01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 914 logements dont 5 465 résidences principales, 62 résidences secondaires et 387 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 465 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 62 | 1,0 % |
| Logements vacants | 387 | 6,5 % |
Sur les 5 914 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 116 | 2,1 % |
| 1919-1945 | 428 | 7,9 % |
| 1946-1970 | 1 103 | 20,3 % |
| 1971-1990 | 1 904 | 35,1 % |
| 1991-2005 | 888 | 16,4 % |
| 2006-2019 | 989 | 18,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 517 | 9,5 % |
| 2 pièces | 736 | 13,5 % |
| 3 pièces | 1 410 | 25,8 % |
| 4 pièces | 1 300 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 502 | 27,5 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 27 %, les T1-T2 23 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 167 | 5 385 | 5 914 |
| Rés. principales | 4 696 | 4 919 | 5 465 |
| Rés. secondaires | 58 | 55 | 62 |
| Vacants | 414 | 410 | 387 |
67,5 % de part de propriétaires à Arnouville, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 160 | 57,8 % |
| Locataires (privé) | 1 426 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 766 | 14,0 % |
| Logés gratuitement | 113 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 57,8 % de propriétaires, 40,1 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 550 | 46,7 % |
| Fioul | 156 | 2,9 % |
| Électricité | 2 624 | 48,0 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 127 | 2,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 48 % au électricité, 47 % pour gaz de ville, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 493 |
| 2 à 4 ans | 1 323 |
| 5 à 9 ans | 1 039 |
| 10 ans ou plus | 2 611 |
| Total ménages | 5 465 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 485 |
| Sous-occupation modérée | 1 252 |
| Sous-occupation accentuée | 834 |
| Suroccupation modérée | 979 |
| Suroccupation accentuée | 232 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 387 | 25,4 % |
| 1 voiture | 2 780 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 298 | 23,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 25 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 169 | 2 077 | 26 | 66 |
| 1975 | 2 621 | 2 424 | 32 | 165 |
| 1982 | 3 169 | 2 955 | 18 | 196 |
| 1990 | 4 121 | 3 757 | 108 | 256 |
| 1999 | 4 678 | 4 265 | 67 | 346 |
| 2006 | 4 834 | 4 638 | 18 | 179 |
| 2011 | 5 167 | 4 696 | 58 | 414 |
| 2016 | 5 385 | 4 919 | 55 | 410 |
| 2022 | 5 914 | 5 465 | 62 | 387 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 169 à 5 914 logements, soit +173 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 409 | 377 | 309 | 372 | 475 | 195 |
| Dont vacants > 2 ans | 57 | 45 | 41 | 45 | 67 | 100 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,3 % |
| Classe B | 19 | 0,6 % |
| Classe C | 2 068 | 62,0 % |
| Classe D | 820 | 24,6 % |
| Classe E | 251 | 7,5 % |
| Classe F | 95 | 2,9 % |
| Classe G | 71 | 2,1 % |
La classe C domine avec 62 % des diagnostics, et 63 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 797 | 23,9 % |
| Classe B | 761 | 22,8 % |
| Classe C | 1 101 | 33,0 % |
| Classe D | 464 | 13,9 % |
| Classe E | 104 | 3,1 % |
| Classe F | 72 | 2,2 % |
| Classe G | 34 | 1,0 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe C, 80 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 143 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 190 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 199 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 300 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 110 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 14 | 5 |
| Classe C | 152 | 1 916 |
| Classe D | 158 | 662 |
| Classe E | 81 | 170 |
| Classe F | 47 | 48 |
| Classe G | 48 | 23 |
Côté maisons, la dominante est D (229 kWh/m²/an); côté appartements, C (180).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 199 |
| T2 | 139 |
| T3 | 454 |
| T4 | 385 |
| T5+ | 104 |
Faut-il investir à Montmagny en 2026 ?
Densément peuplée et bien reliée à Paris par le RER, Montmagny combine une attractivité résidentielle de proximité et des indicateurs socio-économiques en tension. Son marché immobilier, en correction après la flambée post-Covid, pose une question cruciale pour 2026 : le rendement locatif élevé compense-t-il les risques territoriaux ?
