01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 860 logements dont 8 187 résidences principales, 83 résidences secondaires et 590 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 187 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 83 | 0,9 % |
| Logements vacants | 590 | 6,7 % |
Sur les 8 860 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 498 | 6,1 % |
| 1919-1945 | 882 | 10,8 % |
| 1946-1970 | 2 635 | 32,4 % |
| 1971-1990 | 1 800 | 22,1 % |
| 1991-2005 | 960 | 11,8 % |
| 2006-2019 | 1 360 | 16,7 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (32 %), 17 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 326 | 4,0 % |
| 2 pièces | 1 797 | 21,9 % |
| 3 pièces | 2 477 | 30,3 % |
| 4 pièces | 2 243 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 344 | 16,4 % |
Distribution par taille: 26 % de petits logements (T1-T2), 16 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 643 | 8 432 | 8 860 |
| Rés. principales | 6 722 | 7 558 | 8 187 |
| Rés. secondaires | 100 | 61 | 83 |
| Vacants | 821 | 813 | 590 |
43,3 % de part de propriétaires à Dammarie-Les-Lys, commune de population comparable à 28 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 269 | 27,7 % |
| Locataires (privé) | 2 444 | 29,9 % |
| Locataires HLM | 3 354 | 41,0 % |
| Logés gratuitement | 121 | 1,5 % |
Occupation des résidences principales — 27,7 % appartiennent à leurs occupants, 70,8 % sont louées, avec 41 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 755 | 58,1 % |
| Fioul | 121 | 1,5 % |
| Électricité | 3 063 | 37,4 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 233 | 2,8 % |
Le gaz de ville équipe 58 % des résidences principales, devant électricité (37 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 829 |
| 2 à 4 ans | 2 176 |
| 5 à 9 ans | 1 918 |
| 10 ans ou plus | 3 265 |
| Total ménages | 8 187 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 243 |
| Sous-occupation modérée | 2 199 |
| Sous-occupation accentuée | 921 |
| Suroccupation modérée | 1 232 |
| Suroccupation accentuée | 218 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 204 | 26,9 % |
| 1 voiture | 4 391 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 592 | 19,4 % |
Motorisation des ménages: 27 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 19 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 43,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 619 | 5 945 | 44 | 630 |
| 1975 | 7 429 | 6 780 | 74 | 575 |
| 1982 | 7 425 | 6 651 | 96 | 678 |
| 1990 | 7 462 | 6 805 | 105 | 552 |
| 1999 | 7 883 | 6 700 | 94 | 1 089 |
| 2006 | 7 460 | 6 665 | 78 | 717 |
| 2011 | 7 643 | 6 722 | 100 | 821 |
| 2016 | 8 432 | 7 558 | 61 | 813 |
| 2022 | 8 860 | 8 187 | 83 | 590 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 619 logements, le total atteint 8 860 en 2022 (+34 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 928 | 905 | 874 | 963 | 942 | 628 |
| Dont vacants > 2 ans | 219 | 241 | 256 | 265 | 328 | 341 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 127 | 2,1 % |
| Classe B | 274 | 4,5 % |
| Classe C | 1 475 | 24,3 % |
| Classe D | 2 861 | 47,1 % |
| Classe E | 829 | 13,7 % |
| Classe F | 290 | 4,8 % |
| Classe G | 213 | 3,5 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 47 % des logements et 31 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 540 | 25,4 % |
| Classe B | 2 375 | 39,1 % |
| Classe C | 832 | 13,7 % |
| Classe D | 837 | 13,8 % |
| Classe E | 304 | 5,0 % |
| Classe F | 127 | 2,1 % |
| Classe G | 54 | 0,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (39 %), 78 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 282 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 282 kWh/m²/an, contre 97 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 185 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 96 |
| Classe B | 87 | 187 |
| Classe C | 205 | 1 270 |
| Classe D | 255 | 2 606 |
| Classe E | 136 | 693 |
| Classe F | 81 | 209 |
| Classe G | 63 | 150 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 216 kWh/m²/an côté maisons, D à 213 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 154 |
| T2 | 514 |
| T3 | 1 162 |
| T4 | 1 268 |
| T5+ | 464 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montereau-Fault-Yonne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montereau-Fault-Yonne est la ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants)
- Montereau-Fault-Yonne est la ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 8 860 logements dont 92,4 % de résidences principales, Montereau-Fault-Yonne présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat dominé par le collectif (72,8 %), ne laissant que 27,2 % au pavillonnaire. Montereau-Fault-Yonne se situe dans un environnement dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, à 77 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Profil urbain classique: la location domine (70,8 %), les propriétaires occupants représentent 27,7 %. 41,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
16,7 % des logements de Montereau-Fault-Yonne datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 213 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 58,1 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +5,1 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Montereau-Fault-Yonne traduit un profil urbain: 26,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Montereau-Fault-Yonne est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. L'environnement physique — à 77 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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À la confluence de la Seine et de l'Yonne, cette ville moyenne affiche une croissance démographique vigoureuse mais une santé économique fragile. Avec un taux de chômage dépassant 20 % et un revenu médian parmi les plus bas du département, son marché immobilier présente un profil atypique en Île-de-France. L'analyse des transactions et des rendements permet de trancher sur son attractivité réelle pour l'investisseur.
