01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 134 logements dont 6 802 résidences principales, 75 résidences secondaires et 257 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 802 | 95,3 % |
| Résidences secondaires | 75 | 1,1 % |
| Logements vacants | 257 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 7 134.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 74 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 113 | 1,7 % |
| 1946-1970 | 537 | 8,1 % |
| 1971-1990 | 3 207 | 48,3 % |
| 1991-2005 | 2 037 | 30,7 % |
| 2006-2019 | 678 | 10,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 48 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 386 | 5,7 % |
| 2 pièces | 899 | 13,2 % |
| 3 pièces | 1 612 | 23,7 % |
| 4 pièces | 1 757 | 25,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 149 | 31,6 % |
Distribution par taille: 19 % de petits logements (T1-T2), 32 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 334 | 6 725 | 7 134 |
| Rés. principales | 6 045 | 6 393 | 6 802 |
| Rés. secondaires | 17 | 48 | 75 |
| Vacants | 273 | 283 | 257 |
En comparaison, Boissy-Saint-Léger (à 14 km) enregistre 38,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 808 | 56,0 % |
| Locataires (privé) | 1 151 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 1 803 | 26,5 % |
| Logés gratuitement | 39 | 0,6 % |
La répartition du parc occupé: 56,0 % de propriétaires, 43,4 % de locataires, dont 27 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 122 | 60,6 % |
| Fioul | 75 | 1,1 % |
| Électricité | 2 404 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 179 | 2,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 61 %. électricité pèse 35 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 800 |
| 2 à 4 ans | 1 485 |
| 5 à 9 ans | 1 267 |
| 10 ans ou plus | 3 249 |
| Total ménages | 6 802 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 847 |
| Sous-occupation modérée | 1 722 |
| Sous-occupation accentuée | 1 144 |
| Suroccupation modérée | 888 |
| Suroccupation accentuée | 221 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 059 | 15,6 % |
| 1 voiture | 3 306 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 436 | 35,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 36 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 753 | 691 | 29 | 33 |
| 1975 | 1 178 | 971 | 27 | 180 |
| 1982 | 1 777 | 1 593 | 19 | 165 |
| 1990 | 3 808 | 3 583 | 27 | 198 |
| 1999 | 4 906 | 4 605 | 21 | 280 |
| 2006 | 5 956 | 5 680 | 23 | 253 |
| 2011 | 6 334 | 6 045 | 17 | 273 |
| 2016 | 6 725 | 6 393 | 48 | 283 |
| 2022 | 7 134 | 6 802 | 75 | 257 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 753 logements à l'origine, 7 134 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 410 | 245 | 418 | 453 | 438 | 170 |
| Dont vacants > 2 ans | 52 | 38 | 32 | 40 | 63 | 75 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0,5 % |
| Classe B | 90 | 3,0 % |
| Classe C | 1 654 | 54,8 % |
| Classe D | 977 | 32,4 % |
| Classe E | 192 | 6,4 % |
| Classe F | 69 | 2,3 % |
| Classe G | 20 | 0,7 % |
La classe C domine avec 55 % des diagnostics, et 58 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 453 | 15,0 % |
| Classe B | 629 | 20,8 % |
| Classe C | 1 235 | 40,9 % |
| Classe D | 526 | 17,4 % |
| Classe E | 122 | 4,0 % |
| Classe F | 47 | 1,6 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe C, 77 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 130 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 106 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 309 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 13 |
| Classe B | 16 | 74 |
| Classe C | 158 | 1 496 |
| Classe D | 294 | 683 |
| Classe E | 69 | 123 |
| Classe F | 14 | 55 |
| Classe G | 12 | 8 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 193 kWh/m²/an côté maisons, C à 157 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 182 |
| T2 | 347 |
| T3 | 860 |
| T4 | 518 |
| T5+ | 146 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Moissy-Cramayel (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 7 134 logements recensés à Moissy-Cramayel, 6 802 servent de résidence principale (95,3 %) — une structure résolument résidentielle. Habitat intermédiaire — la maison (45,0 %) coexiste avec l'appartement (55,0 %). L'environnement communal: caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, à 91 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Moissy-Cramayel présente un profil majoritairement propriétaire — 56,0 % des ménages possèdent leur résidence principale. Part du parc social: 26,5 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 33,4 % en place pour 25,0 % requis.
Le parc mêle bâti ancien (1,1 % avant 1919) et constructions récentes (10,2 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 164 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le gaz de ville équipe 60,6 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Moissy-Cramayel s'est étoffé de +6,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 15,6 % de ménages sans voiture, 35,8 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Topographie et environnement: à 91 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (6 802 résidences principales de Moissy-Cramayel) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Moissy-Cramayel en 2026 ?