Avec un rendement locatif brut de 8,2 % dépassant celui de Paris, la commune affiche une opportunité de cash-flow rare en petite couronne, malgré des indicateurs socio-économiques fragiles.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement pour le rendement immédiat, en acceptant un risque de vacance et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel de 8,2 %
- ✓ Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements supérieure à la moyenne
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique et sociale élevée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 152 €/m², Montmagny est moins chère que 75 % des communes d'Île-de-France.
- Son prix médian est inférieur de 15 % à la moyenne du Val-d'Oise.
- Le rendement locatif des appartements y est deux fois supérieur à celui du littoral francilien.
Analyse du marché immobilier à Montmagny
Le marché immobilier de Montmagny affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,3 %.
Indices immobiliers de Montmagny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3077,6 — Percentile dept : 29/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5035,0 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 24/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,4 — Percentile dept : 18/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 29/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,2 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3077,6 — Percentile dept : 71/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 30/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5035,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montmagny : opportunités et risques
Investir à Montmagny en 2026, c'est avant tout viser le rendement locatif brut de 8,2 % sur les appartements, l'un des plus élevés d'Île-de-France. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est le principal argument d'un marché où la plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours. La stratégie gagnante consiste à acquérir un appartement de petite surface, bien placé près de la gare ou des commerces, pour le louer en annuel à une population active ou étudiante.
Cette opportunité n'est pas sans contrepartie. Le rendement net tombe autour de 4,5 % une fois intégrées les charges récurrentes, dont une taxe foncière élevée à 52,37 %. Le risque de vacance, estimé à 8 %, doit être pris au sérieux dans un contexte où 6,5 % du parc est déjà vacant. Enfin, la part de logements sociaux (24 %) et la fragilité économique d'une partie des ménages imposent une sélection rigoureuse du locataire.
La rénovation énergétique représente un levier moins prioritaire ici, seulement 4,9 % du parc étant classé F ou G. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, le temps que la démographie positive (+9 % en 10 ans) et la rareté de la construction neuve consolident les prix. Pour les maisons, le rendement brut de 6,0 % est moins compétitif et l'effort d'accession plus lourd, réservant ce segment aux projets d'occupation personnelle.
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Données du marché immobilier à Montmagny
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 3 152 €/m², le prix médian de Montmagny se situe dans le tiers inférieur des communes du Val-d'Oise, selon les données DVF 2024. Cette accessibilité relative est le principal atout d'un marché qui a pourtant connu une forte appréciation entre 2020 et 2022. La correction engagée depuis offre un point d'entrée révisé à la baisse, particulièrement sensible sur les appartements, dont le prix médian (2 788 €) affiche un décrochage de 20 % par rapport aux maisons.
La comparaison avec les communes aux caractéristiques similaires est éloquente. Montmagny est au même niveau qu'Arnouville mais accuse un retard de valorisation de 32 % sur Saint-Leu-la-Forêt et de 67 % sur Le Bourget. Cet écart s'explique moins par la desserte – la gare de Deuil-Montmagny est à 600 mètres – que par la fragilité des indicateurs socio-économiques locaux, avec un taux de pauvreté classé parmi les plus élevés de sa catégorie.
Le contexte territorial, marqué par une densité de 5 035 hab/km² et un taux de chômage de 12,6 %, pèse sur la dynamique des prix. Néanmoins, la commune bénéficie d'une excellente connectivité (fibre à 91,2 %) et d'une offre d'équipements très complète pour sa taille, avec 514 commerces et services recensés par l'INSEE. Ces atouts structurels soutiennent une demande locative robuste, surtout de la part d'une population jeune (âge médian 35 ans).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montmagny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montmagny dessine un cycle classique de surchauffe et correction. Après une hausse de 20,4 % entre 2020 et 2022, portant le mètre carré à 3 537 €, le marché a entamé un repli. Le prix médian a perdu 5,9 % en 2024, revenant à 3 152 €/m², un niveau proche de celui de 2021. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Villetaneuse, crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs. Elle traduit aussi la sensibilité du marché aux taux et à la solvabilité limitée des ménages locaux, dont le revenu médian se situe dans le bas du classement départemental.
