01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 782 logements dont 9 031 résidences principales, 142 résidences secondaires et 1 609 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 031 | 83,8 % |
| Résidences secondaires | 142 | 1,3 % |
| Logements vacants | 1 609 | 14,9 % |
Le graphique détaille la structure des 10 782 logements: 84 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 15 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 103 | 12,3 % |
| 1919-1945 | 1 330 | 14,8 % |
| 1946-1970 | 2 892 | 32,2 % |
| 1971-1990 | 2 618 | 29,1 % |
| 1991-2005 | 639 | 7,1 % |
| 2006-2019 | 404 | 4,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 232 | 2,6 % |
| 2 pièces | 899 | 10,0 % |
| 3 pièces | 2 982 | 33,0 % |
| 4 pièces | 2 805 | 31,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 112 | 23,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 13 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 847 | 10 818 | 10 782 |
| Rés. principales | 9 484 | 9 522 | 9 031 |
| Rés. secondaires | 159 | 88 | 142 |
| Vacants | 1 205 | 1 209 | 1 609 |
À Belleville-en-Beaujolais, commune similaire à 70 km, la part de propriétaires est de 48,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 722 | 41,2 % |
| Locataires (privé) | 2 080 | 23,0 % |
| Locataires HLM | 3 109 | 34,4 % |
| Logés gratuitement | 119 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 41,2 % de propriétaires, 57,5 % de locataires, dont 34 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 943 | 76,9 % |
| Fioul | 333 | 3,7 % |
| Électricité | 1 196 | 13,2 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 533 | 5,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 77 % au gaz de ville, 13 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 977 |
| 2 à 4 ans | 1 753 |
| 5 à 9 ans | 1 501 |
| 10 ans ou plus | 4 799 |
| Total ménages | 9 031 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 597 |
| Sous-occupation modérée | 3 282 |
| Sous-occupation accentuée | 2 327 |
| Suroccupation modérée | 414 |
| Suroccupation accentuée | 22 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 993 | 22,1 % |
| 1 voiture | 4 940 | 54,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 098 | 23,2 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 23 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 51,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 301 | 9 694 | 104 | 503 |
| 1975 | 11 262 | 10 390 | 87 | 785 |
| 1982 | 11 746 | 10 724 | 137 | 885 |
| 1990 | 11 204 | 9 844 | 210 | 1 150 |
| 1999 | 10 840 | 9 629 | 240 | 971 |
| 2006 | 11 177 | 9 879 | 124 | 1 174 |
| 2011 | 10 847 | 9 484 | 159 | 1 205 |
| 2016 | 10 818 | 9 522 | 88 | 1 209 |
| 2022 | 10 782 | 9 031 | 142 | 1 609 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 10 301 logements, le total atteint 10 782 en 2022 (+5 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 049 | 1 112 | 1 040 | 1 075 | 1 136 | 954 |
| Dont vacants > 2 ans | 532 | 536 | 461 | 470 | 506 | 565 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,2 % |
| Classe B | 164 | 3,6 % |
| Classe C | 1 087 | 23,7 % |
| Classe D | 1 629 | 35,5 % |
| Classe E | 1 110 | 24,2 % |
| Classe F | 435 | 9,5 % |
| Classe G | 155 | 3,4 % |
La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 27 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 183 | 4,0 % |
| Classe B | 542 | 11,8 % |
| Classe C | 1 441 | 31,4 % |
| Classe D | 1 215 | 26,5 % |
| Classe E | 773 | 16,8 % |
| Classe F | 342 | 7,4 % |
| Classe G | 95 | 2,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 47 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 207 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 240 kWh/m²/an, contre 119 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 121 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 1 |
| Classe B | 33 | 131 |
| Classe C | 342 | 745 |
| Classe D | 497 | 1 132 |
| Classe E | 472 | 638 |
| Classe F | 228 | 207 |
| Classe G | 97 | 58 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (239 kWh/m²/an) et appartements en classe D (215).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 118 |
| T2 | 677 |
| T3 | 1 775 |
| T4 | 1 011 |
| T5+ | 205 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montceau-les-Mines (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montceau-les-Mines est le petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Saône-et-Loire. (sur 14 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Montceau-les-Mines est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Saône-et-Loire. (sur 14 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Montceau-les-Mines est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Saône-et-Loire. (sur 14 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Près d'14,9 % des logements de Montceau-les-Mines sont inoccupés au recensement 2022. La typologie est équilibrée: 48,9 % de maisons et 51,1 % d'appartements. Montceau-les-Mines se situe dans un environnement une commune de l'ancienne Bourgogne, entre vignobles et campagne, en moyenne montagne, à 601 m d'altitude.