Integree a la Communaute d'Agglomeration Grand Paris Sud, Moissy-Cramayel est une commune jeune et en croissance demographique, dont l'economie et le marche immobilier sont tres lies a la proximite des axes de transport franciliens. La baisse recente des prix, combinee a des rendements locatifs corrects, pose la question de l'opportunite d'investissement. Voici notre analyse chiffree.
Avec un rendement locatif brut de 6,6 % et une correction recente de -1,8 %, Moissy-Cramayel offre un point d'entree potentiel pour les investisseurs patients, a condition de bien choisir son bien.
Verdict
➤ Investir ici necessite une strategie locative pure en moyen terme, en visant les biens bien connectes a la gare RER.
Points clés
- ✓ Rendement brut superieur a 6 %
- ✓ Correction recente: opportunite d'entree
- ✓ DPE performant: seulement 2,9 % de passoires
- ⚠ Accessibilite locale tres faible
- ⚠ Taux de chomage a 11,4 %
- ⚠ Pression touristique negligeable
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chere que 60 % des communes françaises d'apres les indices de prix median.
- Son prix median se situe dans la moyenne haute de la Seine-et-Marne, pres de 10 % au-dessus de la mediane departementale.
- Son rendement locatif brut depasse celui des grandes metropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Moissy-Cramayel
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Moissy-Cramayel : opportunités et risques
Investir a Moissy-Cramayel en 2026 releve d'une strategie de rendement locatif classique, en visant la demande des jeunes actifs franciliens. Le rendement brut de 6,6 % sur les appartements, superieur a celui des grandes metropoles, est son principal atout. Toutefois, il faut immediatement le nuancer : la taxe fonciere s'eleve a 50,83 %, une charge annuelle consequente qui, ajoutee aux frais de gestion et a une vacance locative estimee a 8 %, reduit le rendement net a moins de 4 %.
Le parc immobilier, domine par la classe energetique C et avec seulement 2,9 % de passoires thermiques, est un point fort majeur. Il limite le risque reglementaire lie aux interdictions de location et les travaux de renovation energetique a prevoir. Les donnees SITADEL indiquent un arret brutal des constructions neuves, ce qui, combine a une demographie croissante, peut soutenir les loyers a moyen terme en limitant l'offre.
La faiblesse du marche touristique (IPTI a 0,9/10) exclut toute strategie de location saisonniere. L'investissement doit etre pense pour du moyen terme (5-10 ans), le temps que la correction des prix s'acheve et que la dynamique de l'intercommunalite Grand Paris Sud confirme son attractivite. La selection du bien est cruciale : la proximite avec la gare RER et les commerces (36 equipements recenses) sera le critere determinant pour assurer une location rapide et une revente aisee.
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Données du marché immobilier à Moissy-Cramayel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Moissy-Cramayel s'établit à 3 095 €, sur la base de 185 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Moissy-Cramayel se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Moissy-Cramayel Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix medians a Moissy-Cramayel ont connu une forte appreciation entre 2020 et 2022, gagnant pres de 19 % en deux ans, avant d'amorcer un repli. La baisse de -1,8 % observee en 2024 suit la tendance nationale de correction, mais reste moderee. Ce recul place desormais la commune au meme niveau que Saint-Fargeau-Ponthierry et derriere Brie-Comte-Robert. Pour un acheteur en 2026, cela signifie qu'il n'achete pas au sommet, mais que le marche n'est pas non plus en chute libre : la stabilisation semble s'engager, offrant un point d'entree potentiellement interessant apres la periode de surchauffe.
Évolution du marché immobilier de Moissy-Cramayel
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Moissy-Cramayel évolue de +2,4 %, passant de 3 021 à 3 095 €/m²; 185 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 151 ventes en 2024, l'activite transactionnelle a Moissy-Cramayel reste soutenue, bien qu'en net retrait par rapport aux 258 ventes de 2022. Le marche est equilibre entre maisons (90 ventes) et appartements (95 ventes), ce qui denote une diversite de l'offre. La surface mediane vendue (89 m2 pour les maisons, 50 m2 pour les apparts) confirme un profil d'acheteurs melant jeunes menages et investisseurs. Le volume, bien que stable, indique un marche qui conserve de la liquidite, mais ou les negociations sont sans doute plus serrees qu'il y a deux ans, profitant aux acheteurs les plus determines.