Évolution du marché immobilier de Montmagny
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 304 €/m² de prix médian pour 118 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 62 m² à 174 778 €, financé à 80 % sur 20 ans à 3,5 %, génère une mensualité de crédit d'environ 870 €. Le loyer médian de 19,3 €/m²/mois procure un revenu locatif de 1 196 €, couvrant la grande majorité de la mensualité. L'effort résiduel net se limite ainsi à une centaine d'euros, pour un rendement brut de 8,2 %. Ce montage est viable pour un investisseur en quête de cash-flow, bien que le rendement net chute à environ 4,5 % après intégration de la taxe foncière (52,37 %), des frais de gestion et d'une provision pour vacance.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
45,8 % de maisons et 54,2 % d'appartements parmi les 118 transactions enregistrées.
45,8 % maisons, 54,2 % appartements sur 118 ventes: le collectif pèse 54,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 118 | 54 | 64 |
| Prix médian/m² | 3 304 € | 3 456 € | 2 788 € |
| Prix moyen/m² | 3 630 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 191 | 3 265 € |
| 2022 | 166 | 3 500 € |
| 2023 | 127 | 3 329 € |
| 2024 | 110 | 3 092 € |
| 2025 | 118 | 3 304 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montmagny est au point mort. Seuls 2 logements ont été autorisés en 2024, une chute de 66 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente. Cette quasi-absence de nouvelles mises sur le marché, dans une commune où seulement 18,2 % du parc date d'après 2006, limite l'offre future. Combinée à une croissance démographique soutenue (+6,8 % en 5 ans), cette rareté du neuf devrait soutenir la valorisation du parc ancien à moyen terme. Elle renforce aussi l'attrait des biens rénovés, dont la classe énergétique dominante est C, avec seulement 4,9 % de passoires thermiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 626 autorisations et 992 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 61 %.
Vacance longue durée à Montmagny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montmagny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montmagny: 158 logements autorisés sur 5 ans, 129 pour la dernière année (-55 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montmagny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montmagny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net approche les 4,5 % pour un appartement car le brut de 8,2 % subit plusieurs prélèvements. La taxe foncière, élevée à 52,37 % à Montmagny, représente le premier poste. Viennent s'ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux et la vacance locative (le parc compte 6,5 % de logements vacants). En copropriété, la quote-part de charges courantes grève aussi la rentabilité. Pour un calcul réaliste, déduisez 3 à 4 points du rendement brut selon la nature du bien.
Performance énergétique du parc à Montmagny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 333 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montmagny: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne avec une classe dominante C (185 kWh/m²/an). Seulement 4,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat impose la rénovation des logements les plus énergivores d'ici 2028 (classes F et G) et 2034 (classe E). Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens construits avant 1945 (10 % du parc).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (62 m² médians), plus adaptés à la demande majoritaire et offrant un meilleur rendement brut (8,2 % contre 6,0 % pour les maisons). Les T2 et T3 dans des copropriétés bien entretenues, si possible avec un DPE rassurant (classe C dominante), sécurisent l'investissement. Le neuf est rare (seulement 2 logements autorisés en 2024), orientez-vous vers l'ancien rénové. Évitez les grandes maisons, moins liquides et avec un rendement net faible (3,3 %).
Quelles zones cibler à Montmagny ?
La proximité immédiate de la gare Deuil - Montmagny et du centre-bourg, doté de 31 commerces et 238 services, constitue le premier critère de valorisation locative. Les quartiers résidentiels calmes, notamment ceux avec une part de maisons individuelles, attirent les familles mais à des loyers plus modestes. Aucune zone en développement majeur n'émerge, compte tenu du ralentissement de la construction neuve. La vigilance s'impose sur les secteurs exposés aux risques naturels (4 recensés), pouvant compliquer l'assurance et la revente.
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Risques à connaître avant d'investir à Montmagny
Le principal risque est économique : un taux de chômage de 12,6 % peut fragiliser la solvabilité des locataires. La taxe foncière élevée (52,37 %) grève significativement la rentabilité nette. Bien que le parc soit globalement performant énergétiquement (seulement 4,9 % de passoires), les réglementations futures (loi Climat) imposeront des travaux dans les logements les moins bien classés. Enfin, la faible dynamique de construction neuve limite les perspectives de plus-value à court terme liées à l'embellissement d'un quartier.
Cas pratique : un investissement type à Montmagny
Pour un appartement de 62 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 174 800 € à l'achat. Au loyer médian de 19,3 €/m², cela génère 1 197 € par mois, soit un rendement brut de 8,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe à environ 4,5 %, laissant un cash-flow mensuel réduit, voire négatif si le crédit est souscrit à taux élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Montmagny
- Négliger la taxe foncière à 52,37 %.