Parc à orientation locative marquée: 57,5 % de locataires, 41,2 % de propriétaires occupants. 34,4 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune satisfait la loi SRU — 49,3 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc ancien pèse 12,3 % — une proportion significative de logements antérieurs à 1919. DPE: classe D dominante et 224 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 12,9 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (76,9 %).
Le nombre de logements de Montceau-les-Mines varie peu sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 22,1 % sans voiture et 23,2 % avec deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de l'ancienne Bourgogne, entre vignobles et campagne dans lequel s'inscrit Montceau-les-Mines. Le décor géographique — en moyenne montagne, à 601 m d'altitude — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Montceau-les-Mines en 2026 ?
Ancienne cité minière de Saône-et-Loire, Montceau-Les-Mines affiche aujourd'hui un paysage économique contrasté, marqué par un déclin démographique mais aussi par des prix immobiliers parmi les plus bas de la région. Cette attractivité financière immédiate interroge : compense-t-elle les fragilités structurelles du territoire ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les transactions réelles et les indicateurs socio-économiques locaux.
Avec un prix médian de 965 €/m², près de trois fois inférieur à la moyenne nationale, la ville offre un effet de levier rare mais sur un territoire en difficulté.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier, uniquement pour des investisseurs aguerris visant un rendement locatif court-moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel pour les maisons
- ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas de la région
- ✓ Correction récente ouvre une fenêtre de négociation
- ⚠ Déclin démographique marqué (-10 % en 10 ans)
- ⚠ Fragilité économique avec un chômage à 19,8 %
- ⚠ Parc ancien avec 27 % de biens d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au mètre carré est environ trois fois inférieur à la moyenne nationale.
- Montceau-Les-Mines est 40 % moins chère que Moulins, pourtant dans la même catégorie de commune.
- Son rendement locatif brut dépasse largement ceux des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Montceau-les-Mines
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montceau-les-Mines : opportunités et risques
Investir à Montceau-Les-Mines en 2026 se justifie principalement par la quête de rendement locatif brut, qui atteint des niveaux exceptionnels de 9,8 % pour les maisons. Cet attrait numérique masque des réalités opérationnelles exigeantes : une taxe foncière parmi les plus élevées du département à 53,97 % rogne significativement le rendement net, et un parc locatif où 14,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G) impose des travaux de rénovation énergétique sous peine d'interdiction de location à moyen terme.
La stratégie la plus cohérente est le buy-to-let en maison, visant un public locatif local nécessitant un logement spacieux à loyer modéré. Il faut impérativement sélectionner un bien déjà aux normes ou avec un potentiel de rénovation simple, en évitant les quartiers les plus dégradés. L'objectif est de générer un cash-flow immédiat plutôt que de spéculer sur une plus-value.
La fragilité économique locale, illustrée par un revenu médian de seulement 19 210 €, représente le principal risque. Elle se traduit par une demande locative solvable mais fragile et par un marché de revente peu liquide pour les biens qui ne correspondent pas aux attentes de la clientèle locale. La faible construction neuve (17 logements autorisés en 2024) limite la concurrence mais aussi la revitalisation du parc.
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Données du marché immobilier à Montceau-les-Mines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 965 €/m² place Montceau-Les-Mines dans le bas du spectre des valeurs régionales, un positionnement hérité de son histoire industrielle. Cette accessibilité est le premier moteur d'un marché qui a résisté à la baisse nationale en 2024, affichant une stabilité (-0,6 %) après plusieurs années de hausse modérée. D'après les transactions DVF 2024, la demande se concentre sur les petites surfaces, avec un écart de prix significatif entre appartements (973 €/m²) et maisons (929 €/m²), ces dernières offrant un meilleur rendement locatif brut.
