Logement & immobilier

Le logement à Montmorency

95160 Val-d'Oise 21 763 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Montmorency totalise 10 128 logements, à dominante collective (65,5 % d'appartements, 3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 90%
Logements vacants 8,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

10 128Logements au total
67 %Appartements i
57,1 %Propriétaires
2,0 %Rés. secondaires
18 %Logements sociaux i
8,1 %Logements vacants i+35% vs dept · +1% vs France
+3,4 %Évolution 2016–2022
2 026 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 10 128 logements dont 9 099 résidences principales, 207 résidences secondaires et 822 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 10 128.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 31 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 22 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements9 6329 79710 128
Rés. principales8 8168 8289 099
Rés. secondaires152167207
Vacants664801822

À 6 km, Villeneuve-La-Garenne (26 021 hab.) enregistre 23,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 57,1 % de propriétaires face à 40,5 % de locataires (dont 15 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (61 %), 30 % pour électricité et 6 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans953
2 à 4 ans2 061
5 à 9 ans1 742
10 ans ou plus4 343
Total ménages9 099
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 291
Sous-occupation modérée2 268
Sous-occupation accentuée1 503
Suroccupation modérée1 216
Suroccupation accentuée124
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 51 % à une voiture et 30 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 63,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

10 128Logements en 2022
+65 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 6 153 logements en 1968, 10 128 en 2022 (+65 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 846 801 710 868 946 541
Dont vacants > 2 ans 154 139 118 135 224 248

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
236kWh/m²/an en moyenne
15,4 %Passoires (F+G) i
4 815Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
236 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
4 020 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (29 %), 30 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (30 %), et 50 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 313 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 111 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (270 kWh/m²/an), les appartements C (229) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+35 kWh/m²/an
Consommation vs France+33 kWh/m²/an
Passoires vs département+6,5 pts
Passoires vs France+5,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
22,0 %Taux logements sociaux i
2 010Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,38 €Loyer moyen /m² i
3,7 %Taux de vacance i
79dont PLAI i
216dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1101
T2263
T3587
T4519
T5+182

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Avec 10 128 logements dont 89,8 % de résidences principales, Montmorency présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat dominé par le collectif (67,5 %), ne laissant que 32,5 % au pavillonnaire. Montmorency est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, dans la plaine, à une altitude de 49 m.

Selon l'INSEE, 57,1 % des résidences principales de Montmorency sont occupées par leurs propriétaires, 40,5 % par des locataires. 15,4 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 22,0 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.

Le parc mêle bâti ancien (10,3 % avant 1919) et constructions récentes (7,9 % après 2006). Côté DPE, de Montmorency, le parc fait moins bien que le repère national: C et 236 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,4 %. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (61,3 %).

Hausse mesurée du nombre de logements: +3,4 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 18,4 % sans voiture et 30,2 % avec deux voitures ou plus.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Montmorency est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. La commune est dans la plaine, à une altitude de 49 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Montmorency en 2026 ?

À moins de 15 km au nord de Paris, Montmorency combine un cadre de vie verdoyant avec une desserte ferroviaire pratique. La commune, membre de la CA Plaine Vallée, affiche une santé économique solide avec un taux de chômage de 9,9 %. Mais ses prix immobiliers élevés et leur récente correction interrogent sur les opportunités d'investissement en 2026.

3 898 €/m² prix médian
-4,4 % sur un an
257 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 5,9 % et une correction récente de 3,2 %, Montmorency offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines mieux côtées.

Verdict

➤ Investir ici suppose de privilégier le locatif annuel sur des appartements bien choisis, en acceptant une rentabilité nette modeste et un horizon moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement brut de 5,9 % pour les appartements
  • ✓ Pression immobilière élevée (7,2/10)
  • ✓ Correction de -3,2 % : opportunité d'achat
  • ⚠ Accessibilité très faible (2/10)
  • ⚠ Effort financier net après loyer positif
  • ⚠ Parc ancien avec 15 % de passoires

