01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 358 logements dont 1 259 résidences principales, 40 résidences secondaires et 59 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 259 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 40 | 2,9 % |
| Logements vacants | 59 | 4,3 % |
Parmi les 1 358 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 100 | 8,8 % |
| 1919-1945 | 56 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 70 | 6,1 % |
| 1971-1990 | 436 | 38,2 % |
| 1991-2005 | 283 | 24,8 % |
| 2006-2019 | 195 | 17,1 % |
La période 1971-1990 concentre 38 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 17 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 18 | 1,4 % |
| 2 pièces | 118 | 9,4 % |
| 3 pièces | 179 | 14,2 % |
| 4 pièces | 444 | 35,3 % |
| 5 pièces ou plus | 500 | 39,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 40 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 059 | 1 168 | 1 358 |
| Rés. principales | 1 007 | 1 074 | 1 259 |
| Rés. secondaires | 8 | 37 | 40 |
| Vacants | 44 | 57 | 59 |
Sussargues, commune de taille similaire à 8 km, affiche 71,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 901 | 71,6 % |
| Locataires (privé) | 262 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 71 | 5,6 % |
| Logés gratuitement | 25 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 71,6 % de propriétaires occupants, 26,4 % de locataires et 6 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 171 | 13,6 % |
| Fioul | 24 | 1,9 % |
| Électricité | 961 | 76,3 % |
| Gaz bouteille | 6 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 97 | 7,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (76 %), suivi par gaz de ville (14 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 107 |
| 2 à 4 ans | 308 |
| 5 à 9 ans | 243 |
| 10 ans ou plus | 600 |
| Total ménages | 1 259 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 206 |
| Sous-occupation modérée | 340 |
| Sous-occupation accentuée | 336 |
| Suroccupation modérée | 72 |
| Suroccupation accentuée | 4 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 74 | 5,9 % |
| 1 voiture | 535 | 42,5 % |
| 2 voitures ou plus | 650 | 51,6 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 52 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 74,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 256 | 217 | 5 | 34 |
| 1975 | 273 | 238 | 10 | 25 |
| 1982 | 459 | 403 | 25 | 31 |
| 1990 | 665 | 609 | 15 | 41 |
| 1999 | 859 | 800 | 18 | 41 |
| 2006 | 1 001 | 965 | 13 | 23 |
| 2011 | 1 059 | 1 007 | 8 | 44 |
| 2016 | 1 168 | 1 074 | 37 | 57 |
| 2022 | 1 358 | 1 259 | 40 | 59 |
Trajectoire de long terme: 256 logements en 1968, 1 358 en 2022 (+430 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 112 | 78 | 98 | 102 | 74 | 41 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 12 | 14 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 92 | 26,7 % |
| Classe B | 34 | 9,9 % |
| Classe C | 147 | 42,7 % |
| Classe D | 54 | 15,7 % |
| Classe E | 14 | 4,1 % |
| Classe F | 3 | 0,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 344 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 79 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 208 | 60,5 % |
| Classe B | 65 | 18,9 % |
| Classe C | 50 | 14,5 % |
| Classe D | 17 | 4,9 % |
| Classe E | 3 | 0,9 % |
| Classe F | 1 | 0,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (60 %), 94 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 171 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 165 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 127 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 50 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 50 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 171 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 64 |
| Classe B | 27 | 7 |
| Classe C | 84 | 63 |
| Classe D | 37 | 17 |
| Classe E | 10 | 4 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (139 kWh/m²/an), les appartements A (105) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 17 |
| T3 | 39 |
| T4 | 27 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mudaison (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 358 logements sont décomptés dans le parc de Mudaison au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. La typologie majoritaire est la maison individuelle (77,2 %), complétée par 22,8 % d'appartements. Le cadre local de Mudaison est au cœur de la garrigue languedocienne, en plaine, à 56 m d'altitude.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 71,6 % de propriétaires, 26,4 % de locataires. Le logement social occupe une place de 5,6 % dans le parc de résidences principales.
Le parc de Mudaison est plutôt récent: 17,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 123 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 76,3 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le parc de Mudaison a progressé de +16,3 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. Profil fortement motorisé: 51,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur de la garrigue languedocienne dans lequel s'inscrit Mudaison. Le contexte naturel (en plaine, à 56 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Mudaison en 2026 ?
Une commune dynamique du Pays de l'Or qui affiche une attractivité territoriale élevée, mais où les prix déjà installés laissent peu de marge pour le rendement locatif immédiat.
