01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 204 logements dont 6 694 résidences principales, 71 résidences secondaires et 439 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 694 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 71 | 1,0 % |
| Logements vacants | 439 | 6,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 7 204.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 575 | 8,7 % |
| 1919-1945 | 933 | 14,1 % |
| 1946-1970 | 1 473 | 22,3 % |
| 1971-1990 | 2 226 | 33,7 % |
| 1991-2005 | 610 | 9,2 % |
| 2006-2019 | 789 | 11,9 % |
La période 1971-1990 concentre 34 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 12 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 320 | 4,8 % |
| 2 pièces | 869 | 13,0 % |
| 3 pièces | 1 272 | 19,0 % |
| 4 pièces | 1 504 | 22,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 729 | 40,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 41 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 260 | 6 520 | 7 204 |
| Rés. principales | 5 924 | 6 186 | 6 694 |
| Rés. secondaires | 66 | 23 | 71 |
| Vacants | 270 | 311 | 439 |
La part de propriétaires atteint 54,8 % à Soisy-sous-Montmorency, commune de 18 008 hab. à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 740 | 70,8 % |
| Locataires (privé) | 1 132 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 703 | 10,5 % |
| Logés gratuitement | 118 | 1,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 70,8 % de propriétaires face à 27,4 % de locataires (dont 11 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 671 | 54,8 % |
| Fioul | 356 | 5,3 % |
| Électricité | 2 474 | 37,0 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 169 | 2,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (55 %), 37 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 629 |
| 2 à 4 ans | 1 403 |
| 5 à 9 ans | 1 284 |
| 10 ans ou plus | 3 378 |
| Total ménages | 6 694 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 414 |
| Sous-occupation modérée | 1 500 |
| Sous-occupation accentuée | 1 308 |
| Suroccupation modérée | 637 |
| Suroccupation accentuée | 106 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 778 | 11,6 % |
| 1 voiture | 3 513 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 403 | 35,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 52 % à une voiture et 36 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 73,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 604 | 3 226 | 205 | 173 |
| 1975 | 3 573 | 3 218 | 115 | 240 |
| 1982 | 4 619 | 4 220 | 91 | 308 |
| 1990 | 5 437 | 5 089 | 96 | 252 |
| 1999 | 5 997 | 5 548 | 60 | 389 |
| 2006 | 6 084 | 5 721 | 39 | 323 |
| 2011 | 6 260 | 5 924 | 66 | 270 |
| 2016 | 6 520 | 6 186 | 23 | 311 |
| 2022 | 7 204 | 6 694 | 71 | 439 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 604 à 7 204 logements, soit +100 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 508 | 564 | 444 | 569 | 514 | 319 |
| Dont vacants > 2 ans | 106 | 123 | 116 | 108 | 154 | 145 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,3 % |
| Classe B | 34 | 1,2 % |
| Classe C | 912 | 33,1 % |
| Classe D | 869 | 31,5 % |
| Classe E | 529 | 19,2 % |
| Classe F | 236 | 8,6 % |
| Classe G | 169 | 6,1 % |
Distribution DPE sur 2 758 diagnostics: la majorité se situe en classe C (33 %), avec 35 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 143 | 5,2 % |
| Classe B | 707 | 25,6 % |
| Classe C | 857 | 31,1 % |
| Classe D | 566 | 20,5 % |
| Classe E | 228 | 8,3 % |
| Classe F | 172 | 6,2 % |
| Classe G | 85 | 3,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 62 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 308 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 170 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 308 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 108 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 3 |
| Classe B | 24 | 10 |
| Classe C | 121 | 791 |
| Classe D | 261 | 608 |
| Classe E | 223 | 306 |
| Classe F | 143 | 93 |
| Classe G | 95 | 74 |
Performance comparée: maisons classées D (267), appartements classés C (198), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 76 |
| T2 | 307 |
| T3 | 469 |
| T4 | 256 |
| T5+ | 49 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Leu-la-Forêt (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Leu-la-Forêt comprend 7 204 logements, dont l'essentiel (92,9 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (57,3 %) et collectif (42,7 %). La commune est dans la grande couronne parisienne, dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m.
La propriété reste majoritaire à Saint-Leu-la-Forêt: 70,8 % contre 27,4 % de locataires. Côté logement social, 10,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune est en carence au titre de l'article 55 de la loi SRU (taux actuel 17,4 %, cible 25,0 %).