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Supérieure de 19 % au prix médian national, la commune affiche un niveau de prix élevé.
  • Dans la fourchette haute du Val-d'Oise, Montmorency se positionne au-dessus de la médiane départementale.
  • Un rendement locatif brut de 5,9 % dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (3,5 %).
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Montmorency

Le marché de Montmorency est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Montmorency

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,2

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée (7,2/10) indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs et à une bonne liquidité.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
91
Années de revenu pour acheter 70 m²
78
% de résidences secondaires
53
Croissance démographique (5 ans)
35
Densité de population
91
4,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Une accessibilité très faible (2/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
22
% de propriétaires
14
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
26
4,8

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,8/10) suggère une demande locative correcte mais sans tension excessive, privilégiez des biens bien placés.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
86
% résidences secondaires (demande saisonnière)
53
Croissance démographique (5 ans)
35
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
9
4,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Une pression touristique modérée (4,4/10) limite le potentiel de la location saisonnière, orientez-vous vers la location annuelle classique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
53
% de logements vacants
80
Faible densité (proxy isolement touristique)
9

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4190,8 — Percentile dept : 91/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 78/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 53/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 35/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 4352,6 — Percentile dept : 91/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 22/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 51,3 — Percentile dept : 14/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 13,8 — Percentile dept : 26/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 42,9 — Percentile dept : 86/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 53/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 35/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4190,8 — Percentile dept : 9/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 53/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 80/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 4352,6 — Percentile dept : 9/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Montmorency : opportunités et risques

Le rendement brut de 5,9 % pour les appartements constitue le principal atout, surtout face aux taux de Paris intra-muros. Toutefois, la taxe foncière à 43,99 % et des charges de gestion élevées rognent ce rendement, qui tombe autour de 3,5 % net. L'effort financier mensuel après perception du loyer reste positif (environ 200 €), ce qui implique une trésorerie solide de la part de l'investisseur.

Le risque majeur réside dans la faible accessibilité locale (IAI à 2/10) : avec un prix médian de l'appartement type équivalent à 8,3 années de revenu médian, le marché dépend fortement des acquéreurs extérieurs. Ceci, combiné à une baisse de 66 % des autorisations de construire sur cinq ans, pourrait limiter la revalorisation future. Par ailleurs, 15 % du parc est classé F ou G, exposant à des travaux de rénovation obligatoires.

La stratégie gagnante consiste donc à cibler un appartement de taille moyenne (autour de 60 m²), bien situé près des commerces ou de la gare, et déjà aux normes énergétiques (classe C dominante). Privilégiez la location annuelle à des actifs ou des familles, le potentiel saisonnier étant limité (IPTI modéré). L'horizon doit être au moins le moyen terme pour absorber les fluctuations du marché francilien.

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Données du marché immobilier à Montmorency

DVF, loyers, permis, analyse expert

À 3 898 €/m², le prix médian de Montmorency a reculé de 3,2 % sur un an, effaçant une partie des gains de la période 2020-2022. Cette correction, typique du Grand Paris, crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients. D'après les transactions DVF 2024, les appartements concentrent 68 % des ventes, avec un prix au mètre carré inférieur de 12 % à celui des maisons, ce qui en fait le segment le plus accessible.

Comparée aux communes voisines, Montmorency se situe dans un tiercé serré avec Sannois et Montigny-lès-Cormeilles, mais accuse un retard de 9 % sur Eaubonne. Cet écart s'explique par une desserte légèrement moins favorable et un parc plus ancien (23 % d'avant 1945). Néanmoins, la proximité de la gare de Deuil - Montmagny (2 km) et de l'aéroport du Bourget (9 km) soutient son attractivité auprès des navetteurs.

Le contexte démographique, avec un indice de vieillissement de 127,1 et une croissance modérée (+0,5 % en 5 ans), suggère un marché mature plutôt qu'explosif. La demande locative est portée par les jeunes actifs et les familles, attirés par les 11 établissements scolaires et les 326 services recensés par l'INSEE, qui confortent l'autonomie de la commune.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Montmorency Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, le prix médian à Montmorency a connu une forte hausse jusqu'en 2022, culminant à 4 652 €/m², suivie d'une correction de 10,7 % en 2023-2024. Cette évolution reflète le retournement du marché francilien après la flambée des taux. Les maisons ont mieux résisté que les appartements, avec un prix médian de 4 797 €/m² contre 3 607 €/m². Comparée à ses voisines, Montmorency affiche une stabilité relative, avec un prix proche de Montigny-lès-Cormeilles mais inférieur à Eaubonne. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus favorable, mais la reprise dépendra de l'évolution des taux et de la demande francilienne, selon les données DVF.

