragiliser les revenus des locataires. La vétusté d'une partie du parc (17,7 % d'avant 1945) impose des travaux de mise aux normes, surtout avec le durcissement de la loi sur les passoires thermiques. Enfin, la commune est soumise à un PPRN inondation, à vérifier pour l'assurabilité.
Cas pratique : un investissement type à Orange
Pour un appartement de 55 m² (proche du bien type), comptez environ 130 200 € à l'achat. Au loyer médian de 11,2 €/m², il génère 616 € de revenus mensuels. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 790 €. L'effort mensuel résiduel est donc de -174 €, à combler par un apport personnel ou un loyer plus élevé que la médiane.
Erreurs à éviter quand on investit à Orange
- Négliger la taxe foncière élevée (36,72 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer possible par rapport à la médiane de 11,2 €/m².
- Oublier de vérifier le zonage du PPRN inondation avant l'achat.
- Ne pas provisionner pour les travaux sur un parc ancien (17,7 % d'avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d'Orange connaît une légère saisonnalité. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, porté par les projets d'installation avant la rentrée. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés. Évitez de vendre en août, période touristique où l'attention se porte sur les événements culturels. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant.
Le saviez-vous ?
- Orange possède 16 monuments historiques, dont le célèbre Théâtre Antique.
- La ville compte 33 établissements scolaires pour 29 706 habitants.
- 97,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Orange : cadre de vie et logement
S'installer à Orange, c'est choisir une ville au patrimoine exceptionnel, marquée par son théâtre antique classé à l'UNESCO et son climat méditerranéen doux (14,8 °C de moyenne). La commune offre un cadre de vie très complet, avec pas moins de 718 services et 323 établissements de santé recensés par l'INSEE, garantissant une autonomie au quotidien. La connectivité est excellente, avec la fibre disponible pour 97,5 % des logements.
Le territoire présente toutefois des risques naturels à intégrer dans son projet. Orange est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) pour les inondations de l'Aygues et du Rhône, et a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est modérée et le radon faible. Ces contraintes influent sur l'assurabilité et la constructibilité, rendant indispensable une consultation des zonages avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Orange
Orange et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Orange
Avec une température moyenne annuelle de 14,8°C et 720 mm de précipitations, Orange offre un climat méditerranéen tempéré, aux étés chauds et secs. L'altitude basse (48 m) limite les jours de gel. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans excès de chaleur caniculaire, propice à un mode de vie tourné vers l'extérieur et aux économies de chauffage.
À qui s'adresse Orange ?
La ville s'adresse d'abord aux primo-accédants et familles recherchant une ville animée avec de bons équipements scolaires (33 établissements) sans les prix de la côte. Les actifs travaillant dans le bassin d'Avignon ou mobiles en TGV y trouvent un bon compromis. Les retraités apprécient le climat et le patrimoine, mais doivent être attentifs à l'accès aux services de santé en périphérie. Les investisseurs recherchent les petits appartements pour la location.
Avantages et limites à Orange
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel et animation culturelle
- Climat méditerranéen ensoleillé (moyenne 14,8°C)
- Desserte ferroviaire pratique (gare centre et TGV à 22 km)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Prix immobiliers plus accessibles que sur la Côte d'Azur
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,9 %), signe de fragilité économique
- Exposition au risque inondation (PPRN) dans certains secteurs
- Par immobilier parfois ancien (17,7 % d'avant 1945) nécessitant des travaux
Composition du parc immobilier à Orange
15 390 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 7 636 maisons et 7 614 appartements à à Orange.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est équilibré entre maisons (50,1 %) et appartements, avec une large majorité de résidences principales (48,2 % de propriétaires occupants). Le faible taux de résidences secondaires (1,4 %) et un taux de vacance (9,7 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale indiquent un marché ancré dans la vie locale, plutôt stable, mais avec un segment locatif un peu tendu. Le profil acheteur typique est donc un ménage qui s'installe pour y vivre, pas un investisseur saisonnier.
Ancienneté du parc à Orange
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 558 logements).
- Avant 1919 9,0 % 1 215 logts
- 1919-1945 8,7 % 1 186 logts
- 1946-1970 27,7 % 3 751 logts
- 1971-1990 30,8 % 4 175 logts
- 1991-2005 15,2 % 2 057 logts
- 2006-2019 8,7 % 1 174 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Orange
1 512 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Orange
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Orange est soumise à un aléa sismique modéré et deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) actifs pour les inondations (Aygues et Rhône). Ces PPRN, révisés en 2016, encadrent strictement la constructibilité en zones exposées. Consulter le zonage en mairie est indispensable avant tout achat. Le radon, lui, présente un risque faible. Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la réalité du risque inondation sur le territoire.