Avec une correction de près de 7 % et un rendement brut dépassant 7 %, le marché affiche un profil rentable mais volatile.
Verdict
➤ Investir ici suppose une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, en acceptant une plus-value incertaine à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendements bruts parmi les plus élevés d'Île-de-France
- ✓ Correction récente ouvre une fenêtre de négociation
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+30 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par un faible revenu médian
- ⚠ Parc ancien avec 17 % de logements d'avant 1945
- ⚠ Taux de chômage élevé (20,2 %) fragilise la demande
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 40 % inférieur à la moyenne nationale, selon les données DVF 2024.
- Se positionne dans le bas du classement départemental pour le revenu et le chômage.
- Rendement locatif brut double de celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Montereau-Fault-Yonne
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montereau-Fault-Yonne : opportunités et risques
Le rendement brut avoisinant les 7 % place Montereau-Fault-Yonne dans le haut du panier francilien. Cette performance s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers soutenus par une demande locative structurelle, dans un territoire où seulement 27,7 % des ménages sont propriétaires. Néanmoins, la taxe foncière, à 56,77 %, vient sensiblement grever ce rendement, tout comme le parc vieillissant : 17 % des logements datent d'avant 1945.
La stratégie gagnante consiste à cibler les appartements de deux pièces, rénovés ou à rénover avec un bon DPE, dans les copropriétés bien gérées près de la gare ou des services. La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue : si la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 7,8 %, la classe énergétique dominante D (211 kWh/m²/an) laisse présager des travaux de rénovation à anticiper pour maintenir la valeur et la louabilité du bien.
Investir ici n'est pas une promesse de plus-value rapide, le marché ayant déjà digéré sa phase de croissance. L'horizon doit être le rendement locatif net, sur du moyen terme, en acceptant que la valorisation du bien puisse stagner. La forte dynamique démographique (+30 % de population en 10 ans) et les 791 équipements recensés sont des atouts solides pour la pérennité de la demande, mais ils ne compensent pas à eux seuls la fragilité économique locale.
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Données du marché immobilier à Montereau-Fault-Yonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montereau-Fault-Yonne s'établit à 2 009 €, sur la base de 142 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montereau-Fault-Yonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montereau-Fault-Yonne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 009 €/m² de prix médian pour 142 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché est très majoritairement porté par les appartements, qui représentent 82 % des 162 transactions de 2024. Ce profil contraste avec la structure du parc (27 % de maisons) et indique une activité centrée sur les petits logements, adaptés à la demande locative. La surface médiane vendue (48 m² pour les appartements) confirme ce caractère. Le volume d'échanges, bien qu'en baisse depuis le pic de 2022, reste soutenu, indiquant un marché liquide où les opportunités existent, mais dans un contexte de prix en baisse qui donne l'avantage aux acheteurs dans la négociation.
Répartition des ventes
30,3 % de maisons et 69,7 % d'appartements parmi les 142 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (69,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 000 €/m² pour les maisons et 2 029 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 142 | 43 | 99 |
| Prix médian/m² | 2 009 € | 2 000 € | 2 029 € |
| Prix moyen/m² | 2 238 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 213 | 1 956 € |
| 2022 | 189 | 2 088 € |
| 2023 | 134 | 2 070 € |
| 2024 | 115 | 1 944 € |
| 2025 | 142 | 2 009 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est modérée avec 550 logements autorisés sur les cinq dernières années, mais l'année 2024 marque un net ralentissement (11 logements seulement). Cette tendance à la baisse, couplée à une croissance démographique soutenue (+7,6 % en 5 ans), limite le risque de sur-offre à court terme. La construction neuve se concentre probablement sur des opérations de renouvellement urbain ou de requalification, sans expansion majeure du périmètre bâti. Pour l'investisseur, cela signifie une pression concurrentielle limitée sur le parc ancien, mais aussi un choix restreint en neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 654 autorisations et 1 780 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Vacance longue durée à Montereau-Fault-Yonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montereau-Fault-Yonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montereau-Fault-Yonne totalise 644 logements sur 5 ans, soit +48 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Montereau-Fault-Yonne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montereau-Fault-Yonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Montereau-Fault-Yonne, il faut immédiatement soustraire la taxe foncière, élevée à 56,77 % sur le bâti. S'ajoutent les frais de gestion locative (environ 5 A0% du loyer), les éventuels coûts de copropriété et une provision pour travaux et vacance locative. Avec un taux de logements vacants de 6,7 %, anticiper des périodes sans revenu est prudent. C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut (7 %) et le rendement net (environ 3,7 %).