Répartition des ventes
48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements parmi les 185 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 185 | 90 | 95 |
| Prix médian/m² | 3 095 € | 3 025 € | 3 186 € |
| Prix moyen/m² | 3 143 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 244 | 3 021 € |
| 2022 | 236 | 3 200 € |
| 2023 | 167 | 3 113 € |
| 2024 | 139 | 3 044 € |
| 2025 | 185 | 3 095 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a fortement ralenti : seulement 1 logement autorise en 2024, contre une moyenne de 123 par an sur les cinq dernieres annees. Cette chute brutale (-16 % de tendance) suggere une prudence des promoteurs face au refroidissement du marche et aux couts de construction. A court terme, cela limite le risque de sur-offre. A moyen terme, cela pourrait accentuer la tension sur un parc locatif deja sous pression, compte tenu de la croissance demographique continue de la commune (+3,5 % en 5 ans). Les zones d'amenagement restent concentrees autour de la gare RER.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 518 autorisations et 1 880 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 75 %.
Vacance longue durée à Moissy-Cramayel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Moissy-Cramayel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Moissy-Cramayel totalise 377 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Moissy-Cramayel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moissy-Cramayel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,6 % pour un appartement chute à environ 3,7 % net. La taxe foncière, élevée à 50,83 % du revenu cadastral à Moissy-Cramayel, est le premier poste de charges. Ajoutez la vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,6 %), les frais de gestion, les travaux et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments peuvent absorber jusqu'à 40 % du loyer perçu.
Performance énergétique du parc à Moissy-Cramayel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 018 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Moissy-Cramayel est C, avec 2,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant : la classe C domine et seulement 2,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Cela limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, E en 2028 et D en 2034. Ici, l'enjeu est moindre mais existe : vérifiez systématiquement le DPE, car un bien classé E ou F pourrait nécessiter des travaux de rénovation obligatoires pour être loué.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec une surface médiane de 50 m², sont adaptés pour des T2/T3 destinés à des couples ou petits ménages. Les loyers sont estimés à 17,0 €/m²/mois. Les maisons (surface médiane 89 m², loyer 15,8 €/m²/mois) attirent les familles mais génèrent un rendement brut légèrement inférieur (6,3 %). Le parc est relativement récent (10,2 % construit après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgentes.
Quelles zones cibler à Moissy-Cramayel ?
La zone la plus prisée pour la location se situe à proximité immédiate de la gare de Lieusaint-Moissy, offrant un accès direct au RER D et aux transports. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, attire également les locataires. Les quartiers plus périphériques, principalement pavillonnaires, conviendront aux investisseurs visant une location familiale. Aucune zone en forte développement n'émerge actuellement, la construction neuve étant en net recul (-16 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Moissy-Cramayel
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Risques à connaître avant d'investir à Moissy-Cramayel
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché local déjà pourvu d'une offre sociale importante. La taxe foncière élevée (50,83 %) grève significativement la rentabilité. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 11,4 %) peut fragiliser la solvabilité des locataires. Enfin, la présence de plans de prévention des risques technologiques (PPRT SOGIF) et de sécheresse peut impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Cas pratique : un investissement type à Moissy-Cramayel
Pour un appartement type de 50 m² à Moissy-Cramayel, le prix d'achat médian est d'environ 154 150 €. Avec un loyer de 17,0 €/m², vous percevrez 850 € par mois, soit un rendement brut de 6,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 3,7 %, et votre effort mensuel net (si vous avez un crédit) sera à calculer précisément selon votre apport et votre taux.
Erreurs à éviter quand on investit à Moissy-Cramayel
- Oublier la taxe foncière, élevée à 50,83 % à Moissy-Cramayel.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (17,0 €/m² pour un appart).
- Négliger les travaux sur un parc majoritairement construit après-guerre.
- Ignorer le PPRT SOGIF, qui peut impacter l'assurance et la valeur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Moissy-Cramayel suit le rythme francilien : une reprise en février-mars et une activité soutenue jusqu'en juin. L'été est plus calme. La vente en automne permet une installation avant Noël. Pour les vendeurs, mettre en vente au printemps maximise la visibilité. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. Le calendrier scolaire influence fortement les familles, majoritaires dans une commune où 45,6 % de la population a moins de 30 ans.
Le saviez-vous ?
- Moissy-Cramayel abrite 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 494 équipements publics, dont 69 dans le domaine de la santé.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 26,4 % sur un an.
