01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 116 logements dont 1 038 résidences principales, 18 résidences secondaires et 60 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 038 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 18 | 1,6 % |
| Logements vacants | 60 | 5,4 % |
Sur les 1 116 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 36 | 3,6 % |
| 1919-1945 | 14 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 31 | 3,1 % |
| 1971-1990 | 327 | 33,1 % |
| 1991-2005 | 299 | 30,3 % |
| 2006-2019 | 280 | 28,4 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (33 %), 28 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 0,6 % |
| 2 pièces | 35 | 3,4 % |
| 3 pièces | 121 | 11,6 % |
| 4 pièces | 314 | 30,2 % |
| 5 pièces ou plus | 563 | 54,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 54 % du parc, contre 4 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 955 | 1 026 | 1 116 |
| Rés. principales | 887 | 960 | 1 038 |
| Rés. secondaires | 25 | 26 | 18 |
| Vacants | 44 | 39 | 60 |
Commune voisine de taille comparable, Saussan (11 km) affiche 78,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 837 | 80,6 % |
| Locataires (privé) | 113 | 10,9 % |
| Locataires HLM | 64 | 6,2 % |
| Logés gratuitement | 24 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 80,6 % de propriétaires face à 17,0 % de locataires (dont 6 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 187 | 18,0 % |
| Fioul | 34 | 3,3 % |
| Électricité | 628 | 60,5 % |
| Gaz bouteille | 7 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 182 | 17,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (61 %), 18 % pour gaz de ville et 18 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 86 |
| 2 à 4 ans | 178 |
| 5 à 9 ans | 141 |
| 10 ans ou plus | 634 |
| Total ménages | 1 038 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 140 |
| Sous-occupation modérée | 252 |
| Sous-occupation accentuée | 232 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 | 1,8 % |
| 1 voiture | 338 | 32,6 % |
| 2 voitures ou plus | 681 | 65,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 2 % sans véhicule, 33 % mono-motorisés, 66 % multi-motorisés. Par ailleurs, 89,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 95 | 74 | 11 | 10 |
| 1975 | 114 | 98 | 0 | 16 |
| 1982 | 280 | 233 | 27 | 20 |
| 1990 | 437 | 389 | 18 | 30 |
| 1999 | 674 | 624 | 27 | 23 |
| 2006 | 804 | 740 | 23 | 41 |
| 2011 | 955 | 887 | 25 | 44 |
| 2016 | 1 026 | 960 | 26 | 39 |
| 2022 | 1 116 | 1 038 | 18 | 60 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 95 logements à l'origine, 1 116 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 71 | 74 | 90 | 78 | 74 | 53 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 30 | 35 | 35 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 7,8 % |
| Classe B | 36 | 18,7 % |
| Classe C | 89 | 46,1 % |
| Classe D | 41 | 21,2 % |
| Classe E | 8 | 4,1 % |
| Classe F | 3 | 1,6 % |
| Classe G | 1 | 0,5 % |
Le graphique décompose les 193 diagnostics par étiquette énergétique: 46 % en C, 73 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 86 | 44,6 % |
| Classe B | 56 | 29,0 % |
| Classe C | 32 | 16,6 % |
| Classe D | 13 | 6,7 % |
| Classe E | 3 | 1,6 % |
| Classe F | 3 | 1,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 45 % des diagnostics et 90 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 185 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 170 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 135 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 109 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 185 kWh/m²/an, contre 61 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 125 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 3 |
| Classe B | 33 | 3 |
| Classe C | 80 | 9 |
| Classe D | 34 | 7 |
| Classe E | 6 | 2 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 140 kWh/m²/an côté maisons, C à 159 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 17 |
| T3 | 22 |
| T4 | 27 |
| T5+ | 3 |
Faut-il investir à Vailhauquès en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays montpelliérain au sein du Grand Pic Saint-Loup, Vailhauquès combine proximité métropolitaine et cadre villageois. Portée par une démographie positive et un parc immobilier récent, la commune attire les familles. Mais la forte hausse des prix en 2024 interroge sur la soutenabilité de cette dynamique et les réelles opportunités d'investissement.
Avec un prix médian en forte hausse de 18,4 % sur un an, Vailhauquès se positionne comme un marché résidentiel dynamique, mais à un niveau de valorisation désormais supérieur à ses voisines.
Verdict
➤ Marché porté par la résidence principale, à considérer pour une acquisition familiale à moyen terme, mais peu adapté au locatif classique.
Points clés
- ✓ Hausse des prix de +18,4 % en 2024
- ✓ Démographie dynamique (+6,9 % en 5 ans)
- ✓ Parc récent et très peu de passoires thermiques
- ⚠ Prix élevé : 15,6 années de revenu médian
- ⚠ Opportunité locative très limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à celui de nombreuses communes périurbaines françaises de même taille.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu des ménages.