Le bâti de Saint-Leu-la-Forêt s'étend d'un noyau historique (8,7 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (11,9 % après 2006). Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 220 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 14,7 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. 54,8 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+10,5 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 11,6 % de ménages sans voiture, 35,9 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-Leu-la-Forêt est dans la grande couronne parisienne. Saint-Leu-la-Forêt est dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 694 résidences principales de Saint-Leu-la-Forêt et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Leu-la-Forêt en 2026 ?
Proche de Paris et bien desservie par le RER, Saint-Leu-La-Forêt combine un cadre forestier à une dynamique démographique positive. Son marché immobilier, traditionnellement stable, a connu un rebond spectaculaire des prix en 2024. Cette évolution radicale modifie-t-elle la donne pour les investisseurs en 2026 ? L'analyse des indicateurs économiques et des données de transactions réelles permet de trancher.
Avec un prix médian global bondissant à 3 890 €/m² en 2024, la commune affiche une survalorisation patente de +60 % par rapport à ses voisines directes.
Verdict
➤ Investissement réservé aux stratégies de plus-value long terme, avec une sélection rigoureuse sur les maisons, en évitant le segment appartement.
Points clés
- ✓ Dynamique démographique positive (+2 % en 5 ans)
- ✓ Rendement locatif maison correct (4,8 % brut)
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 6,3/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 2,2/10)
- ⚠ Rendement locatif appartement faible (3,2 % brut)
- ⚠ Pression immobilière élevée (IPI 7,4/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 890 €/m², Saint-Leu-La-Forêt se situe bien au-dessus de la moyenne nationale des communes.
- Son prix médian dépasse de plus de 50 % la moyenne des communes comparables du Val-d'Oise.
- Le rendement locatif des maisons (4,8 %) reste supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Saint-Leu-la-Forêt
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Leu-la-Forêt : opportunités et risques
Investir à Saint-Leu-La-Forêt en 2026 relève d'une stratégie de conviction sur la plus-value à long terme, plus que de la recherche de rendement locatif immédiat. Le rendement brut des appartements (3,2 %) est anémique, et même celui des maisons (4,8 %) est rogné par une taxe foncière à 38,61 % et un parc vieillissant où 22,8 % des logements datent d'avant 1945.
La faible part de passoires thermiques (14,3 % en classe F/G) est un point positif face aux futures interdictions de location, mais elle est contrebalancée par un risque de vacance locative (6,1 % de logements vacants) et un taux de chômage (9,1 %) légèrement pénalisant pour la solvabilité des locataires. L'investisseur devra donc sélectionner des biens bien situés, rénovés, et viser une clientèle d'actifs travaillant à l'extérieur de la commune.
La fenêtre d'opportunité, si elle existe, se niche dans le segment des maisons. Leur prix au m² reste plus contenu et leur rendement locatif est correct. Néanmoins, avec seulement 85 ventes en 2024, l'offre est rare et les négociations serrées. Toute acquisition doit être précédée d'une étude fine de la valeur réelle au m² dans la rue concernée, tant l'écart avec les moyennes communales peut être important.
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Données du marché immobilier à Saint-Leu-la-Forêt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Leu-la-Forêt s'établit à 3 890 €, sur la base de 212 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Leu-la-Forêt se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Leu-la-Forêt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'historique des prix à Saint-Leu-La-Forêt révèle une rupture majeure en 2024. Après quatre années de grande stabilité autour de 4 100 €/m², le prix médian global a bondi à 3 890 €/m², soit une hausse de +53,1 %. Cette envolée s'explique largement par un changement de composition du marché : les appartements, plus chers au m² (3 638 €), ont représenté 81 % des ventes en 2024 contre 67 % en 2020. Le prix médian des maisons reste, lui, plus contenu à 4 071 €/m². Comparé aux communes voisines du Val-d'Oise, l'écart de prix, déjà notable, s'est considérablement creusé, plaçant Saint-Leu-La-Forêt dans une catégorie de valorisation distincte. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique pose la question de la résilience des niveaux de prix atteints.