S'installer à Moissy-Cramayel : cadre de vie et logement
S'installer a Moissy-Cramayel, c'est choisir une ville jeune, dynamique et bien connectee, au sein de la banlieue sud-est de Paris. Avec un age median de 33 ans et 45,6 % de moins de 30 ans, la commune affiche un profil demographique tres actif, propice a la vie familiale. La presence de 21 etablissements scolaires et de 69 equipements de sante repond aux besoins quotidiens. La gare de Lieusaint-Moissy, a moins de 2 km, offre un acces direct au reseau Transilien et place Paris a une trentaine de minutes.
Le territoire doit neanmoins composer avec certains risques naturels, dont un Plan de Prevention des Risques (PPR) secheresse actif, temoignant de la vulnerabilite du sous-sol argileux. La connectivite numerique est excellente (fibre a 90,9 %), un atout pour les tele-travailleurs. Le cadre de vie est celui d'une ville moderne, dotee d'equipements sportifs et culturels, mais avec un patrimoine historique limite (2 monuments classes). L'atmosphere y est urbaine et pratique, loin du charme des vieux bourgs.
Carte du marché immobilier à Moissy-Cramayel
Moissy-Cramayel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Moissy-Cramayel
Avec une température moyenne annuelle de 11,6 °C et 658 mm de précipitations, le climat est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. L'altitude modeste (88 m) et l'absence de relief notable limitent les gelées sévères. Un profil d'acheteur francilien, habitué aux saisons marquées mais sans contraintes météorologiques fortes, s'y retrouve. La proximité de zones vertes peut compenser un ensoleillement parfois modéré en hiver.
À qui s'adresse Moissy-Cramayel ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles primo-accédantes, attirés par la possibilité d'acheter une maison avec un budget maîtrisé et des transports pratiques. Les ménages disposant d'un revenu médian local (22 780 €) peuvent envisager l'achat d'un appartement, l'accession à la maison nécessitant un apport conséquent ou un double revenu. La population jeune (45,6 % de moins de 30 ans) et la présence de nombreuses écoles renforcent l'attrait familial. Les retraités y sont moins représentés (13,8 % de 60 ans et plus).
Avantages et limites à Moissy-Cramayel
✓ Points forts
- Accès transports exceptionnel (gare à 1,8 km, Orly à 19 km)
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale francilienne
- Parc de logements majoritairement récent et énergétique (DPE C dominant)
- Équipements et services nombreux (494 équipements, 21 écoles)
- Dynamisme démographique (+3,5 % en 5 ans) garantissant un cadre animé
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (50,83 % sur le bâti)
- Densité de population forte (1 322 hab/km²)
- Présence de plans de prévention des risques (PPRT, sécheresse)
Composition du parc immobilier à Moissy-Cramayel
7 134 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Moissy-Cramayel combine 45,9 % de maisons et 54,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (45,9 %) et appartements, avec une forte majorité de résidences principales (95,3 %). Seulement 1,1 % de résidences secondaires indique une vocation résidentielle pure, et 56 % de propriétaires occupants indique une stabilité. Le faible taux de vacants (3,6 %) confirme une demande soutenue. Ce mix attire autant les familles cherchant une maison que les jeunes actifs pour un appartement, avec une offre locative sociale représentant 30 % du parc.
Ancienneté du parc à Moissy-Cramayel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 646 logements).
- Avant 1919 1,1 % 74 logts
- 1919-1945 1,7 % 113 logts
- 1946-1970 8,1 % 537 logts
- 1971-1990 48,3 % 3 207 logts
- 1991-2005 30,7 % 2 037 logts
- 2006-2019 10,2 % 678 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Moissy-Cramayel
494 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Moissy-Cramayel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Moissy-Cramayel est soumis à un PPR sécheresse et un PPRT (risque technologique lié à la SOGIF). La sismicité est très faible et le radon faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été recensés, principalement pour des sécheresses. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et imposer des études géotechniques avant construction. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les zones réglementées avant tout achat de terrain.
Cas pratique : un achat type à Moissy-Cramayel
Une maison médiane de 89 m² coûte environ 269 314 €. Avec un revenu médian local de 22 780 €, cela représente près de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % (soit 27 000 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimatif de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1£500 €, à confirmer avec votre banquier.
Erreurs à éviter quand on achète à Moissy-Cramayel
- Ne pas vérifier le DPE, crucial pour le confort et la future revente.
- Omettre de consulter les PPR (sécheresse et technologique) en mairie.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (22 780 €).
- Négliger la proximité des commerces et écoles parmi les 494 équipements.
Points clés à retenir à Moissy-Cramayel
- Prix médian de 3 095 €/m² en 2024, en léger recul (-1,8 %).
- Rendement brut attractif pour les appartements : 6,6 %.
