Acheter à Montmagny, c'est opter pour une petite ville dense et connectée de la banlieue nord, où le prix du m² (-5,9 % en un an) devient plus accessible. Avec un parc de logements à 41,2 % de maisons et un âge médian de 35 ans, la commune attire des jeunes ménages en quête de racines. La gare à moins de 10 minutes à pied ouvre les portes de Paris, tandis que les 514 équipements de proximité animent le quotidien. Pour quel budget et quel projet ?
Carte du marché immobilier à Montmagny
Montmagny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montmagny
5 914 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,2 % de maisons, 58,8 % d'appartements sur un total de 5 914 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements révèle une ville ancrée dans le résidentiel. Les maisons individuelles représentent 41,2 % des 5 914 logements, une proportion notable pour une commune de 3 km² très dense. La part de propriétaires (57,8 %) dépasse la moyenne francilienne, signe d'une population stabilisée. Seulement 1,0 % de résidences secondaires indique peu d'attrait pour de la location saisonnière. Un taux de vacants de 6,5 % reste dans la norme, sans signal de décrochage majeur du marché.
Évolution démographique à Montmagny
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Montmagny
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montmagny
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 21,2 %
- Employés 19,7 %
- Retraités 18,4 %
- Professions intermédiaires 16,0 %
- Ouvriers 11,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Montmagny
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Montmagny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 428 logements).
- Avant 1919 2,1 % 116 logts
- 1919-1945 7,9 % 428 logts
- 1946-1970 20,3 % 1 103 logts
- 1971-1990 35,1 % 1 904 logts
- 1991-2005 16,4 % 888 logts
- 2006-2019 18,2 % 989 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montmagny
514 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Montmagny
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montmagny
Pour une maison de 92 m² (surface médiane), le budget s'élève à environ 316 850 € hors frais de notaire, soit près de 15 années du revenu médian local (21 400 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche les 1§800 €. Cet effort nécessite un revenu du foyer d'au moins 5 400 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Montmagny
- Ne pas vérifier l'état des risques (4 risques naturels recensés).
- Oublier de croiser DPE et coût des travaux de rénovation.
- Négliger la proximité des 12 écoles pour une revente future.
- Acheter sans viser la gare, atout essentiel pour la valorisation.
Le saviez-vous ?
- Montmagny a une densité parmi les 2 plus élevées de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- La commune n'a qu'un seul monument historique protégé.
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Montmagny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 167 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montmagny: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne avec une classe dominante C (185 kWh/m²/an). Seulement 4,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat impose la rénovation des logements les plus énergivores d'ici 2028 (classes F et G) et 2034 (classe E). Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens construits avant 1945 (10 % du parc).
Risques naturels et géorisques à Montmagny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 de 1987 PPRN Approuvé approuvé le 08/04/1987
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le dossier géorisque est léger. La sismicité est très faible et le radon de catégorie 1 (faible). Un plan de prévention des risques (PPR) datant de 1987 est actif, mais les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout des épisodes de sécheresse/réhydratation des sols (mouvements de terrain). Pour tout achat, il est impératif de consulter l'état des risques et pollutions (ERP) qui délimitera précisément les zones exposées, conditionnant l'assurabilité et les potentiels travaux de prévention.
Cadre de vie à Montmagny
Montmagny bénéficie d'un climat doux (12,1 °C de moyenne) et de précipitations modérées (616 mm/an). Son très faible relief (56 m d'altitude) et sa compacité (3 km²) en font une commune facile à parcourir. L'accessibilité est un atout majeur : la gare Deuil - Montmagny est à 600 m, permettant des liaisons rapides, et l'aéroport d'affaires du Bourget est à 7 km. La commune dispose de 12 établissements scolaires, de 61 équipements de santé et de 28 structures sportives. Le patrimoine historique, avec un monument protégé, ajoute une touche de caractère. En revanche, la densité élevée (5 035 hab./km²) et l'exposition à 4 risques naturels recensés sont à intégrer dans la réflexion.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 62 m², prévoyez environ 175 000 € (2 819 €/m²). Une maison de 92 m² représente un budget médian de 317 000 € (3 444 €/m²). Les prix varient fortement : la fourchette basse (Q1) démarre à 2 599 €/m², la haute (Q3) atteint 4 192 €/m². Dans le contexte de baisse des prix (-5,9 %), les délais de vente peuvent être longs pour les biens mal estimés. Les acquéreurs disposent d'un certain pouvoir de négociation, surtout sur les biens énergivores ou éloignés de la gare. Le revenu médian local étant de 21 400 €, l'accès à la propriété reste un défi pour les foyers modestes.
À qui s'adresse Montmagny ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires d'un appartement en proche banlieue, avec un bon rapport service/prix. Les familles peuvent y trouver des maisons à des prix inférieurs à ceux des communes voisines comme Saint-Leu-la-Forêt (4 163 €/m²). La part importante de moins de 30 ans (43,1 %) et la présence de nombreuses écoles confirment cet ancrage familial. En revanche, les retraités (17,3 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, peut-être en raison de la densité et de la dynamique urbaine.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente (gare à 600 m) pour Paris
- Prix au m² en baisse (-5,9%), opportunité pour les acheteurs
- Équipements et services nombreux (514 au total) pour une petite ville
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Démographie jeune et dynamique (+6,8% de population en 5 ans)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (5 035 hab./km²)
- Taux de pauvreté important et revenu médian faible (21 400 €)
- Exposition à plusieurs risques naturels (4 recensés, PPR actif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montmagny est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montmagny
- Climat tempéré (12,1 °C de moyenne annuelle).
- 57,8 % de propriétaires, signe de stabilité.
- DPE moyen de classe C (185 kWh/m²/an).
- 43,1 % de la population a moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montmagny
Quel budget prévoir pour acheter à Montmagny ?
Pour un appartement, comptez environ 175 000 € (62 m² médians). Une maison demande un budget médian de 317 000 € (92 m²). Les prix varient de 2 599 à 4 192 €/m².
Montmagny est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 12 établissements scolaires, 43,1 % de moins de 30 ans et 41,2 % de maisons. Cependant, la densité très forte (5 035 hab./km²) peut réduire les espaces de jeu.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Montmagny ?
Avantages : transport pratique, prix en baisse, services nombreux. Inconvénients : densité élevée, contexte socio-économique fragile, exposition à certains risques naturels.
Vous envisagez d'acheter à Montmagny ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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