- Prix inférieur de 20 % à 25 % à ceux de Montpellier intra-muros, pour un cadre de vie préservé.
Analyse du marché immobilier à Vailhauquès
Le marché immobilier de Vailhauquès affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Vailhauquès
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,5/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,5/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (4,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (4,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible (2,3/10) : la demande locative annuelle est limitée et les rendements nets sont bas.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible (2,3/10) : la demande locative annuelle est limitée et les rendements nets sont bas.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : la location saisonnière n'est pas un moteur du marché local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : la location saisonnière n'est pas un moteur du marché local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4037,0 — Percentile dept : 89/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 66/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 170,1 — Percentile dept : 67/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 75,0 — Percentile dept : 97/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 19,4 — Percentile dept : 12/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 66/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4037,0 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 34/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 170,1 — Percentile dept : 33/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vailhauquès : opportunités et risques
Investir à Vailhauquès en 2026 requiert une approche sélective. Le rendement locatif brut des maisons n'est que de 3,7 % (net d'environ 2,2 % après charges), un niveau faible qui ne justifie pas, seul, un montage. La taxe foncière, à 45,94 %, vient en outre rogner la rentabilité. L'indice d'opportunité locative (IOL) très bas (2,3/10) confirme que le marché locatif annuel est atone, avec une demande limitée et des loyers peu dynamiques.
Le parc immobilier, dominé à 90 % par des maisons et très récent (28,4 % construit après 2006), présente l'avantage d'être économe en énergie. Avec seulement 1,7 % de passoires thermiques (classes F/G), le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoire est marginal, un point rassurant. La faible part de résidences secondaires (1,6 %) et de logements vacants (5,4 %) indique un marché occupé et familial.
La stratégie la plus cohérente serait donc une acquisition en vue d'une revente à moyen ou long terme, jouant sur la solidité des indicateurs démographiques et la proximité de Montpellier. Toutefois, cet investissement « plus-value » nécessite de maîtriser son prix d'entrée, le potentiel de hausse étant déjà en partie absorbé par la flambée de 2024.
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Données du marché immobilier à Vailhauquès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Vailhauquès, analysé via les données DVF 2024, présente le visage d'un bourg résidentiel attractif mais arrivé à un niveau de prix élevé. La forte hausse de 18,4 % enregistrée cette année succède à une correction, illustrant la volatilité des marchés périurbains sous influence métropolitaine. Cette dynamique est principalement portée par l'achat de résidence principale, comme en témoignent les 16 transactions annuelles exclusivement constituées de maisons individuelles.
Le volume limité de ventes révèle un marché peu liquide, où l'offre est rare. Cette tension structurelle, couplée à une démographie positive (+6,9 % d'habitants en cinq ans selon l'INSEE), explique en partie la pression sur les prix. La proximité de Montpellier (à moins de 15 km) reste le moteur principal de cette attractivité, offrant un compromis cadre de vie/accessibilité recherché.
Néanmoins, cette valorisation doit être mise en perspective. Vailhauquès est désormais significativement plus chère que des communes voisines aux profils similaires comme Montbazin ou Murviel-lès-Montpellier. Cet écart, qui peut atteindre 20 %, questionne la marge de progression immédiate et pourrait orienter une partie de la demande vers des alternatives moins onéreuses à moyen terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vailhauquès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vailhauquès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Vailhauquès évolue de -10,0 %, passant de 3 350 à 3 016 €/m²; 16 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 96 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Vailhauquès en 2024, d'après la DGFiP, confirme la nature très résidentielle du marché. Sur les 14 ventes enregistrées, toutes concernent des maisons individuelles, avec une surface médiane de 105 m². L'absence de transaction en appartement reflète la structure du parc, composé à 90 % de maisons. Ce faible volume (en baisse par rapport aux années précédentes) indique un marché peu liquide, où l'offre est rare. Les biens vendus sont généralement en bon état, avec une part importante de constructions récentes. Ce contexte tendu donne un avantage aux vendeurs sur les biens bien placés, mais peut aussi allonger les délais de vente pour les propriétés moins attractives.
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 16 transactions enregistrées.