- Classe énergétique dominante C, peu de passoires (2,9 %).
- Marché équilibré entre maisons (45,9 %) et appartements.
- Écart minime entre maisons (3 025 €/m²) et appartements (3 186 €/m²).
- Rendement net ramené à ~3,7 % après charges et taxe foncière.
- Parc jeune : seulement 2,8 % des logements construits avant 1945.
- 56 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Moissy-Cramayel ?
À Moissy-Cramayel, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare de Lieusaint - Moissy (1,8 km) et de l'aéroport d'Orly (18,8 km) est un vrai plus. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, équipements) font varier le prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et son orientation sont cruciales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien rénové se vendra avec une décote moindre. Enfin, la présence de 21 établissements scolaires et de 36 commerces valorise les quartiers familiaux.
Estimation indicative d'une maison à Moissy-Cramayel
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
278 550 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre des milliers d'euros ou bloquer la vente pendant des mois. À Moissy-Cramayel, où le marché est équilibré, un bien surévalué de seulement 5 % devient moins visible que la concurrence. À l'inverse, une sous-estimation prive le vendeur d'un gain immédiat. Une expertise professionnelle intègre des paramètres invisibles dans les algorithmes en ligne : l'exposition aux risques naturels (6 recensés), la qualité exacte de la rénovation, l'impact du voisinage ou le potentiel de valorisation. Avec une taxe foncière à 50,83 %, les acquéreurs sont particulièrement attentifs au rapport qualité-prix et à la performance énergétique du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : les écarts de prix entre le quartier de la gare et les zones pavillonnaires plus éloignées. Il évalue l'état réel, l'exposition, les nuisances potentielles, éléments qu'un algorithme ne voit pas. Il intègre aussi la dynamique de l'intercommunalité Grand Paris Sud. Son estimation sert de base solide à la négociation avec des acheteurs sérieux, et il peut conseiller sur les travaux valorisants, cruciaux dans un parc où près de 90 % des logements ont été construits après 1945.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², qui masque les écarts de quartiers.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier de comptabiliser les équipements publics proches (ex : gare à 1,8 km).
- Négliger l'état de la copropriété et le montant des charges.
Investir à Moissy-Cramayel : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et de l'INSEE offrent une photographie. Transformer cette analyse en investissement reussi exige de connaitre les micro-secteurs, l'etat reel du parc et les conditions de negociation du moment. Un professionnel local fait cette difference.
Ces donnees posent un diagnostic. Leur traduction concrete en achat reussi depend d'une expertise hyperlocale.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Moissy-Cramayel grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Moissy-Cramayel
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Moissy-Cramayel
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Moissy-Cramayel ?
En 2024, le prix median etait de 3 095 €/m2. Pour un appartement type de 50 m2, il faut compter environ 154 000 €, et 269 000 € pour une maison de 89 m2.
Les prix baissent-ils a Moissy-Cramayel ?
Oui, les donnees DVF montrent une baisse de -1,8 % du prix median entre 2023 et 2024, apres un pic atteint en 2022. Le marche est en phase de correction moderee.
Est-ce interessant d'investir en locatif a Moissy-Cramayel ?
Le rendement locatif brut est correct (6,6 % pour les appartements), mais le rendement net est reduit par une taxe fonciere elevee. C'est une option a etudier pour du moyen terme, en privilegiant les biens proches de la gare.
Moissy-Cramayel est-elle plus chere que ses villes voisines ?
Son prix est comparable a Saint-Fargeau-Ponthierry (+1 %), mais inferieur a Brie-Comte-Robert (+6 %) et nettement plus accessible que Boissy-Saint-Leger (-30 %).
Quels sont les atouts du cadre de vie a Moissy-Cramayel ?
La ville est jeune, bien desservie par les transports (gare RER a 1,8 km) et dispose de nombreux services (494 equipements au total). Le parc de logements est tres recent et performant energetiquement.
Marché immobilier des communes voisines
Moissy-Cramayel presente un ecart de valorisation significatif avec Boissy-Saint-Leger (-30 %), malgre des indicateurs de transport similaires, ce qui peut representer une marge de plus-value a long terme pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Moissy-Cramayel.
Communes limitrophes de Moissy-Cramayel
Moissy-Cramayel est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Moissy-Cramayel s'échange à 3 095 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Le prix médian de Moissy-Cramayel reste globalement stable sur la période 2021-2025. 971 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 272 250 €, soit 12,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Moissy-Cramayel avoisinent 17,0 €/m² pour les appartements et 15,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 377 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Moissy-Cramayel est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Sur le plan physique, la commune est à 91 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).