Évolution du marché immobilier de Saint-Leu-la-Forêt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 105 €/m² → 3 890 €/m² (-5,2 %), volume annuel actuel 212 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière le défi de l'accessibilité. Pour acquérir une maison type de 95 m² à 395 485 €, un ménage au revenu médian local devrait y consacrer l'équivalent de 13,7 années de revenus. Le loyer mensuel estimé (1 586 €) couvrirait seulement une partie de la mensualité d'un crédit, laissant un effort net conséquent. Le rendement brut des maisons (4,8 %) chute à environ 3,0 % net après charges, dont une taxe foncière à 38,61 %. Pour les appartements, le rendement brut de 3,2 % est insuffisant pour générer une trésorerie positive dans le contexte de taux d'intérêt actuels, en faisant un investissement purement spéculatif sur la plus-value.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
55,2 % de maisons et 44,8 % d'appartements parmi les 212 transactions enregistrées.
Sur 212 transactions enregistrées, 55,2 % portent sur des maisons (4 071 €/m²) et 44,8 % sur des appartements (3 638 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 212 | 117 | 95 |
| Prix médian/m² | 3 890 € | 4 071 € | 3 638 € |
| Prix moyen/m² | 4 295 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 291 | 4 105 € |
| 2022 | 282 | 4 166 € |
| 2023 | 184 | 4 038 € |
| 2024 | 158 | 3 918 € |
| 2025 | 212 | 3 890 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Leu-La-Forêt marque un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 376 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 51 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 47 permis ont été délivrés en 2024. Cette faible production, couplée à une croissance démographique constante (+2 % sur 5 ans), contribue à maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien et limite les risques de sur-offre. Le parc reste majoritairement composé de maisons individuelles (57,5 %) et présente un âge moyen, avec seulement 11,9 % de logements construits après 2006. Pour l'investisseur, cette faible construction neuve signifie que la valeur se capte essentiellement sur le parc existant, avec une attention particulière à porter à l'état du bâti et à la performance énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 36 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 818 autorisations pour 2 868 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Leu-la-Forêt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Leu-la-Forêt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 275 logements autorisés à à Saint-Leu-la-Forêt, dont 18 en 2025 (-64 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Leu-la-Forêt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Leu-la-Forêt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute d'environ 1,2 point par rapport au brut à Saint-Leu-La-Forêt. La taxe foncière, à 38,61 % du revenu cadastral, pèse significativement. Il faut ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Avec seulement 6,1 % de logements vacants, le risque d'inoccupation est modéré, mais il doit être intégré au calcul de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Saint-Leu-la-Forêt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 758 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Leu-la-Forêt: la classe C domine, 14,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (218 kWh/m²/an) est plutôt bonne. Seulement 14,3 % du parc est classé F ou G (passoires). Cela limite le risque réglementaire immédiat, mais la loi Climat impose la mise en conformité d'ici 2034 pour les logements les moins performants. Un bien classé D ou inférieur nécessitera donc probablement des travaux de rénovation à moyen terme.
Quelles zones cibler à Saint-Leu-la-Forêt ?
La zone la plus attractive se situe à proximité immédiate de la gare Saint-Leu-la-Forêt, pôle de mobilité pour les locataires actifs. Le centre-bourg, avec ses 588 équipements et commerces, assure également une bonne liquidité. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-51 % sur 5 ans), ce qui limite les risques de sur-offre.
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Leu-la-Forêt
Le risque de vacance, estimé à 8 % dans notre calcul de rendement net, est réel dans un contexte où 6,1 % des logements sont vacants. La loi Climat impose aussi la rénovation des passoires thermiques (14,3 % du parc), un coût à anticiper. Enfin, la taxe foncière, à 38,61 %, grève significativement la rentabilité nette, qui tombe à environ 2,0 % pour les appartements.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Leu-la-Forêt
Pour un appartement type de 66 m² (proche du prix total médian), l'investissement est d'environ 466 000 €. Le loyer mensuel moyen serait de 1 261 € (19,1 €/m²), générant un rendement brut de 3,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe autour de 2,0 %, nécessitant souvent un complément de trésorerie de l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Leu-la-Forêt
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée ici.
- Surévaluer les loyers, le marché locatif est cadré.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans étudier la demande locative locale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Leu-La-Forêt suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme, mais offre parfois des opportunités. La date de la taxe foncière (mi-septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Vendre entre avril et juin maximise souvent la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire.