Évolution du marché immobilier de Montmorency

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 4 307 €/m² → 3 898 €/m² (-9,5 %), volume annuel actuel 257 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 797 €/m²
Surface médiane 96 m²
Transactions 87
Appartements
Prix médian 3 607 €/m²
Surface médiane 61 m²
Transactions 170

Indicateurs clés du marché

-4,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,6 %
Rendement locatif apparts ?
4,6 %
Rendement locatif maisons ?
51,1 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

460 512 €
Maison 96 m² ?
Mensualité ~2 671 €/mois (20 ans, 3,5 %)
220 027 €
Appartement 61 m² ?
Mensualité ~1 276 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 61 m²

1 276 €/mois
Mensualité crédit ?
1 210 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 66 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

16,2 ans
Pour une maison ?
7,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

19,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
16,2 - 24,3 €/m²
18,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,6 - 24,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 257 transactions ont été enregistrées à Montmorency, dont 185 appartements et 85 maisons. Le volume a légèrement baissé par rapport aux pics de 2021-2022 (484 et 387 ventes), signe d'un marché moins liquide mais toujours actif. Le prix moyen (4 776 €/m²) dépasse le médian (3 898 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Les appartements, avec une surface médiane de 59 m², représentent 68 % des ventes, ce qui souligne la prédominance des petits logements. Le marché est actuellement équilibré, avec une légère tendance en faveur des acheteurs compte tenu de la correction des prix et d'un taux de vacance de 8,1 %.

Répartition des ventes

33,9 % de maisons et 66,1 % d'appartements parmi les 257 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (66,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 797 €/m² pour les maisons et 3 607 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 257 87 170
Prix médian/m² 3 898 € 4 797 € 3 607 €
Prix moyen/m² 4 203 €
Surface médiane – 96 m² 61 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 416 4 307 €
2022 344 4 555 €
2023 269 4 268 €
2024 242 4 076 €
2025 257 3 898 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Montmorency est atone : seulement 126 logements autorisés sur les cinq dernières années, et aucun en 2024. La tendance est à la baisse de 66 % par rapport à la période précédente. Cette faible offre nouvelle limite le risque de surproduction et maintient une pression sur le parc existant, mais elle peut aussi freiner l'attractivité pour les ménages recherchant du neuf. La commune, déjà dense (4 353 hab/km²), a peu de réserves foncières. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre locative provient essentiellement de l'ancien, avec les contraintes de rénovation énergétique que cela implique, notamment face à un parc où 15 % des logements sont des passoires thermiques.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 1 396 autorisations et 726 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 52 %.

Vacance longue durée à Montmorency

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

541 logements vacants au total
248 vacants depuis plus de 2 ans 45,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Montmorency (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Montmorency totalise 130 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.

130 logements autorisés sur 5 ans
16 en 2025 dernière année connue
-48 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Montmorency

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 16,2 €/m²
Médian 19,8 €/m²
Haut 24,3 €/m²
Écart de 8,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,6 €/m²
Médian 18,3 €/m²
Haut 24,6 €/m²
Écart de 11,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Montmorency

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (61 m²)
~3 193 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Pour une maison type (96 m²)
~4 630 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 43,99 % Moyenne dept : 42,51 % +1,48 pt Moyenne France : 43,01 % +0,98 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,69 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

42,81 % 2021
43,27 % 2022
44,08 % 2023
43,99 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (43,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net, environ 3,5 % pour un appartement, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière à Montmorency s'élève à 43,99 % sur le bâti. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les provisions pour charges de copropriété, et surtout une épargne pour travaux. Le parc, avec 22,9 % de logements antérieurs à 1945, peut nécessiter des rénovations. Prévoir 20 à 25 % du loyer brut annuel pour ces postes est prudent.