Cas pratique : un achat type à Orange
Pour une maison de 90 m² (proche du bien type), le budget est d'environ 230 940 € hors frais. Cela représente plus de 11 années du revenu médian local (20 360 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 225 €, soit un taux d'effort proche de 35 % pour un ménage aux revenus médians.
Erreurs à éviter quand on achète à Orange
- Omettre de consulter le zonage des PPRN inondation en mairie.
- Acheter sans estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Surenchérir sans vérifier les prix de vente récents (DVF 2024).
- Négliger la proximité de la gare d'Orange pour la revente future.
Points clés à retenir à Orange
- Prix médian à 2 432 €/m², en baisse de 6,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,9 % pour les appartements, 5,3 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen tempéré, avec 14,8°C de moyenne annuelle.
- Les maisons (2 640 €/m²) sont 12 % plus chères que les appartements.
- Taxe foncière sur le bâti à 36,72 %, un prélèvement conséquent.
- 50,1 % de maisons, 48,2 % de propriétaires occupants : un marché stable.
- La proximité des 16 monuments historiques et du centre valorise un bien.
- Seulement 20 logements neufs autorisés en 2024, un net ralentissement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Orange ?
À Orange, trois facteurs pèsent lourd sur la valeur au-delà du m². D'abord, la localisation : la proximité du centre-ville historique et de la gare (à 1 km) prime. Ensuite, la performance énergétique, avec un parc majoritairement en classe C, un DPE dégradé (E ou moins) peut justifier une décote de 5 à 15 %. Enfin, la surface de terrain pour les maisons et l'exposition sud/sud-ouest sont très valorisées. Un bien rénové avec une bonne exposition se vendra nettement au-dessus de la médiane, qui intègre un parc ancien.
Estimation indicative d'une maison à Orange
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
211 211 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, surévaluer son bien de 5 % peut entraîner des mois de vacance commerciale. À l'inverse, sous-estimer représente une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données des ventes récentes (comme les 217 ventes d'appartements enregistrées), les spécificités de votre bien (surface, année de construction, état) et les indices micro-locaux (rue calme ou passante, vue, proximité des monuments). À Orange, où le parc est majoritairement de classe énergétique C, un bon DPE peut être un vrai argument valorisant face à la concurrence.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'une rue près du Théâtre Antique n'a pas la même valeur qu'un quartier excentré, malgré une surface identique. Il évalue l'état réel (finition, humidité, équipements) et l'adéquation aux attentes des acheteurs locaux, souvent familiaux. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi de levier de négociation face aux acquéreurs sérieux, qui font généralement appel à leur propre expert.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très agrégé.
- Surestimer la valeur d'un bien mal isolé (DPE E ou moins).
- Oublier de valoriser un accès piéton au centre-ville historique.
- Ne pas actualiser son prix face à la baisse récente des transactions.
Investir à Orange : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Orange en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Les données DVF révèlent une correction récente, mais chaque bien a son histoire. Passez à l'action avec un expert local.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Orange grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Orange
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orange
Quel est le prix immobilier moyen à Orange ?
Le prix médian global à Orange s'élève à 2 432 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 640 €/m² et les appartements à 1 861 €/m², selon les dernières données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Orange ?
La correction de 6,1 % des prix en 2024 crée une opportunité d'achat. Le rendement locatif brut correct (5,9 %) et la demande locative soutenue en font un marché pertinent pour l'investissement locatif annuel, avec un horizon de moyen terme.
Orange est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Orange est moins chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est inférieur de 4 % à Carpentras, 6 % à Cavaillon et surtout de 27 % à Lunel.
Quel rendement locatif espérer à Orange ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,9 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 3,7 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Orange ?
Le principal risque est économique, avec un taux de chômage élevé (16,9 %). Il faut aussi intégrer les risques naturels (inondations, sismicité modérée) et un taux de vacance des logements de 9,7 %, signe d'un parc parfois dégradé.
Marché immobilier des communes voisines
Orange affiche un prix au m² inférieur de 4 % à Carpentras et de 6 % à Cavaillon, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur visant un rendement locatif similaire.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Orange.
Communes limitrophes d'Orange
Orange est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Orange (2 321 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -9,3 % par rapport dans le Vaucluse. Côté classement départemental, Orange compte parmi les 11 % les plus abordables du Vaucluse.
Progression modérée: ++6,2 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 974 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Orange: maisons à 2 640 €/m² et appartements à 1 861 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 91 m² revient à environ 240 240 €, soit 11,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Orange: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 11,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Orange: 445 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 89 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Orange est une commune vauclusienne, entre Ventoux et Luberon. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.