Le volume de ventes, en recul à 269 unités, révèle toutefois un essoufflement. Cette baisse de liquidité, couplée à un taux de chômage local de 19,8 % (le plus élevé de sa catégorie départementale), introduit une note de prudence. Le marché n'est pas porté par une dynamique économique interne, mais par la recherche de rendement de capitaux extérieurs et la très faible barrière à l'entrée.
La proximité de la gare TGV du Creusot (14,5 km) et un maillage de services exceptionnel pour une ville de cette taille (ICS de 8,4/10) constituent des atouts structurels. Néanmoins, ils ne compensent pas entièrement le vieillissement de la population (âge médian de 49,7 ans) et la perte de 10 % de ses habitants en une décennie, selon l'INSEE.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montceau-les-Mines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montceau-les-Mines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 965 €/m² de prix médian pour 206 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +0,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité financière est le point fort du marché montcellien. Une maison de 80 m² à 80 800 €, financée sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, génère une mensualité d'environ 470 €. Le loyer médian estimé de 656 € par mois couvre intégralement cette charge et dégage un cash-flow positif, avec un rendement brut de 9,8 %. Pour un appartement type, l'effort est plus important (mensualité ~590 € pour un loyer de 621 €) mais le rendement brut reste solide à 7,1 %. Ces simulations brutes doivent être nuancées par la taxe foncière élevée (54 %) et un risque de vacance dans un territoire fragile.
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 269 ventes ont été enregistrées à Montceau-Les-Mines, un volume en baisse par rapport aux années précédentes mais qui maintient une certaine liquidité. Le marché est équilibré entre maisons (141 transactions, prix médian 929 €/m²) et appartements (65 transactions, 973 €/m²). Les biens vendus sont de taille modeste (80 m² médian pour les maisons, 64 m² pour les appartements), reflétant une demande locale à budget contraint. Ce profil de transactions, couplé à un taux de vacance de 14,9 %, indique un marché d'acheteurs où la qualité du bien et son emplacement déterminent fortement la vitesse de vente.
Répartition des ventes
68,4 % de maisons et 31,6 % d'appartements parmi les 206 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 68,4 % de maisons et 31,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 206 | 141 | 65 |
| Prix médian/m² | 965 € | 929 € | 973 € |
| Prix moyen/m² | 1 229 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 265 | 962 € |
| 2022 | 258 | 979 € |
| 2023 | 232 | 1 066 € |
| 2024 | 208 | 1 063 € |
| 2025 | 206 | 965 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montceau-Les-Mines est limitée, avec seulement 172 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une moyenne de 34 par an. La tendance est cependant à la hausse (+28 % par rapport à la période quinquennale précédente), avec 17 permis délivrés en 2024. Cette faible production, dans un contexte de déclin démographique, limite le risque de sur-offre à court terme. Elle indique aussi que l'attractivité résidentielle nouvelle reste timide, les promoteurs privilégiant probablement la réhabilitation ou d'autres communes de l'intercommunalité, selon les données SITADEL.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
772 logements autorisés cumulés, 524 commencés: la dynamique récente affiche 88 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Montceau-les-Mines
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montceau-les-Mines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 205 logements ont été autorisés à à Montceau-les-Mines, +49 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Montceau-les-Mines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montceau-les-Mines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut théorique de 7,1 % pour un appartement chute à 3,8 % net. Cet écart s'explique par des charges locales spécifiques. La taxe foncière sur le bâti est de 53,97 % à Montceau-les-Mines, un poste significatif. Il faut ajouter les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux (le parc est ancien à 27,1 % d'avant 1945) et le risque de vacance, dans une ville où 14,9 % des logements sont vacants. En copropriété, les charges courantes pèsent aussi sur la rentabilité. Un calcul prudent prévoit ces éléments avant tout engagement.
Performance énergétique du parc à Montceau-les-Mines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 591 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montceau-les-Mines: classe D en tête, 12,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 227 kWh/m²/an. Cependant, 14,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce chiffre, légèrement inférieur à la moyenne nationale, n'élimine pas le risque réglementaire. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À l'achat, un bien mal noté implique donc un budget travaux conséquent pour le remettre aux normes, sous peine de voir sa valeur et sa capacité à générer un loyer s'éroder rapidement. C'est un critère de négociation prioritaire.