Performance énergétique du parc à Montmorency

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 815 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Montmorency est C, avec 15,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 15,4 % F + G
Conso moyenne 236 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique dominante C (234 kWh/m²/an) place Montmorency dans une situation relativement favorable. Cependant, 15 % du parc reste classé F ou G, soit environ 1 500 logements "passoires". Pour ces biens, le risque réglementaire est concret : interdiction de location à partir de 2028 pour les G, 2034 pour les F. Un diagnostic précis est indispensable avant tout achat à visée locative ou de longue durée.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studios, T2) autour de 59 m² sont les plus liquides, avec 170 ventes annuelles contre 85 pour les maisons. Le parc ancien (22,9 % d'avant 1945) présente un risque DPE, avec 15 % de passoires thermiques (classes F/G). Le neuf est rare (7,9 % construits après 2006) et la construction neuve est en net recul (-66 % sur 5 ans), limitant les opportunités en VEFA.

Quelles zones cibler à Montmorency ?

La proximité immédiate de la gare Deuil-Montmagny et du centre-bourg, avec ses 72 commerces et 326 services, est un atout majeur pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, mais calmes, conviendront aux familles. Aucune zone en développement majeur n'émerge, compte tenu du ralentissement des permis de construire. La connexion fibre à 92,6 % est un argument fort sur l'ensemble de la commune.

Calculateur de rendement à Montmorency

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Montmorency

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,1 % déjà significatif. La dépendance à l'économie francilienne est réelle (taux d'emploi de 69,1 %). La saisonnalité est faible (2 % de résidences secondaires). Enfin, la loi Climat impose la rénovation des passoires thermiques (15 % du parc), un coût à anticiper pour les biens les plus anciens.

Erreurs à éviter quand on investit à Montmorency

  • Négliger la taxe foncière à 43,99 %.
  • Surestimer le loyer perçu en périphérie des commerces.
  • Oublier de provisionner pour les travaux dans l'ancien.
  • Ne pas vérifier le classement DPE avant l'achat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Montmorency suit le rythme francilien classique : une reprise en mars-avril, un ralentissement estival, et une seconde vague en septembre-octobre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens moins concurrentiels. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est exigible en septembre, un élément à intégrer dans les calculs de trésorerie.

Le saviez-vous ?

  • Altitude moyenne : 118 m, pour un climat tempéré.
  • 92,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • La commune dispose de 4 monuments historiques protégés.

S'installer à Montmorency : cadre de vie et logement

S'installer à Montmorency, c'est opter pour une ville de taille moyenne dotée d'un cadre de vie très complet. Les 707 équipements recensés par l'INSEE, dont 72 commerces et 190 services de santé, assurent une autonomie quotidienne. Le centre-ville historique, avec ses quatre monuments protégés, offre du charme, tandis que la connexion fibre à 92,6 % répond aux besoins des télétravailleurs.

La desserte est un point fort : la gare de Deuil - Montmagny à 2 km permet de rejoindre Paris en une vingtaine de minutes, et l'aéroport du Bourget est à 15 minutes en voiture. Cette accessibilité explique en partie la densité élevée (4 353 hab/km²) et le prix du mètre carré. Le climat est tempéré, avec des précipitations légèrement inférieures à la moyenne régionale (616 mm/an).

Le profil démographique, avec un âge médian de 40,8 ans et 24,4 % de seniors, indique une population établie. La part de propriétaires (57,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (2 %) confirment une vocation résidentielle permanente. La commune présente cependant une fragilité territoriale (IFE 5,7/10) liée à quatre risques naturels recensés et à un historique de 19 arrêtés Cat'Nat', même si la sismicité et le radon sont faibles.

Carte du marché immobilier à Montmorency

Montmorency et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Montmorency

12,1 °C
Température moyenne ?
1 637 h
Ensoleillement ?
616 mm
Précipitations ?
37 j
Jours de gel/an ?