87,5 % maisons, 12,5 % appartements sur 16 ventes: le collectif pèse 12,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 14 | 2 |
| Prix médian/m² | 3 016 € | 3 016 € | 2 767 € |
| Prix moyen/m² | 3 085 € | ||
| Surface médiane | – | 116 m² | 96 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 41 | 3 350 € |
| 2022 | 24 | 3 790 € |
| 2023 | 13 | 3 460 € |
| 2024 | 13 | 3 932 € |
| 2025 | 16 | 3 016 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vailhauquès, suivie via les données SITADEL, est soutenue. Sur les cinq dernières années, 98 logements ont été autorisés, avec une accélération nette en 2024 (31 autorisations, soit +29 % par rapport à la tendance quinquennale). Cette activité répond à la pression démographique (+6,9 % de population en 5 ans) et à la demande de familles cherchant du neuf. Cette offre supplémentaire, si elle reste mesurée, contribue à moderniser le parc et répond à la demande. Elle ne semble pas menacer de sur-offre à court terme, mais pourrait modérer la hausse des prix sur l'ancien en offrant une alternative aux acquéreurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 34 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit +183,3 %.
Vacance longue durée à Vailhauquès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vailhauquès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 102 logements autorisés à à Vailhauquès, dont 17 en 2025 (+26 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vailhauquès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vailhauquès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé (3,7 % pour les maisons) est à réviser à la baisse pour obtenir le net. La taxe foncière à Vailhauquès s'élève à 45,94 % du revenu cadastral, une charge conséquente. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %), les frais de gestion (environ 8 % du loyer), l'entretien et les éventuelles charges de copropriété. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 2,2 %.
Performance énergétique du parc à Vailhauquès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 193 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vailhauquès: la classe C domine, 2,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (143 kWh/m²/an). Seulement 1,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Cela signifie que la majorité des biens sont déjà relativement performants, réduisant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents pour un nouvel acquéreur. Toutefois, pour un achat dans la location, il faut anticiper l'interdiction de louer les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F).
Calculateur de rendement à Vailhauquès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Vailhauquès
- Négliger la taxe foncière, élevée à 45,94 %.
- Oublier de provisionner la vacance (taux de 5,4 %).
- Surestimer le loyer réellement praticable.
- Ignorer la future réglementation sur les passoires thermiques.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Vailhauquès suit une saisonnalité classique de la région : une activité accrue au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). L'été peut être plus calme. La date de la taxe foncière (payable en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été. Pour un acheteur, la période hivernale (hors fêtes) peut offrir moins de concurrence et davantage de marges de négociation.
Le saviez-vous ?
- Vailhauquès compte seulement 1,6 % de résidences secondaires.
- 31 logements neufs ont été autorisés en 2024 sur la commune.
- L'âge médian des habitants est de 42,5 ans, proche de la moyenne nationale.
S'installer à Vailhauquès : cadre de vie et logement
S'installer à Vailhauquès, c'est opter pour un cadre de vie villageois au sein d'une nature préservée (le Grand Pic Saint-Loup), tout en conservant un accès rapide à l'emploi et aux services de Montpellier, située à moins de 30 minutes. La commune offre 109 équipements de proximité (commerces, services, santé), assurant une bonne autonomie au quotidien. Le taux d'emploi local de 74,2 % et un chômage contenu à 6,9 % témoignent d'une situation économique saine.
Le profil des habitants est équilibré, avec un âge médian de 42,5 ans et une part de seniors (25,1 %) légèrement supérieure à celle des jeunes. La commune attire donc à la fois des actifs et des familles. La connectivité numérique, en revanche, est un point faible, avec seulement 36 % des logements éligibles à la fibre, ce qui peut pénaliser le télétravail. Les risques naturels, notamment d'inondation (PPR actif sur la Mosson), sont à intégrer dans le choix du secteur d'implantation.
Carte du marché immobilier à Vailhauquès
Vailhauquès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vailhauquès
Avec une température moyenne annuelle de 14,5 °C et des précipitations de 938 mm, Vailhauquès offre un climat méditerranéen doux, aux hivers modérés et aux étés chauds. L'ensoleillement généreux et les jours de gel rares sont appréciés des amateurs de vie en extérieur. Ce climat convient particulièrement aux familles et aux actifs travaillant dans l'agglomération de Montpellier, située à moins de 20 km, qui recherchent un cadre de vie agréable et verdoyant.
Composition du parc immobilier à Vailhauquès
1 116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,8 % du parc à Vailhauquès, 10,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est très majoritairement constitué de maisons individuelles (89,8 % du parc), occupées par leurs propriétaires (80,6 %). Les résidences secondaires sont anecdotiques (1,6 %) et le taux de vacance modéré (5,4 %). Cette structure indique un marché résidentiel stable, peu spéculatif, où la demande est portée par l'installation en résidence principale. L'acheteur typique est une famille ou un couple recherchant une maison avec extérieur, dans une commune intégrée à la Communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup.
Ancienneté du parc à Vailhauquès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 987 logements).