Verdict
➤ Investissement orienté plus-value à long terme sur un bien bien choisi, mais peu adapté au locatif annuel classique.
Points clés
- ✓ Croissance démographique soutenue (+14,7 % en 5 ans)
- ✓ Parc immobilier énergétiquement sain (0,9 % de passoires)
- ✓ Attractivité territoriale forte (IAT : 7,3/10)
- ⚠ Rendement locatif net très faible (1,5 % pour les appartements)
- ⚠ Accessibilité immobilière dégradée (IAI : 3,2/10)
- ⚠ Marché plus cher que ses voisines comparables
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 476 €/m², Mudaison se situe dans le quart supérieur des communes françaises.
- Son marché est plus cher que la plupart des communes comparables de l'Hérault, comme Saint-Geniès-des-Mourgues (-18 %).
- Le rendement locatif brut (2,5 % pour les appartements) est inférieur à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Mudaison
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mudaison : opportunités et risques
Investir à Mudaison en 2026 relève moins d'une stratégie de rendement locatif immédiat que d'un pari sur la plus-value territoriale à long terme. Les rendements bruts, notamment pour les appartements (2,5 %), sont parmi les plus bas du secteur, une fois déduites la taxe foncière (42,59 %), la gestion et la vacance locative. La pression locative (IOL : 4,1/10) est modérée, et le faible taux de logements sociaux (7 %) n'indique pas une demande locative sociale pressante.
Le signal positif vient du parc immobilier globalement performant sur le plan énergétique, avec une classe dominante C et seulement 0,9 % de passoires thermiques (F/G). Cela limite le risque de rénovation coercitive lié à la loi Climat et Résilience. Toutefois, la part de logements construits avant 1945 (13,7 %) représente un stock potentiellement moins économe où des travaux pourraient être nécessaires.
La stratégie la plus cohérente semble être l'acquisition d'une maison avec jardin, typologie reine représentant 77,3 % du parc, pour une revente future à une famille. La croissance démographique et le faible taux de chômage (7,2 %) constituent un socle solide. Cependant, la baisse drastique des permis de construire (-78 % de tendance) pourrait, à terme, accentuer la rareté et la tension sur l'ancien, sous réserve que la demande reste soutenue.
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Données du marché immobilier à Mudaison
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Mudaison s'établit à 3 476 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Mudaison se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mudaison Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Mudaison
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 476 €/m² de prix médian pour 29 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort important pour les acquéreurs. Pour une maison médiane de 90 m² à 370 080 €, un primo-accédant local devrait mobiliser l'équivalent de près de 15 années de son revenu médian. Le loyer médian perçu (12,8 €/m²/mois) ne couvrirait qu'une fraction de la mensualité d'emprunt, laissant un effort net résiduel conséquent. Le rendement brut des appartements, à 2,5 %, est érodé par les charges (taxe foncière à 42,59 %, gestion, vacance) pour atteindre un net d'environ 1,5 %, insuffisant pour une stratégie locative classique. La viabilité d'un investissement repose donc davantage sur une anticipation de plus-value que sur un cash-flow positif.
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
86,2 % de maisons et 13,8 % d'appartements parmi les 29 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 86,2 % des mutations, pour un prix médian de 3 586 €/m² (maisons) contre 3 394 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 29 | 25 | 4 |
| Prix médian/m² | 3 476 € | 3 586 € | 3 394 € |
| Prix moyen/m² | 3 273 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 51 | 3 333 € |
| 2022 | 35 | 4 058 € |
| 2023 | 27 | 4 186 € |
| 2024 | 29 | 3 876 € |
| 2025 | 29 | 3 476 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mudaison marque un net ralentissement, avec une tendance à la baisse de 78 % sur les cinq dernières années et seulement 16 logements autorisés en 2024. Cette faible production contraste avec une croissance démographique vigoureuse (+14,7 % en 5 ans), ce qui accentue la pression sur le parc existant et soutient les prix. Cette rareté de l'offre neuve limite les risques de surproduction mais reporte la demande sur l'ancien, potentiellement moins énergétique. Elle indique aussi que les réserves foncières directes sont peut-être limitées, orientant le développement vers la rénovation ou la densification douce.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
634 logements autorisés cumulés, 474 commencés: la dynamique récente affiche 14 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Mudaison
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mudaison (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mudaison: 50 logements autorisés sur 5 ans, 7 pour la dernière année (-81 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mudaison
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mudaison
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie marge. Le passage du brut au net implique des charges incompressibles. À Mudaison, la taxe foncière s'élève à 42,59 % du revenu cadastral. Il faut y ajouter la taxe sur les logements vacants (seulement 4,3 % du parc), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements (7 % du parc) et une provision pour travaux. C'est ce qui explique l'écart entre un rendement brut de 2,5 % et un net de 1,5 % en appartement.