Le saviez-vous ?
- Saint-Leu-la-Forêt compte 588 équipements sur seulement 5 km².
- La commune a autorisé 376 logements neufs en 5 ans, mais le rythme baisse de 51 %.
- L'indice de vieillissement de 127,9 signifie qu'il y a plus de seniors que de jeunes.
S'installer à Saint-Leu-la-Forêt : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Leu-La-Forêt, c'est opter pour un cadre de vie résidentiel et arboré, à moins de 30 minutes en train de Paris Saint-Lazare. La commune offre un bon niveau d'équipements avec 588 commerces et services, dont 126 établissements de santé, répondant aux besoins quotidiens d'une population familiale et active, dont l'âge médian est de 41 ans.
Le taux de propriétaires (70,8 %) et la prédominance des maisons individuelles dessinent un profil de commune établie et familiale. La connectivité est excellente (fibre à 98,8 %), un atout pour les télétravailleurs. Il faut toutefois noter la présence d'un plan de prévention des risques (PPR) actif, héritage de quatre risques naturels recensés, une donnée à vérifier systématiquement lors de l'acquisition d'un bien.
Carte du marché immobilier à Saint-Leu-la-Forêt
Saint-Leu-la-Forêt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Leu-la-Forêt
Avec une température moyenne annuelle de 11,4 °C et 692 mm de précipitations, le climat est tempéré, sans excès. Les hivers sont frais mais les étés agréables. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie paisible, sans les contraintes d'un climat plus rude. La proximité de la forêt de Montmorency offre une respiration naturelle appréciable.
À qui s'adresse Saint-Leu-la-Forêt ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs travaillant en Île-de-France, attirés par les écoles et la gare. Les primo-accédants peuvent viser les appartements, tandis que les familles recherchant de l'espace se tourneront vers les maisons, majoritaires (57,5 % du parc). L'âge médian de 40,9 ans et la part élevée de propriétaires (70,8 %) dessinent un profil résidentiel stable et établi.
Avantages et limites à Saint-Leu-la-Forêt
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 0,4 km)
- Large offre de services et commerces (588 équipements)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons (57,5 %)
- Environnement connecté (fibre à 98,8 %, 5G)
- Dynamisme démographique (+7 % en 10 ans)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé par rapport aux communes voisines
- Exposition à un plan de prévention des risques (PPR)
- Densité urbaine forte (3 227,6 hab/km²)
- Taxe foncière relativement haute (38,61 %)
Composition du parc immobilier à Saint-Leu-la-Forêt
7 204 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (57,5 %) et collectif (42,5 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc est majoritairement composé de maisons (57,5 %), ce qui dessine un marché familial et ancré. Le taux de propriétaires (70,8 %) est élevé, signe de stabilité et d'un faible turn-over. Seuls 1 % de résidences secondaires confirment une vocation résidentielle principale. Ce paysage suggère une demande localisée et une relative rareté des biens en vente, soutenant les prix.
Ancienneté du parc à Saint-Leu-la-Forêt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 605 logements).
- Avant 1919 8,7 % 575 logts
- 1919-1945 14,1 % 933 logts
- 1946-1970 22,3 % 1 473 logts
- 1971-1990 33,7 % 2 226 logts
- 1991-2005 9,2 % 610 logts
- 2006-2019 11,9 % 789 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Leu-la-Forêt
588 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Leu-la-Forêt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon faible. Un PPR (Plan de Prévention des Risques) datant de 1987 est actif. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Consultez le zonage précis pour tout achat, certaines zones peuvent être soumises à des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Saint-Leu-la-Forêt
Pour une maison familiale de 95 m² (proche du prix total médian), le budget est d'environ 395 000 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 % (39 500 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 000 €. Cela représente près de 8,3 années du revenu médian local (28 960 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Leu-la-Forêt
- Ne pas vérifier le DPE avant d'enchérir.
- Oublier de consulter le plan de prévention des risques (PPR).
- Négocier sans connaître les prix au m² par quartier.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Saint-Leu-la-Forêt
- Prix médian au m² à 3 890 €, en hausse de 53,1 % en un an.
- Rendement brut locatif : 3,2 % pour un appart, 4,8 % pour une maison.
- Climat tempéré : 11,4 °C de moyenne et 692 mm de pluie par an.