- Avant 1919 3,6 % 36 logts
- 1919-1945 1,4 % 14 logts
- 1946-1970 3,1 % 31 logts
- 1971-1990 33,1 % 327 logts
- 1991-2005 30,3 % 299 logts
- 2006-2019 28,4 % 280 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vailhauquès
109 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vailhauquès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune présente une exposition faible au radon et une sismicité faible. En revanche, un plan de prévention des risques (PPR) est actif pour le secteur de la Mosson amont, indiquant un risque d'inondation à prendre au sérieux. Neuf risques naturels sont recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Avant tout achat, consultez le zonage du PPR pour connaître les contraintes constructives éventuelles et vérifiez l'assurabilité du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Vailhauquès
- Omettre de vérifier le DPE avant une offre ferme.
- Négliger le zonage du PPR inondation Mosson amont.
- Surestimer son budget sans compter les frais de notaire.
- Acheter sans visiter aux différentes heures de la journée.
Points clés à retenir à Vailhauquès
- Prix médian des maisons : 3 016 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen des maisons : 3,7 %.
- Climat méditerranéen avec 14,5 °C de moyenne annuelle.
- Contexte de marché vendeur avec +18,4 % en un an.
- Taxe foncière élevée à 45,94 % du revenu cadastral.
- Marché stable : 80,6 % de propriétaires occupants.
- 28,4 % du parc construit après 2006, un atout.
- Revenu médian des ménages de 27 230 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vailhauquès ?
À Vailhauquès, la valeur d'un bien est influencée par plusieurs facteurs concrets. La surface et la présence d'un terrain attractif sont primordiales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, les biens rénovés (classe A/B) se vendant avec une prime. La proximité des 10 commerces de proximité et de l'école est valorisée. L'exposition (vue dégagée, plein sud) et le calme du quartier jouent également. Enfin, les maisons récentes (28,4 % du parc post-2006) bénéficient d'une attractivité supplémentaire. Pour un vendeur, mettre en avant ces atouts est crucial.
Estimation indicative d'une maison à Vailhauquès
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
349 856 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Vailhauquès : la valeur d'une rue calme versus un lotissement récent, l'impact d'une vue sur le Pic Saint-Loup. Il évalue l'état réel du bien (qualité des finitions, nécessité de travaux) bien au-delà d'un simple prix au m². Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire les acheteurs sérieux et facilite la négociation. Il sait aussi adapter sa stratégie au profil des acheteurs actifs, souvent des familles venues de Montpellier. Cette connaissance fine est indispensable pour vendre au juste prix et dans des délais optimaux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Sous-évaluer la plus-value d'un jardin ou d'une vue.
- Négliger l'impact négatif d'un DPE E/F/G.
- Oublier de comparer avec les ventes récentes du quartier.
Investir à Vailhauquès : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne le ton, mais la réussite d'une acquisition se joue sur la sélection précise du bien, la négociation et la compréhension des micro-secteurs. Un professionnel implanté localement est indispensable pour naviguer dans ce marché tendu et valorisé.
Vous avez les données du marché. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Vailhauquès.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Vailhauquès grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Vailhauquès
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Vailhauquès
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vailhauquès
Quel est le prix moyen d'une maison à Vailhauquès ?
En 2024, le prix médian d'une maison à Vailhauquès était de 3 016 €/m². Pour une surface médiane de 105 m², cela représente un investissement total d'environ 423 885 €.
Vailhauquès est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Vailhauquès est actuellement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est supérieur de 9% à celui de Montbazin et de 26% à celui d'Aniane, selon les données DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Vailhauquès ?
Le rendement locatif brut est faible (3,7% pour les maisons) et l'opportunité locative est notée 2,3/10. Le marché est principalement porté par la résidence principale, ce qui en fait un choix peu adapté pour un investissement locatif classique.
La population de Vailhauquès augmente-t-elle ?
Oui, la commune connaît une croissance démographique solide : +6,9% d'habitants sur les 5 dernières années. Cette dynamique soutient la demande en logement.
Quels sont les risques naturels à Vailhauquès ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) lié aux inondations de la Mosson. Il est essentiel de consulter ce document avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou assurabilité.
Marché immobilier des communes voisines
Vailhauquès affiche un prix au m² supérieur de 9 % à 26 % à des communes comparables comme Montbazin ou Aniane, sans pour autant offrir des indicateurs locatifs ou un cadre de vie radicalement différents, ce qui pose la question de sa marge de progression.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vailhauquès.
Communes limitrophes de Vailhauquès
Vailhauquès est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 16 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 016 €/m² à Vailhauquès, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Vailhauquès diminue de -10,0 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 107 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -23,3 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 87,5 % des ventes concernent des maisons, à 3 016 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Vailhauquès, un logement de 116 m² (349 856 €) représente 12,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,9 € (appartements) et 12,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Vailhauquès (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 102 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 20 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Vailhauquès est dans le tissu communal du Languedoc historique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 45 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 148 m)) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.