01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 545 logements dont 1 460 résidences principales, 23 résidences secondaires et 62 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 460 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 23 | 1,5 % |
| Logements vacants | 62 | 4,0 % |
Parmi les 1 545 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 102 | 7,0 % |
| 1919-1945 | 36 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 154 | 10,5 % |
| 1971-1990 | 477 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 321 | 22,0 % |
| 2006-2019 | 370 | 25,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 24 | 1,6 % |
| 2 pièces | 143 | 9,8 % |
| 3 pièces | 319 | 21,9 % |
| 4 pièces | 421 | 28,9 % |
| 5 pièces ou plus | 552 | 37,8 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 38 % de logements de cinq pièces ou plus et 11 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 176 | 1 452 | 1 545 |
| Rés. principales | 1 125 | 1 345 | 1 460 |
| Rés. secondaires | 13 | 22 | 23 |
| Vacants | 38 | 85 | 62 |
En comparaison, Vic-La-Gardiole (à 11 km) enregistre 44,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 923 | 63,2 % |
| Locataires (privé) | 339 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 160 | 11,0 % |
| Logés gratuitement | 38 | 2,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 63,2 % de propriétaires occupants, 34,2 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 528 | 36,2 % |
| Fioul | 64 | 4,4 % |
| Électricité | 786 | 53,8 % |
| Gaz bouteille | 6 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 76 | 5,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (54 %), suivi par gaz de ville (36 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 168 |
| 2 à 4 ans | 306 |
| 5 à 9 ans | 247 |
| 10 ans ou plus | 739 |
| Total ménages | 1 460 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 323 |
| Sous-occupation modérée | 345 |
| Sous-occupation accentuée | 402 |
| Suroccupation modérée | 54 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 108 | 7,4 % |
| 1 voiture | 642 | 44,0 % |
| 2 voitures ou plus | 710 | 48,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 7 % sans, 44 % à une voiture, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 320 | 277 | 12 | 31 |
| 1975 | 381 | 358 | 11 | 12 |
| 1982 | 606 | 564 | 8 | 34 |
| 1990 | 746 | 711 | 8 | 27 |
| 1999 | 1 011 | 971 | 11 | 29 |
| 2006 | 1 115 | 1 045 | 24 | 46 |
| 2011 | 1 176 | 1 125 | 13 | 38 |
| 2016 | 1 452 | 1 345 | 22 | 85 |
| 2022 | 1 545 | 1 460 | 23 | 62 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 320 logements, le total atteint 1 545 en 2022 (+383 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 102 | 104 | 97 | 106 | 102 | 65 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 14 | 14 | 19 | 25 | 29 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 11,3 % |
| Classe B | 83 | 17,4 % |
| Classe C | 217 | 45,5 % |
| Classe D | 80 | 16,8 % |
| Classe E | 28 | 5,9 % |
| Classe F | 13 | 2,7 % |
| Classe G | 2 | 0,4 % |
Distribution DPE sur 477 diagnostics: la majorité se situe en classe C (45 %), avec 74 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 206 | 43,2 % |
| Classe B | 107 | 22,4 % |
| Classe C | 117 | 24,5 % |
| Classe D | 32 | 6,7 % |
| Classe E | 8 | 1,7 % |
| Classe F | 7 | 1,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (43 %), 90 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 189 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 183 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 167 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 117 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 189 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 81 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 30 |
| Classe B | 28 | 55 |
| Classe C | 78 | 139 |
| Classe D | 48 | 32 |
| Classe E | 18 | 10 |
| Classe F | 13 | 0 |
| Classe G | 1 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 157 kWh/m²/an côté maisons, C à 121 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 30 |
| T3 | 73 |
| T4 | 49 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lavérune (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Lavérune totalise 1 545 logements en 2022, dominé par la résidence principale (1 460 unités, 94,5 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (71,1 %), complétée par 28,9 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Lavérune est au cœur de la garrigue languedocienne, en plaine, à 20 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 40 km environ — cadre la lecture du parc local.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (63,2 %), devant les locataires (34,2 %). 11,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
La dynamique de construction récente est sensible — 25,3 % du parc a moins de vingt ans. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 137 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 53,8 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +6,4 % à son parc résidentiel. 48,6 % des ménages de Lavérune disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de la garrigue languedocienne: les attentes résidentielles s'y calquent. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 20 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 40 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Lavérune en 2026 ?