Quelles zones cibler à Montceau-les-Mines ?
Le centre-bourg, autour de la gare SNCF (0,4 km), et les quartiers proches des équipements (166 commerces, 310 services) offrent la meilleure liquidité locative. Les zones résidentielles calmes en périphérie peuvent convenir pour des familles. L'offre neuve est rare (4,5 % du parc construit après 2006), limitant les opportunités en défiscalisation. La proximité de la gare TGV du Creusot (14,5 km) peut attirer une petite frange de navetteurs, mais l'effet reste marginal.
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Risques à connaître avant d'investir à Montceau-les-Mines
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 14,9 %. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 19,8 %) rend la demande sensible aux aléas conjoncturels. La vétusté du parc (DPE moyen D, 227 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation énergétique, d'autant plus avec l'encadrement des loyers des passoires. La fiscalité locale (taxe foncière à 53,97 %) pèse également sur la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Montceau-les-Mines
- Oublier la taxe foncière, élevée à 53,97 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger le taux de vacance local de 14,9 %.
- Investir sans visiter et évaluer l'état réel du bien.
Quand acheter ou vendre ?
À Montceau-les-Mines, le marché suit une saisonnalité classique avec une accélération au printemps et un ralentissement estival. La rentrée de septembre peut être un bon moment pour acheter, certains vendeurs étant plus motivés après l'été. La taxe foncière, payable en octobre, n'influence pas directement les ventes. Aucun afflux touristique majeur ne crée de pic saisonnier. Vendre au printemps permet de profiter d'une plus grande audience. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation sur des biens restés longtemps en vente, dans un contexte où les prix sont stables ou en léger recul.
Le saviez-vous ?
- La gare de Montceau est à seulement 400 mètres du centre.
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 49,7 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
S'installer à Montceau-les-Mines : cadre de vie et logement
S'installer à Montceau-Les-Mines, c'est bénéficier des équipements et services d'une petite ville, avec 795 commerces et services recensés par l'INSEE, dont une offre de santé très complète (229 équipements). La commune est parfaitement connectée (fibre à 94,4 %) et son intégration à la Communauté Urbaine Le Creusot Montceau-les-Mines lui offre une certaine stabilité institutionnelle. Quatre monuments historiques rappellent son riche passé industriel et minier.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par les contraintes héritées de ce passé. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux affaissements miniers. L'indice de fragilité territoriale (8,1/10) est très élevé, reflétant les difficultés socio-économiques. Le profil démographique, vieillissant, et le déclin de la population dessinent un avenir en demi-teinte, malgré des efforts de reconversion.
Carte du marché immobilier à Montceau-les-Mines
Montceau-les-Mines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montceau-les-Mines
Avec une température moyenne annuelle de 10,4 °C et 891 mm de précipitations, le climat de Montceau-les-Mines est de type continental atténué. Les hivers sont frais avec des risques de gel, les étés modérément chauds. Ce climat convient à ceux qui apprécient des saisons marquées sans excès. L'altitude moyenne de 292 m tempère les fortes chaleurs. Ce profil climatique, similaire à une grande partie de la Bourgogne, n'est pas un frein majeur à l'installation, mais il conseille une bonne isolation thermique, d'autant que la consommation énergétique moyenne du parc est de 227 kWh/m²/an.
À qui s'adresse Montceau-les-Mines ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modeste, attirés par le prix du mètre carré et la présence de 18 établissements scolaires. Les retraités (37,5 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre de vie équipé et tranquille. Les profils professionnels mobiles, pouvant utiliser le TGV, y verront une opportunité résidentielle à coût maîtrisé. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine ou d'un dynamisme économique marqué pourraient être déçus.