Un climat tempéré de plaine, avec une température moyenne de 12,1 °C et des précipitations annuelles modérées (616 mm), caractérise Montmorency. L'altitude moyenne de 118 m limite les excès. Ce profil, moins humide que des zones plus élevées de la région, convient particulièrement aux familles et aux personnes âgées recherchant un cadre paisible sans conditions météorologiques extrêmes. Les 24,4 % de seniors dans la population en témoignent.

À qui s'adresse Montmorency ?

La ville s'adresse en premier lieu aux familles, attirées par les 11 établissements scolaires et la part importante de maisons (33,1 %). Les jeunes actifs travaillant à Paris ou en proche banlieue y trouvent aussi leur compte, grâce aux transports et à la vie locale animée. Les retraités apprécient le calme et les services de santé, mais doivent être attentifs au relief (altitude moyenne 118 m) et à la densité. L'âge médian de 40,8 ans reflète cette mixité.

Avantages et limites à Montmorency

✓ Points forts

  • Desserte ferroviaire pratique (gare à 2 km, TGV à 12,5 km)
  • Services et commerces très complets (707 équipements)
  • Environnement vert et patrimoine historique (4 monuments)
  • Parc de logements de bonne qualité énergétique (DPE classe C dominante)
  • Dynamisme démographique (+4,6 % en 10 ans)

− À prendre en compte

  • Prix d'entrée élevé pour les maisons (20,9 ans de revenu médian)
  • Densité urbaine importante (4 353 hab./km²)
  • Exposition à certains risques naturels (inondations)

Composition du parc immobilier à Montmorency

10 128 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Montmorency combine 33,1 % de maisons et 66,9 % d'appartements.

89,8 % Résidences principales 9 099 logements
2,0 % Résidences secondaires 207 logements
8,1 % Logements vacants 822 logements
57,1 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est majoritairement composé de propriétaires (57,1 %), un signe de stabilité et d'attachement au territoire. La part des maisons (33,1 %) reste significative pour une commune de 5 km², offrant une alternative à l'appartement. Un taux de résidences secondaires très faible (2,0 %) indique un marché tourné vers l'habitation principale. Le taux de logements vacants (8,1 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant un possible gisement de rénovation.

Ancienneté du parc à Montmorency

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 052 logements).

  • Avant 1919 10,3 % 936 logts
  • 1919-1945 12,5 % 1 135 logts
  • 1946-1970 30,7 % 2 782 logts
  • 1971-1990 28,3 % 2 565 logts
  • 1991-2005 10,1 % 916 logts
  • 2006-2019 7,9 % 717 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Montmorency

707 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

72 Commerces
326 Services
190 Santé
35 Sports et loisirs
11 Enseignement
4 Tourisme
69 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Montmorency

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 19 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) approuvé en 1989, principalement pour les mouvements de terrain. La sismicité est très faible et le radon classé en potentiel faible. L'histoire locale compte 19 arrêtés de catastrophe naturelle, souvent liés à des épisodes de sécheresse-réhydratation des sols (retrait-gonflement des argiles). Consulter le zonage PPR et l'état des sinistres sur un bien précis est une étape essentielle de la due diligence.

Cas pratique : un achat type à Montmorency

Une maison familiale de 130 m² (proche du prix médian 593 710 €) représente l'équivalent de 20,9 années du revenu médian local (28 430 €). Avec un apport de 10 % (59 371 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 980 €. Cela illustre l'effort d'accession important pour ce segment.

Erreurs à éviter quand on achète à Montmorency

  • Oublier de consulter le PPR de 1989.
  • Négliger l'état des parties communes en copropriété.
  • Se fier au seul prix au m², très variable.
  • Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.

Points clés à retenir à Montmorency

  • Prix médian au m² : 3 898 € en 2024.
  • Rendement brut appartement : 5,9 %.
  • 57,1 % de propriétaires, marché stable.
  • Surface limitée : 5 km², offre contrainte.
  • Correction de -3,2 % sur un an.
  • Taxe foncière élevée : 43,99 %.
  • Climat tempéré, 12,1 °C de moyenne.
  • Revenu médian local : 28 430 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montmorency ?