À moins de 7 km de Montpellier, Lavérune combine la tranquillité d'un bourg avec les avantages de la métropole. Son marché immobilier, après un pic en 2023, montre aujourd'hui des signes de correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Dans le top 30 % des communes les mieux équipées de France, Lavérune séduit par son cadre de vie et sa dynamique résidentielle, malgré une correction récente de -4,9 %.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et d'une stratégie moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -4,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut apparts à 5,2 %
- ✓ Proximité de Montpellier (6,6 km)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 25 360 €
- ⚠ Chômage élevé à 14,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² à Lavérune dépasse celui de la majorité des communes françaises.
- Dans l'Hérault, Lavérune se situe au-dessus de la médiane départementale.
- Rendement locatif brut de 5,2 % pour les appartements, supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Lavérune
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lavérune : opportunités et risques
Investir à Lavérune en 2026 suppose de privilégier la location annuelle en appartement, segment où le rendement brut atteint 5,2 % selon la carte des loyers. Ce chiffre est intéressant comparé aux grandes métropoles, mais il doit être nuancé par la réalité des charges locales. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,19 %, ce qui, sur un loyer annuel de près de 8 000 € pour un appartement type, représente une ponction significative sur la rentabilité nette, estimée autour de 3,1 %.
Le territoire présente un risque modéré, matérialisé par un taux de chômage de 14,1 % et un revenu médian des ménages (25 360 €) inférieur à la moyenne régionale. La demande locative est donc en partie portée par des actifs travaillant à Montpellier, offrant une certaine résilience. Par ailleurs, le parc immobilier est plutôt sain sur le plan énergétique, avec seulement 3,1 % de passoires thermiques (classes F/G), limitant le risque de travaux obligatoires à court terme.
La stratégie gagnante consistera à cibler des appartements bien situés, idéalement rénovés ou à fort potentiel de valorisation, pour capter la demande des jeunes actifs et des ménages modestes recherchant la proximité de Montpellier. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, pour absorber les frais d'acquisition et profiter d'une éventuelle reprise modérée des prix.
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Données du marché immobilier à Lavérune
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Lavérune, scruté à travers les données DVF 2024, présente un profil de bourg périurbain sous influence métropolitaine. La correction de -4,9 % enregistrée cette année suit un pic de valorisation atteint en 2023, et semble marquer un retour à une dynamique plus mesurée. Cette évolution est cohérente avec le ralentissement observé à l'échelle régionale, mais elle est moins marquée que dans certaines communes purement résidentielles éloignées des pôles d'emploi.
La structure du parc, dominé à 71,3 % par des maisons individuelles, et la faible part de résidences secondaires (1,5 %) dessinent un territoire ancré dans la résidence principale, avec une population majoritairement propriétaire. Cette caractéristique, couplée à un taux de vacance modéré de 4 %, indique un marché relativement équilibré et peu spéculatif. La proximité immédiate de la gare TGV de Montpellier-Saint-Roch, à 6,6 km, reste un atout structurel majeur pour l'attractivité locative et résidentielle.
Néanmoins, l'analyse des transactions révèle une dualité : les maisons, plus chères et plus grandes, captent l'essentiel de la demande des ménages installés, tandis que les petits appartements, souvent dans des résidences plus anciennes, constituent le segment le plus accessible pour les investisseurs en quête de rendement. Cette segmentation devra guider toute stratégie d'acquisition.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lavérune Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Lavérune, suivie par les données DVF sur cinq ans, révèle une hausse soutenue de 2019 à 2023, avec un pic à 3 793 €/m². L'année 2024 marque un infléchissement de -4,9 %, ramenant le prix médian à 3 607 €/m². Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Montbazin, suggère un marché qui respire après la surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée potentiellement plus favorable, à condition de bien négocier. Néanmoins, les prix des maisons résistent mieux que ceux des appartements, confirmant la préférence locale pour l'habitat individuel.