- Tabler sur le rendement brut de 8,2 % sans provisionner les travaux.
- Oublier que seulement 24 % de logements sociaux peuvent limiter la demande locative.
- Surestimer la capacité locative d'une passoire thermique (4,9 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien, avec une accélération au printemps et à la rentrée de septembre. La publication de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) permet parfois de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une installation avant la rentrée scolaire. Aucune saisonnalité touristique ne vient perturber ce calendrier.
Le saviez-vous ?
- Montmagny a une densité parmi les 2 plus élevées de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- La commune n'a qu'un seul monument historique protégé.
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Montmagny : cadre de vie et logement
S'installer à Montmagny, c'est opter pour le pragmatisme de la petite couronne : une desserte ferroviaire performante (gare à 10 minutes de Paris-Nord) et la proximité de l'aéroport du Bourget, contre un cadre urbain dense et peu d'espaces verts. La commune, membre de la CA Plaine Vallée, offre un panel d'équipements remarquable pour 15 000 habitants, avec 31 commerces, 61 établissements de santé et 28 infrastructures sportives.
Le profil démographique est jeune et familial (43,1 % de moins de 30 ans), animant le tissu associatif et scolaire. Toutefois, la précarité économique touche une part significative des ménages, ce qui se ressent dans le paysage commercial et la mixité sociale. Les risques naturels, bien que faibles (radon, sismicité), sont encadrés par un plan de prévention datant de 1987, et la commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiquement.
Carte du marché immobilier à Montmagny
Montmagny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montmagny
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 616 mm de précipitations, le climat de Montmagny est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés (altitude moyenne 56 m, peu de jours de gel prononcé) et les étés supportables. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant un cadre de vie stable, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen. Il facilite aussi la gestion énergétique du logement, un atout avec un DPE moyen de classe C.
Avantages et limites à Montmagny
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente (gare à 600 m) pour Paris
- Prix au m² en baisse (-5,9%), opportunité pour les acheteurs
- Équipements et services nombreux (514 au total) pour une petite ville
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Démographie jeune et dynamique (+6,8% de population en 5 ans)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (5 035 hab./km²)
- Taux de pauvreté important et revenu médian faible (21 400 €)
- Exposition à plusieurs risques naturels (4 recensés, PPR actif)
Composition du parc immobilier à Montmagny
5 914 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,2 % de maisons, 58,8 % d'appartements sur un total de 5 914 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements révèle une ville ancrée dans le résidentiel. Les maisons individuelles représentent 41,2 % des 5 914 logements, une proportion notable pour une commune de 3 km² très dense. La part de propriétaires (57,8 %) dépasse la moyenne francilienne, signe d'une population stabilisée. Seulement 1,0 % de résidences secondaires indique peu d'attrait pour de la location saisonnière. Un taux de vacants de 6,5 % reste dans la norme, sans signal de décrochage majeur du marché.
Ancienneté du parc à Montmagny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 428 logements).
- Avant 1919 2,1 % 116 logts
- 1919-1945 7,9 % 428 logts
- 1946-1970 20,3 % 1 103 logts
- 1971-1990 35,1 % 1 904 logts
- 1991-2005 16,4 % 888 logts
- 2006-2019 18,2 % 989 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montmagny
514 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montmagny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier géorisque est léger. La sismicité est très faible et le radon de catégorie 1 (faible). Un plan de prévention des risques (PPR) datant de 1987 est actif, mais les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout des épisodes de sécheresse/réhydratation des sols (mouvements de terrain). Pour tout achat, il est impératif de consulter l'état des risques et pollutions (ERP) qui délimitera précisément les zones exposées, conditionnant l'assurabilité et les potentiels travaux de prévention.
Cas pratique : un achat type à Montmagny
Pour une maison de 92 m² (surface médiane), le budget s'élève à environ 316 850 € hors frais de notaire, soit près de 15 années du revenu médian local (21 400 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche les 1§800 €. Cet effort nécessite un revenu du foyer d'au moins 5 400 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Montmagny
- Ne pas vérifier l'état des risques (4 risques naturels recensés).
- Oublier de croiser DPE et coût des travaux de rénovation.
- Négliger la proximité des 12 écoles pour une revente future.
- Acheter sans viser la gare, atout essentiel pour la valorisation.