Performance énergétique du parc à Montereau-Fault-Yonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 069 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montereau-Fault-Yonne est D, avec 8,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est D (211 kWh/m²/an). Ce niveau moyen cache cependant 7,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme : ces logements seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Vérifier le DPE est donc crucial, d'autant que la rénovation énergétique peut représenter un budget conséquent, impactant la valorisation du bien à la revente.
Calculateur de rendement à Montereau-Fault-Yonne
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Erreurs à éviter quand on investit à Montereau-Fault-Yonne
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 56,77 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (6,7 % du parc).
- Surévaluer un bien avec un DPE F ou G, invendable bientôt.
- Investir sans vérifier le zonage du PPRI Seine en vigueur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme francilien, avec une accélération au printemps et un ralentissement estival. Pour vendre, le meilleur moment se situe souvent entre mars et juin. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière, facturée en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance pour se désengager.
Le saviez-vous ?
- Montereau-Fault-Yonne compte 10 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée à 87,7 % des logements.
- Le taux de chômage local est de 20,2 %, le plus élevé de sa catégorie en Seine-et-Marne.
S'installer à Montereau-Fault-Yonne : cadre de vie et logement
S'installer à Montereau-Fault-Yonne, c'est profiter d'une ville bien équipée (29 établissements scolaires, 136 équipements de santé) et bien connectée (fibre à 87,7 %, gare en centre-ville). La ville jeune (âge médian de 34 ans) et animée bénéficie d'un patrimoine historique avec dix monuments protégés, au confluent de deux rivières. Cependant, le taux de chômage élevé et le revenu médian modeste (16 280 €) dessinent un territoire où les inégalités sociales peuvent être palpables.
Le cadre de vie est aussi marqué par un risque naturel à prendre en compte : la commune est soumise à un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation) pour la Seine. Cette contrainte réglementaire peut impacter l'assurabilité et la constructibilité dans certains quartiers. Pour les acheteurs, il est impératif de consulter le zonage du PPRI avant toute acquisition, notamment pour les biens en bord de fleuve.
Carte du marché immobilier à Montereau-Fault-Yonne
Montereau-Fault-Yonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montereau-Fault-Yonne
Le climat local, avec une température moyenne de 12,0°C et 653 mm de précipitations annuelles, est typique du Bassin parisien, sans excès. Les hivers sont modérés et les étés agréables, sans canicules marquées. Ce profil tempéré convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie stable, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen. L'altitude basse (66 m) et l'absence de relief accentuant les vents en font un environnement adapté aux familles.
Composition du parc immobilier à Montereau-Fault-Yonne
8 860 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Montereau-Fault-Yonne est majoritairement collectif: 72,8 % d'appartements contre 27,2 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Montereau-Fault-Yonne est majoritairement collectif (72,8 % d'appartements), avec seulement 27,2 % de maisons. Une faible part de résidences secondaires (0,9 %) et un taux de propriétaires occupants modéré (27,7 %) indiquent un marché locatif très actif, porté par une forte proportion de logements sociaux (46 %). Ceci oriente le marché vers les investisseurs et les primo-accédants recherchant des biens à prix contenu, dans un environnement urbain et dynamique.
Ancienneté du parc à Montereau-Fault-Yonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 136 logements).
- Avant 1919 6,1 % 498 logts
- 1919-1945 10,8 % 882 logts
- 1946-1970 32,4 % 2 635 logts
- 1971-1990 22,1 % 1 800 logts
- 1991-2005 11,8 % 960 logts
- 2006-2019 16,7 % 1 360 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montereau-Fault-Yonne
791 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montereau-Fault-Yonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) concernant la Seine. Dix risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour un acheteur, consulter le zonage du PPRI est une étape obligatoire avant tout compromis, car il peut imposer des contraintes constructives spécifiques ou influer sur l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Montereau-Fault-Yonne
Pour une maison type de 77 m² (au prix médian de 2 041 €/m²), l'investissement s'élève à environ 157 157 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 830 €. Cela représente environ 6,1 années du revenu médian local (16 280 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Montereau-Fault-Yonne
- Faire une offre sans consulter l'étiquette DPE du bien.