Évolution du marché immobilier de Lavérune
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 485 €/m² → 3 585 €/m² (+2,9 %), volume annuel actuel 33 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 indiquent qu'un appartement type de 44 m², acquis à 154 396 €, génère un loyer médian estimé à 664 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 715 €, laissant un effort net mensuel modeste d'une cinquantaine d'euros. Le rendement brut atteint 5,2 %, mais le net, amputé par la taxe foncière (43,19 %) et les frais de gestion, tombe autour de 3,1 %. Cela dessine un investissement viable pour un effort limité, mais avec une rentabilité nette qui demande un horizon moyen terme pour être significative.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Lavérune a enregistré 33 transactions, un volume stable par rapport aux années précédentes, signe d'une liquidité correcte. Les maisons individuelles représentent les deux tiers des ventes, avec une surface médiane de 92 m² et un prix médian de 3 625 €/m². Les appartements, moins nombreux (7 ventes), affichent un prix au m² légèrement inférieur à 3 375 € pour des surfaces plus compactes (44 m²). Ce profil de transactions révèle un marché porté par la demande de maisons de ville, typique d'un bourg périurbain. La fourchette des prix (2 913 - 4 213 €/m²) reste large, indiquant une diversité de l'offre et des opportunités de négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
78,8 % de maisons et 21,2 % d'appartements parmi les 33 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 78,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 625 €/m² (maisons) contre 3 375 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 33 | 26 | 7 |
| Prix médian/m² | 3 585 € | 3 625 € | 3 375 € |
| Prix moyen/m² | 4 073 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 36 | 3 485 € |
| 2022 | 45 | 3 718 € |
| 2023 | 27 | 3 820 € |
| 2024 | 41 | 3 583 € |
| 2025 | 33 | 3 585 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lavérune, selon les données SITADEL, montre un net ralentissement : seulement 24 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de -86 % par rapport à la période précédente. Seuls deux permis ont été délivrés en 2024. Ce faible volume, couplé à une croissance démographique modeste (+0,6 % sur cinq ans), limite les risques de sur-offre à court terme et soutient la valeur du parc existant. Toutefois, cela révèle aussi un territoire où la production neuve est contrainte, peut-être par la pression foncière due à la proximité de Montpellier. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre reste maîtrisée, mais que les opportunités de produits neufs sont rares.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 518 autorisations et 398 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Vacance longue durée à Lavérune
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lavérune (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Lavérune: 23 logements autorisés sur 5 ans, 8 pour la dernière année (-85 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Lavérune
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lavérune
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut doit être ajusté à la baisse pour refléter la réalité. À Lavérune, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,19 %, ce qui représente une charge importante. Il faut aussi comptabiliser la provision pour copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), une provision pour vacance locative et travaux. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut de 5,2 % et le rendement net approximatif de 3,1 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Lavérune
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 477 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Lavérune: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Lavérune présente une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe DPE dominante C et seulement 3,1 % de passoires thermiques (classes F et G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, est rassurant. Cependant, la loi Climat étend progressivement les interdictions de location pour les logements les moins performants. Acquérir un bien en classe D ou pire expose donc à un risque de décote et à des obligations de rénovation avant 2034.
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Erreurs à éviter quand on investit à Lavérune
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,19 % à Lavérune.
- Surévaluer les loyers sans vérifier la réalité du marché local.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (DPE).
- Ignorer le PPR inondation pour l'assurance du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Lavérune suit le rythme classique du secteur, avec une reprise d'activité en septembre après la pause estivale. Le printemps (mars-avril) est également propice aux transactions. La vente en automne permet à l'acheteur de régler la première taxe foncière au prorata en septembre. L'été, plus calme, peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Lavérune abrite 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 202 équipements et services publics.
- Près d'un quart des logements (25,3 %) ont été construits après 2006.
S'installer à Lavérune : cadre de vie et logement
S'installer à Lavérune, c'est bénéficier d'un cadre de vie de bourg bien équipé, avec 202 équipements recensés par l'INSEE, dont 14 commerces de proximité et 46 établissements de santé. La commune affiche un indice de confort de services (ICS) de 7,3/10, ce qui la place dans le haut du panier national pour les communes de sa taille. Son intégration à Montpellier Méditerranée Métropole garantit l'accès aux infrastructures et aux événements culturels de la grande ville, tout en préservant une ambiance villageoise.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) couvre la basse vallée de la Mosson, ce qui peut impacter certaines zones en termes de constructibilité et d'assurance. Le climat méditerranéen, avec des précipitations annuelles modérées (592 mm), est un atout, mais la vigilance face aux épisodes cévenols reste de mise. Pour les télétravailleurs, la connectivité est correcte avec un taux de couverture fibre de 70,5 %.
Carte du marché immobilier à Lavérune
Lavérune et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lavérune
Le climat de Lavérune, avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et seulement 592 mm de précipitations par an, est typiquement méditerranéen : doux l'hiver, chaud et sec l'été. Ce profil, combiné à une altitude basse (38 m), convient particulièrement aux personnes cherchant un ensoleillement généreux et des conditions clémentes, avec un risque de gel limité. C'est un atout majeur pour le cadre de vie.
Composition du parc immobilier à Lavérune
1 545 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 71,3 % de maisons, 28,7 % d'appartements sur un total de 1 545 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Lavérune est majoritairement composé de maisons individuelles (71,3 %) et très ancré dans la vie de bourg, avec 63,2 % de propriétaires occupants et seulement 1,5 % de résidences secondaires. Ce faible taux de secondaires et de logements vacants (4,0 %) indique un marché stable et résidentiel, peu soumis à la spéculation touristique. L'acheteur typique est donc souvent un ménage cherchant une résidence principale.