Avantages et limites à Montceau-les-Mines
✓ Points forts
- Prix de l'immobilier très accessible (médiane 1 165 €/m²)
- Desserte ferroviaire pratique (gare locale et TGV à 14,5 km)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Couverture fibre quasi-totale (94,4 %) et 5G
- Tranquillité et cadre de vie à échelle humaine
− À prendre en compte
- Déclin démographique marqué (-10 % en 10 ans)
- Taux de chômage élevé (19,8 %) et économie fragile
- Présence de risques naturels et technologiques (radon)
Composition du parc immobilier à Montceau-les-Mines
10 782 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 5 277 maisons et 5 419 appartements à à Montceau-les-Mines.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (49,3 %) et appartements (43,0 % de logements sociaux inclus). Le taux de propriétaires occupants est relativement faible (41,2 %), signe d'un marché locatif important, et le taux de vacance élevé (14,9 %) indique une certaine fragilité de la demande ou un parc dégradé. Seulement 1,3 % de résidences secondaires confirme l'absence de pression touristique. Ce mix dessine un marché localisé, où l'acheteur typique est soit un investisseur recherchant un rendement, soit un primo-accédant visant l'accessibilité, dans un contexte démographique en repli (-4,7 % en 5 ans).
Ancienneté du parc à Montceau-les-Mines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 987 logements).
- Avant 1919 12,3 % 1 103 logts
- 1919-1945 14,8 % 1 330 logts
- 1946-1970 32,2 % 2 892 logts
- 1971-1990 29,1 % 2 618 logts
- 1991-2005 7,1 % 639 logts
- 2006-2019 4,5 % 404 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montceau-les-Mines
795 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montceau-les-Mines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal des risques majeurs indique un aléa radon significatif, un risque sismique faible et sept risques naturels recensés, dont dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Un plan de prévention des risques (PPR) est actif. Ces données, accessibles sur Géorisques, doivent être consultées avant l'achat. Le radon, gaz radioactif naturel, peut nécessiter des travaux d'étanchéité du sous-sol. La présence d'un PPR peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Une vérification en mairie et auprès de son assureur est indispensable pour évaluer l'impact sur le projet et les coûts associés.
Cas pratique : un achat type à Montceau-les-Mines
Pour une maison de 80 m² (proche du prix médian de 80 800 €), l'acquisition coûte environ 84 800 € frais de notaire inclus. Cela représente l'équivalent de 4,4 années du revenu médian local (19 210 €). Avec un apport de 10 % (8 080 €) et un crédit sur 20 ans au taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 445 €. Cette charge représente 28 % du revenu médian, un effort important pour un ménage aux revenus moyens locaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Montceau-les-Mines
- Négocier sans consulter le DPE et le risque radon.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian à 19 210 €.
- Ignorer les 7 risques naturels recensés sur la commune.
- Acheter un bien énergivore sans budget travaux.
Points clés à retenir à Montceau-les-Mines
- Prix médian au m² : 965 €, en léger recul de 0,6 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 7,1 %, maison : 9,8 %.
- Climat continental : 10,4 °C de moyenne, 891 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : 929 €/m² contre 973 €/m².
- Rendement net bien inférieur, taxe foncière à 53,97 %.
- Parc : 49,3 % de maisons, 14,9 % de logements vacants.
- Facteur valeur clé : l'état énergétique (DPE).
- Coût d'une maison type : environ 80 800 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montceau-les-Mines ?
À Montceau-les-Mines, la valeur au m² varie fortement selon la localisation précise et l'état du bien. La proximité des 166 commerces, des 18 établissements scolaires ou de la gare (à 0,4 km) peut tirer les prix vers le haut. L'état général et la performance énergétique sont cruciaux : un bien rénové avec un bon DPE se vendra mieux qu'une passoire thermique, face à une réglementation de plus en plus restrictive. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Dans un parc où 27,1 % des logements datent d'avant 1945, les travaux de rénovation sont fréquents et doivent être valorisés. Enfin, la vue, l'étage dans l'immeuble et la qualité de la copropriété font la différence.