Performance énergétique du parc à Mudaison
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 344 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mudaison: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Mudaison présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante C et seulement 0,9 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E doivent anticiper les travaux de rénovation pour rester conformes aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2025, des logements classés E en 2028).
Calculateur de rendement à Mudaison
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Erreurs à éviter quand on investit à Mudaison
- Négliger la taxe foncière élevée (42,59 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (15,4 €/m² pour un appartement).
- Oublier de provisionner les travaux dans un parc où 13,7 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Investir sans vérifier la classe DPE, malgré le faible taux de passoires.
Quand acheter ou vendre ?
À Mudaison, le marché immobilier suit la saisonnalité méditerranéenne classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active pour les visites et les transactions, avant les vacances estivales. L'automne (septembre-octobre) connaît également un rebond après la pause. Il peut être stratégique de vendre en début de printemps pour capter l'attention des acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les calendriers de vente des investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Mudaison n'a que 2,9 % de résidences secondaires, signe d'un village vivant à l'année.
- La commune dispose de 116 équipements de proximité pour 3 009 habitants.
- Le taux de chômage à Mudaison (7,2 %) est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Mudaison : cadre de vie et logement
S'installer à Mudaison, c'est choisir un bourg résidentiel bien doté, avec 116 équipements recensés par l'INSEE, dont des commerces de proximité, des services et une offre de santé correcte. La commune affiche un profil démographique équilibré, avec un âge médian de 41,8 ans et une part des moins de 30 ans supérieure à celle des 60 ans et plus, signe d'un territoire qui attire les familles et les actifs. La connectivité numérique est bonne avec 79 % de couverture fibre.
Le cadre de vie doit toutefois intégrer la réalité des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) actif sur la commune et cinq arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette donnée est cruciale pour le choix du secteur d'achat et pour les conditions d'assurance du futur bien. L'environnement est par ailleurs plutôt sain, avec un risque radon et une sismicité classés comme faibles.
Carte du marché immobilier à Mudaison
Mudaison et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mudaison
Le climat de Mudaison est typiquement méditerranéen, avec une température moyenne annuelle de 15,1 °C et des précipitations modérées (749 mm/an). L'altitude très basse (11 m) et la proximité de l'étang de l'Or limitent les gelées. Ce profil, avec un ensoleillement généreux, convient parfaitement aux personnes recherchant une douceur de vivre, notamment les actifs travaillant dans la métropole montpelliéraine et les retraités appréciant un hiver clément.
Composition du parc immobilier à Mudaison
1 358 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 77,3 % de maisons, 22,7 % d'appartements sur un total de 1 358 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc de Mudaison est très stable, marqué par une très forte majorité de propriétaires occupants (71,6 %) et de maisons individuelles (77,3 %). Les résidences secondaires (2,9 %) et les logements vacants (4,3 %) sont marginaux. Cela indique un marché ancré dans le tissu familial local, peu spéculatif, avec une demande solide pour l'accession. L'acheteur type est souvent une famille cherchant une maison, intégrée dans la communauté du Pays de l'Or.
Ancienneté du parc à Mudaison
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 141 logements).
- Avant 1919 8,8 % 100 logts
- 1919-1945 4,9 % 56 logts
- 1946-1970 6,1 % 70 logts
- 1971-1990 38,2 % 436 logts
- 1991-2005 24,8 % 283 logts
- 2006-2019 17,1 % 195 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mudaison
116 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mudaison
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Mudaison est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, cohérent avec sa situation en plaine et sa faible altitude. La commune recense 9 risques naturels et a connu 5 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour un acheteur, consulter le zonage du PPR est essentiel : il peut impacter les possibilités d'extension, l'assurabilité du bien et sa valeur. Une étude de sol préalable est recommandée pour les projets de construction.
Cas pratique : un achat type à Mudaison
Pour une maison familiale type de 90 m² (prix médian 370 080 €) à Mudaison, le coût total hors frais de notaire représente près de 15 années du revenu médian local (24 820 €). Avec un apport de 10 % (37 008 €) et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité de crédit s'élèverait à environ 1 835 € par mois, soit un taux d'effort de 89 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Mudaison
- Omettre de consulter le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux d'effort souvent >30 % localement.