Ancienneté du parc à Lavérune
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 460 logements).
- Avant 1919 7,0 % 102 logts
- 1919-1945 2,5 % 36 logts
- 1946-1970 10,5 % 154 logts
- 1971-1990 32,7 % 477 logts
- 1991-2005 22,0 % 321 logts
- 2006-2019 25,3 % 370 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lavérune
202 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lavérune
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié à Lavérune est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la basse vallée de la Mosson. La commune a connu 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit s'accompagner d'une vérification en mairie de la zone du bien par rapport au PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité et les travaux autorisés.
Cas pratique : un achat type à Lavérune
Pour une maison type de 92 m² (correspondant au prix total médian de 337 916 €), un ménage au revenu médian local (25 360 €) devrait y consacrer environ 13,3 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Lavérune
- Ne pas consulter le DPE et son coût de rénovation associé.
- Oublier de vérifier si le bien est en zone PPR inondation.
- Se fier uniquement au prix au m², sans voir l'état réel.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Lavérune
- Prix médian à 3 607 €/m², en baisse de -4,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,2 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen : 15,4 °C de moyenne et 592 mm de pluie.
- Écart modéré entre maisons (3 625 €/m²) et appartements (3 375 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 43,19 %, impactant le rendement net.
- Parc à 71,3 % de maisons, idéal pour les familles.
- Parc ancien : seulement 25,3 % construit après 2006.
- Revenu médian local de 25 360 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lavérune ?
À Lavérune, plusieurs facteurs influencent fortement la valeur au m². La proximité des commodités (commerces, écoles parmi les 4 établissements) et de la gare de Villeneuve-lès-Maguelone (5,9 km) est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition au soleil comptent. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont désormais déterminants, les acheteurs étant sensibles aux futures charges. Enfin, la vue et le calme, notamment en s'éloignant des axes de circulation, sont des atouts majeurs.
Estimation indicative d'une maison à Lavérune
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
344 160 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation par un professionnel local est indispensable car le prix médian de 3 607 €/m² masque de fortes disparités. Un expert connaît la valeur spécifique de chaque quartier et les prix réels négociés, souvent non publics. Il évalue finement l'impact de l'état, de l'exposition et des travaux à prévoir. Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix et dans des délais maîtrisés, ce qu'un algorithme ne peut faire.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens non similaires (maison vs appartement).
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE médiocre (E, F, G).
- Ne pas tenir compte de la vue, du bruit et de l'exposition.
- Oublier que le marché est en baisse (-4,9 % sur un an).
Investir à Lavérune : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Lavérune en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Lavérune.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Lavérune grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Lavérune
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lavérune
Quel est le prix immobilier moyen à Lavérune ?
Le prix médian global à Lavérune s'élève à 3 607 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 3 625 €/m² et les appartements à 3 375 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 2 913 et 4 213 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Lavérune ?
Le marché a connu une correction de -4,9 % en 2024 après plusieurs années de hausse, ce qui peut constituer un point d'entrée plus favorable. Les rendements locatifs bruts sont corrects (5,2 % pour les appartements), mais l'investissement demande une sélection rigoureuse et un horizon moyen terme.
Lavérune est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Lavérune est 42 % moins chère que Vic-La-Gardiole sur le littoral, mais 2 % plus chère que Montbazin. Son prix médian est comparable à celui de Mireval et supérieur à Montarnaud, ce qui la positionne comme une commune intermédiaire dans la couronne de Montpellier.
Quel rendement locatif espérer à Lavérune ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,2 % pour les appartements et 4,7 % pour les maisons, selon la carte des loyers. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,1 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Lavérune ?
Le centre-bourg historique et les zones résidentielles récentes, bien connectées aux axes vers Montpellier, sont les plus prisés. Il est conseillé de se renseigner sur les zones couvertes par le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Lavérune affiche un écart de valorisation de -42 % par rapport à Vic-La-Gardiole, tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lavérune.
Communes limitrophes de Lavérune
Lavérune est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Lavérune atteint 3 585 € sur 33 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Marché en palier: +2,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 182 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché penche nettement côté maisons (78,8 %), vendues autour de 3 625 €/m² pour des surfaces médianes de 96 m². Le bien médian (96 m² à 348 000 €) équivaut à 13,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,1 €/m² pour un appartement et 14,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Lavérune (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (23 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (57 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Lavérune s'interprète dans un contexte plus large — Lavérune est au cœur de la garrigue languedocienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 40 km environ, en plaine, à 20 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.