Points clés à retenir à Montmagny
- Prix médian en baisse de 5,9 % sur un an.
- Rendement net d'environ 4,5 % pour un appartement.
- Climat tempéré (12,1 °C de moyenne annuelle).
- Écart de 625 €/m² entre maisons et appartements.
- Taxe foncière élevée à 52,37 %.
- 57,8 % de propriétaires, signe de stabilité.
- Très peu de construction neuve en projet.
- Rendement brut locatif de 8,2 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montmagny ?
À Montmagny, la valeur au m² est très sensible à la proximité de la gare Deuil-Montmagny (0,6 km du centre) et des commerces (31 équipements recensés). Pour un appartement, un bon état général et un DPE (Classe C moyenne) pèsent plus qu'une surface excessive. Une terrasse ou un jardin privatif génère une plus-value significative dans cette commune dense. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. La présence d'écoles (12 établissements) à proximité influence aussi le prix, ciblant les familles (43,1 % des habitants ont moins de 30 ans).
Estimation indicative d'une maison à Montmagny
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
264 320 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le condamne à une vacance prolongée dans un marché déjà ralenti. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif qui, à Montmagny, représente en moyenne 8 à 15 ans de revenus local. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles sur les plateformes en ligne : l'impact exact de la taxe foncière (52,37 %) sur la perception des acheteurs, la valeur différentielle d'un DPE C (classe dominante) face à la réglementation, ou encore l'attractivité variable selon les micro-quartiers. C'est la base d'une négociation sereine et réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Montmagny : la différence de prix entre un bien rénové près de la gare et un appartement nécessitant des travaux dans un secteur moins desservi. Il évalue l'état réel (vices cachés, conformité) et les travaux de mise aux normes, notamment énergétiques. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent des actifs travaillant à Paris-Nord (10,6 km) ou à l'aéroport du Bourget (6,9 km). Il négocie aussi les clauses suspensives (financement, DPE) pour sécuriser la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian de 3 152 €/m² sans pondérer par l'état.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Oublier que le marché est en baisse (-5,9 %), nécessitant une estimation réaliste.
- Négliger la valeur d'un terrain même petit dans cette commune dense.
Investir à Montmagny : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché aussi spécifique exige une connaissance fine des quartiers et de la demande locative réelle. Notre réseau d'experts du Val-d'Oise décrypte pour vous les micro-tendances et les opportunités concrètes.
Les chiffres tracent une voie, mais chaque rue et chaque bien ont leur propre réalité marchande.
Déterminez la valeur précise d'un bien à Montmagny grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse micro-locale.
- Étude basée sur 116 ventes récentes à Montmagny
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montmagny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montmagny ?
Le prix médian global est de 3 152 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 2 788 €/m² et les maisons à 3 456 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Montmagny ?
Le marché est en correction (-5,9 % sur un an), offrant un point d'entrée potentiellement favorable par rapport au pic de 2022. C'est un moment propice à la négociation, notamment sur les appartements.
Montmagny est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Montmagny est moins chère que plusieurs communes comparables : -11 % par rapport à Villetaneuse, -32 % par rapport à Saint-Leu-la-Forêt et -67 % par rapport au Bourget.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montmagny ?
Le rendement locatif brut est très attractif, à 8,2 % pour les appartements. Le loyer médian est de 19,3 €/m²/mois, ce qui couvre largement une grande partie de la mensualité de crédit.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs à proximité immédiate de la gare de Deuil-Montmagny pour capter la demande locative des navetteurs, ainsi que les axes commerçants centraux bien desservis par les transports.
Marché immobilier des communes voisines
Montmagny affiche un écart de valorisation saisissant avec Le Bourget (-67 %) pour une desserte ferroviaire similaire, offrant un effet de levier considérable sur des indicateurs locatifs pourtant solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montmagny.
Communes limitrophes de Montmagny
Montmagny est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Montmagny est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 304 €/m² en 2026, soit -3,9 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).
Marché en palier: +1,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 712 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +6,9 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Montmagny: 3 456 €/m² pour les maisons (surface médiane 80 m²) et 2 788 €/m² pour les appartements (59 m²). Un bien type de 80 m² revient à environ 276 480 €, soit 12,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,3 €/m² pour un appartement et 17,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montmagny (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 158 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 32 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 78 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Montmagny est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: en plaine, à 49 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.