Estimation indicative d'une maison à Montceau-les-Mines
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
81 060 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché orienté acheteur comme celui de Montceau-Les-Mines, une estimation trop haute conduit à une mise en vente infructueuse et à une perte de temps. À l'inverse, sous-estimer son bien c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Seule une analyse fine des 269 transactions récentes, croisée avec les spécificités de votre logement (surface exacte, état, DPE, exposition aux risques) permet de fixer un prix attractif et juste. Cette démarche est d'autant plus cruciale que le parc est ancien et que les acheteurs sont sensibles aux coûts de rénovation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une fourchette basée sur des moyennes, mais le marché montcellien est micro-localisé. Un professionnel local connaît la valeur réelle d'une rue, l'impact des 14,9 % de logements vacants sur le quartier, ou la prime exacte pour un bien rénové. Il évalue l'état du bien, les travaux nécessaires (sachant que 14,1 % sont des passoires) et intègre des éléments invisibles dans les bases de données : qualité de la construction, problèmes de voisinage, projets d'urbanisme de la CU Le Creusot Montceau. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, en justifiant le prix par des arguments concrets et non par un algorithme.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen de 1 165 €/m².
- Cacher des vices ou un mauvais DPE à l'estimation.
- Surestimer son bien dans un marché en baisse (-0,6 %).
- Négliger l'impact des 14,1 % de passoires sur la valeur.
Investir à Montceau-les-Mines : passer à l'action
Les données DVF et INSEE dressent un état des lieux, mais la réussite d'un investissement à Montceau-Les-Mines se joue dans le détail : la bonne rue, le bon état du bâti, le bon locataire. Seul un professionnel implanté localement peut anticiper ces variables et transformer le potentiel théorique en opération viable.
Un rendement brut alléchant ne suffit pas : tout dépend du quartier et de l'état du bien.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Montceau-Les-Mines grâce à l'analyse fine des dernières transactions DVF et des dynamiques de quartier.
- Analyse basée sur 269 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montceau-les-Mines
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montceau-Les-Mines ?
Le prix médian global est de 965 €/m², selon les dernières transactions DVF de 2024. Les maisons se négocient autour de 929 €/m² et les appartements à 973 €/m². C'est l'un des marchés les plus accessibles de Bourgogne-Franche-Comté.
Est-ce un bon moment pour acheter un bien à Montceau-Les-Mines ?
Le marché a connu une légère correction en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut offrir des opportunités de négociation. C'est un moment pertinent pour les investisseurs en quête de rendement locatif, mais une sélection rigoureuse du bien et du quartier est indispensable compte tenu des fragilités économiques locales.
Montceau-Les-Mines est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est significativement moins chère. Son prix médian est inférieur de 14 % à celui d'Autun, de 33 % à Yzeure et de 40 % à Moulins, selon les données comparatives 2024. Cet écart s'explique par des indicateurs socio-économiques moins favorables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montceau-Les-Mines ?
Le rendement locatif brut est très élevé, estimé à 9,8 % pour les maisons et 7,1 % pour les appartements. Attention, la taxe foncière est forte (54 %) et le revenu médian local bas, ce qui impacte le rendement net et la solvabilité des locataires.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Montceau-Les-Mines ?
Les principaux risques sont la fragilité économique (taux de chômage à 19,8 %), le déclin démographique (-10 % en 10 ans), et un parc de logements ancien (27 % d'avant 1945) avec une part non négligeable de passoires thermiques. Un audit précis du bien est recommandé.
Marché immobilier des communes voisines
Montceau-Les-Mines affiche un prix au m² inférieur de 40 % à Moulins et de 33 % à Yzeure, créant un écart de valorisation qui pourrait offrir un effet de levier important, sous réserve d'une stabilisation des indicateurs économiques.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montceau-les-Mines.
Communes limitrophes de Montceau-les-Mines
Montceau-les-Mines est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Montceau-les-Mines se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 965 € sur la base de 206 transactions enregistrées en 2026. Sur 562 communes classées dans le Saône-et-Loire, Montceau-les-Mines figure parmi les 14 % les moins chères au m².
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Montceau-les-Mines varie peu (+0,3 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 169 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -9,2 %.
Marché mixte à Montceau-les-Mines: maisons à 929 €/m² et appartements à 973 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Montceau-les-Mines, un logement de 84 m² (78 036 €) représente 4,1 années de ressources brutes.
Loyers observés à Montceau-les-Mines: 9,7 €/m²/mois pour un appartement, 8,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 12,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Montceau-les-Mines (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 205 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 41 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montceau-les-Mines est une commune de l'ancienne Bourgogne, entre vignobles et campagne. Montceau-les-Mines est en moyenne montagne, à 601 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).