À Montmorency, la valeur est fortement influencée par la proximité des 707 équipements de proximité et de la gare de Deuil-Montmagny (2 km). Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur), la vue dégagée et la performance énergétique (DPE A à C) génèrent des surcotes. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud/ouest priment. L'état général est critique : un bien rénové avec des matériaux durables se vend jusqu'à 15 % plus cher qu'un équivalent à retaper. La présence de monuments historiques à proximité peut aussi valoriser un secteur.

Estimation indicative d'une maison à Montmorency

Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

374 208 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sous-estimer votre bien vous prive d'une partie de votre capital. Le surévaluer le condamne à rester des mois en vente, surtout avec un taux de vacance de 8,1 %. Une estimation professionnelle, ancrée sur les derniers prix de transaction et les spécificités montmorencéennes (comme la taxe foncière à 43,99 % qui influence le pouvoir d'achat), vous donne une position de négociation solide. C'est le premier pas pour une vente réussie, dans une commune où le revenu médian des acheteurs potentiels est de 28 430 €.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Une estimation automatique moyenne le prix au m² (4 156 €) sur toute la commune. Un expert local sait qu'un appartement rénové près de la gare de Deuil-Montmagny se négocie 10 à 15 % au-dessus de la moyenne, tandis qu'un bien similaire mais énergivore dans une copropriété vieillissante s'en éloigne. Il évalue finement l'état des parties communes, la santé financière de la copro, et l'impact des 4 risques naturels recensés sur l'assurabilité. Son réseau lui permet aussi de cibler des acquéreurs sérieux, accélérant la vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur la moyenne au m² communale.
  • Ne pas actualiser le prix après une baisse du marché.
  • Oublier de valoriser un DPE performant (A-C).
  • Négliger l'impact des 4 risques naturels recensés.

Investir à Montmorency : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Montmorency en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.

Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Montmorency.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Montmorency

    Quel est le prix immobilier moyen à Montmorency ?

    Le prix médian à Montmorency est de 3 898 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 59 m², il faut compter environ 237 000 €, et pour une maison de 130 m², près de 594 000 €, selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Montmorency ?

    La correction des prix (-3,2 % en 2024) crée une opportunité d'entrée. Le rendement locatif brut des appartements (5,9 %) est attractif, mais l'effort financier net mensuel reste à prévoir. Un horizon moyen terme est recommandé.

    Montmorency est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Montmorency est au même niveau que Montigny-lès-Cormeilles, 2 % plus chère que Sannois, mais 9 % moins chère qu'Eaubonne. L'écart avec Maisons-Laffitte est de 87 % en défaveur de Montmorency.

    Quel rendement locatif espérer à Montmorency ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 5,9 % pour les appartements et de 4,8 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour les appartements.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Montmorency ?

    Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des commerces, ainsi que ceux bien desservis par les transports (proximité de la gare de Deuil - Montmagny). La qualité du bâti et la classe énergétique (classe C dominante) sont des critères essentiels.

    Marché immobilier des communes voisines

    Montmorency présente un écart de valorisation significatif avec Maisons-Laffitte (+87 %) mais des indicateurs similaires à Eaubonne (+9 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement locatif.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montmorency.

    Communes limitrophes de Montmorency

    Montmorency est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 898 €/m² Prix médian à Montmorency
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Montmorency dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 898 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 8 % les plus chères du Val-d'Oise au mètre carré.

    Le prix médian de Montmorency recule de -9,5 % entre 2021 et 2025. 1 528 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,4 % du prix médian.

    La ventilation des ventes associe 33,9 % de maisons et 66,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 96 m² revient à environ 460 512 €, soit 16,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Les loyers d'annonce de Montmorency avoisinent 19,8 €/m² pour les appartements et 18,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    La construction neuve évolue à un rythme modéré: 130 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 26 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montmorency est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Montmorency est dans la plaine, à une altitude de 49 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Montmorency

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    Communes voisines

    Deuil-La-Barre 95170 23 099 hab. 1,7 km Soisy-sous-Montmorency 95230 18 008 hab. 1,6 km Groslay 95410 8 453 hab. 1,9 km Andilly 95580 2 742 hab. 2,2 km