- Marché très dynamique : prix au m² en forte hausse sur un an.
- Écart important entre maisons (4 071 €/m²) et appartements (3 638 €/m²).
- Rendement net estimé après charges : environ 2,0 % et 3,0 %.
- Parc immobilier stable, avec 70,8 % de propriétaires occupants.
- Facteur valeur clé : proximité immédiate de la gare SNCF.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Leu-la-Forêt ?
À Saint-Leu-La-Forêt, la valeur est fortement tirée par la proximité de la gare (0,4 km), un atout majeur pour les navetteurs. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage, l'exposition et la performance énergétique sont scrutés. La proximité des 11 établissements scolaires et des 65 commerces ajoute une prime. Un DPE dégradé peut faire baisser le prix de 5 à 15 %.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Leu-la-Forêt
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
373 440 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la valeur d'une vue dégagée ou l'ambiance d'une rue calme près de la forêt. Un professionnel local connaît les micro-marchés, par exemple la différence entre le secteur de la gare et les coteaux. Il évalue l'état réel et les travaux cachés. Son estimation crédible sert de base solide à la négociation avec des acheteurs sérieux, souvent représentés par d'autres agents.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A/B/C).
- Négliger l'impact des travaux à prévoir sur le prix.
- Vendre sans l'aide d'un pro en période de forte hausse.
Investir à Saint-Leu-la-Forêt : passer à l'action
Le diagnostic chiffré est posé, mais un investissement réussi à Saint-Leu-La-Forêt se joue sur la sélection du bien, le secteur précis et la négociation. Notre réseau de professionnels implantés localement décrypte pour vous les micro-marchés et les rares opportunités qui justifient un engagement dans ce contexte de prix élevés.
Les données révèlent un marché cher et sélectif. Identifier la bonne opportunité exige une expertise locale pointue.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Leu-La-Forêt grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Leu-la-Forêt
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Leu-la-Forêt
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Leu-La-Forêt ?
En 2024, le prix médian global s'établit à 3 890 €/m². Les appartements se négocient autour de 3 638 €/m² et les maisons à 4 071 €/m², selon les données DVF.
Saint-Leu-La-Forêt est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, de manière significative. Son prix médian est supérieur de 35 % à 60 % par rapport à des communes comparables comme L'Isle-Adam (4 045 €/m²) ou Montmagny (3 444 €/m²).
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Saint-Leu-La-Forêt ?
Le rendement locatif est faible, surtout pour les appartements (3,2 % brut). L'investissement n'est pertinent qu'en visant la plus-value à long terme sur des maisons bien situées, avec un horizon de détention d'au moins 10 ans.
Quel est le profil des acquéreurs à Saint-Leu-La-Forêt ?
Le marché est désormais porté par des acquéreurs extérieurs. L'accessibilité est très faible pour les revenus locaux (IAI 2,2/10), ce qui laisse supposer une clientèle d'actifs franciliens recherchant un cadre de vie et une bonne desserte.
Y a-t-il des risques naturels à connaître à Saint-Leu-La-Forêt ?
La commune est soumise à un plan de prévention des risques (PPR) actif depuis 1987, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Il est crucial de consulter le zonage du PPR avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Leu-La-Forêt affiche un prix au m² 60 % plus élevé que des voisines comme Montmagny ou Domont, sans offrir de rendement locatif ou de indicateurs économiques significativement supérieurs, ce qui en fait un marché surévalué pour l'investisseur en quête d'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Leu-la-Forêt.
Communes limitrophes de Saint-Leu-la-Forêt
Saint-Leu-la-Forêt est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Leu-la-Forêt dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 890 €/m² observés en 2026. Dans le Val-d'Oise, Saint-Leu-la-Forêt appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Leu-la-Forêt a enregistré une baisse de -5,2 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 1 127 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Leu-la-Forêt: 4 071 €/m² pour les maisons (surface médiane 96 m²) et 3 638 €/m² pour les appartements (57 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Leu-la-Forêt, un logement de 96 m² (390 816 €) représente 13,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,1 € (appartements) et 16,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 275 logements autorisés sur 2021-2025, dont 443 commencés.
Le marché immobilier de Saint-Leu-la-Forêt s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Leu-la-Forêt est dans la grande couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).