- Négliger l'état des réseaux (plomberie, électricité) dans les maisons anciennes.
- Oublier de vérifier la desserte fibre (79 % de couverture) pour le télétravail.
Points clés à retenir à Mudaison
- Prix médian à 3 476 €/m², en hausse de 1,8 % sur un an.
- Rendement brut médian de 3,7 % pour les maisons, 2,5 % pour les appartements.
- Climat doux méditerranéen, 15,1 °C de moyenne annuelle.
- Marché porté par une demande locale solide de propriétaires occupants.
- Écart marqué entre appartements (3 394 €/m²) et maisons (3 586 €/m²).
- Taxe foncière à 42,59 %, charge significative sur le rendement net.
- Parc à 77,3 % de maisons, commune très résidentielle.
- Performance énergétique moyenne bonne (classe C dominante).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mudaison ?
À Mudaison, plusieurs facteurs influencent le prix au m² au-delà de la surface. Pour une maison, la taille du terrain et la proximité des équipements (commerces, écoles, gare de Baillargues à 2,8 km) sont primordiaux. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec seulement 0,9 % de passoires. Pour un appartement, l'étage et la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur peuvent justifier des écarts. La présence dans une zone inondable (PPR) peut, à l'inverse, déprécier le bien.
Estimation indicative d'une maison à Mudaison
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
312 840 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Mudaison : la différence de prix entre un quartier près de la gare et un lotissement récent, l'impact exact d'une rénovation sur la valorisation. Il évalue l'état réel (plomberie, électricité, isolation) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent locaux, et de négocier efficacement. Enfin, il maîtrise les contraintes réglementaires locales, comme le PPR Inondation, qui peuvent complexifier une vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², qui cache de grandes disparités.
- Comparer un bien rénové avec performance DPE C à un bien non rénové classé E.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'une localisation en zone inondable.
- Ne pas tenir compte de la rareté des biens similaires sur un marché peu actif.
Investir à Mudaison : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une carte, mais le terrain réserve toujours ses surprises. Pour transformer cette analyse en opportunité concrète, une expertise fine des quartiers et des négociations en cours est indispensable.
Les chiffres posent un diagnostic précis, mais le succès d'un investissement à Mudaison se joue sur la sélection fine du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mudaison grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 39 ventes récentes à Mudaison
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mudaison
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mudaison
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mudaison ?
Le prix médian global à Mudaison est de 3 476 €/m² en 2024, avec une forte disparité entre les maisons (3 586 €/m²) et les appartements (3 394 €/m²). Le prix moyen, influencé par quelques biens haut de gamme, s'établit à 7 718 €/m².
Est-ce que Mudaison est plus chère que ses voisines ?
Oui, Mudaison est plus chère que plusieurs communes comparables du même secteur. Par exemple, le prix au m² est supérieur de 5 % à Saint-Brès, de 8 % à Restinclières et de 18 % à Saint-Geniès-des-Mourgues.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Mudaison ?
Les rendements bruts sont modestes : 3,7 % pour une maison et seulement 2,5 % pour un appartement. Après déduction des charges, le rendement net estimé tombe autour de 2,2 % pour une maison et 1,5 % pour un appartement.
Mudaison est-elle une commune dynamique ?
Oui, la commune affiche une croissance démographique de +14,7 % sur les cinq dernières années. Son tissu économique compte 494 entreprises et un taux de chômage de 7,2 %, inférieur à la moyenne nationale.
Y a-t-il des risques d'inondation à Mudaison ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et a connu cinq arrêtés de catastrophe naturelle. Il est essentiel de consulter le zonage du PPRI avant tout achat pour connaître les contraintes applicables au bien.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que des communes voisines comme Saint-Just ou Restinclières affichent des prix inférieurs de 8 à 14 % avec des indicateurs similaires, l'écart de valorisation de Mudaison réduit mécaniquement la marge de manœuvre et l'effet de levier pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mudaison.
Communes limitrophes de Mudaison
Mudaison est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Mudaison atteint 3 476 € sur 29 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Mudaison a augmenté de +4,3 %. Au total, 171 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -10,3 % du prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Mudaison (86,2 % des transactions), à un prix médian de 3 586 €/m². Un bien type de 90 m² revient à environ 322 740 €, soit 13,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,4 €/m² pour un appartement et 12,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 2,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 50 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Le marché immobilier de Mudaison s'interprète dans un contexte plus large — Mudaison est au cœur de la garrigue languedocienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Mudaison est en plaine, à 56 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).