- Oublier de vérifier si le bien est en zone inondable (PPRI).
- Ne pas anticiper les coûts de rénovation sur un logement ancien.
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter le quartier.
Points clés à retenir à Montereau-Fault-Yonne
- Prix médian au m² à 2 067 € en 2024.
- Rendement brut locatif attractif, autour de 7 %.
- Climat tempéré avec 12°C de moyenne et 653 mm de pluie.
- La localisation précise fait varier le prix de 10-15 %.
- Les appartements (2 080 €/m²) sont plus chers que les maisons (2 000 €/m²).
- Rendement net ramené à ~3,7 % après charges et taxes.
- Parc locatif très actif (72,8 % d'appartements).
- Le DPE devient un critère majeur de valorisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montereau-Fault-Yonne ?
À Montereau-Fault-Yonne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare (1,1 km du centre) ou des 29 établissements scolaires peut faire grimper le prix au m² de 10 à 15 %. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs. Pour une maison, la superficie du terrain a un impact. En appartement, l'étage et la vue priment. Enfin, dans un parc où 17 % des logements sont antérieurs à 1945, le caractère ancien doit être compensé par un état de rénovation irréprochable.
Estimation indicative d'une maison à Montereau-Fault-Yonne
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
172 774 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des écarts entre un quartier proche de la gare et une rue éloignée des commerces. Un professionnel local connaît ces micro-marchés et peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel, de la vue, de l'ensoleillement ou des nuisances potentielles. Son expertise est aussi stratégique pour négocier : il sait identifier les acheteurs sérieux et justifier le prix demandé par des comparaisons pertinentes, bien au-delà d'un simple calcul au mètre carré.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen au m², sans nuance de quartier.
- Surestimer son bien en ignorant la baisse récente des prix.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe A, B ou C).
- Négliger l'impact des 10 monuments historiques sur l'attrait du secteur.
Investir à Montereau-Fault-Yonne : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites posent un diagnostic, mais l'achat se gagne sur le terrain : identifier le bon bien, négocier au juste prix, anticiper les travaux. Notre réseau d'experts du bassin de Montereau vous aide à transformer cette analyse en opportunité tangible, avant que la fenêtre de correction ne se referme.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien, de la rue et du timing.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montereau-Fault-Yonne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 190 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montereau-Fault-Yonne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montereau-Fault-Yonne ?
Le prix médian est de 2 067 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale s'étalant de 1 809 à 4 391 €/m². Les appartements, majoritaires, se négocient autour de 2 080 €/m².
Montereau-Fault-Yonne est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, la commune est plus accessible que plusieurs de ses voisines comparables. Son prix au mètre carré est inférieur de 27 % à celui de Dammarie-Les-Lys et de 34 % à celui de Combs-La-Ville.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montereau-Fault-Yonne ?
Le rendement locatif brut est attractif, estimé à 7,0 % pour les appartements et 7,3 % pour les maisons. Le loyer médian pour un appartement est de 14,2 €/m²/mois.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Montereau-Fault-Yonne ?
L'achat est pertinent pour un investissement locatif à moyen terme, moins pour une recherche de plus-value rapide.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis (proximité de la gare), avec des copropriétés saines et des commerces. Évitez les zones directement impactées par le PPRI inondation, dont les contraintes peuvent peser sur la valorisation.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines comme Dammarie-Les-Lys (+27 %) ou Combs-La-Ville (+34 %) est saisissant, offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montereau-Fault-Yonne.
Communes limitrophes de Montereau-Fault-Yonne
Montereau-Fault-Yonne est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 009 €/m² à Montereau-Fault-Yonne contre 3 044 €/m² pour le Seine-et-Marne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Montereau-Fault-Yonne varie peu (+2,7 %). 793 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,3 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Montereau-Fault-Yonne — maisons à 2 000 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 2 029 €/m² pour 50 m². Un bien type de 86 m² revient à environ 172 000 €, soit 10,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Montereau-Fault-Yonne avoisinent 14,2 €/m² pour les appartements et 12,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (7,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montereau-Fault-Yonne (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Montereau-Fault-Yonne: l'équivalent de 129 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 80 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Montereau-Fault-Yonne est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 77 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).